商业银行模拟经营沙盘实验报告房地产D企业Word文件下载.docx
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后来,沙盘模拟广泛用于企业经营模拟实践中,成为一种新型的培训模式。
它具有仿真、直观的特点,培训学生如何综合运用各种管理知识和技能,发挥团队协作精神,与众多的竞争对手角逐,获取最大利润和市场份额。
为期两天的实训模拟,经营期为四年,短暂的时间内将学生带入一个模拟的市场环境中,结合所学知识,在经历4年的荣辱成败后,感悟经营决策过程的真谛,为以后的真实就业提供经验和教训。
同学通过对每一周期的成功或失败进行分析和总结,解析战略得失,数理思路,认清在操作过程中的不足,并通过调整和改进方案,真实提高个人综合素质。
本实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层组成。
在此实验中,房地产代表产品市场,商业银行(含投资银行功能)代表资本市场和货币市场,央行和政府代表监管层。
房地产和商业银行分别由四个小组担任,老师担任央行和政府。
二、房地产企业实训流程
三、房地产D企业简介
1.企业初始状态
现金4000万
价值1.8亿的土地20亩
2年期银行贷款0.7亿元
股东资本1.5亿
2个运营团队,目前资质为三级
上一年实现销售额4亿
2.企业团队构成
企业经营决策分析
一、土地竞标决策分析
3.1土地竞标规则
土地数由政府掌控,土地价格最低800万元/亩,50万元/亩增加,最高1200万/亩;
实行价高优先、时前优先制(公司间价格相同时,先报价者先得)。
3.2土地竞标决策分析
第一年,无土地竞标,企业有20亩存地。
第二年,政府总共放出土地120亩,各小组都无存地。
我小组通过分析市场得出:
土地供给为120亩,外部宏观经济政策没有变化,第二年的存贷款利率与第一年一样,即资金使用成本基本不变,各大房地产公司对未来前景一致看好,据此预测市场需求在120—160亩,此处可以看出土地供需是供给小于需求,则会导致土地价格上涨,我公司管理层认为定价应为900—1000万元/亩,但最后考虑到我公司是以盈利为目的,承受不了高价土地,便将土地价格定为950万元/亩,并报价给政府进行竞拍。
最终我公司因土地报价低而只获得15亩土地。
第二年房地产公司土地竞标情况如下:
第三年,通过老师对于规则的详细解说,以及对重要知识点的讲解后我们的决策过程如下:
(1)土地供给情况
由于上一年其他房地产公司给出的土地价格较高在1000—1050万元/亩,使得今年土地价格升高,供给曲线向左上方移动,均衡点顺着需求曲线向上移动,以至土地供给数量减少,由此,今年政府拿出115亩地进行拍卖。
(2)土地需求情况
第三年就只有房地产A组存有5亩地,在宏观经济基本未变的情况下,四家企业对于市场前景都比较看好,预测市场需求同样为120—160亩,明显的土地市场需求大于供给,各企业间会有一个较激烈的竞争。
(3)土地价格及数量决策:
在数量上,我小组准备拿地35亩,20亩地用于修建商品房,15亩地用于修建别墅。
在土地定价方面,我们小组对于最大承受土地价格有进行了预测。
商品房:
20亩,定价为较高190万/套,景观费300/亩,预计利润率为15%时,除去管理费用及广告费等其他费用后,我公司最高能承受的土地价格为1006万元/亩,模型如下:
别墅:
15亩,定价也为较高900万元/套,景观费300元/亩,预计利润率为15%时,除去管理费用及广告费等其他费用后,我公司最高能承受的土地价格为913万元/亩,模型如下图:
由以上得出我公司在保证利润的情况下定价应在800-950万元/亩,又考虑到市场竞争激烈,我们依然决定以950万元/亩报价进行投标。
最终获得35亩地,达到初设目标。
第四年,进一步熟悉了公司业务后,决策过程为
上一年其他房地产公司给出的土地价格回归正常范围在800—950万元/亩,使得今年土地价格有所下降,土地供给数量有所增加。
由此,今年政府拿出136亩地进行拍卖。
第四年就房地产B组存有16亩地,我企业上年余下土地6亩,在宏观经济基本未变的情况下,预测市场需求为120亩左右,明显的土地市场供给高于需求,可以用最低价800万元/亩获得土地。
(3)土地价格及数量决策
在数量上,我小组准备拿地24亩,加上上年盈余土地6亩后共30亩土地全部修建商品房。
在土地定价方面,我们小组认为可以用土地最低价获得土地。
30亩,定价为180万/套,景观费100/亩,预计利润率为15%时,除去管理费用及广告费等其他费用后,我公司最高能承受的土地价格为904万元/亩,模型如下:
由上可得,我小组以850万元/亩报价竞拍。
最终成功获得24亩地。
二、贷款额度决策分析
第一年,向银行贷款1亿元,利率8%,中间费用400万元,为期一年,以土地为抵押物,银行不可提前收回。
第二年,在四家房地产公司中,我公司以950万元/亩拿到地15亩,并决定用5亩地生产商品房50套,用10亩地生产20套别墅,通过手动计算今年资金需要额=土地成本(950*15=14250)+规划设计费(200*0.1*50+1000*0.1*20=3000)+建安成本(300*5+100*10=2500)+景观费(300*15=4500)+广告费(1000)+管理费(2500)=27750万元,按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万,计算得出27750*(1+8%)+400=29970万元。
最高贷款额度减去第二年期初现金余额2400万得到至多贷款额27570万元。
据此,我公司与D银行经协商以9.6%的利息及600万元中间业务费办理贷款叁亿元整,为期一年,以土地为抵押物,银行不可提前收回。
签订的合同如下所示:
第三年,在四家房地产公司中,我公司以950万元/亩拿到地35亩,并决定用20亩地生产商品房200套,用15亩地生产30套别墅,通过手动计算今年资金需要额=土地成本(950*35=33250)+规划设计费(200*0.1*200+1000*0.1*30=7000)+建安成本(300*20+100*15=7500)+景观费(300*30=9000)+广告费(2000)+管理费(2500)=61250万元,按照大概8%利息费和固定中间业务费共800万,计算得出61250*(1+8%)+800=66950万元。
最高贷款额度减去第三年期初现金余额23000万得到至多贷款额43950万元。
同时,利用模型预测应贷款,如下:
得出最大贷款额为54550万元整,而红色部分是在收取货款后的支出,则最低可贷34050万元,但为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率,我公司经商议后做出贷款5亿元的决策。
据此,我公司与D银行经协商后,以7%的利息及1400万元中间业务费办理贷款伍亿元整,为期一年,以土地为抵押物,银行不可提前收回。
第四年,在四家房地产公司中,我公司以800万元/亩拿到地24亩,并决定用30亩地生产商品房300套,但由于我们竞争订单的结果只有160套,通过手动计算今年资金需要额=土地成本(800*30=24000)+规划设计费(200*0.1*300=6000)+建安成本(280*30=8400)+景观费(100*30=3000)+广告费(1500)+管理费(2500)=45400万元,按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万,计算得出45400*(1+8%)+800=49832万元。
最高贷款额度减去第四年期初现金余额14100万得到至多贷款额4个亿。
但在竞争订单时,我公司拿到的160套商品房远小于预期的300套商品房,
同时,利用模型进行预测:
得出最大贷款额为25400万元整,为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率,我公司经商议后做出贷款3亿元的决策。
据此,我公司与D银行经协商以9%的利息及1150万元中间业务费办理贷款叁亿元整,为期一年,以土地为抵押物,银行不可提前收回。
三、广告费决策分析
3.1决策依据
3.1.1.订单量—广告费投入弹性分析
以第一年各房地产公司广告费投入数据和实际订单量为依据,计算商品房和别墅对广告费投入的弹性,假设条件:
①房地产市场需求总量不变;
②各组上年度销售额带来的品牌效应相同;
③各组对商品房和别墅的报价、景观费投入相同。
商品房订单量—广告费投入弹性分析:
由上图可知,整体来看,商品房订单量—广告费投入的弹性为0.0789,即我们多投入100万广告费约获得0.0789的订单量增长。
但是在广告费投入在1000万至1500万的区间内,广告费投入的弹性明显要大于1500万至3000万的区间,所以要获得最大的广告费投入效用,广告费投入要控制在1500万及以下。
别墅订单量—广告费投入弹性分析:
由上图可知,整体来看,别墅订单量—广告费投入的弹性为0.0039,远低于商品房的弹性。
与商品房的分析结果相同,要获得最大的广告费投入效用,广告费投入要控制在1500万及以下。
3.1.2.广告费占比应小于毛利率
第一年度税后收入为38600万元,毛利为7800万元,产品毛利率为20.2%,所以假设毛利率不变,广告费投入要控制在预计税后收入的20.2%以下。
3.2各年度决策及结果分析
各年度广告费投入与获得的订单量基本符合预期,由于受到每年市场总体需求量增减影响,以及品牌效应、产品报价、景观费投入等因素的影响,各年度实际订单数量有所增减。
在第四年度,我们决定放弃别墅生产,所以实际订单数量为0。
对比各年度广告费占比与毛利率,可知,我们的广告费投入维持在合理水平。
在第四年度广告费投入决策有失误,不符合效用最大化目标,应该调整为1500万。
四、报价决策分析
4.1决策依据
4.1.1.订单量—报价弹性分析
假设条件:
③各组广告费投入、景观费投入相同。
商品房订单量—报价弹性
由图可知,商品房订单—报价的弹性为8.9661,别墅订单—报价的弹性为0.066,由于商品房需求总量要远远高于别墅,所以报价对商品房订单量的影响较大。
因为缺乏数据,模型缺乏准确性,但是可以作为预测不同报价所能得到的订单量的参考。
4.1.2.不同报价下的利润总额预测
参照第一年的数据,假设条件:
①商品房、别墅景观费投入均为250万/亩;
②广告费投入为1000万;
③预计利息和中间业务费为1800万;
④土地成本为800万/亩;
⑤根据二级资质团队最多开发40亩土地的规则,以及别墅需求量总体较少的情况,预测商品房销售量为200套,别墅销售量为20套,根据数据建模分析表预测不同报价下的利润总额。
根据利润测算,商品房报价下限为180万元,别墅报价下限为1000万元。
4.2各年度决策及结果分析
根据预算,我们各年度商品房的报价均为200万元,别墅报价第二年为850万,第三年报价为950万元,第四年我们放弃了别墅的订单竞标。
由图表可以看出,在商品房报价不变的情况下,订单量并不相同,主要是是受到其他因素的影响,别墅的订单量明显是与报价成反比的。
在第二年度,利润总额为负数,亏损严重,主要是因为我们在土地竞标环节决策失误,没有有效预测竞争对手的报价策略,导致没有拍到订单量需要的土地数量,实际交货数量与订单数量差额100套,罚款2200万元;
在第三年度,由于市场总体需求上升,我们在商品房、别墅报价都较高的情况下,仍然拿到了较多的订单,并且全部交货,最终实现了800万元的利润总额;
在第四年度,考虑到别墅的需求量较小,我们决定放弃生产,主要生产商品房,预测订单量为200套,但是由于定价过高,所以实际订单量仅为160套,小于预期,并且我们用于生产的土地部分来自于上一年度,成本为800万/亩,高于市场同期平均土地成本800万/亩,所以造成亏损。
五、景观费决策分析
5.1第二年景观投入报酬率
5.1.1.商品房景观投入报酬率
第二年的时候,我房企关于商品房的基本信息如下:
每套商品房报价
200万
商品房每亩景观报价
250万
每亩土地竞标成本
950万/亩
商品房订单
150套
商品房实际交货数
50套
修建商品房占用土地
5亩
商品房每亩建安费
300万
根据这些信息,可知:
在不增加景观投入的情况下,我企可获商品房订单共150/(1+3%*3)=138套
此时,单套商品房毛利为:
商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房增值税,即
200-950/10-30-10-200*0.1-5=40万/套
按实际交房数算,总毛利为:
40*50=2000万
在实际每亩景观投入为250万的情况下,我企共获商品房订单150套,销量增加3%*3=0.09,同时销售溢价3%*3=0.09
商品房报价*(1+溢价)-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房增值税,即
200*(1+0.09)-95-30-25-200*(1+0.09)-5=42万/套
按实际交房数算,投入景观费后总毛利为42*50=2100万
综合上述可知:
投资回报率=(投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利)/(每亩景观多投入费用*土地亩数)*100%,即:
(2100-2000)/(150*5)*100%=13.33%
5.1.2别墅景观费投入报酬率
第二年,我房企关于别墅的基本信息如下:
每套别墅报价
850万
别墅每亩景观报价
别墅订单
20套
别墅实际交货数
修建别墅占用土地
10亩
别墅每亩建安费
100万
1.在不增加景观投入的情况下,我企可获别墅订单共20/(1+3%*4)=18套
此时,单套别墅毛利为:
别墅报价-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅设计费-每套商品房增值税,即
850-950/2-100/2-100/2-850*0.1--18.8=171.2万/套
171.2*18=3081.6万取整为3082万
2.在实际每亩景观投入为300万的情况下,我企共获别墅订单20套,销量增加3%*4=0.12,同时销售溢价3%*4=0.12
别墅报价*(1+溢价)-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅溢价后设计费-每套别墅增值税,即
850*(1+0.12)-950/2-100/2-300/2-850*(1+0.12)-17.8=162万/套
按实际交房数算,投入景观费后总毛利为162*20=3240万
(3240-3082)/(200*10)*100%=7.9%
5.2第三年景观投入报酬率
5.2.1.商品房景观投入报酬率
第三年,我房企关于商品房的基本信息如下:
400万
180套
18亩
290万
1.在不增加景观投入的情况下,我企可获商品房订单共180/(1+3%*6)=153套
200-950/10-29-10-200*0.1-4.56=41.4万/套
41.4*153=6334.2万,取整为6330万
2.在实际每亩景观投入为400万的情况下,我企共获商品房订单180套,销量增加3%*6=0.18,同时销售溢价3%*6=0.18
200*(1+0.18)-95-29-40-200*(1+0.18)-4.8=43.6万/套
按实际交房数算,投入景观费后总毛利为43.6*180=7848万,取整为7850万
(7850-6330)/(300*18)*100%=28.15%
5.2.2.别墅景观投入报酬率
第三年,我房企关于别墅的基本信息如下:
950万
14套
7亩
1.在不增加景观投入的情况下,我企可获别墅订单共14/(1+3%*6)=12套
950-950/2-100/2-100/2-950*0.1--27.7=252.3万/套
252.3*12=3027.6万,取整为3030万
2.在实际每亩景观投入为400万的情况下,我企共获别墅订单14套,销量增加3%*6=0.18,同时销售溢价3%*6=0.18
950*(1+0.18)-950/2-100/2-400/2-950*(1+0.18)-38.13=245.77万/套
按实际交房数算,投入景观费后总毛利为245.77*14=3440万
(3440-3030)/(300*7)*100%=19.523%
5.3第四年景观投入报酬率
5.3.1.商品房景观投入报酬率
第四年,我房企关于商品房的基本信息如下:
856.25万/亩
160套
16亩
注:
(上年度结余土地六亩成本为950万/亩,今年土地竞标价为800万元/亩,按先进先出原则,本年度平均土地成本为(950*6+800*10)/16=856.25万元/亩)
1.在不增加景观投入的情况下,我企可获商品房订单共160/(1+3%*6)=136套
200-856.25/10-29-10-200*0.1-5.488=49.9万/套
49.9*136=6786.4万,取整为6780万
2.在实际每亩景观投入为400万的情况下,我企共获商品房订单160套,销量增加3%*6=0.18,同时销售溢价3%*6=0.18
200*(1+0.18)-85.625-29-40-200*(1+0.18)-5.23=47.55万/套
按实际交房数算,投入景观费后总毛利为47.55*160=7608万,取整为7610万
(7610-6780)/(300*16)*100%=17.29%
5.4景观投入报酬率变化
总结与反思
经过短短两天的沙盘模拟实训,我们对商业银行经营与企业经营的相关知识都有了深入的认识。
首先,在实训中我们作为房地产企业这一角色,更多的倾向于企业经营这一模块。
一家企业的经营成败在于每一个关键环节的决策,对于房地产企业经营来说,最重要的决策环节主要有土地竞标、贷款决策、广告费投入、报价策略以及景观费投入,做出每一个决策都需要理性的思考和科学的计算,虽然我们在实际操作中很多时候都是非理性决策,但是随着对流程的熟悉以及对相关知识的学习,我们做出的决策越来越趋于理性化。
实际的商业经营有成功也有失败,我们在实训中同样也面临着成功与失败,最重要的是在成功时要总结经验,在失败时吸取教训。
其次,房地产企业的经营不仅要关注企业本身业务的经营,也要关注外部环境的变化。
作为微观经济体,我们始终是在一个宏观的背景下展开经营,我们的决策会影响宏观经济,反过来宏观经济环境也会对我们的经营产生重大的影响。
例如上一年度房地产业经营向好,其他条件不变本年度土地供给会增加,那么我们的土地竞拍价格就可以适当调低,因此,时刻关注宏观经济环境的变化,才能做到以万变应万变。
另外,商业银行沙盘模拟实训,重点还是在于商业银行的经营,从房地产企业的角度来说,无论在实际生活中还是实验中,房地产企业与商业银行的联系都是极其紧密的,在不同的时刻会互相作为资金的需求方与供给方,这二者的关系正如老师所说,是实现双赢,创造一加一大于二的可能性,所以在企业经营中,要时刻关注金融环境的变化,以及商业银行经营的动态,为企业的长远发展做准备。
我们的实训虽然只是理论层面的学习,实际的商业经营千变万化,但是在实训中学习的知识告诉我们:
知识和眼界将会创造无限的可能。
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