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具有物业服务壹级资质

9

13.1

报价方式

自主进行物业服务费包干报价

10

15.1

投标有效期

90天（日历日）

11

16.1

投标保证金

投标保证金数额：

2万元人民币

投标保证金形式：

依据投标人选择，可以采用支票、银行汇票或电汇的形式，接收帐户如下：

开户名称：

开户银行：

帐号：

投标保证金交纳时间：

开标前5日内。

12

5.1

踏勘现场

投标人自行踏勘，以取得投标必需的相关信息，投标人踏勘现场所需车辆及相关费用自理。

13

8.1

的澄清

投标人若对招标文件有任何疑问，应于领取招标文件后2012年月日上午11：

00之前，形成书面文字，发电子邮件至，并电话通知招标代理单位。

招标代理单位将统一以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。

投标人在收到该澄清文件后应于一日内，以书面形式给予确认。

14

17.1

替代方案

不接受投标人的替代方案

15

18.1

投标文件份数

5份（1正4副），电子文档1份（Word/Excel版本）

16

21.1

投标文件提交地点及截止时间

提交地点：

接收单位：

截止时间：

17

25.1

开标会地点

及时间

开标地点：

开标时间：

18

32.4

评标办法

综合评估法

19

招标人联系

招标人：

地址：

联系电话：

联系人：

20

招标代理联系

地址：

传真：

电子信箱：

联系人：

21

招标资料售价

二、投标须知

（一）总则

1．项目说明

1．1本招标项目说明见本须知前附表第1项～第3项。

1．2本招标项目按照《中华人民共和国招标投标法》、《济南市物业服务招标投标管理办法》等有关法律、行政法规和部门规章，通过招标选定一家物业服务公司。

2．招标范围

2．1招标范围：

详见本须知前附表第5项。

2．2本招标项目物业服务期限详见本须知前附表第6项。

3．资金来源

3．1本招标项目资金来源详见投标须知前附表第7项。

4．合格的投标人

4．1投标人资质等级要求详见本须知前附表第8项。

4．2投标人合格条件：

报名企业具有独立的法人资格，具备物业服务壹级资质，在近3年物业服务活动中无不良记录、无负面社会影响。

4．3本次招接受联合体。

5．踏勘现场

5．1按本须知前附表第12项所述的规定对项目现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。

投标人踏勘现场所需车辆及相关费用自理。

5．2经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。

投标人应承担踏勘现场的责任和风险。

6．投标费用及其他说明

6．1投标人应承担其参加本招标活动自身所发生的费用。

6．2投标人的投标文件均不予退还。

（二）招标文件

7．招标文件的组成

7．1招标文件包括下列内容：

第一章投标须知及投标须知前附表

第二章合同条款

第三章项目简介及物业服务基本要求

第四章商务文件格式

第五章投标报价表格式

第六章物业服务方案格式

第七章评标办法

7．2除7．1内容外，招标人在提交投标文件截止时间15天前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。

7．3投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件当日向招标代理单位提出，否则，由此引起的损失由投标人自己承担。

投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行承担，并根据有关条款规定，该投标有可能被拒绝。

8．招标文件的澄清

8．1投标人若对招标文件有任何疑问，应于前附表第13项规定时间和方式，向招标代理单位发出澄清问题。

无论是招标人根据需要主动对招标文件进行的必要澄清，或是根据投标人的要求对招标文件做出的澄清，招标人都将于前附表第13项规定时间，以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。

投标人应在收到该澄清文件后1天内，以书面形式给予确认。

这种澄清或答复作为招标文件的组成部分，具有约束作用。

9．招标文件的修改

9．1招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15天前，招标人可对招标文件进行必要的澄清和修改。

9.2招标文件的修改将以书面的形式发送给所有的投标人，投标人应于收到该修改文件后1天内以书面形式给予确认。

招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。

9.3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式为准。

当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。

9.4为使投标人在编制投标文件时有充分的时间，对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人可酌情延长提交投标文件的截止日期，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。

（三）投标文件的编制

10．投标文件的语言及度量衡单位

10．1投标文件和与投标有关的所有文件均应使用简体中文。

10．2除工程规范或合同另有规定外，投标文件使用的度量衡单位均采用中华人民共和国法定计量单位。

11．投标文件的组成

投标人应按下列顺序制作投标文件，并按招标文件的相关格式进行编制；

没有的格式，可以自行设计。

投标文件由商务标和技术标两部分组成。

11.1投标文件的内容

（一）商务标内容

第一部分投标函

1、投标书；

2、唱标单；

3、法定代表人身份证明文件；

4、法定代表人授权委托书；

5、投标保证金收据或电汇底单复印件；

6、物业服务企业概况、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。

7、物业服务企业营业执照、资质证书、现已服务的其它小区的业绩证明、合同或获得省、市优秀物业服务企业荣誉证书等。

8、投标人认为适宜的其他内容。

第二部分投标报价

1、报价明细表

2、测算各类住宅、配套用房及车库、车位等的物业服务费。

3、收入测算。

4、支出测算。

5、投标时要求提供的其他材料。

（二）技术标内容

主要是物业服务方案，应包括：

1、符合国家及省、市有关物业服务政策和法规规定的管理整体设想及策划；

2、内部管理、运行机制；

3、设备设施管理服务方案；

4、保安值守、公共秩序管理服务方案；

5、保洁服务方案；

6、绿化服务方案；

7、内部配套设施的实施方案；

8、其他公共事务的管理服务方案。

9租务管理方案

10节能管理方案

12．投标文件格式

12．1投标文件包括本须知第11条中规定的内容，投标人提交的投标文件应当尽量使用招标文件所提供的投标文件、格式（表格可以按同样格式扩展）；

没有相关格式的，自行设计。

13．投标报价

13．1本项目的投标报价采用本须知投标须知前附表第9项所规定的方式。

13．2计价办法

13.2.1投标报价须依据招标文件、投标人企业状况和市场价格信息自主进行编制。

13.2.2投标报价一经确定，即被认为是为完成本项目物业服务招标范围内全部工作的全部费用，被认定为向购房业主收取的唯一费用（国家规定的车辆停放服务费及国家规定的其他有偿服务除外），至少应包括下表中的所有费用：

⑴管理、服务人员工资及附加

⑵清洁卫生费

⑶办公费固定资产折旧费

⑷年度递延资产折旧费

⑸公用设备、设施维修及保养费（含质保期后的电梯年检费用）

⑹绿化管理费

⑺保安管理费

⑻物业公司自用水电（煤）费

⑼物业服务公共区域责任险

⑽法定税费

⑾酬金（管理费）

⑿日常垃圾清运费

⒀路灯照明、风机、车库照明、景观照明、楼梯走廊照明、物业服务用房设备房用电，绿化用水、消防用水.二次加压,电梯运行等的水电费用。

其机电设备运行电费单独竞报。

中央空调，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业服务企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

13.2.3投标报价是由投标人在充分理解招标文件、合同条款、标准、规范等的基础上，通过精心计算得到的，应视为是适宜的和准确的，包括物业服务成本、利润和税金等全部应偿费用。

招标人及招标代理单位不对其准确性和适宜性负责。

13．3测算各类物业、配套用房及车库、车位等的物业服务费，各类物业、配套用房物业服务费的收费计量单位是元人民币/每月每平方米。

A收入测算必须包括下列项目：

⑴物业服务公共服务费收入；

⑵其他收入（包括车位管理费、有偿服务收入等）。

B支出测算必须包括下列项目：

⑴管理、服务人员工资及附加；

⑵清洁卫生费；

⑶办公费及固定资产折旧费；

⑷年度递延资产折旧费；

⑸公用设备、设施维修保养费（含质保期后的电梯年检费用）；

⑹绿化管理费；

⑺保安管理费；

⑻物业公司自用水电（煤）费；

⑼物业服务公共区域责任险；

⑽法定税费；

⑾酬金（管理费）；

⑿日常垃圾清运费；

⒀路灯照明、风机、车库照明、景观照明、楼梯走廊照明、物业服务用房等用电，绿化用水、消防用水等水电费用。

公共电梯和二次加压泵等机电设备运行电费

C测算时工资标准不得低于该招标项目所在市的最低保障工资标准，否则为废标。

D物业服务公共服务费中应包括物业服务公共区域责任险保险费，中标人未及时投保所造成的损害责任由中标人承担。

13．4投标报价为投标人在投标文件中提出的各项支付金额的总和，以年为单位计算。

13．5投标报价应为最具竞争力的一次性报价，不能再有其它价外价。

报价要切合物业服务内容和要求，开标后不得更改。

投标人为维护自己的利益，对报价应严格保密。

13．6投标人应充分考虑招标文件“第三章第五节前期物业服务的其它说明”所列事宜对报价的影响。

13．7投标报价还应充分考虑招标文件、合同中所明示或暗示的一切费用与价格。

14．投标货币

14．1本项目投标报价采用的币种为人民币，货币单位除非有规定，否则，一律以元表示。

15．投标有效期

15．1投标有效期见本须知前附表第10项所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。

15．2在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。

投标人可以拒绝招标人的这种要求，而不被没收投标保证金。

同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标保证金的有效期，在延长的投标有效期内，本须知第16条关于投标保证金的退还与没收的规定仍然适用。

16．投标保证金

16．1投标人应按本须知前附表第11项的规定提交投标保证金。

16．2对于未能按要求提交投标保证金的投标，招标人将视为不响应招标文件而予以拒绝。

16．3未中标的投标人的投标保证金将在中标人与招标人签订合同后尽快退还，最迟不超过按照本须知第15条招标人规定的投标有效期或经投标人同意延长的投标有效期期满后7日内，予以退还（不计利息）。

16．4中标人的投标保证金按本须知第36条规定签订合同后7日内，无息退还。

16．5如投标人发生下列情况之一时，投标保证金将被没收：

16．5．1投标人拒绝按本须知第31条规定修正报价；

16．5．2投标人未能按规定提交投标文件；

16．5．3投标人在投标有效期内撤回投标文件；

16．5．4投标人提交虚假证明材料；

16．5．5中标人未能在规定期限内提交签订合同协议；

17．投标人的替代方案

17．1本次招标不接受替代方案。

18．投标文件的份数和签署

18．1投标人应按本须知前附表第15项规定的份数提交投标文件。

18．2投标文件的正本和副本均需打印，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。

正本和副本如有不一致之处，以正本为准。

18．3投标文件封面均应加盖投标人印章并经法定代表人或其委托代理人签字（或盖章）。

由委托代理人签字（或盖章）的投标文件中，须同时提交授权委托书。

授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件无效。

18．4除投标人对错误处须修改外，投标文件商务标（投标函和投标报价）应无涂改或行间插字和增删。

如有修改，修改处应由投标人加盖投标人的印章或由投标文件签字人签字（或盖章）。

（四）投标文件的提交

19．投标文件的装订、密封和标记

19．1投标人应将所有投标文件的正本和副本密封。

19．2在投标文件密封袋上均应：

19．2．1写明招标人名称和地址；

19．2．2注明下列识别标志：

（1）招标编号；

（2）项目名称；

（3）2012年月日时分，此时间以前不得开封。

19．3如果投标文件没有按本投标须知第19．1款、第19．2款规定装订和加写标记及密封，招标人将不承担投标文件提前开封的责任。

对由此造成的提前开封的投标文件将予以拒绝，并退还给投标人。

19．4文件袋上加盖投标人印章及法定代表人或授权代表印章（或签字）。

20．投标文件的提交

20．1投标人应按本须知前附表第16项所规定的地点和截止时间，提交投标文件。

21．投标文件提交的截止时间

21．1投标文件的截止时间见本须知前附表第16项规定。

21．2招标人可按本须知第9条规定以补充通知的方式，酌情延长提交投标文件的截止时间。

在此情况下，投标人的所有权利和义务以及投标人受制约的截止时间，均以延长后新的投标截止时间为准。

22．迟交的投标文件

22．1招标人在本须知第2l条规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标人。

23．投标文件的补充、修改与撤回

23．1投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。

补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

23．2投标人对投标文件的补充、修改，应按本须知第19条有关规定密封、标记和提交，并在内外层投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。

23．3在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。

24．报名条件的更新

24．1投标人在提交投标文件时，如与报名时的企业机构、资质等级、住所、名称、法定代表人等有关事宜发生变更的话，投标人须对其更新，或开具有效证明，以证明其仍能满足报名条件要求。

（五）开标会议

25．开标会议

25．1招标代理单位按本须知前附表第17项所规定的时间和地点公开组织开标会议，并在此邀请所有投标人参加。

25．2按规定提交合格撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标人；

按本须知第26条规定确定为无效的投标文件，不予送交评审。

25．3开标会议核查

25．3．1开标会议由招标代理单位组织并主持。

每个投标人均须由授权代表签到，以证明出席开标会议。

项目经理也必须参加开标会议。

25．3．2开标会议上，由招标人或其委托的公证部门检查投标文件的密封情况及投标人的下列证件：

1）企业法定代表人证书复印件或其授权代表人的授权委托书（在投标文件外自带一份）；

2）授权代表身份证原件；

3）企业营业执照及资质证书原件；

缺少证件或授权代表未到开标会议现场的，视为自动放弃投标。

25．3．3经确认无误后，由有关工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

25．4招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的投标文件，开标会议时都应当众予以拆封、宣读。

但按规定提交合格撤回通知或被视为自动放弃投标或被按规定废标的投标文件不予开封。

25．5招标人对开标会议过程进行记录，并存档备查。

26．投标文件的有效性

26．1开标会议时，投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文件，不得进入评标：

26．1．1投标文件未按照本须知第19条的要求密封和标记的；

26．1．2逾期送达的；

26．1．3投标人未按照招标文件的要求提供投标保证金的。

26．2招标人将有效投标文件送评标委员会进行评审、比较。

（六）评标

27．评标委员会与评标

27．1评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动。

27．2开标会议结束后，开始评标，评标采用保密方式进行。

28．评标过程的保密

28．1开标会议后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其他任何情况均需保密。

28．2在投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及授予合同的过程中，投标人向招标人和评标委员会施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。

28．3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。

未中标人不得向评标委员会组成人员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。

29．投标文件的澄清

29．1为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以以书面形式要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标人应采用书面形式进行澄清或说明。

30．投标文件的初步评审

30．1开标会议后，经招标人审查符合本须知第26条有关规定的有效投标文件，才能提交评标委员会进行评审。

30．2评审时，评标委员会将首先评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件的要求。

所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显著差异或保留。

30．3如果投标文件实质上不响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标人通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标文件。

31．投标文件计算错误的修正

31．1评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：

如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；

31．2按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。

如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标保证金也将被没收，并不影响评标工作。

32．投标文件的评审、比较和否决

32．1评标委员会将按照本须知规定，仅对在实质上响应招标文件要求的投标文件进行评估和比较。

32．2在评审过程中，评标委员会可以以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。

32．3评标委员会依据本须知前附表第18项规定的评标办法，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告。

　　32．4评标办法

详见本招标文件第六章。

32．5评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

所有投标被否决后，招标人应当依法重新招标。

（七）中标

33．中标

招标人根据评委提交的评标报告，依法确定中标人。

34．招标人拒绝投标的权力

34．1招标人不承诺将合同授予报价最低的投标人。

招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。

35．中标通知书

35．1确定中标人后，招标人将于15日内向中标人发出中标通知书。

35．2招标人将在发出中标通知书的同时，将中标结果以书面形式通知所有未中标的投标人。

36．合同的签订

36．1招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

36．2中标人如不按本投标须知第36．1款的规定与招标人订立合同，则招标人将废除授标，投标担保不予退还，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应法律责任。

36．3中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标物业服务工作，不得将中标项目转包给他人。

第二章合同条款

物业管理服务委托合同

甲方：

；

法定代表人：

邮编：

住所地：

乙方：

；

资质等级：

证书编号：

。

根据物业服务条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对提供前期物业服务事宜，订立本合同。

第一章 

物业基本情况

第一条 

物业基本情况：

1、物业名称：

2、物业类型：

3、座落位置：

4、建筑面积 

：

。

5、物业区域四至：

东至：

南至：

西至：

北至：

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第三章 

前期物业管理服务内容与质量

第二条 

在物业管理服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。

如涉及到电梯等特种设备的乙方应作为使用单位负责进行注册并成立安全管理部门（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及公共雨、污水管道的疏通，包括：

公共场所、场地、房屋公用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集；

4、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；

5、车辆停放秩序维护服务，对未参加车辆保险的有效制止停放；

6、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；

7、装修管理服务，包括与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、装修人员出入、动用明火、电梯使用、消防事项等的管理。

监督业主不可私自改动房屋主体结构。

8、物业档案管理，包括但不限于物业工程图纸、竣工维修资料、产业、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案、钥匙档案、装饰装修档案、社区文化开展档案；

9、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。

包括：

物业管理办公经营用房、商业、文化体育娱乐场所等；

10、在物业交付使用前，依据《物业承接查验办法》的规定与建设单位完成物业共用部位、共用设施设备的物业承接查验工作；

11、水、电、热等专营设施设备未正式移交市政相关部门前的看护、维护及运行管理，及受甲方委托收取小区电费、水费等。

第三条在物业服务区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1．对园林、景观设计、配套设施的完善性、实用性提出相关建议，并形成书面意见；

2．提供设施设备的设置、选型意见；

3．自工程主体全部封顶后，每周驻现场2-3次，就施工单位在工程建筑施工中的不完善之处及影响业主使用功能的问题，与甲方及时通报情况并提出相关意见；

4．乙方应