南昌市房地产市场研究报告Word格式文档下载.docx

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自新政公布以来的一个月，从中央到地方，各类旨在限制房价疯涨的政策不断出台。

全国性的政策有：

中国人民银行10月20日起上调金融机构人民币存款基准利率、个人住房公积金存款利率上调等等；

江西地方性的政策则包括了“新国十条”的江西版、南昌住房公积金还贷、提取政策变动等等。

　　纵观近期频繁出台的房地产调控政策，无论是中央还是地方，对遏制房价过快上涨，维持房地产市场健康稳定发展信心和决心显而易见，房地产市场在接下来的四季度里面临着极大的政策压力。

　　前十个月南昌卖地收入破百亿

　　10月份南昌市土地供应464.451亩，并且全部成交，成交总价7.03亿元，至此南昌今年卖地收入达到105.25亿元。

　　今年前十个月，南昌市供地107宗，供应面积9399.939亩，最终成交103宗，成交面积8348.843亩，成交率达到88.82%。

供应面积和成交面积相比上年同期分别增加5107.303亩和4218.555亩，但是成交率下滑了7.4个百分点。

今年前十个月南昌市居住和商住用地累计成交3090.957亩，其中京东板块占48.8%，板块发展将迎来一次飞跃。

预售体量环比减少，供应、销售再创新高

　　9、10月份是楼市销售的传统旺季，诸多开发商为冲高全年销量，往往选择在这一时期集中上市房源，造成9月份预售体量创年内新高。

而随着金九银十销售黄金期的接近尾声，开发商的推盘节奏势必有所放缓，进而造成预售体量的减少；

同时受政策影响，部分楼盘开盘时间延期。

从下图走势也可以看出，本月的预售体量出现回落，其中住宅预售体量较上月减少30.56万㎡。

　　从商品住宅的销售情况来看，自今年7月以来，市区、南昌县的销售量一直呈上升态势，楼市整体形势一片大好。

特别是今年的9、10两个月份，销售量连创新高。

10月份市区、南昌县销售量环比分别增长254套、264套，为年内峰值。

推盘总量再创历史记录，价格水平一路走高

　　本月南昌市多个楼盘调整开盘计划，提前开盘，新推、续推房源总量再次刷新了历史记录，共计有41个楼盘推盘69.49万㎡，推盘楼盘个数环比增长9个，推盘总量环比增长21.15万㎡。

其中月度推盘量超过4万㎡的大盘就有4个，分别是滨江一号、众鑫城上城、世纪中央城、幸福时光。

　　本月销售率为70.45%，年度销售率排行第二，相比9月份下滑了5.35个百分点；

下半月销售率相比上半月有小幅下降。

朝阳洲、红谷滩两个板块推盘量大，房源热销，对整体销售率的提升带动作用明显。

　　本月新推、续推的折后均价为6776元/㎡，环比增长291元/㎡，同比增长2129元/㎡。

造成本月均价高企的原因一方面是因为楼市整体形势向好（供应充分，消费旺盛），多数楼盘价格小幅上涨，另一方面是因为均价在8000元/㎡以上的高端项目销售较好，提升了整体均价水平（如滨江一号，折后均价13000元/㎡，推盘6.56万㎡，销售5.70万㎡）。

　　多个板块供应齐头并进，朝阳洲供应量创记录

　　本月南昌市10大板块均有新房源供应。

从各板块的具体供应量来看，虽然本月的新推、续推总量再次刷新了南昌供应量的记录，但并没有出现板块供应一家独大的现象。

朝阳洲、红谷滩、象湖、莲塘4个板块均表现活跃，各自板块的的供应量分别占总供应量的16.07%、22.07%、20.77%、和17.33%。

一向供应紧张的朝阳洲板块，本月受滨江一号和众鑫城上城相继推盘的带动，供应量达11.17万㎡，是自09年供应量最大的一次。

　　从销售情况来看，新政对楼市的影响部分被金九银十的旺季因素抵消，朝阳洲、红谷滩、昌北和新建的销售率都在80%以上。

销售率较低的是青山湖和湾里两个板块，分别只有49.05%和41.04%。

高层供应超总供应一半，多层销售率最佳

　　本月高层供应再创新高，达38.17万㎡，占总供应的54.92%。

滨江一号、众鑫城上城、世纪中央城等项目的高层推盘量均在4万㎡以上，直接推高了高层的整体供应量。

多层销售率为76.93%，所有建筑形态中最高，郊县板块莲塘、昌北、新建等多层产品热销对整体销售率的带动明显。

　　三房供应居首，五房恢复供应

　　三房依然是市场供应的主流，本月三房供应量为30.58万㎡，占总供应量的44.01%。

二房供应仅次于三房，供应量为25.76万㎡，占总供应的38.51%。

纵观本月推盘的房源，无论是高端的滨江一号还是平民化的路通城邦、嘉园小区，无一例外都将二房、三房作为其主打产品。

五房产品在在沉寂一段时间本月重新出现供应，来自东方海德堡和中兴和园的花园洋房底层户型。

从销售情况来看，除复式外，其余各户型的去化程度相当，销售率差距在10个百分点以内。

这从一个侧面说明目前市场的需求正在趋于多元化。

　　二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析

　　从严调控不放松，楼市调整进入关键时期

　　从近期出台的一系列政策以及中央在不同场合的表态来看，楼市从严从紧的宏观政策基调没有改变。

在房价没有得到明显遏制之前，中央对房地产的态度依然是以“压”为主。

过去的9、10两个月份，由于传统销售旺季的关系，冲抵了部分新政的影响，楼市并未出现明显的降温。

随着销售高峰期的过去，消费淡季的来临，楼市将迎来真正的考验。

如果开发商能够扛住政策和淡季的双重影响，楼市将继续保持平稳运行。

而一旦开发商迫于市场和政策的压力，调整供应量和房价，则楼市将步入下行通道。

湾里迎年内最大规模供地，市中心持续推地

　　从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出11宗土地，供应面积达到883.298亩，几乎是本月的两倍。

从板块分布上看，主要是湾里、京东和市中心板块，其中湾里板块约占总量的6成，供应面积519.5亩。

市中心连续4个月推地，其中编号编号为JDP1045地块值得关注，该地块用地面积为93.46亩，是市中心板块少有的大规模地块，该地块起始价为360万元/亩。

　　供应充足，销售面临挑战

　　从预计入市楼盘看，下月将有33个项目新推、续推房源，供应体量依然巨大。

但考虑到9、10两个月份，购房需求集中释放之后，势必有一个缓冲的时期。

而且央行加息、江西版国十条的出台等政策性因素的影响逐步体现，市场的购房欲望趋淡，有可能导致观望情绪的蔓延，对销售极为不利。

预计11月整体的销售量、销售率将会比10月有较大幅度的下降。

　　十大板块均有新供应，红谷滩板块持续发力

　　从各板块的供应情况来看，预计11月份南昌市10大板块均会有新房源供应，其中红谷滩板块依然是供应的大头，特别是红角洲板块几乎所有在售项目都会有新房源供应。

但从红角洲各楼盘的规划详情来看，本次推盘高峰过后，不少项目相继进入尾盘期，未来红谷滩的新房源的供应将逐渐趋于紧张。

京东板块在下月将有两个别墅项目入市分别是浪琴湾和凯美怡和，高端地产的营销是下月京东板块的亮点，而随着保利、绿地等地产大鳄的进驻，京东在南昌楼市版图中地位正在不断提高。

　　供应类型丰富，高层、多层为供应主力

　　从供应的建筑形态来看，下月供应的产品类型非常丰富，多层、小高层、高层、别墅、公寓等均有供应，其中高层和多层是下月供应的主力。

高层的供应主要集中在红谷滩，多层的供应则以莲塘板块为主，花园洋房唯一供应来自万科•润园。

　　开发商信心不减，价格保持坚挺

　　10月楼市供应量、销售量再创历史新高，从数据层面分析，南昌楼市正处于历史最好的时期。

通过9、10月份的井喷式销售，开发商手中的资金已经较为充裕，无论接下来的11月份楼市的走向如何，预计短期内楼市价格不会出现太大的松动。

三、附件

　　附件一：

各区域新建商品房成交

附件二：

南昌市住宅成交TOP10

　　附件三：

二手房成交走势

附件四：

预计下月土地供应一览表

附件五：

预计下月入市项目一览表