孵化中心项目可行性研究报告新版Word文档格式.docx

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4、建筑用地总面积：

25812平方米

5、项目投资单位：

桂林高星置业有限公司

6、项目地点:

桂林高新区英才科技园A-16号地块

7、投资总额：

2.28亿元人民币

8、资金来源：

企业自筹

9、建设周期：

24个月（2009年-2011年）

10、主要功能：

以集聚中小型科技企业人才、技术等为主要手段，作为科研企业的孵化基地，为中小企业提供更低成本的营运环境、产学研结合的共享平台及以交流培训机会为主要目的孵化中心。

主要是致力服务于科技创业者、科技型中小企业、青年微小创业企业孵化培育，通过为创业者和创业企业提供物理空间、配套设施和创业扶持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，加快科技成果转化，培育科技型企业和企业家。

二、项目用地描述

1、土地规划使用性质

用地规划使用性质为工业用地。

主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。

2、项目用地进展情况

目前土地已交付英才科技园，原用地内沟渠已改，场平部分工作已完成，已具备开发建设条件。

三、项目选址合理性分析

选址桂林高新区，是因为目前该区发展潜力最大，受选率最高。

区域正处于经济、文化快速发展上升期并面临着无限商机。

由于项目位于英才科技园区内，因此，园区内科技创新效应和极易形成人才、项目、资金的聚集效应使其成为发展的新亮点。

交通方便、水电供应充足、通讯设施先进、金融保险单位齐全，各项基础设施也逐步完善。

作为桂林市唯一的创新科技走廊正以它朝气蓬勃的发展趋势吸引入孵企业和教育产业的进驻。

逐渐向着集“产、学、研、资”于一体的高科技产业聚集区稳步快速地发展。

四、项目投资单位简介

苏州科赛投资发展集团有限公司（以下简称“科赛集团”）。

科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。

遵循“产业投资联盟”的经营理念，在科赛集团周围已经形成了一批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队。

科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念用于城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团，致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，整合、优化和提升城市资源。

科赛集团正是依靠了自己的战略胆识及资源整合和市场运作能力，在国内开发建设了包括桂林高新区英才科技园项目、江西资溪新城、湖南桑植新城、桂林平乐县“桂江二桥”建设及南洲开发项目等。

科赛集团正逐步建立和完善“城镇运营”的理论体系、运作模式和组织形式。

取得了一定的经验，并形成了科赛特色，开始受到社会各界的关注。

五、项目合作单位简介

武汉东湖新技术创业中心（以下简称“东湖创业中心”）

东湖创业中心是中国第一家企业孵化中心，也是中国孵化中心事业的发源地。

武汉东湖新技术创业中心成立二十年来，一直致力于寻求符合中国国情的企业孵化中心发展之路，累计孵化企业近900家（其中上市公司5家），毕业企业500余家，累计提供就业机会80000余人/次，为区域经济的发展做出了贡献。

目前东湖创业中心拥有孵化场地超过250000平方米，在孵科技企业近400家，东湖创业中心依托自主开发的孵化企业评价系统和孵化企业产权交易系统，广泛吸引社会资源搭建了孵化中心投融资平台，目前孵化园区内建有孵化基金规模（含已进行的投资）已逾3000万元，并且形成了大学生创业、初创期企业投资、风险投资、担保融资、银行信贷相互结合的综合融资扶持体系。

目前创业中心将重点完善现有的商业服务、投融资服务、培训教育、中介服务等不同业态的服务平台，针对孵化企业需求制定服务标准，为在孵企业引进高品质的服务机构。

在2004年的国际企业孵化中心年会上，全国48家创业服务中心共同发表《东湖宣言》，倡议在全国范围内建立联盟孵化网络，为孵化企业在全国的发展提供同一标准的孵化服务。

武汉东湖新技术创业中心作为一个综合性的企业孵化中心，近年来特别重视专业孵化功能的建设和完善。

东湖创业中心在现有的商业服务、投融资服务、培训教育、中介服务等不同业态的服务平台的基础上，将逐步建设、完善光机电、生物医药、新能源、汽车、移动通讯、环保、新材料、软件信息等面向专业企业的技术服务平台，实现对各类企业的分类服务、集约孵化。

第三章项目建设背景及必要性分析

一、项目背景

桂林市政府高度重视该项目建设，把它作为全市产业结构调整和优化的公共平台来建设。

经过改革开放30年来的持续发展，桂林市区域经济实力明显增强，奠定了发展高新技术产业的坚实基础。

利用当前国家促进中部崛起和支持资源型城市转型的契机，在当前经济体制转轨和增长方式转型的关键时期，建设创业孵化中心（智创天地）项目可作为培育和状大桂林市高新技术产业。

在信息化带动工业化的前提下，为创业园区孵化中心项目和入孵企业的选择提供了较宽的范围，有利于孵化效益的显现。

目前，桂林市为扶持青年创业，解决青年创业过程中遇到的场地、资金、管理等难题，也建设了少部分孵化器，如大学生创业园。

帮助青年创业、中小科技企业成长发展，起到了一定作用，但是这些孵化器孵化规模小而不全，孵化场地面积不足，孵化能力有限，远不能赶上发展需要，因此有必要在桂林创建创业孵化中心（智创天地），这对于促进桂林市区域经济发展是非常必要的。

二、项目建设必要性分析

1、加快桂林国家高新区建设的需要

桂林国家高新技术产业开发区是国务院批准建立的第一批国家级高新区之一，也是全国五个少数民族自治区中的第一个国家级高新区，在桂林的经济社会发展中具有独特地位和重要作用。

经过十余年的建设发展，高新区规模企业工业总产值已占桂林市的四分之一，每年实际利用外资占桂林市的三分之一，兴办的三资企业数占全市的一半。

但由于受区位、土地资源、投资强度等诸多条件的限制，高新区的规模和经济总量在全国53个国家级高新区中始终排名靠后。

为了加快桂林高新区的发展，桂林市委、市政府明确指示：

旅游业和高新技术产业是桂林市经济发展的两个重点，“一城两翼”是桂林城市发展的总体布局，无论从哪个方面来讲，桂林高新区都具有举足轻重的地位；

高新区是桂林市的一张“王牌”，一定要快速发展高新区。

并给予了积极的政策推动和扶持，促进桂林高新区整体造血和服务功能的提升。

创业孵化中心（智创天地）项目作为一项高科技项目，将为会吸引一大批高新科技人才进驻，进而增加相关高新技术企业的储备，将对桂林高新区的长期发展带来积极而深远的影响。

2、完善区域科技创新系统建设的需要

一个国家、一个地区乃至一个城市的经济竞争，在很大程度上是软环境的竞争，良好的软环境是吸引各种生产要素向区域内集聚的先决条件。

创业孵化中心（智创天地）项目作为一个大型企业孵化中心项目，旨在构建支持创新与创业的发展空间和环境，完善桂林的城市创新系统，满足各类创业人士研发、生产、生活和服务的需求，提高城市的自主创新能力，实现区域经济的可持续发展战略。

3、支持中小高科技企业发展的需要

桂林高新区是广西最大的信息产业基地，汇聚了广西师范大学、桂林电子工业学院等14所高等院校，区内有桂林激光通信研究所、桂林电器科学研究所等8个国家和省级科研院所和8个国家级产品检测中心，数百家高新技术企业，每8个城市居民中就有一名在校大学生，可以说是中国智力最密集的地区之一，具有创建“规模大、功能全、环境优、服务好”的全国一流创业中心的基本条件。

大量的中小高新技术企业和才智人才，需要一系列量身定制的创业服务体系。

包括孵化管理服务、创业管理咨询、创业投资服务、信息网络服务等等，形成一个适宜创新与创业活动的共享环境和空间。

4、推进孵化器产业化进程的需要

桂林高新区创业中心从1989年成立至今，企业孵化器面积不足10万平方米，无论从规模、机制，还是创业服务都已经无法满足入孵企业的要求。

随着各种投资主体、各种类型的孵化器兴建，入孵企业对孵化器的服务水平、服务内容要求越来越高，过去那种简单的物业管理加初级服务的功能已远不能满足要求。

产权式科技企业孵化器（SBI）是一种新型的支持区域性创新和创业活动的孵化系统，该系统通过对孵化器投资结构的重新设计，吸引社会资本参与孵化器建设，全面提升孵化器的孵化能力与管理水平，加速孵化企业成长，使投资者分享孵化器服务和孵化企业成长之收益。

4、保护创新精神、营造创业氛围的需要

创新是一个民族进步的灵魂，是国家兴旺发达的不竭动力。

创业孵化中心（智创天地）项目的建立可以极大地激发人们的创新和创业热情；

在富有现代气息的设施完备的共享空间里，上万名前途无量的年轻创业者共同拥有一个家，将营造出浓烈的创业氛围；

由此而形成的充足的智力资源和“人气”的集聚，将最终成为桂林高新区经济社会发展的持久动力。

同时，全方位的孵化管理服务支持，使创业者可低成本获得所必需的各项创业资源，有利于创新的思想与意识切实地转化为行动和实业。

5、土地集约化利用的需要

土地是不可再生资源。

从桂林这样著名的山水旅游城市和特殊的地形地貌，以及桂林高新区的土地储备现状来看，合理地规划高新技术企业的布局，最大限度地集约化利用有限的土地资源，最终实现城市土地增值，是始终必须遵循的土地开发原则。

创业孵化中心（智创天地）项目的建设与土地集约化利用异曲同工。

桂林要以建设“国家知识产权试点城市”和争创“国家科技进步示范市”为契机，全面实施“科教兴市”战略，建设创新型桂林。

充分发挥我市国家高新技术产业开发区在自主创新中的作用，以项目为载体，推动自主创新成果产业化。

而在知识经济时代，人才是决定性因素。

要想增强行业的创新能力，实现行业跨越式发展，就必须加快科技创新，加速培养和集聚创新人才。

因此桂林要大力培育、引进更多的高新技术人才和企业，强化高新技术产业创业服务中心、研发机构、留学人员创业园、博士后科研工作站和企业"

孵化器"

的建设。

力争把桂林建成东盟科技产业基地，打造广西重要的人力资源开发中心、科技人才小高地和科技研发中心。

在如此背景下，桂林需要科技创新，需要创业家园。

然而纵观桂林市域，目前桂林的创业环境不活跃，也没有一个良好的科技企业孵化中心，因此在桂林建设一个科技孵化器必要性十分必要。

第四章项目SWOT分析

一、优势（Strength）

1、桂林市工业园区发展核心地带圈

项目位置桂林高新区是桂林市城市的第二层次地带和经济发展的第一产业圈。

桂林高新区是桂林市工业经济的增长，是全市发展电子、生物制药、信息产业的重要基地，在发展工业上区域优势突出。

2、国家级开发区优势

入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势。

3、孵化中心优势

创业孵化中心（智创天地）项目实际是开发区的“园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化中心功能优势。

拿地成本低，可办理产权证。

4、丰富招商经验

科赛集团及武汉东湖具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。

5、经营理念优势

科赛集团与武汉东湖实力雄厚，有着强劲项目整合能力和项目操作经验。

6、地块优势

地理位置上地处于高新技术产业园核心地带（英才科技园区内），高新区政府新行政中心；

多家大中学校遍布周围；

周边道路路网科学合理，宽广开阔，到达市区不超过十分钟；

地块周边环境污染少，空气清新；

孵化中心新的生活配套设施便于规划与管理。

二、劣势（Weakness）

1、企业孵化能力弱

从园区内部来看，孵化中心建设的规模已经成为衡量高新区科技创新能力的重要标志，目前国内一些高新区孵化中心面积一般都在10万平方米以上，南京、苏州、无锡、常州四市孵化中心面积正在以每年50%-100%的速度递增，而桂林高新区的孵化中心面积仅为2.7万平方米，孵化面积非常有限。

2、相关优惠政策缺乏

整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套存在缺一定优越性，企业进驻造成障碍。

项目的建设需要出台和制定一系列配套的优惠政策，如税收奖励优惠政策，支持入驻企业发展。

3、融资难的矛盾突出

高新区投融资体系尚未建立，投资担保基金、中小型科技企业创新基金和风险投资基金均未健全，多数中小企业自有资金不足，许多中小型科技企业无法筹措到发展的资金，严重制约了技术创新和高新技术的产业化。

另一方面，在社会上有不少的投资资金闲置。

4、配套服务设施不完善

项目地块周边人气缺乏；

在整个桂林市高新区内，一种集办公、商业、文化、社区服务、公益服务于一体，为社区居民提供综合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服务商业业态还未真正形成。

如周边公共交通配套不完善。

三、机遇（Opportunity）

1、为科技创业者、科技型中小企业、青年微小创业企业量身打造，建设专业性孵化中心。

2、大量科技人员加入区域，如果在项目地块中加强科技感，对科技人员将增强吸引力。

3、英才科技园入驻企业数量、规模发展势头好，对本项目的招商工作有带动效应。

4、市区及周边郊县定位于中小企业孵化中心的不多，市场对人性化、生态化办公模式的需求。

5、高新区政府未来新的行政中心，政府对区域的支持力度比较大；

项目用地位置优越，将成为园区内的形象工程之一，开发区管委会可能为园区招商提供帮助。

四、挑战（Threat）

1、开发区内的孵化中心、区外其他各类孵化器构成竞争。

2、各类工业园区，竞争激烈，尤其是铁山工业园、信息产业园的开发带来一定挑战。

五、SWOT分析结论（Conclusion）

1、面对竞争，明确定位，专为创业才和中小企业量身定作。

2本项目的内优外机形势良好，应充分把握并细化落实到位，加快进度，进一步扩大利基，抢占时间优势，以便将项目做强做精，尽可能避免同类竞争对手进入。

3、项目具有良好发展前景，而项目能否成功运作，政府重视、政策扶持是关键，需要政府尽快出台有关扶植创业孵化中心（智创天地）项目建设政策及科技企业孵化器健康发展相关政策。

4、创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。

5、利用孵化中心功能，打造科技概念。

第五章项目前景分析

一、市场分析及预测

1、科技企业孵化中心

本项目建成后将和目前在建成的英才科技园、桂林大学生创业园、信息产业园、在建的铁山工业园区连一起，各成一体，各有特色，相互呼应，为科技创业者提供一个施展才华和创业的新天地。

创业孵化中心（智创天地）项目地处桂林高新区腹地，拥有交通便利、高校云集、中外知名企业比肩的优势区位，周围是已经形成和正在建设的大型工业园区，距离桂林老城区仅10分钟车程，接受城市辐射能力较强。

越来越多的外界资本、科技专家、创业者、海外留学生、优秀的大学毕业生以及桂林本地的人才会源源不断地涌入。

特别值得指出的是，项目合作单位——武汉东湖创业股份有限公司，在创业服务方面具有非常丰富的经验、丰富的企业资源（毕业企业、在孵企业，其他孵化中心企业，社会企业）及强大的创业服务能力。

中国孵化中心600多家，孵化企业40000多家，从业人数超过60万人。

如果能将这些企业资源真正整合起来，并结合一些社会企业资源，能提供大量的就业岗位和创业机会。

并已形成一整套的项目管理软件，拥有一支专业化、职业化的孵化中心管理及物业服务团队。

2、创业的集聚效应

通过建立孵化器和优厚的创业扶持条件，吸引更多青年投身创业，集聚更多的创业项目入驻孵化器，营造更浓厚的创业氛围；

集聚于园区的创业团队和创业项目可以在更大程度上实现规范、有序的微小企业培育过程；

实现优势互补和资源的充分利用；

实现创业信息沟通和共享。

创业孵化中心（智创天地）项目将充分利用自身的各类的政策资源、资金和人才优势，通过孵化中心这个平台营造一个良好的创业氛围产生技术资金人才的聚集效应，从而吸引各类中介服务机构、优质企业、风险投资机构入驻，并在有租金收入和税费返还稳定现金流的支撑下，利用自身投资管理和风险投资运作的实践经验对高成长性企业进行投资，创造孵化中心项目与风险投资的“双赢”效应，风险资本在本孵化中心增值的效应将发挥得淋漓尽致，从而可以运用投资收益的一部分用于扩大投资及完善服务，由此而打造科技企业发展的一条产业链，并通过此条产业链培育本孵化中心项目的核心竞争力，并通过核心竞争力使本项目孵化中心在竞争中处于市场领先者的位置。

3、创业的经济效应

经过孵化器内规范、完善、专业的创业服务，优秀创业项目不断成长和成熟，为地方经济带来更大的经济效应，成为推进城乡统筹，实现城乡充分就业的发展助推器；

一批批青年创业者和微小企业从走进园区到成功孵化，必将为成都产业发展注入一股新的活力。

4、创业的示范效应

成功孵化的微小企业和青年企业家将成为效仿的创业者榜样和典型，在创业者中起到积极的典型示范效应和带动作用，对于挖掘创业者创业的潜力，打造更多的优秀企业、培育优秀青年创业者具有强大的典型示范作用。

综上所述，创业孵化中心（智创天地）项目市场潜力巨大，运作模式成熟，竞争优势明显。

通过合作各方引入市场化的运作机制，实现资源的最佳整合，将会赢得最大的利润空间。

二、风险及对策

1、政策及经营环境风险

就国家目前的政策而言，国家制订了一系列优惠政策以促进高新技术产业化的发展和创业服务中心的建立，创业服务中心将会有一个更加有利的政策环境。

但是，在竞争日益激烈的情况下，企业孵化区能否真正享受到这样的待遇仍存在一定的变数。

2、经营管理风险

园区服务机构作为第三产业，其经营水平的高低直接影响企业的经营业绩。

项目投资主体要扩大收益，增加入孵企业的数量和质量必须加强经营管理，宣传力度的到位、孵化设施的完善和孵化服务水平的提高、经营机制的灵活有效性、提高员工素质都可以对项目日后收入带来影响。

因此，经营管理的好坏对该项目今后的经济效益产生一定的影响。

3、投资风险

任何投资都存在风险，对投资而言，风险与收益共存。

虽然通过孵化中心这个平台，投资资金比较容易在这个平台以低成本找到创新源头和投资目标，并能够投入资本得到资本的提升。

在本孵化中心内部，孵化中心和风险投资的融合也可以使本孵化中心投资达到空间集聚的结点，而且孵化中心本身也可以得到空间价值的提升，营造出一种集聚的效应，但是鉴于目前风险投资退出途径较之狭隘，投资变现风险依旧存在。

4、招商引资风险

因建设孵化中心项目一些配套服务政策不完善，给招商工作带来一定风险。

第六章项目实施方案

一、项目实施内容

项目实施内容包括创业孵化中心（智创天地）整体规划设计；

项目工程建设施工；

项目市场营销策划；

各项配套服务设施建设。

二、项目开发目标及策略

1、项目开发总体目标

⑴以英才科技园项目为契机，实施“工业园区规模化”战略。

⑵以项目树形象，亮品牌。

⑶兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。

2、项目开发策略

本项目建设，由苏州科赛投资发展集团有限公司与武汉东湖创业股份有限公司在桂林组建新公司进行联合开发，实行强强联合。

因为武汉东湖创业股份有限公司在建设孵化中心项目具有丰富经验，另一方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享。

引入后即可对园区进行整体启动，整个园区的设计和规划标准也可以有所提高。

而苏州科赛投资发展集团有限公司在资源整合、项目操作具有丰富实践经验。

进行强强联合开发，有利于资源进行合理配置，使开发周期缩短、投资风险分散，加快项目建设步伐。

三、项目定位

1、功能定位

集科研、教育培训、孵化、商务配套、信息服务、销售、创业者生活配套于一体的综合性的孵化中心。

2、市场定位

创业孵化中心（智创天地）项目市场定位：

集聚中小企业进驻园区，为中小型高科技企业、投资机构、金融机构、中介机构服务和投资人士搭建企业技术共享平台。

创业孵化中心（智创天地）项目是高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；

是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；

是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；

是信息、资金、人才汇集的创业天堂。

本案开发将中小型高科技企业、企业孵化中心、投资者、科技中介服务机构的功能有机结合起来，利用桂林高新区已经形成的电子与信息、生物医药、机电一体化、新材料、环保等五大支柱产业辐射和集聚能力，通过市场化运作与合理的价格策略实现项目各参与方的最大利益。

3、目标客户定位

桂林市区及周边种子型高科技企业和中小型企业；

广西区内外企业在企业、子（分）公司。

四、项目方案设计

项目将分三个区：

1、孵化商务区（中心管理区）

孵化商务区是孵化中心的核心和亮点部分，以创业服务中心为机构载体，提供诸如教育培训、科研设备与技术辅导、注册代理服务、创投咨询和融资服务、法律和会计咨询、市场研究与推广、政策等综合信息服务、招商指导服务、贸易信息服务、商务谈判咨询、电子商务平台、媒体宣传、企业管理咨询、物业管理等功能服务，以及产品展示、广告投放、大型会议展览、多媒体室等辅助服务。

包括设置计算机及网络系统（数据库系统、共享与管理）、商务办公、培训机构（提供政策、法规、管理、技术、营销、企业管理等方面的培训）、国际交流与会议区（可用于各种规模的会议、展览演示、交流洽谈会等用途），同时设置开放的实验室（公用实验设施，可以包括现有仪器设备的开放与共享）、不同发展方向专业实验室，为企业提供研发场所。

主要职能是以科技金融、信息等各种形式的服务，孵化高新技术企业，培育高新技术企业家完善创业服务体系，促进官、产、学、研、资、介、贸在高新技术产业化方面的结合，促进人才、技术、资金、信息及其它资源的合理流动，为高新技术企业的创业和成长创造必要的局部