新版用地标准解读.docx

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新版用地标准解读

◆各种2.5类产业的区别及用地划分

Ø与加工生产制造密切相关的研发、设计、孵化、试验及中试活动划入工业用地，如生物研发制药、云计算等属于一类工业用地；

Ø建筑具有明显的办公楼宇经济属性的，如动漫制作、电影媒体制作、各类咨询机构、软件服务外包，属于商务用地（艺术传媒用地B22、其它商务用地B29）

3规划建设用地标准

3.1一般规定

◆比例尺和图纸表达精度

Ø用地面积按平面投影计算，每块用地只可计算一次

Ø城市总体规划宜采用1/10000或1/5000比例尺的图纸进行建设用地分类计算，统计分别精确到个位和小数点后1位

–对于人口规模大于200万的特大城市，可采用1/25000等更小比例尺的图纸

Ø控制性详细规划用地宜采用1/2000或1/1000比例尺的图纸进行用地分类计算，统计精确到小数点后2位

Ø现状和规划的用地分类计算应采用同一比例尺

◆统计范围

Ø城市建设用地统计范围与人口统计范围必须一致（人地对应），人口规模应按常住人口进行统计

–城市建设用地在现状调查时按现状建成区范围统计

–编制规划时按规划建设用地范围统计

–多组团分片布局的城市可分片计算用地，再行汇总

–常住人口数量：

户籍人口数量与暂住半年以上人口数量之和

3.2城乡居民点用地控制要求

◆现有的控制标准

Ø《镇规划标准》GB50188-2007对镇的人均指标采用的四类控制标准及对应调控幅度要求；《村镇规划标准GB50188-93（2007年被废止）对村庄、集镇的人均指标采用五级控制指标；各省根据自身情况制定了村镇建设标准，北方普遍高于南方

◆人均城乡居民点建设用地的控制建议要求

Ø将农村居民点用地的控制纳入城乡建设用地总盘子调控，重点控制新增人口的用地指标

–推荐使用“新增人口人均城乡居民点建设用地标准”对城乡居民点建设用地进行控制

–新增人口人均城乡居民点建设用地规模为新增城乡居民点建设用地面积除以新增城乡常住人口数量

–

1.1人均城市建设用地标准的调整

◆影响因素分析

Ø选定了323座城市（含县人民政府所在地镇）的建设现状用地指标的数据作为样本，对六大因素做相关分析

–城镇人口规模

–气候区划

–城市行政级别

–地域差异

–经济发展水平

–城市形态

Ø小结：

人口规模、气候区划两个因素对于人均城市建设用地面积的影响最为显著，因此本标准选择这两个因素进一步细分城市（镇）类别并分别进行控制

–城镇人口规模与人均建设用地指标存在显著负相关

–气候分区与人均建设用地指标存在显著负相关性，即日照分区数值越大（越靠南方），人均建设用地值越小

◆人均城市建设用地指标的确定

Ø以城市（镇）人口规模、气候分区建立“双控因子”体系

–“允许采用的规划人均城市建设用地指标”：

规定了在不同气候区中不同现状人均城市建设用地面积指标城市（镇）可采用的取值上下限区间

–“允许调整幅度”：

规定了不同规模城市（镇）的规划人均城市建设用地面积指标比现状人均城市建设用地面积指标增加或减少的可取数值

–对“允许采用的规划人均城市建设用地面积指标”的解释

–对“允许调整幅度”的解释

◆对新建城市、首都和特殊城市的人均建设用地指标控制要求

Ø新建城市的规划人均城市建设用地面积指标宜在95.1～105.0m2/人内确定，如果该城市不能满足以上指标要求时，也可以在85.1～95.0m2/人内确定

–新建城市是指新开发的城市：

需要在生活居住、公共服务、道路交通、公共绿地等方面满足新时期居民生活的需要，同时考虑到土地集约利用的要求

–一般来讲，新建城市的区域交通职能较多，但区域交通设施用地不作为本次国标城镇建设用地统计，因此新建城市的人均用地指标在适当降低

Ø首都规划人均城市建设用地面积指标应在105.1～115.0m2/人内确定

–行政管理功能类型多

–国际交往、商务商业、文化创新、旅游服务职能突出

–交通枢纽设施规模大

–人均绿地水平应保持较高水平

Ø边远地区、少数民族地区以及部分山地城市、人口较少的工矿业城市、风景旅游城市等具有特殊情况的城市，应专门论证确定规划人均城市建设用地面积指标，且上限不得大于150.0m2/人。

3.4规划人均单项城市建设用地面积标准的控制要求

◆影响因素分析

Ø城市职能与专业化程度对单项用地指标的影响较大

–区域中心城市：

人均建设用地、人均居住用地面积偏低

–工业城市：

人均工业用地越高

–旅游城市：

人均公共绿地偏高，人均公共设施用地较高

–外资主导型城市：

人均仓储用地偏高，人均对外交通用地指标、比重较高

–第三产业主导城市：

人均公共服务指标及用地比重偏高

◆人均居住用地面积指标

Ø人均居住用地面积水平主要与人均住房水平及住宅建筑面积密度有关

–住宅建筑面积密度与建筑日照间距要求密切相关，北方城市普遍高于南方城市

–人均住房水平与城镇规模等级序列成负相关，>500万城市人均为25m2，<20万城市人均为45m2

–控制原则一：

本标准人均居住用地面积指标按照Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ气候区以及Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ气候区分为两类分别控制

–控制原则二：

参考《全面建设小康社会居住目标研究》2020年城镇人均住房建筑面积35.0m2/人标准，作为人均住房水平低限

Ø人均居住用地面积指标的确定

–根据《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）关于住宅建筑密度、住宅用地比例的相关规定，并考虑集约、节约要求与创造良好人居环境要求，综合确定人均居住用地面积最低值如下表：

建筑气候区划

I、II、VI、VII气候区

III、IV、V气候区

人均居住用地面积

30.0～40.0

25.0～38.0

–扣除部分：

本标准“居住用地”（R）不包括中小学用地，根据《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）中人均教育用地1.0～2.4m2/人的要求，最终确定人均居住用地面积指标如下表：

建筑气候区划

I、II、VI、VII气候区

III、IV、V气候区

人均居住用地面积

28.0～38.0

23.0～36.0

◆人均公共管理与公共服务设施用地面积指标

Ø本标准对“人均公共管理与公共服务设施用地”作出低限指标控制规定，是保障城市（镇）基本公共服务水平和均等化的重要指标

–以《城市公共设施规划规范》GB50442-2008、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）等国家现行规范为依据

综合确定确定人均公共管理与公共服务设施用地面积不低于5.5m2/人

◆人均道路与交通设施用地面积指标

Ø总量控制要求

–由“城市道路用地”（S1）、“城市轨道交通用地”（S2）、“交通枢纽用地”（S3）、“交通场站用地”（S4）以及“其他交通设施用地”（S9）5部分人均指标组成

–对于人口规模较大的城市，由于公共交通比例较高，高等级道路比例相对较高，人均道路与交通设施用地面积指标低限应在此基础上酌情提高

根据近年来国内52个城市（镇）总体规划用地资料的分析研究，参考相关交通规范，综合确定人均道路与交通设施用地面积不应低于12m2/人

Ø具体细分指标

分项控制之一：

“城市道路用地”（S1）人均指标不应低于10m2/人

–根据《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》的红线宽度规定，结合道路路网密度计算可推算出道路面积占总用地的比重（%），结合人均城市建设用地水平推算。

–据对近年来国内52个城市总体规划用地资料统计，人均道路、广场和社会停车场库合计用地>11m2/人的占98.08%，<11m2/人以下的仅占1.92%。

分项控制之二：

“交通枢纽用地”（S3）的人均指标为0.2m2/人

–包括铁路客货运站、公路长途客货运站、港口客运码头、公交枢纽及其附属用地，本标准根据统计资料分析，参考交通部门关于枢纽场站的建设要求，综合确定控制

分项控制之三：

“交通站场用地”（S4）的人均指标按1.8m2/人控制

–人均公共交通站场用地：

按照《关于优先发展城市公共交通的意见（建城〔2004〕38号）》的相关要求推算人均公共汽车场站用地一般为0.24～0.4m2/人；有轨道交通的大城市其城市轨道交通车辆基地及附属设施用地一般约为城市用地的0.5～1%。

–人均社会停车场用地：

随着未来城市总停车需求的增加和停车场立体化建设的趋势，按照城市车辆保有量的1.2～1.4计总停车需求，按总停车需求的20%计城市社会停车场的人均指标为1.5～2.1m2/人。

◆人均绿地与广场用地面积的确定

Ø相关法规要求

–《国家园林城市标准》规定园林城市人均公共绿地最低值在6.0～8.0m2/人

–2007年制定的《国家生态园林城市标准》提出人均公共绿地12m2/人应该是今后城市努力要达到的一个目标

本标准确定以10m2/人作为人均绿地与广场用地面积控制的低限，为了维护好城市（镇）良好的生态环境，并提出人均公园绿地面积控制的低限为8m2/人

3.5城市建设用地结构

◆概念解析：

城市各大类用地与城市建设用地的比例关系

◆单项用地结构特征具有一般规律性

Ø与人口规模密切相关的指标：

“居住用地”、“绿地与广场用地”

Ø与职能性质密切相关的指标：

“工业用地”、“绿地与广场用地”等

◆规划城市建设用地结构——非强制性标准，供参考选用

Ø其中，规模较大城市的“道路与交通设施用地”（S）占城市建设用地的比例宜比规模较小城市高。

◆工矿城市（镇）、风景旅游城市（镇）以及其他具有特殊情况的城市（镇），其规划城市建设用地结构可根据实际情况具体确定。

Ø由于城市性质的特殊性，工矿业用地、景区用地比重大，其用地结构应体现出该类城市（镇）的专业职能特色