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房地产行业相关知识
房地产行业相关知识
目次
一.武汉房地产开辟公司1
二.房地产开辟流程1
三.2010房地产新政策2
四.贸易银行房地产贷款风险治理指引3
五.房地产开辟公司特点10
六.房地产开辟公司类型11
七.房地产开辟商11
八.房地产开辟经营13
特点13
房地产开辟与房地产开辟经营的差别13
存在的问题及原因14
风险的成因15
风险的类型16
风险治理办法17
可行性研究18
一.武汉房地产开辟公司
1.武汉地产开辟投资集团有限公司
2.武汉市福星惠誉房地产有限义务公司
3.武汉安居工程成长有限公司
4.湖北长城扶植实业有限公司
5.武汉市万科房地产有限公司
6.金地集团武汉房地产开辟有公司
7.武汉宝安房地产开辟有限公司
8.武汉新世界康居成长有限公司
9.武汉宏宇实业集团有限义务公司
10.武汉南国置业有限公司
11.保利(武汉)房地产开辟有限公司
12.武汉美好愿景房地产开辟有限公司
13.湖北新长江置业有限公司
14.武汉凯乐海盛顿房地产有限公司
15.湖北现代城市扶植成长集团有限公司
16.大年夜华集团(武汉)房地产有限公司
17.武汉三江航天房地产开辟有限公司
18.武汉佳海集团有限公司
19.湖北人信房地产开辟有限公司
20.武汉建工强大置业有限公司
二.房地产开辟流程
第一章:
项目决定计划阶段
第二章:
前期预备阶段
一、获取地盘应用权
二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》
三、筹划设计
四、扶植项目报建挂号,申请招标,解决招标投标手续,肯定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章:
工程扶植阶段
1、施工用水
电及通信线路接通,包管施工须要
2、施工厂地平整,达到施工前提
3、施工通道疏浚,知足施工运输前提
4、施工图纸及施工材料预备
5、施工材料和施工设备的预备
6、临时用地或临时占道手续解决
7、施工许可批文及解决开工手续
8、肯定水准点与座标控制点,进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度筹划
11、设计、施工、监理单位的调和
第四章:
项目发卖阶段
一、申办《发卖许可证》
二、商品房发卖及按揭(以房地产等什物质产或有价证券、契约等作典质,获得银行贷款并
依合同分期付清本息,贷款还清后银行了债典质物)解决
一、申请落成验收,取得《建筑工程落成验收立案证》
二、申办扶植工程筹划验收
三、进行权属挂号,取得《商品房权属证实书》
四、物业移交
第五章:
交付应用阶段
三.2010房地产新政策
1、物业税酝酿开征:
物业税“空转”工作将推广至全国
2、二手房营业税优惠撤消:
从1月1日起,小我住房让渡营业税征免时限由两年恢复到五年。
3、明白初次购房标准:
从2010年开端,初次购房标准以户(夫妻带未成年后代)为单位认定。
4、存款预备金利率上调:
本年1月和2月,央行持续两次上调了存款预备金率
5、严格二套房贷:
1月10日下发了《关于促进房地产市场安稳健康成长的通知》
6、国五条:
1月10国务院发出《关于促进房地产市场安稳健康成长的通知》,明白提出加强和改良房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场安稳健康成长的五条办法。
7、七折利率优惠撤消:
中国银行2月3日记者证实,将首套房的优惠利率由7折升至8.5折
8、首套房契税优惠收紧:
3月9日,财务部、国度税务总局日前结合下发了《关于初次购买通俗住房有关契税政策的通知》
9、3月29日,银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款
四.贸易银行房地产贷款风险治理指引
第一章总则
第一条为进步贸易银行房地产贷款的风险治理才能,根据有关银行监管司法律例和银行谨慎监管请求,制订本指引。
第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开辟、经营、花费活动有关的贷款。
重要包含地盘贮备贷款、房地产开辟贷款、小我住房贷款、贸易用房贷款等。
本指引所称地盘贮备贷款是指向借钱人发放的用于地盘收购及地盘前期开辟、整顿的贷款。
地盘贮备贷款的借钱人仅限于负责地盘一级开辟的机构。
房地产开辟贷款是指向借钱人发放的用于开辟、建造向市场发卖、出租等用处的房地产项目标贷款。
小我住房贷款是指向借钱人发放的用于购买、建造和大年夜补缀各类型住房的贷款。
贸易用房贷款是指向借钱人发放的用于购买、建造和大年夜补缀以贸易为用处的各类型房产的贷款。
第二章风险控制
第三条贸易银行应建立房地产贷款的风险政策及其不合类型贷款的操作审核标准,明白不合类型贷款的审批标准、操作法度榜样、风险控制、贷后治理以及中介机构的选择等内容。
贸易银行解决房地家当务,要对房地产贷款市场风险、司法风险、操风格险等予以存眷,建立响应的风险治理及内控轨制。
第四条贸易银行应建立响应的监控流程,确保工作人员遵守上述风险政策及不合类型贷款的操作审核标准。
第五条贸易银行应根据房地产贷款的专业化分工,按照申请的受理、审核、审批、贷后治理等环节分别制订各自的职业道德标准和行动规范,明白响应的权责和考察标准。
第六条贸易银行应对内部本能机能部分和分支机构房地产贷款进行年度专项考察,并形成考察申报。
考察申报应包含以下内容:
(一)内部本能机能部分和分支机构上年度发放贷款的整体情况;
(二)考察中发明的重要问题及处理看法;
(三)内部本能机能部分和分支机构对前次考察申报中所提建议的整改情况。
第七条贸易银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择,应侧重于其企业天资、业内荣誉和营业操作法度榜样等方面的考察,择优选用,并签订义务条目,对于因中介机构的原因造成的银行营业损掉应有明白的补偿办法。
第八条贸易银行应建立房地产行业风险预警和评估体系,对房地产行业市场风险予以存眷。
第九条贸易银行应建立完美的房地产贷款统计分析平台,对所发放贷款的情况进行具体记录,并及时对相干信息进行整顿分析,包管贷款信息的精确性、真实性、完全性,以有效监控整体贷款状况。
第十条贸易银行应逐笔挂号房地产贷款具体情况,以确保该信息可以精确录入银行监管部分及其他相干部分的统计或信贷挂号咨询体系,以利于各贸易银行之间、贸易银行与社会征信机构之间的信息沟通,使各行充分懂得借钱人的整体情况。
第三章地盘贮备贷款的风险治理
第十一条贸易银行对本钱金没有到位或本钱金严重不足、经营治理不规范的借钱人不得发放地盘贮备贷款。
第十二条贸易银行发放地盘贮备贷款时,应对地盘的整体情况查询拜访分析,包含该地盘的性质、权属关系、测绘情况、地盘契约限制、在城市整体综合筹划中的用处与估计开辟筹划是否相符等。
第十三条贸易银行应密切存眷当局有关部分及相干机构对地盘经济情况、地盘市场发育状况、地盘的将来用处及有关筹划、筹划等方面的政策和研究,及时控制地盘价值状况,避免因为地盘价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条贸易银行应对发放的地盘贮备贷款设立地盘贮备机构资金专户,加强对地盘经营收益的监控。
第四章房地产开辟贷款的风险治理
第十五条贸易银行对未取得国有地盘应用证、扶植用地筹划许可证、扶植工程筹划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何情势的贷款。
第十六条贸易银行对申请贷款的房地产开辟企业,应请求其开辟项目本钱金比例不低于35%。
第十七条贸易银行在解决房地产开辟贷款时,应建立严格的贷款项目审批机制,对该贷款项目进行尽职查询拜访,以确保该项目相符国度房地产成长总体偏向,有效知足本地城市筹划和房地产市场的需求,确认该项目标合法性、合规性、可行性。
第十八条贸易银行应对申请贷款的房地产开辟企业进行深刻查询拜访审核:
包含企业的性质、股东构成、天资信用等级等根本背景,近三年的经营治理和财务状况,以往的开辟经验和开辟项目情况,与接洽关系企业的营业往来等。
对天资较差或以往开辟经验较差的房地产开辟企业,贷款应谨慎发放;对经营治理存在问题、不具备响应资金实力或有不良经营记录的,贷款发放应严格限制。
对于根据项目而成立的房地产开辟项目公司,应根据其自身特点对其营业范围、经营治理和财务状况,以及股东及接洽关系公司的上述情况以及彼此间的司法关系等进行深刻查询拜访审核。
第十九条贸易银行应严格落实房地产开辟企业贷款的担保,确保担保真实、合法、有效。
第二十条贸易银行应建立完全的贷款发放、应用监控机制和风险防备机制。
在房地产开辟企业的自有资金获得落实后,可根据项目标进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金应用情况进行监控,防止贷款挪作他用。
同时,积极采取办法应对项目开辟过程中出现的项目自身的变更、房地产开辟企业的变更、建筑施工企业的变更等,及时发明并禁止违规应用贷款情况。
第二十一条贸易银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款应用情况,防止用流动资金贷款为房地产开辟项目垫资。
第二十二条贸易银行应对有过期未还款或有欠息现象的房地产开辟企业发卖款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将发卖款挪作他用。
第二十三条贸易银行应密切存眷房地产开辟企业的开辟情况,确保对购买主体构造已封顶住房的小我发放小我住房贷款后,该房屋可以或许在合理刻日内正式交付应用。
第二十四条贸易银行应密切存眷建筑工程款优于典质权受偿等潜在的司法风险。
第二十五条贸易银行应密切存眷国度政策及市场的变更对房地产开辟项目标影响,应用市场风险预警预告机制、区域市场分类的指标体系,建立针对市场风险水平和风险类型的阶段监测筹划,并积极采取办法化解是以产生的各类风险。
第五章小我住房贷款的风险治理
第二十六条贸易银行应严格遵拍照干小我住房贷款政策规定,不得违背有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条贸易银行制订的小我住房贷款申请文件应包含借钱人根本情况、借钱人进出情况、借钱人资产表、借钱人现住房情况、借钱人购房贷款材料、担保方法、借钱人声明等要素(个中具体项目内容拜见附件1)。
第二十八条贸易银行应确保贷款经办人员向借钱人解释其所供给的小我信息(包含借钱人所提交的所有文件材料和小我资产负债情况)将经由贷款审核人员的查询拜访确认,并请求借钱人据此签订书面声明。
第二十九条贸易银行应将经贷款审核人员确认后的所有相干信息以风险评估申报的情势记录存档。
上述相干信息包含小我信息切实其实认、银行对申请人了偿才能、了偿意愿的风险审核及对典质品的评估情况(具体内容拜见附件2)。
第三十条贸易银行的贷款经办人员对借钱人的借钱申请初审赞成后,应由贷款审核人员对借钱人提交文件材料的完全性、真实性、精确性及合法性进行复审。
第三十一条贸易银行应经由过程借钱人的年纪、学历、工作年限、职业、在职年限等信息断定借钱人今朝收入的合理性及将来行业成长对收入程度的影响;应经由过程借钱人的收入程度、财务情况和负债情况断定其贷款偿付才能;应经由过程懂得借钱人今朝栖身情况及此次购房的首付支出断定其对于所购房产的目标及拥有意愿等身分,并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条贸易银行应对每一笔贷款申请做内部的信息查询拜访,包含懂得借钱人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条贸易银行应经由过程对包含借钱人的聘请单位、税务部分、工商治理部分以及征信机构等自力的第三方进行查询拜访,审核贷款申请的真实性及借钱人的信用情况,以懂得其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
贸易银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织,或在上述机构内持有跨越10%股份,或其小我收入的重要来源为上述机构的经营收入者)申请小我住房贷款进行审核时,不克不及仅凭小我开具的收入证实来断定其还款才能,应经由过程请求其供给有关资产证实、银行对帐单、财务报表、税单证实和实地查询拜访等方法,懂得其经营情况和真实财务状况,周全分析其还款才能。
第三十四条对以小我身份申请的贸易用房贷款,如借钱人是自雇人士或公司的股东、董事,贸易银行应请求借钱人供给公司财务报表,营业材料并进行审核。
第三十五条贸易银行应根据各地市场情况的不合制订合理的贷款成数上限,但所有住房贷款的贷款成数不跨越80%。
第三十六条贸易银行应侧重考察借钱人还款才能。
应将借钱人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
房产支出与收入比的计算公式为:
(本次贷款的月还款额+月物业治理费)/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为:
(本次贷款的月还款额+月物业治理费+其他债务月均偿付额)/月均收入
上述计算公式中提到的收入应当是指申请人自身的可安排收入,即单一申请为申请人本人可安排收入,合营申请为主申请人和合营申请人的可安排收入。
但对于单一申请的贷款,如贸易银行推敲将申请人妃耦的收入计算在内,则应当先予以查询拜访核实,同时对于已将妃耦收入计算在内的贷款也应响应的把妃耦的债务一并计入。
第三十七条贸易银行应经由过程查询拜访非国内经久栖身借钱人在国外的工作和收入背景,懂得其在华购房的目标,并在对各项信息查询拜访核实的基本上评估借钱人的了偿才能和了偿意愿。
第三十八条贸易银行应差别断定典质物状况。
典质物价值切实其实定以该房产在该次生意交易中的成交价或评估价的较低者为准。
贸易银行在发放小我住房贷款前应对新建房进行整体性评估,可根据各行实际情况选择内部评估,但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具看法书,或委托自力的具有房地产价格评估天资的评估机构进行评估;对于精装修楼盘以及售价明显赶过周边地区售价的楼盘的评估要重点存眷。
对再交易房,应对每个用作贷款典质的房屋进行自力评估。
第三十九条贸易银行在对贷款申请做出最终审批前,贷款经办人员须至少直接与借钱人面谈一次,从而根本懂得借钱人的根本情况及其贷款用处。
对于借钱人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签订。
贸易银行应向房地产治理部分查询拟典质房屋的权属状况,决定发放典质贷款的,应在贷款合同签订后及时到房地产治理部分化决房地产典质挂号。
第四十条贸易银行对未完全按照前述请求发放的贷款,应有专门的处理办法,除将发放原因和来由记录存档外,还应密切存眷及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条贸易银行应建立过期贷款的催收体系和催收法度榜样。
应将本行内相干的小我信用材料包含过期客户名单等实施行内共享。
第六章风险监管办法
第四十二条银监会及其派出机构按期对贸易银行房地产贷款发放范围、资产质量、偿付状况及催收情况、风险治理和内部贷款审核控制进行综合评价,并肯定监管重点。
第四十三条银监会及其派出机构根据非现场监管情况,每年至少选择两家贸易银行,对房地产贷款的下列事项进行周全或者专项检查:
(一)贷款质量;
(二)偿付状况及催收情况;(三)内部贷款审核控制;(四)贷后资产的风险治理;(五)遵守司法及相干规定;(六)须要进行检查的其他事项。
第四十四条银监会及其派出机构对现场检查中发明的房地产贷款治理存在严重问题的贸易银行,将组织跟踪检查。
第四十五条银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构,一旦发明其有违背行业规定和职业道德的行动,将及时予以传递。
第七章附则
第四十六条本指引由银监会负责解释。
第四十七条本指引自宣布之日起施行。
五.房地产开辟公司特点
受所经营产品和办事特别性的影响,同其他行业的公司比拟较,房地产公司有以下几方面特点
1、经营对象的弗成移动性
不管是房地产开辟公司、中介办事公司照样物业治理公司,它们的经营对象都是不动产,具有固定性和弗成移动性。
这种特点使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大年夜,受四周情况的影响较大年夜,经营绩效与所处区位状况关系密切。
因为一般商品属于动产,具有实体的流动性,可以随时在地区之间,甚至是不合国度之间进行流动,因而平日面对的市场竞争范围比较大年夜,在不受一国对外贸易政策、国度安然等贸易壁垒影响的前提下,竞争范围是世界性的,公司要根据国际市场的情况进行决定计划,国际市场情况产生变更会对这类公司产生直接的影响。
而对于房地产公司来说,不动产不具有实体的流动性,房地产公司供给的产品弗成能移动,相干的房地产办事也附着于固定的房地产上面,是以其面对的市场竞争范围较小一些,主如果本地市场,本地市场的供求关系及其变更趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。
此外,因为房地产产品的价值量大年夜,资产转移须要经由较长时光,从而使市场竞争关系无法充分展开,受制于此,房地产公司经营成功的关键在于把握本地市场的需求。
2、营业形态的办事性
无论房地产开辟公司、房地产中介咨询办事公司,照样物业治理公司,从其营业活动的性质来看,主如果供给某种办事。
在房地产开辟公司从事经营活动过程中,即征地、拆迁、地盘开辟、地盘出让让渡、房屋开辟、房屋出售、出租、转租、房地产典质以及房地产扶植过程中必定产生大年夜量会谈、调和、筹划等劳务以及响应的司法事务,这些是房地产开辟公司经营活动的重要内容。
对于房地产中介办事和物业治理公司来说,其办事性的特点就加倍明显了。
房地产中介公司就是环绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和办事活动,沟通与房地产产品相干的各类信息,撮合生意两边,节约交易各方的交易成本,并从节约的成本中获取佣金,所以,中介公司供给的是房地产各类办事。
物业治理公司实际上就是对房地产品业及其举措措施和周边情况进行治理并供给各类保安、保洁、维修和保养办事的公司。
这种特点决定了房地产公司的办事立场和办事质量至关重要。
3、经营活动的资金和人才密集性
房地产公司在经营治理过程中须要大年夜量的资金和人才,房地产开辟公司的每个经营项目蕴涵的价值量极大年夜,须要大年夜量资金的运筹,是一种资金密集型的公司。
例如,房地产开辟前期的安顿补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、发卖费用等,平日完全依附自有资金进行房地产开辟公司微乎其微,往往要依附各类金融对象和金融手段。
房地家当与金融业的密切接洽带来了两个方面的后果:
一方面房地产公司须要大年夜量资金为银行等金融机构供给了一种优良的投资渠道;
另一方面,二者结合使整体经济的抗风险才能降低,一旦房地产价格下跌或者房地产公司经营不善,可能会造成金融体系动荡,进而危及全部公平易近经济的安然。
所谓人才密集型是指在房地产开辟、中介咨询、代理、物业治理过程中,须要大年夜量的各类各样的专业人才,如建筑工程类、经济分析类、金融类等。
房地产开辟公司在实际经营活动中涉及建筑安装方面的技巧常识,也涉及市场调研、项目治理、各专业范畴调和等常识和技能,往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开辟。
对于通俗房地产需求者而言,花费者或者不从事房地产行业的公司公司无法在短时光内控制与房地产相干的专业常识,平日在交易过程中要依附这些专业人士的协助,如许就为专业化的中介办事公司供给了经营空间。
4、经营活动过程的行业限制性
在房地产公司经营治理活动过程中,行业特点对其的影响明显,表示在:
一是行业的市场范围较大年夜,对公司成长起到十分巨大年夜的推动感化。
二是行业的竞争范围主如果本地市场,是面向区域的,全国及世界性的竞争重要来源于资金流动。
三是今朝房地产行业竞争者的数量较大年夜,但有较大年夜实力的公司数量则较少,市场竞争强烈,公司经营过程中面对的不肯定性较强。
四是房地产用户的数量较多,是个范畴较为广阔的市场。
房地产用户重要包含一般的住房花费者及其他须要房地产产品的集团购买者。
五是房地家当进入障碍比较大年夜,一方面,因为进入房地家当须要较大年夜的启动本钱,所以存在较高的进入壁垒障碍;另一方面,房地产的固定性也决定了退出房地家当的转移成本也相当高。
六是房地产公司因为其资金量投入大年夜、风险高,公司经营合适,其盈利程度也会高一些,这种较高程度的盈利是对其承担的高风险的补偿。
这也是吸引其他行业资金进入房地家当的重要身分。
六.房地产开辟公司类型
房地产开辟公司[1]的类型可以从两个角度进行划分。
第一个角度是从经营内容和经营方法的角度划分,房地产公司重要可以划分为房地产开辟公司、房地产中介办事公司和物业治理公司等。
房地产开辟公司是以营利为目标,从事房地产开辟和经营的公司。
重要营业范围包含城镇地盘开辟、房屋营造、基本举措措施扶植,以及房地产营销等经营活动。
这类公司又称为房地产开辟经营公司。
房地产中介办事公司包含房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。
物业治理公司指以室庐小区、贸易楼宇等大年夜型物业治理为核心的经营办事型公司。
这类公司的营业范围包含售后或租赁物业的维修保养、室庐小区的干净绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、贸易办事、迁居办事,以及其他经营办事等。
第二个角度是从经营范围的广度划分,房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。
房地产综合公司是指综合从事房地产开辟、经营、治理和办事的公司。
房地产专营公司是指经久专门从事如房地产开辟、租售、中介办事,以及物业治理等某一方面经营营业的公司。
房地产项目公司[2]是指针对某一特定房地产开辟项目而设立的公司。
很多合伙经营和合作经营的房地产开辟公司即属于这种类型。
项目公司是在项目可行并确立的基本上设立的,其生命期从项目开端,当项目停止时公司终了,这种组织情势便于进行经营核算,是房地产开辟公司常用的一种情势。
七.房地产开辟商
房地产开辟商天资
《房地产开辟企业天资治理规定》,城市房地产开辟企业应当申请核定企业天资等级并持有建筑主管部分揭橥的《房地产开辟企业天资等级证书》。
《房地产开辟企业天资治理规定》中将房地产开辟企业的天资划分为五个等级,个中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开辟营业,五级企业只能在本地区从事村镇房地产开辟经营。
是以,审查开辟商的资格不仅要从情势上看其有关证件是否齐备,还应从本质上去审查开辟商有无响应的开辟资格[1]。
为慎重起见,建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开辟商。
开辟商五证:
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。
您购房时只需看一下《国有地盘应用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
因为一般情况下假如开辟商未取得《扶植用地筹划许可证》和《扶植工程筹划许可证》是拿不到《国有地盘应用证》的,但挂牌出让的地盘是先取得《国有地盘应用证》的。
未取得上述两个《筹划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开辟商取得了《预售许可证》就可以证实该项目在筹划、工程、地盘应用等方面经由过程了当局的赞成,就具备了将开辟的商品房进入市场交易的资格。
根据北京市商品房交易的相干律例规定,开辟商只有具备《预售许可证》才能与客户签订正式的《预售契约》。
在此提示一下购房者,签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内,防备开辟商“偷梁换柱”。
(1)《国有地盘应用证》国有地盘应用证是单位和小我应用国有地盘的司法凭证。
北京市房屋地盘治理局对直接填发的《国有地盘应用证》,根据国有地盘应用方法不合
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