完整首次购房必看的基础知识及注意事项Word文件下载.docx

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　　●遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。

处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人应根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续.

　　●赠与房产，应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书"

或双方共同办理“赠与合同公证书”

　　●有关房产的有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明。

　　挑房技巧篇

　　1、怎么选择适合自己的户型和居室?

买房时要根据家中人口、房款多少来决定居室的大小。

如果是三口之家，选择两居室最适合；

如果你的经济条件允许，买个三居室，做个书房或儿童活动室也是蛮好的选择,记住，实用才是关键。

　　还有，选择厅的时候最好要选择方正、平整、作为会客、起居的场所,是您主要的活动场地，因此要尽量宽敞。

卫浴要分开单设，能给您的生活带来方便.

　　记住：

大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室的设计已经成为了居室设计的趋势，您可千万别走在潮流的后面呦。

　　2、都说看房要看“七通"

这“七通”到底指的是什么？

“七通"

一般包括上水通、下水通、电力通、热力通、暖气通、路通、邮通。

检查时应着重看有无上水（开一下水龙头），有无下水（应有北京市污水管理使用证）、有无电力（开一下灯）、是否通邮（询问住户、邮局），有无公共电汽车通过（目前或短期内）等等.可别小看了这“七通”,它可是关系到您入住后的舒适程度呢。

　　第一课购房前有哪些准备工作 

买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好准备——-资金和心理上的准备是十分必要的。

如果我们对买房有一个正确全面的了解，买一套适合自己的好房子不成问题.　　

资金长远看房价肯定会升，要等到有全款才买则可能永远买不到自己喜爱的物业。

因此应该考虑银行按揭贷款：

向银行做贷款是一种荣耀，因为最长的20年"

承诺”不是每一个人都能做到的，加上要有还款能力才能借到款。

地段我们所选的地段首先要方便自己及家庭成员的出入.若有冲突，那就看物业在哪个方面比较强,买房时不一定要首选地段,最好的地段是靠人创造的。

地段的好坏最主要取决于交通.有好的道路网、离市中心不远,只要有人愿意去，地段就能慢慢发展起来.户型现在比较流行三大一小,卫生间、厨房、客厅大，卧室小，这种趋势意味着与家人、客人共用的空间更大,自己的小空间-—-卧室可以小。

拥有一个储藏间就更能使家居整齐、美观、舒适.有阳台能种花、养鸟是好事。

主卧室的卫生间要大，还配有大的衣帽间.朝向一个设计合理的物业能使物业的面积空间更有效地使用，好的设计应该能在通风、隔音、系统、使用率方面做到尽善尽美：

客厅要有充分的采光，不要有太多的门或暖气等东西妨碍摆放沙发、电视、音响的位置；

每个卧室都该有窗，有通风系统就更好;

卫生间最好有窗能透气;

厨房的排风要好，油烟的排放别对着阳台，否则不方便晒衣服；

房子的装饰最重要是明亮、整齐、干净，如果家里的杂物比较多，应多做点柜子.楼层一般高层的塔楼是越高越贵，因为采光、通风、景观都好一点。

多层的首层与最顶层的较为便宜，但首层若带小花园的可能就最贵。

总的来说,低层比较靠近地面、比较闹，马路上、小区里的汽车噪音、空气都比较坏，私秘性也比较差,但售价便宜。

顶层采光、通风、景观、空气比低层肯定好，但漏水及夏天太阳的暴晒，也会为房子带来不必要麻烦。

总而言之，置业前当然是考虑得越全面越好，首先把自己所有的需求都想清楚，并找出最关键、最看重的需求，置业时心里就有了一个准谱.

[1］

　　第二课买房时选择哪种付款方式好 

很多人在面对购房付款时，不知应采用哪一种付款方式为好，是一次就交足房款呢？

还是采用分期付款呢？

其实，如果您收入颇丰，手头宽裕,又有足够的购房款，那么，采取一次性付款的方式是比较合算的。

因为一次性付足房款，房产商都会在房价上给予一定的优惠。

同时，您拥有了房屋的产权，可以根据市场行情随时将房屋进入市场交易，一旦出现预想不到的情况,也能随心所欲地进行处置。

另一种情况就是分期付款，采用这种方法最大的好处是可以缓解资金上的压力，使普通消费者买房成为可能。

分期付款买房具有以下特点：

　　1．房屋的交付与价款的支付不是同时进行,而是房屋的交付在前，价款的全部支付在后；

　　2．房屋所有权转移与房屋的交付占有也不是同时进行，一般房屋交付购房者占有后,售房人仍保留房屋的所有权，直到购房者全部付清房价款；

　　3．购房人不履行支付价款的义务时，售房人可以收回房屋.

　　如果您已参加了住房公积金，则可申请公积金低息贷款;

您也可以考虑将自己的钱存入银行或购买债券，以所得利息来支付分期付款的本息。

　　第三课买一套商品房要花多少钱 

买一套普通商品房到底要花多少钱？

是今天我们很关心的事情。

现在就以在北京购买一套两居室的商品住宅为例，介绍购买该住宅所需支付的全部费用。

　　例如

　　您选购了一套面积为100平方米的两室一厅房,其售价为5000元/平方米，那么您购买这套住宅的全部费用如下：

房价款:

5000元/平方米x100=500000元

　　应交税费：

1．交易过户中

（1）契税:

买方缴纳房价款的1.5%，即500000元x1。

5％=7500元

（2）买卖手续费:

买卖双方各交成交价的0.5％500000元x0.5%=2500元

（3）印花税：

买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰500000元x0.5‰=250元

三项合计为10250元

2．在申办产权证件过程中

（1）登记费:

每建筑平方米0.30元0.30元/平方米x100=30元

（2）房屋所有权证工本费:

每证收费4元。

若房屋产权人为2人以上,还应办理房屋共有权执照，每证收费2元.

（3）印花税:

每件5元。

三项合计41元.

　　物业管理费:

1．进住手续费：

2元（一次性）

2．装修垃圾外运费:

20元x6=120元（注）两室一厅外加厨、厕、阳共计6个居室

3．保洁费：

36元/年，户

4．保安费：

24元/年，户

5．各项费用统收费:

12元/年，户

6．自行车存车费:

48元/年，户（以每户2辆计）

7．共用电视天线费:

39。

85元/年,户（以每户有两端计）

8．生活垃圾外运费：

7元/年，户

9．化粪池清淘费：

24.3元/年,户

10．管理费：

113。

4元/年

11．小修费：

155.52元/年

12．中修费:

554.32元/年

13．小区公共设施维修费：

81元/年

14．供暖费：

1296元/采暖季

另外,因该套商品房为普通多层住宅,故物业管理中不含电梯、水泵费，也未将机动车车位费计算在内。

［2]

由此可见,在购房消费中除房价款500000元外，还要缴纳12750元的相关税费，物业管理中有122元的一次性支出，购房后,每年还要交付2381。

38元的物业管理费,计算结果您想到了吗？

这还是普通住宅呐！

其他高级公寓、别墅等收费还要高很多，因此,特别提醒您在购房前多了解一些相关知识，做到心中有数。

第四课期房、现房,选什么房好 

由于商品房给购房者太多的不确定因素，因此，现在有许多购房者愿意买现房,毕竟看得见摸得着，认为可以买个放心。

期房虽有许多未知数，不好把握，但随着商品房市场规范程度的提高，买期房却有许多买现房得不到的好处。

期房顾名思义就是远期交工的房子。

其优点是：

1．先期订购，户型、位置利于选择。

由于订的是未竣工的房子,销售工作刚刚展开,开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。

2．价格都能给予较大的优惠，一般为10％左右，或者更多。

房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。

为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。

3．付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次.首次付款时间为开工时，付定金和首期房款,一般仅付1万元的定金和总房款的10％左右；

第二次时间是工程进行一半时,约付款额为总房款的60％；

第三次付款时间为房屋已经交工或即将投放使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者。

4．工程质量可以看到,随时监督,提出意见。

从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。

　　第五课如何计算公摊面积 

根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，商品房按”套"

或"

单元"

出售,商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积的总和。

通常情况下，高层建筑分摊的公用建筑面积要比多层建筑多一些，分摊到每户的公用面积也会增加.

　　如何计算公摊面积呢?

　　分摊的公用面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数.

　　1。

套内建筑面积由以下三部分组成:

（1）套（单元）内的使用面积,包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。

a.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

b。

不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

（2）套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体,分为共用墙和非共用墙两种。

商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙。

a.共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;

c。

内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积

a.原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;

c.凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积;

d.半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　套内建筑面积=

（1）+

（2）+（3）=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.

[3]

　　2.公用建筑面积分摊系数

整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，即为建筑物的公用建筑面积分摊系数。

其中,公用建筑面积由以下两部分组成:

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能是为该建筑服务的专用设备用房；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　公用建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。

第六课如何挑选户型 

购房对于消费者无疑是一件大事。

面对发展商提供的各种户型，购房者常常难于做出正确选择。

那么购房时，应重视什么因素呢？

1、室外景观莫忽略在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是考虑的重要因素，但近年来，人们在挑选住房时出现一个新的趋势，以往人们非常重视的居室前向问题，在现在选房时有逐渐淡化的倾向；

而对室外景观的重视程度正日渐加强.如果室外景观优美，即使传统上认为较差的朝北户型也很受购房者欢迎。

现代生活中,人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加上空调等电器的普及,人们对日照等自然条件的要求有所减弱,而对优美景色的需求却在增强.如香港中旅置业所开发的芳群公寓。

由于公寓北面规划有社区花园,使朝北的户型也很受购房者青睐。

2、有序选择心不乱在选择户型时，购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序,有利于购房时做出正确的选择.根据伟业顾问公司近几年所做的遍及城区各方位项目的销售情况,以及伟业指数研究部专门对客户进行的调查统计所得出的结论，人们在购房时，所考虑居室各部分的优先性是：

第一要看起居室（厅）是否好用,包括厅的面积、布局等；

第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；

第三是相对独立的餐厅的功能；

第四考虑的是厨房的环境。

一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；

第五才是次卧室（书房、客房）;

最后考虑阳台.

3、”三大一小"

作参考近年来,发展商在户型设计时大多遵循”三大一小"

的原则.一般来看，大厅普遍被认为比较好用，那么是不是厅越大越好呢？

”三大一小"

是近年户型设计中的流行趋势。

然而，人们也看到许多发展商盲目追求"

三大一小"

概念，在居室总面积确定时，把厅设计得过大而卧室过小,破坏了居室内部的协调性与合理性。

由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室面积。

而户型设计时，可进入式衣柜（Walkincloset）的出现,也使得主卧市局更为灵活,房间进深可以适当增加。

这种情况下再墨守”三大一小"

的原则，一味过度追求大厅，就是很不恰当的了。

4、厅与卧室宜独立前几年北京常见的居室户型主要是以厅为中心的户型,而近年来又有一种厅与卧室相对独立的户型在北京悄然兴起。

后者与前者相比，多了一条走廊，这是否是对面积的一种浪费呢？

从表面上看，后者的走廊无法利用,似乎浪费了面积。

但是前者虽然没有走廊，但厅的周围却有很多的门，而门口附近的空间是无法利用的,这实际浪费了一定面积。

而几个门前边无法使用的面积往往和后者的走廊面积大体相当。

厅与卧室分开，可使卧室私密性得到保证，厅与卧室功能不会相互干扰,其合理性是显而易见的。

所以这种厅与卧室相对稳定的户型，能够较好地满足客户各方面的需求，将成为越来越多的购房者选择户型的主流方向。

5、厅跨最好有3．9米另外，在厅的选择上,面宽或称厅跨），也是一个较为关键的因素.面宽太小会给使用带来极大不便。

一般而言，应在3．9米以上较为适宜，至少也应满足0．6米。

　　第七课如何挑选商品房 

买房子可是一件大事，购房者在挑选商品房时应考虑以下五点：

一挑价格目前房地产市场处于阶段性供过于求,买房的人在挑选方式、价格上，大有回旋余地。

特别是很多开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行销售.如果您正准备买房，就应快快抓住这种机会，挑选购买升值潜力大、质量有保证、价格低廉的房屋.

二挑地段房子的地理位置是很重要的.通常情况下，家里老人多就可选择靠医院较近、便于就近看病的地段，有利于老人的生活起居；

青年人购房多选择城中闹市区的黄金地段，便于朋友相互之间的交往及上下班；

有小孩上学的家庭多选择附近学校多的地段，以方便孩子就学。

［4]

三挑质量也就是挑毛病。

主要查看相关证书、各种质量监督验收单、工程竣工验收报告、工程质量等级等。

另外，还要细看外观，墙柱和地基是否下沉？

墙外是否有裂缝？

层面是否渗漏？

地面是否平整?

墙的批档,内外粉刷、油漆是否平整光滑等。

四挑环境好的住宅环境，对提高人们的生活质量大有益处。

住宅小区内绿草成片、绿树成荫、环境幽静而雅致，水电等生活设施齐全，并能为住户提供休息和娱乐的场所.

五挑开发商买房时，应对开发商进行多方面的了解，是否具备房地产开发经营主体资格？

商品房建设项目是否合法?

土地使用有无批件？

开发资金实力如何？

是否依靠预付款来维持工程进度等等。

总之，一定要挑选信誉好的房地产开发商，以减少后顾之忧。

　　第八课商品房有哪些常见质量问题 

哪些情况属于质量问题呢?

　　门窗:

（1）门窗不正

（2）油漆脱落（3）内门翘曲，门板开裂：

（4）门窗五金附件生锈,门锁脱簧（5）门窗关闭不严　　

　　卫生洁具:

（1）卫生洁具连接件滴、渗水

（2）下水不通畅　　

　　地面：

（1）地面空鼓、开裂、不平整

（2）地面渗水　　

　　面砖镶贴：

（1）排列不规则，接缝不均匀

（2）釉面砖空鼓，缺楞（3）釉面开裂（4）翘曲，表面不平整（5）屋面渗、漏水现象　　

　　铝合金窗:

（1）卡辊

（2）框扇相碰，关闭不严（3）密封条、毛刷条短缺（4）密封股封闭不严，向内渗水（5）螺丝生锈　

　　墙面抹灰：

（1）墙面浆活起碱脱皮

（2）龟裂（3）涂料遇水脱落　　

　　电气照明：

（1）开关、插座安装倾斜

（2）插座缺相或短路　

　　给水系统：

（1）水表空走

（2）阀门关闭不严（3）阀门脱丝，连接件滴水（4）截止阀生锈影响水质（5）支架安装不牢　　

　　排水系统：

（1）地漏、管道堵塞

（2）便池不畅（3）室外排污管不通畅　

　　第九课无效合同有哪些 

无效合同，是指自订立时起就没有法律约束力的合同。

1．违反法律和法规的合同，例如，有关法律中禁止买卖的房屋,违反订立合同基本原则的合同。

2．采取欺诈、胁迫手段所签订的房屋买卖合同。

例如,某些开发商利用假文件、假证明等诱使购房者按照开发商意愿签订购房合同。

3．代理人超越代理权限签订的合同，代理人以被代理人的名义与自己或自己所代理的其他人签订的合同.例如中介服务机构在取得买卖双方委托后自行签署的此类合同。

4．违反国家利益或社会公共利益的合同。

合同中含有责任承担者明显不能履行的条款，势必造成合同纠纷，给一方牟取不正当利益制造机会。

明知自己不能履行而要写入合同，或明知对方不能履行而坚持写入合同，则往往隐藏着不可告人的目的.

　　小产权房不合现行法律已购买者该怎么办

　　专家建议，购买楼房时，六七层的位置最佳。

　　首先，从空气质量角度来说，国外生态学家研究发现,高层的空气并不像人们想象的那么新鲜，高度在30米以上的，空气质量反而更差。

从事房产设计的建筑设计师帅磊认为，一般来说，楼房的排风口都设在高层，所以不排除会对高层的住户有一定影响.此外,钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层,所以，高层居民更容易出现头疼症状。

　　第二，从心理学角度讲,楼层过高也会对人的健康造成影响。

中国科学院心理所助理研究员宋国萍说,身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉，经常会感到内心压抑。

在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。

　　第三，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者,选择高层楼房时更要谨慎.

　　此外，日本东京大学教授研究发现，久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，会导致他们不爱活动、性格封闭等。

研究结果显示,住16层以上的儿童比住1层的儿童反应要迟钝得多；

住在低层的儿童有80%的4岁时会穿衣服，而15层以上的同龄儿童只有50％能做到。

　　当然，这并不意味着住得越低越好。

中国建筑协会教授级高级建筑师顾孟潮曾说,“高层建筑是在人口过多、土地资源稀缺这一特定国情下发展出来的产物.人最理想的住宅还是应尽量贴近地面，贴近自然。

专家还认为,楼层过于接近地面会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题,而且汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加,因此，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全.

　　为了获得一个良好的居住环境，购房时，除了楼层的选择之外，还要注意以下几点：

保证房间能获得充分的光照；

抬头能看到窗外的自然景色，听到鸟叫虫鸣；

房屋周围最好有绿树和水池，这样能很好的降噪和除尘。

　　北京晨报报道，“个别乡镇借‘农民上楼’之名大搞房产开发牟利!

”昨天,北京市规委负责人向市人大代表汇报违法建设查处情况时怒斥个别基层政府“挂羊头卖狗肉”的行径。

继房山青龙湖别墅被查之后，规划部门又在通州发现百万平方米“小产权房”。

　　既然“小产权房”被定性为“违规"

、“不合法”，那么，在建的“小产权房"

何去何从？

购买了“小产权房”的人该怎么办？

记者就此专门采访了中国房地产有关专家和律师。

　　针对已建和在建的“小产权房”,隆安律师事务所陈旭提出三点建议:

　　首先，相关法律应增加“破坏土地资源罪”条款。

针对这一建议，北京索尔机械设备公司总经理祁建刚补充说,一种办法是，政府各个部门对村、乡镇干部的非法行为齐抓共管。

　　祁建刚举例说，今年5月，他曾因朝阳区十八里店乡某村与同一乡西直和村村长利用职权交换土地盖“小产权房”一事向当地检察院反映，而该院却不予立案，原因是村长不算国家干部.

　　陈旭表示,目前，还有大量开发商打着建设社会主义新农村的名义，在集体土地上进行违规开发建设。

“小产权房”的泛滥和市场有关,也和以往立法、执法不及时、不严格相关.以往的土地违法中，相关人员受到的处罚都是“滥用职权罪或者行贿受贿罪”，今后，面对新的土地违法形式，应该制定专门的管理办法，并增加“破坏土地资源罪”这样的法律条款。

　　其次，对已经获利的开发商，国家要进行没收、罚款。

国家应出台相关规定，让房地产开发企业去补交土地出让金，住户也要补交。

　　这就要进行成本核算，开发商盖成有土地使用权的房子后，这个土地使用权值多少钱？

开发商的合理利润是多少，根据这个进行补交。

　　陈旭强调：

“在制止新的‘小产权房’项目出现的同时，一定要对过去的‘小产权房’予以处理，才能显示法律的公平性。

”他提出,已经建成的“小产权房"

在开发商和购房人应该补交相应的税费的同时，还要对违反了土地管理法的开发商和村组织有关负责人给予行政处罚，并没收非法所得.

　　再者，对在建的“小产权房”该拆的拆，该停的停！

对已经购买“小产权房”的群众，为了防止“钱、房两