商品房购买注意事项2Word文档下载推荐.docx

商品房购买注意事项2Word文档下载推荐.docx

《商品房购买注意事项2Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房购买注意事项2Word文档下载推荐.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

同时，在购房前，我们一定要设身处地的前往小区实地观摩，审慎地对小区地理位置、户型、周边环境及物业情况进行考察，切勿被开发商的宣传广告所迷惑、吸引，更不要售楼员的花言巧语所蒙蔽。

因此，我们要明确在售楼处，我们应该看些什么、应该问些什么。

提醒：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定的解释》的规定，售楼书的承诺的内容只有被写在商品房买卖合同中才具有法律效力，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才具有法律效力，当事人违反的，应当承担法律责任。

也就是说，除非售楼书中的内容明确具体，且对你购房或价格产生重大影响，法律才认可它的效力，但这需要非违约方举证，显然举证非常困难。

1、在售楼处该看些什么？

一、营业执照

正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，购房前务必查询该企业营业执照是否合法。

二、企业资质

建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。

主要是根据开发企业的实力划分。

企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。

三、入住时间

是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

四、入住条件

入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

2、在售楼处该问些什么

当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。

这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎。

同时，以下列出的问题，您务必要求销售员给与明确答复。

销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。

一、销售方式

您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售（二者主要差别在于：

建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含）。

二、具体价格

您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；

高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；

一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是在１５％～２０％之间。

五、车位

小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。

车位收费标准，是否可售。

第二，认购书或商品房买卖合同的签订（包括补充条款）

步入第二阶段，是购房的关键阶段，而认购书和商品房买卖合同的签订又涉及许多法律问题，因此要格外小心谨慎，避免欺骗。

因此，在签订认购书和商品买卖合同的时候，购房者应该注意检查“五证”，谨慎使用定金条款，合理选择付款方式，对于期房，可以申请到房产局预售登记，以避免不必要的风险与纠纷。

1、关于“五证”的检查。

上文已经阐述，这里就不在赘述。

2、关于定金与订金的区别。

定金是一个专门的法律概念，对合同的成立、履行具有担保作用，并使用特定的“定金罚则”。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

（即按照合同法第115条规定：

“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。

债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；

收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”执行。

）因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”而订金不具有上述定金的法律性质，只是作为合同签订的一种担保，给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。

所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”（订）。

另外，通常房地产开发商在认购书中存有这样的条款，“买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

“建议，购房者在签订认购书的时候，将该条款修改为：

“买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。

”这样对购房者应该是比较有利的。

3、关于买卖合同与预售合同区别

在购房的过程中还涉及到一个问题：

“在什么情况下签订房屋的买卖合同，在什么情况下签订预售合同。

”商品房买卖合同是你所购买的商品房已经竣工验收并交付使用，这个时候开发商和购房者签订的商品房买卖合同。

如果你所购买的房子尚未竣工验收（期房），这个时候签订的是房屋的预售合同。

在签订预售合同后，须与房地产开发商共同到房屋权属登记中心、各区县建委、房管局预售登记部门办理预售登记，以防止“一房二卖”。

4、关于商品房销售面积的计算问题。

A.商品房销售面积有三种计算方式。

第一种是按套计价方式。

所谓按套计价，即购房者按套向房产出售方支付价款，而不以具体的房屋面积为计价依据。

第二种是按建筑面积计价，也是通常采用的方法，即按住宅面积外围线来计算。

第三种则是按套内建筑面积计价值，这种计价方法则比较少用。

因此，在签订商品房买卖合同过程中一定要明确房屋购买的计价方式，以避免混淆计价而造成的经济损失。

一般来说，商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和。

而对于购房者来说，最为有用的则是套内使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的，所以，在签订商品房买卖合同的时候，一定要在合同中把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

而且由于住房的面积与房价的多少直接相关，因此，学会计算住房的面积非常必要。

住房的面积分为建筑面积、使用面积和居住面积三种。

其中，住房的建筑面积是房屋各层面积的总和。

每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。

建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

住房的使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。

包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。

居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。

当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。

现行的房价一般是以建筑面积为标准进行计算的。

建筑面积计算的规则如下：

1．计算建筑面积的范围

（1）单层建筑物不论其高层均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。

单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

（2）多层建筑物的建筑面积按建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

（3）层高超过2．2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4）地下架空层层高超过2．2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

（5）坡地建筑物吊脚架空层层高超过2．2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（6）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度度如何，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内部回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

7）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

（9）建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层），层高超过2．2米的，按其墙外的水平面积计算建筑面积。

10）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；

单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

（11）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（12）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（13）封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。

阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（14）建筑物墙外有顶盖和柱的廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（15）两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（16）室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；

楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（17）跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

（18）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1．8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

（19）原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1．8米的，按实际计算建筑面积。

　　2．不计算建筑面积的范围

（1）突出墙面的构件和艺术装饰，如：

柱、垛、勒角、台阶、无柱雨逢等。

（2）检修、消防等用的室外爬梯。

（3）层高在2．2米以内的技术层、夹层。

（4）构筑物，如：

独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、地下人防干、支线等。

（5）建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

（6）没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑阳台。

（7）单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

（8）层高小于2．2米的地下室、半地下室深基础的地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

（9）岗亭、警亭、书报亭等

（10）里弄房屋后天井内的天棚。

（11）利用马路通道及隙地所搭棚架。

（12）阁楼。

（13）房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

　　3．其他

在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

对于公用建筑面积，可以按下面规则进行分摊。

　　1）分摊原则

（1）房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。

公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。

与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

（2）房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。

　　公用建筑面积分摊后，不能分摊各户摊得面积的具体部位。

公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

（3）商、住、办综合楼，其房屋内部部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。

（4）商品房按“套”或“单元”出售。

商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。

套（单元）建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

　　2）计算方法

套内建筑面积由以下三部分组成：

（1）套（单元）内的使用面积

　　套内使用面积的计算应符合下列规定：

a．套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、储藏室、壁柜等套内面积的总和；

b．高层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积c.不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井计入使用面积；

（2）套内墙体面积

　　新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。

外墙（包括山墙）均为共用墙。

共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

内墙面装修厚度均入套内墙面积。

（3）阳台建筑面积

　　a．原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

b．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

c．阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

d．半挑阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，简而言之，套内建筑面积；

套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　3）公用建筑面积

由以下两部分组成：

　　a．电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走廊、地下设备、值班警卫室等。

b．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

简而言之，公用建筑面积：

全幢建筑面积一全幢各套内建筑面积之和一单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。

c．公用建筑面积分摊系数

　　整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数。

在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。

因此购房者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。

由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一半再减去两内墙粉刷层厚度。

B.在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？

通常，我们在签订商品房买卖合同中时要注意对面积误差处理办法进行规定。

一般来说，房地产开发商在与购房者签订商品房买卖合同时会严格按照法律规定面积误差处理办法，但也有些不法商人通过偷换比例等方法规避法律，损害购房者的利益。

根据建设部2001年出台的《商品房销售管理办法》18条至21条的规定：

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；

套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；

超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；

绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　　　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积

　　面积误差比＝　————————————————×

100％

　　　　　　　　　　　　　　合同约定面积

　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

5、购房合同跟谁签订？

很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。

但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。

签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。

6、购房合同的补充协议重要吗？

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。

需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。

所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。

因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。

现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。

要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。

现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。

现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。

以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。

比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。

购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。

在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。

提示：

“签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。

比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

第三，交房、验房及产权登记

签订完商品房买卖合同后，我们静候佳音，等待房地产开发企业到期交房，验收，办理产权登记后，准备入住了。

俗话说编筐编篓全在收口，因此我们也不能忽视房子的交房与验收，而且只有与开发商一同将房子的产权划归自己名下，整个购房才算圆满结束，因此，我们要十分重视交房、验房、产权登记这一阶段。

关于这一阶段，主要体香大家注意以下几个方面。

第一，交房时要，索要“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

关于“两书”前文已经阐述，这里就不再赘述了。

第二，验房合格后，要与房地产开放商协商确定具体的办理产权登记时间，以防房地产开发企业以种种借口拖延，而且在办理产权登记时，一定要注意审查了解所购买的房屋是否按揭或者抵押登记，以防房地产开发企业为了从银行借款已经将你的房子抵押给银行，而使你的产权存在瑕疵。

将来如果房地产开发企业如果无法偿还贷款，银行则有权将你的房屋进行拍卖抵偿，使你遭受损失。

总之，买房对于我们普通老百姓来说是一生大事，要小心谨慎，尽可能的规避不必要的法律风险，使自己能够买到一套称心如意的房产，从而安居乐业。