海联商业广场房地产项目可行性研究报告经典版Word格式.docx
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(2)、自然环境
A、地势、地貌
B、气候、水文
(3)、城市性质
(4)、行政区划
(5)、社会经济状况
2、区域因素
(1)、位置
项目地块所在区域位于XXXXXXX交汇处,该区域系XXX中心地带,距市内最繁华地市中心市场约950米,距中心汽车站约1000米,距客运火车站约50米,是XXX市目前尚存的一块“黄宝地”。
(2)、交通
公路:
区域对外交通便利,区域内有市主干道XX路、XX路、XX路、XX路相连。
铁路:
XX、XX铁路交汇于XXX市,区域距XXX市火车站约50米。
(3)、基础设施情况
A.供水
市政供水管网覆盖该区域,区域内供水由市政管网供应。
B.排水
区域内铺设市政排水管网,为暗沟排放,雨污合流。
C.供电
区域内电源来自市政供电网,供电保证率高。
D.通讯
区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通。
(4)、环境条件
区域环境质量较好,环境污染较小。
(5)、产业集聚度
区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地,产业集聚度较高,商业繁华。
3、个别因素
随着城市的发展,目前的XXX路口三角地块,由于历史原因已经不能适应经济发展的需要,配套设施落后、消防隐患严重、环境恶劣等因素已严重影响城市形象,阻碍了XXX的城市发展,因此该区域的改造已列入XXX城市建设中的重点工程,并欲通过对其的改造开发,提高城市品位,将该区域建设成一个以商务(CLD)、购物(SHOPPING
MAIL)、娱乐为主的一流商业广场,并将成为XXX的标志性建筑,打造XXX西部及周边五省的商业旗舰。
该项目与“XXXXXXXX商业购物中心”项目连成一体,通过市场化运作,将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。
二、经济指标
规划经济技术指标:
总用地面积:
34.41(亩)
主题绿化广场占地:
8(亩)
项目房地产占地:
26.41(亩)
项目房地产建筑面积:
66000(平方米)『共十八层』
其中
地下一层:
8000
(平方米)『地下商场』
地下二层:
(平方米)『地下停车场』
裙楼:
32000(平方米)
『四层,shopping
mall』
主楼:
18000(平方米)『十二层,CLD』
绿化率:
46%
容积率:
2.04
宏观经济分析
(1)
2002年是中国宏观经济迅速发展的一年,国民经济持续快速增长,GDP有望保持在7.8%左右。
价格水平降幅趋缓,消费需求稳定,投资快速增长,整个宏观经济环境呈现良性循环。
(2)
2002年是中国入世后的第一年,政府在各领域里的改革进一步深化,市场经济进一步得到了规范,从而使投资环境得到更好的优化。
(3)
十六大的胜利召开,“全面奔小康”战略纲要的提出,促使在今后几年你,政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,并将继续扩大内需刺激消费,来拉动经济的发展。
(4)
北京申奥成功,上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广,已使中国众多的城市走出了传统建设的怪圈,进入一个着力提升城市品位,科学的经营城市、建设城市的新阶段。
(5)
国家的今日政策在近几年对房地产业的发展起了关键作用,虽然最近不少专家提出目前的房地产业走近“泡沫化”的悬崖,央行也提出“警惕房地产泡沫”,但随着中国融业的成熟,融界会更加谨慎的介入房地产业,这对有潜质的房地产项目无疑更为有利。
综上所述,房地产业在今后几年内仍是一个“火热”的行业,这对开发商来说是一个绝好机遇,但同时也为开发商提出了不少难题,针对目前房地产局部“过热”的现状,迫使开发商选择有潜质的项目。
因此,协同政府进行“经营城市”、重塑城市、提升城市的品位,无疑已成为有远见的开发商关注的热点。
第三节:
项目SWOT分析
一、优势S
1、自然环境
本项目地处XX市XXX路口,与XXX商业区相望,是XX市政府规划的未来中心商业商区,拥有浓厚的商业及自然资源。
其位于XXX市上风位置,地势开阔,周边无遮拦,周边自然环境良好,无污染源,空气质量佳。
2、交通环境
本项目位于XX路、XX路与XX路的交汇处,来往有9路、6路、28路途经此地,离火车站仅仅一步之遥。
二、劣势W
虽然本项目具有良好商业环境资源,但是与XXX市其它商业区比较相对滞后,缺乏相应的城市配套设施,导致本项目自身的商务氛围不浓,因此必须依托“XXXXXX商业购物中心”项目的连动,共同打造XXXX--XXX路口商业区。
三、机会点O
1、政府规划开发利好因素
XXX市政府提出将本项目周边规划成商务、购物、休闲、娱乐中心区。
这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展,带动房地产市场的升温,提升XXX市的城市品位。
2、地理区位优势
目前XXX市房地产市场已日渐成熟,该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。
因此,以超前的决策意识,以科学的态度研究“供给----需求”,便可以抢占“先机”。
3、项目连动实现价值最大化
目前XXX市XXX房地产开发有限公司正在着手“XXXXXX商业购物中心”项目的运作,拥有充足的客户资源,如能将该项目联袂运作,更能发挥规模化优势,降低运作成本,实现本项目物业潜在价值最大化,使发展商充分兑现效益。
4、中心城市的建设汇聚了人气
XXX市将城市定位于周边五省的中心城市,随着城市知名度的提升,区位优势必然会带来人气的上升,而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”,为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
四、风险T
1、市场因素
从目前XXX市的房地产市场看,项目竞争同质化严重,已引起许多开发商的重视,按我们的开发周期测算,一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。
那时,本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
2、自身因素
本项目周边的“XXXXXX商业购物中心”项目,将深远的影响本项目的开发,必须使这两个项目连动开发,相互衬托,才能充分实现效益的最大化,如果在开发过程中不能同步、连动进行运作,销售的风险性和困难度是显而易见的。
五、综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较,机会和风险并存。
唯一的办法就是尊重市场、适应市场,顺应消费者的心愿,整合与项目有关的各种要素,运用智慧,创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品,以合理的成本、利润,达到科学的“投入产业比”,追求产品供给----需求的完善性,使项目达到预期的市场期望值。
第二章
定位策略
第一节
定位要素分析
1、区位利好因素分析
本项目顺应XXX市政府提高城市品位、打造XXX西部商业旗舰的城市经营理念,在交通人流资源丰富、辐射周边省市广的XXX,打出“锻造XXX西部商业旗舰”的招牌,来填补XXX商业房地产市场的空白,以“XXXX海联商业广场”与“XXXXX商业购物中心”连动运作为强势卖点,并以具有“新商务+新环境”的双重魅力来吸引消费者,对开发商来讲,投资回报的风险将会大大降低,对消费者而言,产品的附加值已大于产品本身,提升了商品的“功能价格比”,这样也符合经济学的需求----供给理论。
第二节
项目定位
一、定位原则:
适应市场、创造差异性。
定
位:
中心商业区----
"
绿色商业中心“
商业与环境的对话
主题绿化广场+XXX西部标志性物业+XXXX商业区
二、产品定位
定位原则:
突出个性、创造差异性
XXX西部商业旗舰
特
点:
商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化,使“XXXX海联商业广场”朝着生态化、娱乐个性化等方向发展,成为一个生态型商业中心。
第三节
产品文化定位
讲究个性,追求共性,提升产品附加值。
商业、环境、文化相融合
城市主题绿化广场与商业中心的有机结合。
传统与现代相融合。
第四节
产品形象定位
提升企业品牌形象以及产品(物业)的知名度、美誉度、社会认知度。
现代都市人购物休闲的理想场所
产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象,而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的,在消费者“心里”的定位。
在消费者心里树立起的产品形象,让消费者喜欢、认同并追求。
第五节
目标客户定位
选准目标,稳准出击
已完成原始积累具有一定经营规模的商家
一、产品——目标客户
造什么产品?
卖给谁?
根据调查结果分析,从目前XXX市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看,以本项目的规模及档次,如果全部定位于XXX市消化是比较困难的。
因此,我们把目标客户锁定不仅仅局限于XXX,其中XXX市约占30%份额,其他城市占70%份额。
二、目标客户细分
1、引进XXX知名商家经营1-4层的裙楼,构建XXX西部一流的商业购物中心(shopping
mall).
2、引进知名的休闲娱乐商家经营“XXXX海联商业广场”的休闲娱乐中心。
3、本项目的写字楼(CLD)部分,主要目标客户为XXX市的律师事务所、会计事务所、评估咨询公司、大型商务公司。
地下层主要面向XXX市内的有实力的商家。
第六节
价格定位
定价原则:
市场无形,定价有道。
以XXX市场的房地产价格为依据,通过比较分析,得出
:
4000元/
M2----4500元/
M2
2800元/
M2----3200元/
一
层:
8000元/
M2----12000元/
二
6000元/
M2----8000元/
三、四层:
M2----6000元/
五层以上:
1200元/
M2----1600元/
房地产价格是由地价、工程造价,各种税费、资利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。
基本成本加开发商利润构成基本价,一般市场定价原则由三个价值取向构成。
市场价值取向:
需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。
成本价值取向:
项目整体综合成本加开发商期望利润。
消费者心理价值取向:
该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。
当然,除考虑价值取向因素外,房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素
以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素,构成了价格定位的可行性基础。
我们在整个项目开发建设中,本着经营市场的理念,物业的具体经营项目交给行业专家去做,打破XXX开发行业自己开发自己经营的模式,使具体经营项目专业化、系统化,同时也减少了开发商的成本投入。
第三章
项目整体规划设计思路
总体规划
总体规划关系海联商业广场成败,没有认真规划论证的商业广场大都缺少顾客人流,商户无法赢利,最后走向关闭。
“世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryW.Ziebarth先生曾指出:
“商业广场的主题规划是关键。
”
因此,我们在“海联商业广场”的主题规划上本着“商业空间步行化
、商业空间室内化、公共空间社会化”的宗旨,以生态化、娱乐个性化为设计理念,对“海联商业广场”总体规划设计,将城市主题绿化广场与“海联商业广场”融为一体,达到商业与环境的有机结合。
商业广场建筑设计
一、平面设计
平面设计的内容是确定室内商业步行街形态,确定承租户单元的布局和面积大小,为所有商业运营者提供一个互利互惠的机会,最大限度为每个商业运营者带来穿行人流,提供最多的商业机会。
二、剖面设计
确定层数,垂直结构和形式,做好垂直交通组织。
(1)
利用中庭空间的功能与作用
中庭是垂直交通组织的关键点,是步行空间序列的高潮,这里人流集中,流量大,最有可能鼓励层间运动。
核心中庭可以搭建活动舞台,经常开展促销文化活动,吸引各层顾客住足观看。
(2)
中庭空间的造型与交流
中庭的设计形式可以多样化,具体根据购物中心总体形态来把握,对于面积比较大的购物中心,可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计,观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。
在室内设计中庭,不要过分追求中庭得宽大豪华,力求地域文化特色与经济性相结合的原则。
(3)
从不同的层面同时引入人流
注重竖向交通的易达性,根据项目地块限定的条件下,应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性,将2F、B1当做一楼修,引导上行、下行人流。
譬如利用B1直接连接室外街道的出入口,2F的直接引向人行道的自动扶梯,与其它商业物业直接相连的人行天桥等,创造临街便捷的多渠道垂直交通。
(4)垂直交通工具的作用
在有限的中庭空间,扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。
(5)景观的垂直吸引力
采用玻璃顶和天窗引入自然光线,不仅节能,而且让上层空间开阔敞亮,把人的视线吸引向上。
外立面与入口:
“海联商业广场”外立面设计既要考虑与周围建筑的关系,又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换,同时考虑商务和宾馆的功能。
入口是室内外空间的过渡,也是商业广场室内步行街的终点。
将临街设计为通透立面,在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔,辅以独立便捷的上行观光电梯等,使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。
三、其它设计要素
(1)、照明设计
商业广场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要,又要满足美学需要,室外照明设计对塑造商业广场的形象起着至关重要的作用。
夜间室外照明重点突出建筑和停车场,让商业广场在环境中产生强烈的视觉效果。
(2)、景观设计
室内景观设计与室外景观设计需要相互协调。
(3)、无障碍设计
重点考虑残疾人的通行要求。
(4)、节能设计
商业广场建筑节能设计,主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。
注重保温墙体材料应用聪明,并充分利用自然采光。
第四章
项目经营与营销
品牌经营战略
未来的市场营销是品牌战争
每一个成功企业都有自已独特的品牌形象,品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。
一、以树品牌为主导
运用品牌战略思想开发项目,最终获取的不单是本项目的经济效益,而是通过项目开发、销售的商业行为过程,获取更多的无形资产----品牌形象。
品牌----信任度:
消费者对购买房地产产品,除对产品的喜好之外,更关注开发商的品牌,因此而产生信任度。
品牌----附加值:
对一个开发商而言,以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度,都会直接影响物业的售价。
对XXX市XXX房地产开发有限公司而言,目前在XXX市已有一定知名度,并且正在运作XXX项目。
因此,将“海联商业广场”与XXX项目连动运作,是该项目成功的关键。
二、品牌经营战略的实施要点
1、制定远期、近期品牌战略计划
导入项目品牌的CIS战略,以项目的独特形象树立品牌。
2、制定项目实施战略
以项目CIS战略为主导,把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个接点中,使之通过传播来提高知名度和美誉度。
3、制定项目统筹管理系统
在策划思路确定后,应立即制定项目开发的统筹管理体系,以达到项目开发过程的严谨性、安全性,对质量、成本、价格等进行严格控制,使统筹计划的每个接点都能按时、按量完成,达到预期市场回报的经济效益、社会效益,从而保证品牌的延伸。
营销战略
市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程,这显现了中国市场的演变。
本项目的营销定位,主要是通过整合与项目开发、营销有关的各种要素,进行立体整合营销。
卖点整合:
1、概念卖点
A.展望未来,升值无限----购物、休闲、娱乐中心区。
B.城市、商业、环境----商业与环境结合之典范。
C.完善配套、人性化物业管理。
2、规划卖点
A.低密度、高绿化;
B.以XXX市的提升城市品位为文脉,以“建筑文化”为底蕴,创意出现代的“商业文化建筑”;
C.城市主题绿化广场。
第五章
项目投资估算
投资测算(静态分析测算)
土地款:
34.41×
120=4092(万元)
土建工程:
66000×
1000=6600(万元)
空调安装:
2100(万元)
4、
电梯安装:
850(万元)
5、
装修工程:
3000(万元)
6、
报建费用:
500(万元)
7、
银行利息:
400(万元)
8、
其他费用:
600(万元)
9、
不可预见费:
10、
主题绿化广场:
800(万元)
11、
合计:
19542(万元)
财务评定
物业销售收入
4250×
8000=3400(万元)
3000×
8000=2400(万元)
一层:
10000×
8000=8000(万元)
二层:
7000×
8000=5600(万元)
5000×
8000=4000(万元)
五-十六层:
1400×
18000=2520(万元)
25920(万元)
二、营业税附加
销售税:
25920×
5%=1296(万元)
城建税:
1296×
7%=90.72(万元)
教育附加:
5%=64.8(万元)
1451.52(万元)
三、成本费用
总投资:
营业税附加:
管理费:
50×
66000=330(万元)
市场推广费:
4%=1036.8(万元)
22360.32(万元)
财务效益指标评定
利润预测
销售利润:
25920-22360.32=3559.68(万元)
财务盈利能力分析
财务内部收益率:
3559.68/25920=14%
项目投资回收期为两年,具有房地产项目平均的盈利能力。
财务分析总结
通过对“海联商业广场”房地产项目的财务效益评价计算分析,该项目投资回收期短,财务效益比较好,具有较强的抗风险能力,该项目在财务上可行。
如果该项目的城市配套设施--城市主题绿化广场的建设费用能得到政府的支持和优惠,并能按既定方案运作,该项目将会有更好的效益。
第六章
项目资筹措
资筹措
该项目总投资19542万元,可以通过以下几个方面筹措资:
公司自由资4000万元,占项目总投资的20.5%。
施工单位垫资2000万元,占项目总投资的10.2%。
向银行融资3000万元,占项目总投资的15.4%。
通过招商、市场推广筹集资53.9%。
资使用计划
该项目建设周期为一年零两个月,资按以下计划使用:
2003年3月底完成项目前期准备工作,付土地款1500万元,前期费用500万元。
2003年4月-12月,主体工程完工,施工单位垫资2000万元,银行融资3000万元,自由资1600万元,同时间内,城市主题绿化广场基本完工,自由资400万元,施工单位垫资400万元。
在此期间可以通过招商、市场推广回笼资3500万元左右。
2004年1月-4月,进入整体装修、空调、电梯等设备安装工程,这一阶段的资可以由开发商与运营经营商共同解决,同时通过预售回笼资。
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