武汉市城市房屋拆迁的有关标准规定Word格式.docx
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(二)拆迁期限;
(三)还建方式及还建期限;
(四)产权清晰安顿用房证明;
(五)拆迁补偿安顿资金来源及预算资金额度。
第八条 房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请审查完毕;
符合条件,依法收取拆迁管理费,颁发房屋拆迁允许证;
不符合条件,书面告知理由。
第九条 房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁允许证同步,将房屋拆迁允许证中载明拆迁人、拆迁范畴、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公示形式予以发布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时做好关于宣传解释工作。
第十条 拆迁范畴拟定后,任何单位和个人不得在该拆迁范畴内进行下列活动:
(一)新建、扩建、改建(含装饰、装修)房屋;
(二)变化房屋和土地用途;
(三)建立新居屋租赁关系;
(四)以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续。
房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁允许证同步,应当就上述暂停事项书面告知关于部门,关于部门在收到房屋拆迁管理部门书面告知后,应当暂停办理有关手续。
暂停办理期限最长不得超过1年;
拆迁人需要延长暂停办理期限,必要在暂停期限届满15日前向房屋拆迁管理部门提出延期申请,暂停办理期限延长不得超过1年。
第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁允许证拟定拆迁范畴和拆迁期限内,实行房屋拆迁。
拆迁期限不得超过1年,需要延长拆迁期限,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请,延长期限最长不超过6个月;
房屋拆迁管理部门应当自收到延长拆迁申请之日起10日内予以答复。
拆迁期限经批准延长,房屋拆迁管理部门应予公示。
拆迁人获得房屋拆迁允许证后,应当对拆迁范畴内危房进行监护。
第十二条 拆迁房产管理部门直接管理房屋、单位自己管理房屋和私有房屋(如下简称直管房、自管房和私房),拆迁人应当与被拆迁人按照本办法规定订立拆迁补偿安顿书面合同。
实行货币补偿,合同应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及当事人以为需要商定其她事项;
实行产权调换,双方还应当就安顿房屋地点、面积、差价结算等事项订立合同。
拆迁补偿安顿合同示范文本,由市房屋拆迁管理部门制定,供拆迁当事人参照使用。
第十三条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具备拆迁代办资格单位实行拆迁。
拆迁人自行拆迁,其从事拆迁工作人员必要经房屋拆迁管理部门业务培训合格。
第十四条 拆迁代办单位从事拆迁代办业务,应当事先依法报经市房屋拆迁管理部门批准。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。
第十五条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系,或者被拆迁人对房屋承租人进行安顿,由拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安顿合同。
房屋承租人是指与房屋所有人订立书面租赁合同,并经房产管理部门登记备案单位和个人。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安顿合同,可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。
房屋拆迁管理部门是被拆迁人,由同级人民政府裁决。
裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
第十七条 当事人对裁决不服,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人予以货币补偿或者提供拆迁安顿用房、周转用房,诉讼期间不断止拆迁执行。
第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定搬迁期限内未搬迁,经房屋拆迁管理部门申请,由市或关于区人民政府责成房屋拆迁管理部门组织强制拆迁,关于部门应积极协助;
或者由作出裁决房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实行强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋关于事项,向公证机关办理证据保全手续。
第十九条 尚未完毕拆迁补偿安顿建设项目转让,应当经房屋拆迁管理部门批准,原拆迁补偿安顿合同中拆迁人关于权利、义务随之转移给受让人。
项目转让人和受让人应当书面告知被拆迁人,并自转让合同订立之日起30日内予以公示。
第二十条 在领取房屋拆迁允许证前,拆迁人实行房屋拆迁补偿安顿资金,应当按房屋拆迁管理部门拟定数额,以专户存入指定金融机构,并就还建工程或补偿安顿进度制定相应资金量使用筹划。
该项资金应当所有用于房屋拆迁补偿安顿,不得挪作她用。
第二十一条 拆迁人、关于金融机构与房屋拆迁管理部门在领取房屋拆迁允许证此前,应当就拆迁补偿安顿资金使用订立合同。
关于金融机构应当按照合同商定监控管理资金,保证专款专用。
金融机构不按合同商定擅自划拨拆迁补偿安顿资金,导致被拆迁人补偿安顿不能贯彻,应当按照合同商定承担相应责任。
拆迁补偿安顿资金监控管理和使用品体规定,由市房屋拆迁管理部门会同金融管理部门另行制定。
第二十二条 拆迁范畴内房屋拆迁完毕,拆迁人应当报房屋拆迁管理部门确认,并到房产、国土资源管理部门办理被拆除房屋所有权证、土地使用权证注销登记手续。
第二十三条 房屋拆迁管理部门应当明确办理房屋拆迁审批、核准事项审批时限、详细条件和负责人,建立健全责任追究制度。
第二十四条 房屋拆迁管理部门应当建立健全房屋拆迁档案管理制度,加强对房屋拆迁档案资料管理。
拆迁人和拆迁代办单位应当依照国家和我市关于规定,建立房屋拆迁档案,及时报送关于资料,并接受监督检查。
第三章 拆迁补偿与安顿
第二十五条 拆迁人应当依照《条例》和本办法规定,对被拆迁人予以补偿。
拆除违章建筑和超过批准有效期限暂时建筑,不予补偿;
拆除未超过批准有效期限暂时建筑,按被拆迁房屋重置价结合有效期限予以补偿。
第二十六条 拆迁补偿安顿可以实行货币补偿方式,也可以实行房屋产权调换方式,除本办法另有规定外,被拆迁人可以自行选取。
第二十七条 货币补偿金额应当依照被拆除房屋房地产市场评估单价(每平方米建筑面积价格,下同)和被拆除房屋建筑面积拟定。
被拆除房屋房地产市场评估单价,由具备相应资质房地产评估机构进行评估。
被拆除房屋房地产市场评估单价,依照被拆除房屋区位、用途、构造、成新等因素评估拟定。
被拆除房屋区位,按市人民政府发布用地级别执行。
被拆除房屋建筑面积,按房屋产权证登记建筑面积拟定;
没有拟定建筑面积,由房产管理部门拟定。
第二十八条 符合下列条件私房所有人和自管、直管房承租人,其被拆迁住宅房屋建筑面积在20平方米(含20平方米)如下,按25平方米计算;
在20平方米以上局限性30平方米,按30平方米计算:
(一)在我市她处另无住房,且未享有住房制度改革政策;
(二)选取货币补偿安顿。
第二十九条 房屋依照用途分为住宅房屋和非住宅房屋。
非住宅房屋涉及生产用房、商业经营用房、办公用房和其他用房。
私房和自管房用途以房屋所有权证登记为准;
房屋所有权证登记不明确或者尚未办理房屋所有权证,以规划管理部门批准建筑用途为准。
直管房用途依照租赁凭证拟定。
直管房由住宅房屋改为非住宅房屋,按住宅房屋认定,并对其用于营业建筑面积予以恰当补偿。
第三十条 拆迁范畴发布后,由拆迁人委托评估机构对被拆除房屋进行评估,评估时点以房屋拆迁允许证核发之日为准。
第三十一条 拆迁当事人对评估成果有争议,一方当事人可以就评估成果向武汉市房地产估价师协会提出鉴定申请,由武汉市房地产估价师协会组织专家进行鉴定,鉴定成果作为行政裁决补偿根据;
拆迁当事人自收到评估成果之日起7日内未申请鉴定,以评估成果作为行政裁决补偿根据。
拆迁房屋评估收费原则,由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定。
拆迁房屋评估技术规范、评估争议解决程序和关于管理规范,由市房屋拆迁管理部门会同市房产管理部门制定。
第三十二条 实行产权调换,拆迁人与被拆迁人应当依照被拆迁房屋和产权调换后房屋按市场评估价结清产权调换差价。
拆迁非公益事业房屋附属物,不作产权调换,由拆迁人予以货币补偿。
第三十三条 拆迁公益事业用房,拆迁人应当依照关于法律、法规规定和都市规划予以重建,或者予以货币补偿。
第三十四条 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成合同,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
产权调换房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第三十五条 拆迁直管、自管住宅房屋,可由房屋所有人先按照住房制度改革有关政策出售给房屋承租人,或者提供房屋进行安顿。
不能按照前款规定安顿承租人,被拆迁人选取房屋产权调换,偿还房与原房建筑面积相等某些由房屋所有人支付差价,超过原房建筑面积某些由承租人支付费用,并获得该某些房屋所有权;
被拆迁人选取货币补偿,租赁关系终结,由拆迁人对被拆迁人支付货币补偿款20%,对承租人支付货币补偿款80%,但按照本办法第二十八条规定进行货币补偿,超过被拆除房屋建筑面积某些货币补偿款由拆迁人支付给承租人。
第三十六条 拆迁下列房屋,拆迁人应当提出补偿安顿方案,对被拆除房屋作出勘察记录,向公证机关办理补偿款提存和证据保全手续,并报房屋拆迁管理部门审核批准后实行拆迁:
(一)产权不明确房屋;
(二)所有人不在本地又未委托代理人房屋;
(三)房屋所有人下落不明房屋;
(四)代管房屋。
拆迁由房产管理部门托、代管房屋,按货币补偿方式进行。
补偿原则和支付方式,由市房屋拆迁管理部门会同市房产管理部门拟订,报市人民政府批准后执行。
第三十七条 拆迁人提供安顿房屋质量、设计等,应当符合国家法律、法规以及有关强制性原则规定。
第三十八条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补贴费。
在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处过渡,拆迁人应当支付暂时安顿补贴费;
被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供周转房过渡,拆迁人不支付暂时安顿补贴费。
过渡期限不得超过两年。
第三十九条 拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转房使用人应当准时腾退周转房。
因拆迁人责任延长过渡期限,应当自逾期之月起,对自行安排住处被拆迁人或者房屋承租人增长暂时安顿补贴费,对周转房使用人,付给暂时安顿补贴费。
第四十条 拆迁非住宅房屋中商业经营用房和生产用房,拆迁人还应按下列规定予以补偿:
(一)按国家和我市规定货品运送价格和设备安装价格计算设备搬迁、安装费用;
(二)无法恢复使用设备按购买价扣除折旧后费用;
(三)因拆迁导致停产、停业且实行房屋产权调换,按被拆迁人上年度平均工资水平,对被拆迁范畴内直接从事生产经营在册人员予以6个月停产停业补偿费用。
前款规定在册人员,是指在房屋拆迁允许证发放前已与被拆迁人订立劳动合同并到劳动管理部门登记备案人员(含未进入社会基本养老保险退休人员)。
第四章 法律责任
第四十一条 违背本办法关于规定,由房屋拆迁管理部门按照《条例》规定依法予以惩罚。
第四十二条 房屋拆迁管理部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,按照《条例》规定予以解决。
第五章 附则
第四十三条 本办法所列搬迁补贴费、暂时安顿补贴费以及其她关于经济补偿原则,由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定。
第四十四条 本办法由市房屋拆迁管理部门负责解释。
第四十五条 本办法自3月1日起施行。
市人民政府关于印发市规划、土地局拟订《武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安顿补偿办法》告知
江岸、江汉、硚口区人民政府,市各关于部门:
市人民政府批准市规划、土地局拟订《武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安顿补偿办法》,现印发给你们,请遵循执行。
第一条为切实做好京汉大道建设工程房屋拆迁安顿工作,保障京汉大道建设工程顺利进行,保护当事人合法权益,依照《武汉市都市房屋拆迁安顿条例》第二十七条规定,制定本办法。
第二条本办法合用于京汉大道建设工程拆迁范畴内房屋拆迁安顿补偿。
第三条拆迁符合拆迁安顿政策住宅用房,一律按被拆迁房屋原使用面积易地安顿;
被拆迁人人均房屋使用面积局限性8平方米,按8平方米安顿,并按户增长5平方米使用面积;
按人均8平方米安顿超过被拆迁房屋原使用面积某些,由房屋使用人按土建单方造价支付有偿安顿费;
按户增长5平方米使用面积,由房屋产权所有人按土建单方造价支付有偿安顿费。
被拆迁人人均房屋使用面积局限性8平方米认定,按《武汉市都市房屋拆迁安顿条例》第二十九条规定执行。
第四条直管、自管非住宅房屋,由产权所有人按都市规划自拆自建,所需资金自筹;
产权所有人经济特别困难,可由拆迁人酌情予以补偿;
确需另辟还建地,由拆迁人协助办理关于手续。
第五条拆迁直管、自管住宅房屋,以产权调换形式偿还,房屋产权所有人与原房屋使用人租赁关系不变,仅对原租赁合同作相应修改。
第六条拆迁违法建筑物、构筑物和超过批准有效期限暂时建筑物、构筑物,不予安顿补偿。
拆迁未超过批准有效期限暂时建筑物,不予安顿,由拆迁人恰当予以补偿。
第七条拆迁直管住宅用房,以产权调换形式偿还,不结算差价。
拆迁自管住宅用房和私房,以产权调换形式偿还,偿还房屋与被拆迁房屋原建筑面积相等某些,按偿还房屋土建单方造价和被拆迁房屋重置价结合成新结算差价;
偿还房屋超过被拆迁房屋原使用面积,如属房型设计上因素,超过某些按建筑面积以偿还房屋商品价90%结算;
对规定增长住房面积,增长面积某些按偿还房屋商品价结算。
第八条拆迁私房,不以产权调换形式偿还,由拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新,一次性予以补偿。
安顿被拆迁直管、自管住宅用房房屋使用人和不以调换产权形式偿还私房所有人,安顿房屋使用面积超过被拆迁房屋原使用面积,如属房型设计上因素,超过2平方米(不含2平方米)某些,按安顿房屋建筑面积以土建单方造价结算。
第九条被拆迁房屋重置价原则,按《市物价、房地局关于调节武汉市房屋重置价原则告知》规定执行。
第十条由于拆迁而所有或某些停产、停业企事业单位在册人员,由拆迁人按该企事业单位拆迁前3个月平均工资和奖金原则,每人予以6个月补偿。
第十一条由于拆迁而停产、停业个体工商户实际从业人员,由拆迁人按每人每月400元原则,予以6个月补偿。
用自有私房从事生产经营有证个体工商户由于拆迁而停产、停业,由拆迁人提供租赁经营门面,安排生产经营场合,或按其原用于生产经营房屋面积以每平方米600元原则,予以一次性补偿。
第十二条符合拆迁安顿政策房屋被拆迁人自找房屋过渡,由拆迁人按下列规定予以补贴:
(一)被拆迁房屋是住宅,按被拆迁房屋原使用面积每平方米每月5元原则,给付暂时安顿补贴费;
(二)被拆迁房屋是企事业单位和个体工商户生产经营用房,按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月15元原则予以补贴;
(三)被拆迁房屋是其她非生产经营用房,按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月10元原则予以补贴。
第十三条住宅用房被拆迁人搬迁安顿一次到位,由拆迁人给付300元搬家费;
未一次安顿到位,给付600元。
第十四条拆迁私房,房屋产权所有人放弃产权和安顿,由拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新价格两倍,予以一次性补偿。
第十五条本办法详细应用问题,由市人民政府征地拆迁办公室负责解释。
第十六条本办法自发布之日起施行。
市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格原则告知
各区物价局、房产管理局:
依照《中华人民共和国都市房地产管理法》、《都市房屋拆迁管理条例》、《武汉市房产管理条例》、《武汉市都市房屋拆迁管理办法》等规定。
经市人民政府批准,现将我市房屋重置价格原则告知如下:
一、房屋重置价格原则见附件《武汉市房屋重置价格原则》。
二、各关于部门在房屋交易管理、资产管理、房屋拆迁补偿以及国家税收管理过程中,应严格执行《武汉市房屋重置价格原则》。
三、各类房屋交易估价、资产评估和房屋拆迁补偿评估中,应严格执行国家《房地产评估规范》,按照《武汉市房屋重置价格原则》,依照房屋不同级别、不同构造和不同新旧限度拟定合理重置价格。
四、《武汉市房屋重置价格原则》从6月1日起执行,原《市物价局、市房地局关于调节武汉市房屋重置价格原则告知》(武价房1996145号文)同步废止。
五、本次拟定房屋重置价格原则,将依照武汉市房屋建安造价变化状况,适时调节修定。
六、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区、江夏区、蔡甸区物价局、房产局可依照本地区实际状况,参照本原则制定房屋重置价格(不含已由开发区托管地区),并报市物价局、房产局备案。
附件:
武汉市房屋重置价格原则
二OO四年五月十七日
一、房屋重置价格是采用估价时点建筑材料和建筑技术,按照估价时点价格水平,重新建设与估价对象具备同等功能效用、全新状态房屋建筑物正常价格。
依照武汉市实际状况,本原则中房屋重置价格详细是指:
假设承包商依照发包商规定完毕新居屋建筑后,发包商支付所有费用。
该费用相应发包方式为房屋建筑施工安装工程总承包方式。
二、武汉市各类房屋重置价格原则见表一。
表一:
武汉市房屋重置价格原则
单位:
元/平方米·
建筑面积
阐明:
本原则中房屋重置价格不包括空调、采暖等设备重置价格,如房屋建筑中设有这些设备,应依照实际状况另行计算。
三、各类房屋分等定级原则见表二
表二
房屋分类分等原则
1、本原则中,房屋是指按国家规范、原则设计和施工房屋(简易构造房屋除外)。
2、本原则中,低层房屋是指建筑层数为1-3层房屋;
多层房屋是指建筑层数为4-9层未安装电梯房屋;
小高层房屋是指建筑层数为7-12层且安装有电梯房屋;
高层房屋是指建筑层数为13层及其以上且安装有电梯房屋。
3、本原则中,房屋原则层高设定为3.0M。
4、本原则中,水、电、卫设施是指在原设计中设有,与房屋主体一并建造水、电、卫等设施,能满足房屋基本功能需要。
四、房屋成新率采用耐用年限法和实际观测法综合评估。
采用耐用年限法评估房屋成新率,应采用直线折旧公式,依照房屋建造年份和维修保养状况评估;
采用实际观测法评估房屋成新率,见表三。
表三房屋成新率评估原则
武汉市征地、拆迁、安顿补偿计算公式
一、土地补偿费和地面附着物补偿费。
1、征用省辖市郊区耕地,按其年产值五到六倍补偿;
征用县级市和县辖镇郊区耕地,按其年产值四到五倍补偿;
征用其她地方耕地,按其年产值三到四倍补偿。
年产值计算:
国家牌价和市场价平均数,乘以同类土地前三年平均年产量(下同)。
2、征用有收益非耕地,按其年产值二到三倍补偿。
3、征用宅基地,按邻近土地补偿原则补偿。
4、被征土地上青苗、树木,能计算产值,按产值补偿;
不能计算产值,合理计价补偿。
征地合同订立后抢种作物、树木,不予补偿。
5、被征土地上建(构)筑物等补偿原则,由省辖市或县(市、区)人民政府规定。
违章建筑,不予补偿。
二、安顿补贴费。
1、征用耕地,每一种需要安顿农业人口安顿补贴原则,为被征用耕地每亩年产值二至三倍。
但是,每亩被征用耕地安顿补贴费,最高不得超过被征用耕地年产值十倍。
需要安顿农业人口数,按《土地管理法》第二十八条规定办法计算。
2、征用有收益非耕地安顿补贴费,按其年产值二至三倍支付。
3、征用无收益土地,不付安顿补贴费。
三、上述土地补偿费和安顿补贴费,尚不能使需要安顿农民保持原有生活水平,经省人民政府批准,可以增长安顿补贴费。
但土地补偿费和安顿补贴费总和不得超过被征地年产值二十倍。
四、征用都市郊区菜地,用地单位应当按照国家关于规定缴纳新菜地开发建设基金。
收费原则为:
武汉市每亩7000至1万元;
其她省辖市每亩5000至7000元;
县级市每亩3000至5000元。
五、房屋拆迁补偿计算公式
房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估拟定房屋装修装饰补偿金额)
房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估拟定房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人锋利调换产权房屋评估价格
六、房屋拆迁安顿费计算公式
房屋拆迁安顿费=搬迁补贴费+没有提供周转房状况下暂时安顿补贴费+超过过渡期限暂时安顿补贴费+非住宅房屋因停产、停业导致损失补偿费。
有拆迁户询问:
国有土地房屋拆迁补偿原则与集体所有土地房屋拆迁补偿原则有何不同?
各自如何计算?
武汉市规划国土局人士就此答复:
两者计算公式不同。
按武汉市规定,国有土地房屋拆迁补偿款=合法房屋建筑面积×
房地产市场评估单价(房屋重置价格+区位综合平均价格);
农村集体土地房屋拆迁补偿款=合法宅基地面积×
区位价格+房屋建筑面积×
房屋重置价格。
国有土地房屋拆迁房地产市场评估单价,由有资格估价机构按照房地产市场价格评估产生;
集体所有土地区位价格是由政府规定确认。
例:
同样为2层楼200平方米房屋,占地面积100平方米,设定房屋重置价格相似,为500元/平方米。
国有土地房屋市场评估区位价格按照1500元/平方米计算,其补充金额为:
200平方米×
(1500元+500元)/平方米=40万;
农村集体土地房屋区位价格按最高2280/元平方米计算,其最高补偿金额为:
100平方米土地×
2280元/平方米+200平方米×
500元(重置价)/平方米=32.8万元。
严格依法办事维护群众利益
——武汉都市房屋拆迁有关法规解读
房屋拆迁6个环节:
1、拆迁管理部门审批发放《房屋拆迁允许证》,现场发布拆迁公示———拆迁人告居民书———公示评估机构名单;
2、拆迁户投票拟定评估机构;
3、评估机构现场勘估作业,出具评估成果,并由拆迁人分户送达;
4、拆迁人当事人就补偿安顿事项协商,订立合同;
5、拆迁人支付补偿款;
6、拆迁户搬家腾退、交付房屋。
拆迁
无证拆迁属侵权
判断拆迁行为
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