最新商业物业管理部手册资料.docx
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最新商业物业管理部手册资料
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物业手册
(主责部门:
工程物业中心)
编制
日期
审核
日期
审核
日期
审批
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
审批人
1目的
物业服务工作的制度化标准化
2术语与定义
3适用范围
适用商业管理公司总部及各项目。
4制度层级
4.1第一层级(P1):
管理制度;
4.2第二层级(P2)操作规程
4.3
5封面
6制度正文
章节
序号
文件名称
文件编码
第一章
组织机构、岗位职责
一
管理部组织结构图
SY-SOP-GC-01-01-01
二
物业经理职责及任职要求
SY-SOP-GC-01-01-02
三
管理部主管职责及任职要求
SY-SOP-GC-01-01-03
四
保洁主管职责及任职要求
SY-SOP-GC-01-01-05
五
保安主管职责及任职要求
SY-SOP-GC-01-01-06
六
带班(领班)职责及任职要求
SY-SOP-GC-01-01-07
七
现场岗位职责及任职要求
SY-SOP-GC-01-01-08
八
巡检管理员职责及任职要求
SY-SOP-GC-01-01-10
九
监控中心管理员职责及任职要求
SY-SOP-GC-01-01-11
第二章
规章制度
一
安全管理制度
SY-SOP-GC-01-02-01
二
监控中心管理制度
SY-SOP-GC-01-02-02
三
巡检工作制度
SY-SOP-GC-01-02-03
四
外来人员管理制度
SY-SOP-GC-01-02-04
五
停车库管理制度
SY-SOP-GC-01-02-05
六
施工管理制度
SY-SOP-GC-01-02-06
七
钥匙管理制度
SY-SOP-GC-01-02-07
八
消防电梯及货运电梯管理制度
SY-SOP-GC-01-02-08
九
客梯管理制度
SY-SOP-GC-01-02-09
十
清洁管理制度
SY-SOP-GC-01-02-10
十一
绿化管理制度
SY-SOP-GC-01-02-11
十二
生活垃圾房管理制度
SY-SOP-GC-01-02-12
十三
建筑垃圾房管理制度
SY-SOP-GC-01-02-13
十四
消杀灭害管理制度
SY-SOP-GC-01-02-14
十五
消防管理制度
SY-SOP-GC-01-02-15
十六
外墙维修、清洗使用游绳管理制度
SY-SOP-GC-01-02-17
十七
对讲机管理制度
SY-SOP-GC-01-02-18
十八
交接班管理制度
SY-SOP-GC-01-02-21
十八
突发事件处理预案
SY-SOP-GC-01-02-22
第一章组织机构、岗位职责
一、组织结构图
注:
保洁主管为外包公司驻现场主管
二.物业经理岗位职责及任职要求
直接上级:
项目总经理
直接下级:
管理部主管、工程主管
1、岗位职责:
(1)向项目经理报告工作,并做好所指派的各项工作;
(2)统筹本部门各主管、领班及员工完成管理计划所定的工作;
(3)制定本部门的编更表,积极增加员工的安全意识和法制观念;
(4)负责管理处的设备登记入册;
(5)监管当值员工的仪容及制服整洁;
(6)监管辖下员工能完成工作指令,确保项目管理工作能正常操作;
(7)每日不定时巡视检查项目,确保项目公共秩序安全,设施设备、环境清洁美观,无消防、安全隐患;
(8)工程人员,保安人员紧守岗位,确保消防疏散通道畅通无阻,设施设备运行正常;
(9)清洁程度保持高级商务项目水平;
(10)确保盆栽园艺摆设满意;
(11)发生事故后,第一时间抵达现场指挥,控制局面;
(12)以诚恳耐心态度处理商户投诉事件,并跟进及记录事件经过,及于适当时候汇报项目经理将事件尽快解决处理;
(13)每日呈交工作记录存档及跟进未完成工作;
(14)协调商户对管理工作的要求和安排;
(15)监控承包商的服务质素及供应商的货品质素,与承包商定期会议讨论工作问题;
(16)定时安排及实行项目夜巡,突击检查,以加强监督员工的工作质量;
(17)遵照公安部门和上级的规定,按照公司对项目安全工作的布署、要求,组织本部门主管、员工,有计划,有步骤进行实施,并确保工作目标在时限内完成;
(18)负责完善、制定项目各类钥匙的管理的规定,定期检查执行情况,发现问题及时纠正和报告;
(19)负责制定安保监控的管理规定和操作规程,确保项目监控范围内的地方防火,防盗安全;
(20)定期检查各项安保措施,并做好记录,确保消防设备、设施完好,以备查考;
(21)负责督促检查各相关责任班组对责任制的执行情况,确保安全工作落实;
(22)负责本部门员工的纪律工作,关心员工生活,提高专业水平。
2、任职要求:
(1)大专以上学历,视力良好,仪表端庄大方;
(2)从事物业管理或相近领域工作三年以上;
(3)经政府主管部门培训合格,持有物业管理上岗证书;
(4)具有一定的组织、协调能力,能妥善处理日常和突发的各种事务;
(5)有较强的实际操作能力;
(6)掌握签定各种合同的基本知识,包括物业管理合同、房屋租赁合同、各
种分包服务合同等;
(7)熟悉各种物业管理法律法规;
(8)具备较强的公共关系知识和能力;
(9)具有对管理员工岗位技术培训能力。
三.管理部主管职责及任职要求
直接上级:
物业经理
直接下级:
领班
1、岗位职责:
1)负责项目保安、保洁、绿化、消杀、消防整体日常工作,包括员工当班编排、岗位编排、更换编排;
2)负责落实管理部整体的管理目标,对于缺陷和漏洞及时报告并提出书面处理意见;
3)负责制定项目整体的保安、保洁、绿化、消杀、消防工作计划、并监督以上情况的具体落实,按时将当月工作汇总交到物业经理;
4)每月抽查项目管理工作的落实情况并做记录,以备商业管理中心抽查。
每月列入汇总记录,交商业管理中心。
对于本部门员工的违纪、违规行为提出书面处理意见;
5)监理协调工作进程,抽查各项工作的开展情况(如:
物料的交接,交接班制度,交办的工作落实),发现问题及时书面报告上级;
6)配合工程主管做好商户入住前的检查工作;
7)将保安员巡检之公共区域设施情况反馈给工程部,协调并督促工程部尽快完成;
8)负责各班员工使用之物料、工具、设备的定期检查,发现损、毁,报废,查明原因,书面报告并提出处理意见;
9)制定员工培训计划,并具体加以落实;
10)每周对项目进行定期工作检查,发现问题及时整改;
11)组织建立义务消防组织;
12)中控及消防监控中心的管理;
13)对员工加强教育,增强法制观念;
14)监督车库管理,协助制定车库规程;
15)做好上级分派的其他工作。
2、任职要求:
(1)大专以上学历,视力良好,仪表端庄大方;
(2)物业管理五年以上工作经验;
(3)具有较强的组织协调能力,能妥善处理日常各种事务和突发事件;
(4)有较强的实际操作能力;
(5)熟悉各种物业管理法律法规;
(6)有较强的公共关系知识和能力;
(7)熟悉项目物业管理工作的流程;
(8)具有对管理员工岗位技术培训能力。
四.保洁主管岗位职责及任职要求
直接上级:
管理部主管
直接下级:
保洁员
1、岗位职责:
(1)负责项目公共区域的清洁、绿化及虫害控制的管理监督工作,负责工作计划安排和检查落实;
(2)听取上级和客户的意见与要求,全力负责贯彻实施;
(3)努力创造良好的卫生环境,深入现场,检查各项工作的落实情况,及时发现问题,使一些影响物业管理公司形象的隐患、事故苗头消灭和解决在最初阶段,问题严重不能立即解决的,及时向上级汇报;
Ø加强部门沟通,合理安排临时性、晚间、较大规模的工作,尽可能减少对客户的影响;
Ø监督清洁工在清洁时不得令客户不便;
Ø监督、指导生活、建筑垃圾的收集、清运;
Ø定期召开清洁例会,了解清洁工作情况,指导清洁服务工作;
(4)熟悉绿化布局及绿化养护现状,坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则,加强绿化的养护管理工作,为项目提供和谐、温馨、高品味的绿色环境空间;
(5)负责安排、监督灭虫/灭害药剂施放、喷洒工作,避免在客户正常上班期间产生异味;
(6)做好清洁、绿化工程及虫害控制的监督管理、合同管理及耗材的档案管理工作;
(7)掌握各种清洁剂及灭虫/灭害药剂的特性,了解清洁设备使用情况,以免对项目人员、设施设备产生不利影响;
(8)完成上级交办的其他工作。
2、任职要求:
(1)具有高中以上文化程度,从事物业管理或相近工作2年以上。
(2)有较强的专业知识和实际操作能力,具有对外委项目监督的能力。
(3)视力良好,仪表端庄大方,健康、精力充沛。
五.保安主管岗位职责及人之要求:
直接上级:
管理部主管
直接下级:
管理员
1、岗位职责:
1)负责项目整体日常工作,包括员工当班编排、岗位编排、更换编排;
2)负责落实保安整体的管理目标,对于缺陷和漏洞及时报告并提出书面处理意见;
3)负责制定项目整体的保安、消防工作、并监督以上情况的具体落实按时将当月工作汇总交到商业管理中心;
4)对于本部门员工的违纪、违规行为提出书面处理意见;
5)监理协调各上级的工作进程,抽查各项工作的开展情况(如:
物料的交接,交接班制度,交办的工作落实),发现问题及时书面报告;
6)配合工程主管做好客户入伙前的检查工作;
7)将管理员巡检之公共、中央设备及今后各单元设备故障情况反馈给工程部,协调并督促工程员工尽快完成;
8)负责各班员工使用之物料、工具、设备的定期检查,发现损、毁、报废,查明原因,书面报告并提出处理意见;
9)遵照员工培训计划加以落实;
10)对项目进行不定期检查,发现问题及时整改;
11)中控及消防监控中心的管理;
12)对员工加强教育,增强法制观念;
13)监督车库管理及收费,协助制定车库管理规章制度;
14)做好上级分派的其他工作;
15)遇到有设备设施损坏,及时向上级汇报。
2、任职要求:
1)男,大专以上学历,视力良好,仪表端庄大方;
2)物业管理二年以上工作经验;
3)持有物业管理上岗证书;
4)具有一定的组织协调能力,
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