实用参考房地产基础知识法律法规docWord文档格式.docx

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20PP年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

10.购买商品房，未成年人能否办理产权证？

目前，郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。

但是，由于《民法》明确规定：

18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。

并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。

同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。

11.什么是“两书”？

“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。

《商品房销售管理办法》规定：

商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

12.商品房各部位的最低保修期限是多长时间？

根据建设部20PP年第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

●基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

●屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年

●供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；

●电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

从以上规定可以看出，20PP年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求，体现出国家对消费者权益和工程质量的重视，也对建筑施工单位提出了更高的要求。

需要注意的是，国家规定的是保修的“最低年限”，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限，因此，实际上建设单位与施工单位签订的保修合同可能会对“保修期限”有更高的要求。

13.怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？

一是《商品房买卖合同》签订后一个月内由开发企业办理合同登记备案手续，标志着双方约定开始履行，并进入交易环节；

同时一个月内，由开发企业代收代缴契税。

按总价款的2%（现行）收缴，由买受人负担。

二是自商品房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产权备案登记。

三是商品房交付使用之日（以交接单为准）起60日内，房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。

办理产权证书

（一）需提供资料：

●购房合同（原件2件）；

●购房发票；

●买方身份证件或营业执照（法人代码证）（复印件2份）；

●预售许可证（复印件）；

●登记备案证（复印件2份）；

●质检证明；

●土地使用证（验原件、收复印件1份）；

●未抵押证明；

●完税凭证；

●物业维修基金缴交凭证；

●未司法限制证明；

●其它所需证件；

注：

经济适用房、安居房提交购房审批表；

港、澳、台及境外人士、机构购房提交安全部门批文。

（二）办事程序

收件初审——复审——缴费——产权登记——配图——初审——复审——缮证——缴费领证。

（三）办事时限：

证件齐全、自交易收件之日起50个工作日办理完毕。

（四）收费标准

契税2%；

交易服务费3元/㎡；

印花税0.03%；

维修基金多层2%，高层3%

领取产权证书

（一）所需证件：

●房屋所有权人的身份证件；

●交费凭证；

●郑州市房屋所有权登记收件据或领证通知单；

●单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证，除提交上述证件外，还需提交单位证明及房屋所有权人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。

（二）办理时限；

所需证件齐全，持交费凭证1个工作日办结。

（三）交费标准

●房屋产权登记费：

50㎡以下收费30元；

50㎡以上每增加1㎡加收0.4元/

●工本费：

10元/本

测绘费：

50㎡以下收20元；

50㎡以上每1㎡加收0.35元。

14.房地产抵押登记办理等程序及收费标准是什么？

（一）办理程序

验证——评估——抵押登记——收费发证

验证本人到场提交身份证、房屋所有权、国有土地使用权证；

代理人办理需提交经公证的委托书。

（二）收费标准

●登记费：

30元+（总面积-50㎡）×

0.4元/㎡

●服务费按贷款额的2‰缴纳

8元/件

15.办理抵押贷款消费者需要提交的资料？

●借款人与开发商签订的《商品房买卖合同》（一式五份）

●借款人已交部分房款收据

●个人身份证明

●个人户口证明（非郑州市户口需提供市区暂住证）

●个人稳定经济收入证明。

16.办理抵押贷款消费者需要负担那些费用？

●公证费：

借款合同标的×

2‰

●抵押费用：

【登记费用】30元＋（房产总面积－50㎡）×

【服务费】借款数额×

【工本费】8元/件

●保险费：

【1～5年】房款总额×

1‰

【6～10年】房款总额×

0.8‰

【11～20年】房款总额×

0.6‰

【21～30年】房款总额×

0.45‰

●中介费用：

【10万元以下】150元/件

【10～20万元】200元/件

【20万元以上】250元/件

17.什么是住房公积金制度？

住房公积金是一种义务性的住房长期储金。

住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。

18.住房公积金为什么归个人所有？

住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；

二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。

19.在什么情况下职工可以支取住房公积金？

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

●购买、建造、翻建、大修自住住房的；

●离休、退休的；

●完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

●户口迁出所在市、县或者出境定居的；

●偿还购房贷款本息的；

●房租超出家庭工资收入的规定比例的。

20.预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？

我国《城市房地产管理法》第36条规定：

“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为”。

对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人，必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。

建筑基础知识

前言

一、有关房地产概念

二、经济技术指标

三、房屋构造基础知识

四、建筑识图基础知识

五、有关建筑面积知识

1、概念

☐房地产：

是指土地、建筑物及其他地上定着物。

☐土地：

是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。

☐建筑物：

是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物。

☐其他地上定着物：

是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的，如为提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施，在地上建造的庭院，花园、假山、围墙等。

2、各称

realestate

香港：

物业

地产、楼宇、房地产

估价定义：

房地产：

土地or建筑物or土地与建筑物的合成体

房地：

土地与建筑物的合成体。

土地：

土地部分，此价格不含地上建筑物的价格。

地上建筑物：

不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。

建筑物：

仅指建筑物部分。

分为房屋和构筑物。

3、房地产的类型

（1）按用途来划分的类型

☐居住房地产：

普通住宅，高档公寓，别墅等。

☐商业房地产：

百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。

☐办公房地产：

商务办公楼、政府办公楼。

☐旅馆房地产：

饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。

☐餐馆房地产：

酒楼、美食城，餐馆、快餐厅

☐娱乐房地产：

游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

☐工业和仓储房地产：

工业厂房、仓库

☐农业房地产：

农地、农场、林场、牧场、果园

☐特殊用途房地产：

车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。

☐综合房地产：

指具有两种或两种以上用途的房地产。

（2）按开发程序中划分的类型

生地：

只指不具有城市基础设施的土地如:

荒地、农地。

毛地：

是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。

熟地：

是指具有完善的城市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。

在建工程：

是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。

该房地产不一定正在建设，也可能停工多年了。

现房（含土地）：

是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。

可能是新的，也可能是旧的。

（3）按是否产生收益来划分

收益性房地产：

是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。

包括商店、公寓、旅馆等。

非收益性房地产：

不能直接产生经济收益的房地产如：

未开发的土地、教堂等。

（4）按经营使用方式来划分

出售型房地产

出租型房地产

营业型房地产：

商店、餐馆等

自用型房地产

二、经济技术指标

1、城市居住区：

一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合，并与居住人口规模（30000～50000人）相对应，配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

2、居住小区：

一般称小区，是被居住区级道路或自然界线所围合，并与居住人口规模（7000～15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。

3、居住组团：

一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

4、居住区用地（R）：

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

5、住宅用地（R01）：

住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

6、公共服务设施用地（R02）：

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。

7、道路用地（R03）：

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

8、居住区（级）道路：

一般用以划分小区的道路。

在城市中通常与城市支路同级。

9、小区（级）路：

一般用以划分组团的道路。

10、组团（级）路：

上接小区路、下连宅间的道路。

11、宅间小路：

住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

12、公共绿地（R04）：

满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

13、配建设施：

与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

14、其它用地（E）：

规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

15、公共活动中心：

配套公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。

16、道路红线：

城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

17、建筑线：

一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

18、日照间距系数：

根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

19、建筑小品：

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

20、住宅平均层数：

住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。

21、高层住宅（大于等于10层）比例：

高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）

22、中高层住宅（7～9层）比例：

中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）

23、人口毛密度：

每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。

24、人口净密度：

每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ha）

25、住宅建筑密度（毛）：

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套/ha）

26、住宅建筑套密度（净）：

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/ha）

27、住宅面积毛密度：

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（㎡/ha）

28、住宅面积净密度：

也称住宅容积率。

是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（㎡/ha）或以住宅建筑总面积（万㎡）与住宅用地的比值表示。

29、建筑面积毛密度：

也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（㎡/ha）或以总建面积（万㎡）与居住用地的比值表示。

30、住宅建筑净密度：

住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。

31、建筑密度：

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。

32、绿地率：

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。

绿地应包括：

公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

33、拆建比：

新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

34、土地开发费：

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）

35、住宅单方综合造价：

每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/㎡）。

※常用的建筑名词和术语：

开间——一间房屋的面宽，即两条横向轴线间的距离。

进深——一间房屋的深度，即两条纵向轴线间的距离。

层高——楼房本层地面到相应的上一层地面的竖向尺寸。

建筑物——范围广泛，一般多指房屋。

构筑物——一般指附属的建筑设施，如烟囱、水塔、筒仓等。

预埋件——建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。

构造柱——楼房中为抗震而设置的柱子。

埋置深度——指室外地面到基础底面的距离。

地物——地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁……

地貌——地面上自然起伏的情况。

地形——地球表面上地物和地貌的总称。

地坪——多指室外自然地面。

竖向设计——根据地形地貌和建设要求，拟定各建设项目的标高、定位及相互关系的设计，如建筑物、构筑物、道路、地坪、地下管线、渠道等标高和定位。

强度——材料或构件抵抗破坏的能力。

标号——材料每平方厘米上能承受的拉力或压力。

标高——建筑总平面图和一幢建筑的平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，都要注标高。

轴线——画图与地面上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件，如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。

中心线——对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都用细点划线表示。

居住面积系数——指居住面积占建筑面积的百分数，比值永远小于1。

使用面积系数——指房间净面积占建筑面积的百分数，比值永远小于1。

红线——规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，产生法律效力。

三、房屋构造基础知识

（一）建筑概论

1、建筑物分类

1）按照建筑物的使用性质可以分为：

1工业建筑：

供人们从事各类生产用建筑和为生产服务的附属用建筑。

2农业建筑：

供人们从事农业、牧业的种植、养殖、畜牧、贮存等用途的建筑。

3民用建筑：

供人们居住、生活、学习、工作和从事其它公共活动的建筑。

民用建筑又分居住建筑和公共建筑两类。

2）按照主要承重结构的材料可以分为：

1生土——木结构建筑：

以土坯、版筑（干打垒）等生土墙和木屋架作为主要承重结构。

2砖木结构建筑：

用砖墙（或柱）、木屋架作为主要承重结构的建筑。

3砖混结构建筑：

用砖墙（或柱）、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。

4钢筋混凝土结构建筑：

主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构的建筑。

5钢结构建筑：

主要承重构件全部采用钢材制作的建筑。

3）按照建筑结构的承重方式可以分为：

1墙承式结构建筑：

用墙承受楼板及屋顶传来的全部荷载的建筑。

2骨架承重式结构建筑：

用柱与梁组成骨架承受全部荷载的建筑。

3内骨架承重式结构建筑：

当建筑物的内部用梁、柱组成骨架承重，四周用外墙承重。

4空间承重式结构建筑：

用空间构架或结构承受荷载的建筑。

2、建筑物等级

建筑物的等级是从防火、耐久年限及重要性等不同角度划分的建筑级别。

1）按照防火性能可以分为：

耐火等级标准是依据建筑物主要构件的燃烧性能和耐火极限确定。

燃烧性能：

按照燃烧性能建筑构件分为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。

耐火极限：

指建筑构件遇火后能支持的时间。

2）按照耐久年限可以分为：

一级耐久年限，100年以上，适用于重要性建筑物和高层建筑。

二级耐久年限，50～100年，适用于一般性建筑。

三级耐久年限，25～50年，适用于次要建筑。

四级耐久年限，15年以上，适用于临时性建筑。

3、建筑物的组成

从建筑物本身的构造要求来看，一幢建筑物是由基础、墙或柱、楼地面、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成的。

基础：

是建筑物最下面的部分，埋在自然地面以下，它承受建筑物的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层——地基。

基础是建筑物的重要组成部分，应该坚固、稳定、能经受冰冻和地下水及其所含化学物质的侵蚀。

墙或柱：

墙或柱是建筑物的垂直承重构件，它承受地面和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给基础。

楼地层：

是建筑物的水平承重和分隔构件，包括楼板和地面两部件。

楼梯：

是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

屋顶：

是建筑物顶部的承重和围护部分。

门和窗：

门是供人们及家具设备进出房屋的建筑配件。

窗的作用是采光、通风和供人眺望，窗应有足够的面积。

建筑物除了上述基本组成部分外，还有一些其他配件和设施，如：

雨篷、散水、通风道、烟囱、垃圾道、壁橱等。

4、建筑工业化与建筑模树协调

建筑工业化的内容包括：

设计标准化；

构件与配件生产工厂化；

施工机械化。

建筑模数：

是选定的尺寸单位，作为建筑空间、构配件以及有关设备尺度协调中的增值单位。

建筑模数包括基本模数和导出模数。

基本模数：

是模数协调中选用的基本尺度单位，基本模数的数值应为100㎜，其符号为M即1M=100㎜

导出模数：

分为扩大模数和分模数，扩大模数是基本模数的整数倍数，分模数是整数除基本模数的数值。

（二）地基和基础

1、地基与基础的概念及作用

在建筑工程中，常把建筑物与土层直接接触的部分称为基础

地基：

把支承建筑物重量的土层叫地基。

※基础位于建筑物最下部，是建筑物的组成部分它承受着建筑物的全部荷载并将它们传给地基。

地基不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。

地基是由持力层和保护力层的下卧层组成。

每平方米地基所能承受的荷载称为这种土壤的“地耐力”（承载力）。

2、地基与基础的关系

F=N/R其中：

F-基础底面积N-总荷载R-地耐力

地基的地耐力越大，基础的底面积就可以相对地减小，材料也可以节省，施工速度就可以提高，造价也就降下来了。

基础底面积的计算公式：

F=B×

L

●基础断面形式：

是指用一个垂直于地面的剖切平面将基础垂直剖开之后所显示出的断面形状。

砖混结构建筑物其承重墙下面的基础，通常是连续设置的，这种基础，叫做条形基础。

●钢筋混凝土的抗拉与抗压强度均比较高，称为柔性材料。

砖、石和混凝土的抗拉强度低，抗压强度较大，两者相差较多，这类材料称为刚性材料。

宽度和厚度的比例关系可以用а角表示，称为刚性角，或称压力传递角。

埋深：

设计室外地面到基础底面的距离，叫做基础的埋置深度，简称埋深。

基础埋深的大小对工程造价有很大的影响，一般情况下，埋深越大，造价也越高。

基础埋置深度的确定应从下列几方面综合考虑：

1）建筑的用途。

有无地下室、设备基础和地下设施、基础的型式和构造。

2）作用在地基上的荷载的大小和性质。

上部荷载大，基础就须埋置的深一些，这样才能比较稳固。

3）工程地质和水文地质条件。

建造建筑物时，都希望建造在坚实的地基上，而不愿设置在承载能力低、压缩性很大的软弱土层上。

4）相邻建筑物的基础埋深。

5）地基土冻胀和融陷的影响。

基础的类型

基础的类型是随着建筑物上部结构形式、荷载大小、土质情况及