房地产前期工作Word文件下载.docx
- 文档编号:18099636
- 上传时间:2022-12-13
- 格式:DOCX
- 页数:8
- 大小:21.42KB
房地产前期工作Word文件下载.docx
《房地产前期工作Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产前期工作Word文件下载.docx(8页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
设计方案会审——规划局组织,相关部门参加
3、环境影响评估的批复——环保局
4、防雷设计核准意见书——气象局
5、初步设计〔扩大初步设计〕的审批————建立局组织,相关部门参加
6、年度计划的下达——计委
7、施工用水报装——自来水公司
8、施工用电报装——电业局
9、城建档案馆报批手续——档案馆
10、墙改办押金——墙改办
11、人防审批手续——人防办
12、消防核准意见〔建筑工程、燃气工程〕——消防大〔支〕队
12、规划许可证的申领——规划局
13、白蚁防治手续——白蚁防治所
14、报建、招投标——建立局、招标办、建立工程交易中心
15、质监备案手续——质监站
16、施工许可证的申领——建立局
房地产开发前期手续办理人员应聘考试题
1、房地产开发项目前期需要办理哪些手续?
分别由政府什么部门负责办理?
2、
房地产开发公司可以通过哪些方式从政府获取商品房开发用地?
3、房地产开发公司销售商品房必须办理什么证照,办理此证要提供的报件资料主要有哪些?
4、你认为应该从哪几个方面判断一块开发用地的土地价值?
5、你认为房地产开发前期手续办理人员应具备哪些方面的突出的素质和能力?
6、某宗面积为
8000
m2的土地,已完成七通一平。
规划建筑容积率不大于4,建筑密度为不大于30%,最高建筑规模为12层〔各层面积相等〕,绿化率不低于45%。
某房地产开发商拟取得该宗土地70年的土地使用权开发建立住宅楼,在办理土地使用权出让手续时一次性缴纳全部地价款和土地交易的有关税费并开工建立,土地交易的有关税费标准为3%,建立期为一年。
同类开发项目的社会平均开发本钱为1800元/m2,该公司的开发本钱为1700元/m2,管理费用为开发本钱的5%。
除地价款外,其他建立资金在建立期内均匀支出。
假设住宅楼和写字楼在建立期末一次性全部售出,该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2,销售税费为销售价格6%,银行贷款利率为10%,开发商要求的项目开发利润水平为销售收入的15%。
试计算该房地产开发商现在所能支付的最高土地价格。
房地产项目前期报批手续
1、规划部门:
〔1〕如果是工业用地,首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交:
A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
〔2〕如果是集体用地,也应到规划局规划用地处办理征用手续。
需提交:
A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书,规划局批准后发用地许可证。
需交费:
A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后,再到市计委办理立项手续。
〔1〕规划用地许可证〔2〕可行性研究报告〔3〕投资计划与立项申请〔4〕领取立项批文
3、完成1、2项后,再到土地部门办理过户或征用手续。
〔1〕用地申请书〔2〕计委立项批文〔3〕用地总平面图〔4〕规划局出具的用地红线图〔5〕规划用地许可证〔6〕土地补偿表盖章〔组、村、镇、区四个章〕〔7〕签订土地出让合同〔8〕交费、领证
需缴纳:
〔1〕土地出让金。
70~220元/平方米〔2〕地界勘测费〔3〕土地过户费〔4〕管理与工本费〔5〕土地使用税
4、完成前3项后,再到规划局建管处办理报建手续。
〔1〕建立单位写出书面申请〔内容包括建立意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等〕。
〔2〕提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
〔3〕根据规划部门发的“建立工程申请复函〞的具体要求,##做出1~2个方案,包括:
总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定前方可进展施工图设计。
〔4〕领取建立工程规划许可证申请表,到相关部门:
消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
审核费280元/栋〔消防支队〕;
文物钻探费2~8元/平方米。
〔5〕经局长签发后领取交费通知单,需缴纳:
规划管理费:
0.1~0.25%
档案保证金:
5%
建立配套费:
5~20元/平方米
绿化费:
1元/平方米
人防费:
6.5元/平方米
商业网电费:
15元/平方米
墙改基金:
〔6〕交费、盖章、领取规划建筑许可证。
5、第4项完成后,到建委办理报建与招标手续。
A、报建需提交:
〔1〕工程报建申请表〔2〕计委立项批文〔3〕建立工规划许可证〔4〕资金证明、进账单复印件
B、招标表:
〔1〕建立单位凭报建表领取招投标申请书。
〔2〕发布招标工程信息。
〔3〕编制招标文件,确定评标方法。
〔4〕选定投标队伍不少于5家。
〔5〕建立单位书写考察报告,并提出侯标单位的报招标办。
〔6〕招标单位以书面形式通知投标候选单位,明确选定投标单位的方法、活动地点和时间。
〔7〕确定开标日期,由招标办派人监视开标、评标、定标。
〔8〕确定中标单位后,双方签订《中标条件内容》,按规定缴纳招标投标管理费,办理《中标通知书》。
〔9〕按《中标通知书》文件与内容,签订工程承包发包合同。
C、抗震0.1元/平方米
D、质量监视:
0.25%~0.65%
E、施工许可证
F、办理平安监视
G、核定工程类别和取费标准
H、办理开工报告
6、房管局:
与上手续全部办理完毕后,工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
〔1〕营业执照〔2〕土地使用证〔3〕建立工程规划许可证〔4〕红线图〔5〕开工许可证〔6〕施工合同〔7〕标准层平面图〔8〕预售动态图〔9〕物价审批〔10〕物业管理内容〔11〕拆迁许可证〔12〕房屋注销证〔13〕缴纳勘验审核费,按总房款的0.2%〔14〕领证
7、供电局:
办理施工用电申请
8、自来水公司:
施工用水申请
9、环保局:
办理噪音申请
10、物价局:
销售价格审批
注:
从2000年开场,不再征收〔1〕投资方向调节税〔2〕消防配套费用〔3〕规划管理费〔4〕缓收土地出让金。
房地产开发程序
一、立项审批
1、项目立项申请报告书〔原件一份〕
2、项目建议书或项目可行性研究报告〔一份〕
3、建立用地的权属文件或建立项目用地预审意见书〔一份〕
4、项目建立投资概算〔一份〕
5、银信部门出示的资金证明〔原件一份〕
6、企业法人营业执照副本〔复印件一份〕;
〔房地产项目需提供资质证明一份〕
7、项目地形图〔一份〕
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线,提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段,即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进展会审批复。
三、建立工程报建
〔一〕建立工程报建,首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书;
2、规划部门核发的《建立用地规划许可证》和《建立工程规划许可证》;
3、国土部门核发的《国有土地使用证》;
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书;
5、人防办核发的《人民防空工程建立许可证》;
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》;
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》;
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》;
9、建立资金证明;
10、工程预算书和造价部门核发的《建立工程类别核定书》;
11、法律、法规规定的其他资料。
〔二〕公开招标的建立工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建立单位法定代表人证明或法定代表人委托证明;
2、建立工程施工公开招标申请表;
3、建立工程监理公开招标申请表。
〔三〕邀请招标的建立工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
2、建立工程施工邀请招标审批表;
3、建立工程监理邀请招标审批表;
4、工商部门签发的私营企业证明;
5、法人营业执照;
6、其他申请邀请招标理由证明。
〔四〕直接发包的建立工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
2、建立单位申请安排建立工程施工单位报告;
3、建立单位申请安排建立工程监理单位报告;
6、建立工程直接发包审批表。
〔五〕办理建立工程质量监视,要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》;
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表;
4、施工合同与其单位资质证书复印件;
5、监理合同与其单位资质证书复印件;
6、施工图设计文件审查批准书;
7、建立工程质量监视申请表;
8、法律、法规规定的其他资料。
〔六〕办理建立工程施工平安监视,要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建立单位提供的资料:
〔1〕工程施工平安监视报告;
〔2〕工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
〔3〕工程监理中标通知书或工程监理发包审批表;
〔4〕工程项目地质勘察报告〔结论局部〕;
〔5〕施工图纸〔含地下室平、立、剖〕;
〔6〕工程预算书〔总建筑面积、层数、总高度、造价〕;
2、施工单位提供的资料:
〔1〕平安生产、文明施工责任制;
〔2〕平安生产、文明施工管理目标;
〔3〕施工组织设计方案和专项技术方案;
〔4〕平安生产、文明施工检查制度;
〔5〕平安生产、文明施工教育制度;
〔6〕项目经理资质证书复印件,平安员、特种作业人员上岗证原件和复印件;
〔7〕现场设施、平安标志等总平面布置图;
〔8〕购置平安网的合格证、准用证发票原件和复印件;
〔9〕建立工程施工平安生产责任书;
〔10〕建立工程施工平安受监申请表;
〔11〕法律、法规规定的其他资料。
〔七〕领取《施工许可证》,除第〔一〕条规定提供的资料外,要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
2、工程监理中标通知书和工程监理合同;
3、施工单位项目经理资质证书〔桩根底工程要提供建立行政主管部门核发的桩机管理手册〕;
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建立行政主管部门批准现场搅拌的批文;
5、质量监视申请安排表;
6、平安监视申请安排表;
7、建立工程质量监视书;
8、建立工程施工平安受监证;
9、施工许可申请表;
四、建立工程竣工验收
〔一〕建立工程竣工验收,要提供如下资料到质监站审核,质监站在7个工作日内审核完毕;
建立单位组织有关单位验收时,质监站派员现场监视。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容;
2、工程竣工验收申请表;
3、工程质量评估报告;
4、勘察、设计文件质量检查报告;
5、完整的技术档案和施工管理资料〔包括设备资料〕;
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
7、地基与根底、主体砼结构与重要部位检验报告;
8、建立单位已按合同约定支付工程款;
9、施工单位签署的《工程质量保修书》;
10、市政根底设施的有关质量检测和功能性试验资料;
11、规划部门出具的规划验收合格证;
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证;
13、质监站责令整改的问题已全部整改好;
14、造价站出具的工程竣工结算书。
〔二〕建立工程竣工验收前,施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工平安评价书。
〔三〕建立工程竣工验收备案,自工程竣工验收之日起15个工作日内,要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告;
2、《施工许可证》;
3、竣工验收备案表;
4、工程质量监视报告;
5、工程竣工验收申请表;
6、工程质量评估报告;
7、工程施工平安评价书;
8、工程质量保修书;
9、工程竣工结算书;
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;
〔四〕建立工程竣工结算审核,要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的,要提供如下资料:
〔1〕建立单位和施工单位的委托书;
〔2〕工程类别核定书;
〔3〕工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
〔4〕工程施工承发包合同;
〔5〕施工组织设计方案;
〔6〕图纸会审记录;
〔7〕工程施工开工报告;
〔8〕隐蔽工程验收记录;
〔9〕工程施工进度表;
〔10〕工程子目换算和抽料〔筋〕表;
〔11〕工程设计变更资料;
〔12〕施工现场签证资料;
〔13〕竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格〔或总造价〕结算的,要提供如下资料:
〔2〕工程承包合同原件;
〔3〕竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文与土地使用证。
3、持有《建立工程规划许可证》与《建立工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售,需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成根底和结构工程;
四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成根底和首层结构工程,无地下室工程的,已完成根底和四层结构工程。
8、建立银行审核开发建立资金要到达工程总投资25%以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用##。
10、预售商品房项目与其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括:
商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划;
公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工与竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
房地产开发的报批手续
房地产开发流程主要包括:
1)向计划委员会申请项目立项;
2)向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续;
3)向规划部门办理规划手续,领取规划许可证;
4)向建立委员会办理开工手续,领取开工证;
5)实施搬迁或拆迁;
6)进展开发建立;
7)竣工验收;
8)交付使用。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 前期工作
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)