物业管理条例Word格式文档下载.docx

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（四）审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。

第五条　住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。

第二章　业主自治管理组织与物业管理企业

第六条　住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。

业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。

业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。

第七条　业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。

业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。

第八条　业主大会或业主代表大会的主要职权是：

（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），增补、罢免管委会组成人员;

（二）审议批准管委会章程和业主公约;

（三）决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项;

（四）监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定;

（五）其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。

第九条　管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。

管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。

管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。

第十条　管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。

管委会的权利：

（一）起草、修改管委会章程和业主公约;

（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理企业;

（三）审议物业管理企业的年度计划和住宅小区管理服务的重大事项;

（四）监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷。

管委会的义务：

（一）支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作;

（二）接受业主和使用人的监督;

（三）接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

第十一条　物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。

物业管理企业的职责：

（一）根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务;

（二）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为;

（三）依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用;

（四）法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。

物业管理企业的义务：

（一）依法经营，履行物业管理委托合同;

（二）接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督;

（三）服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况;

（四）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十二条　物业管理企业实行资质认证和年检制度。

物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

第十三条　物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可接受物业管理委托。

第十四条　从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》，方可上岗。

第十五条　物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。

物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。

物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。

第三章　物业管理权的移交与物业维护管理

第十六条　开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。

应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑。

附属设施设备的技术资料。

第十七条　开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例（最低不少于二十平方米）无偿提供物业管理用房。

未留有物业管理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业管理用房资金。

第十八条　住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责;

公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的，由原产权单位管理。

第十九条　住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。

本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。

第二十条　住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。

业主对房屋自用部位和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全，不得损害他人利益。

第二十一条　住宅小区内物业在保修期限内的维修，按照国家有关规定执行。

住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、通讯、有线电视等设施的维修养护和故障排除，由有关部门和物业管理企业按其职责范围负责。

属于有关部门负责的，物业管理企业应及时联系解决。

第二十二条　住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定：

（一）不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌;

（二）不得占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者移装共用设施设备;

（三）不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物;

（四）不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。

第四章　物业管理费用的筹集、管理与使用

第二十三条　住宅小区物业管理经费包括：

（一）房屋共用部位、共用设施设备维修基金;

（二）物业管理服务费;

（三）特约服务费;

（四）其他合法收入。

第二十四条　凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳;

公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取;

购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。

开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有;

售房单位提取的维修基金属售房单位所有;

购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。

第二十五条　房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门，以住宅小区为单位设立专户管理，专款专用，管委会申请使用，并接受财政部门的监督。

第二十六条　业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户;

房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。

第二十七条　住宅小区物业管理服务费的收费标准，根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，由物业管理企业报物价部门审批。

收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。

物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理，自主使用。

第五章　法律责任

第二十八条　开发建设、售房单位违反本办法的规定，不按期移交物业管理权的，由物业管理行政主管部门责令其限期移交，移交前发生的物业管理费用，由开发建设、售房单位全额承担。

第二十九条　物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予处罚：

（一）未取得物业管理资质证书，擅自接受物业管理委托的，责令其停止业务活动，给予警告。

没收全部非法所得，并处20xx元至10000元的罚款。

（二）年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年检的，按管理权限吊销资质证书。

物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。

第三十条　业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条，按下列规定处罚：

（一）擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业管理行政部门责令限期改正，恢复原状或者赔偿损失，可以并处500元以上5000元以下的罚款;

（二）从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。

第三十一条　物业管理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价管理部门依法予以处罚。

第三十二条　业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的，由物业管理企业督促限期缴纳;

逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。

第三十三条　业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业管理企业应予制止;

造成物业损坏的，由责任人负责修复;

造成损失的应当赔偿。

第三十四条　物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其管理机关给予行政处分;

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。

第六章　附　则

第三十六条　红古区、永登县、榆中县、皋兰县的城镇住宅小区，可参照本办法执行。

第三十七条　本办法实施中的具体应用问题，由市房地产行政主管部门负责解释。

第三十八条　本办法自公布之日起施行。

物业管理基本原则

（一）权责分明原则：

在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。

一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。

物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

（二）业主主导原则：

业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。

强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

（三）服务第一原则：

所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

（四）统一管理原则：

一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

（五）专业高效原则：

物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

（六）收费合理原则：

物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。

物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。

区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。

收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。

物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。

物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

（七）公平竞争原则：

物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

（八）依法行事原则：

物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。

依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。