注册物业管理经营与管理要点Word文件下载.docx
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3、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。
第二节物业经营管理的层次与工作内容
一、物业经营管理的层次
1、通常将其分为物业、设施、房地产资产和房地产组合投资四个层次。
2、物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态。
对于居住型物业,物业管理就是物业经营管理的全部内容。
二、物业经营管理不同层次之间的关系
1、资产管理公司通过监控物业的运行绩效,来聘用、解聘和调配物业管理企业。
资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
2、房地产资产管理公司需要考察资本开支是否能有效提升物业价值。
三、物业经营管理中的战略性工作(确定战略、标准、构建信息基础、决策分析:
两因素预期收益和风险水平、进行资产组合)
第二章房地产投资及区位选择
第一节房地产投资分为直接投资和间接投资。
三、房地产投资的特性
1、位置固定或不可移动性2、寿命周期长:
房地产的寿命可分为经济寿命和自然寿命。
3、适应性较差:
对置业投资者来说,如果其投资的房地产适应性很差,投资风险。
4、各异性
5、政策影响性
6、专业管理依赖性
7、相互影响性
四、房地产投资的利弊
1、房地产投资之利
1)相对较高的收益水平
2)能够得到税收方面的好处
3)易于获得金融机构的支持
4)能够抵消通货膨胀的影响
5)提高投资者的资信水平
第二节房地产投资的风险
一、房地产投资风险的基本概念
1、风险可以定义为未获得预期收益的可能性的大小。
2、当实际收益超出预期收益时,就称为投资有增加收益的潜力。
而实际收益低于预期收益时,就称投资面临风险损失。
较预期收益增加的部分,通常被称为“风险报酬”。
二、风险分为系统风险和个别风险
1、系统风险包括:
1)通货膨胀风险
2)市场供求风险
3)周期风险
4)变现风险
5)利率风险
6)政策风险
7)政治风险
8)或然损失风险
2、个别风险包括
1)收益现金流风险
2)未来经营费用风险
3)资本价值风险
4)比较风险:
比较风险又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险。
5)时间风险
6)持有期风险
三、风险对房地产投资决策的影响
1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
2、根据风险管理的能力选择投资方向
3、根据风险周期变化特点把握投资时机
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求
1、居住物业
1)市政共用和公建配套设施完备的程度
2)公共交通便捷程度
3)环境因素
4)居民人口与收入
2、影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括:
1)与其他商业设施的接近程度
2)周围土地利用情况和环境
3)易接近性
3、零售业辐射区域分析包括:
可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力分析。
第三章房地产投资分析技术
第一节投资分析的基本概念
一、现金流出与现金流入之差成为净现金流量。
四、房地产置业投资的现金流量
1、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
潜在毛租金收入:
最大租金收入称为潜在毛租金收入。
可出租面积与最可能的租金乘积。
2、净运营收益=有效毛收入-运营费用
运营费用:
收益性物业的运营费用是处抵押贷款还本付息外物业所发生的所有费用。
3、税金:
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有:
1)经营税金及附加
2)城镇土地使用税和房产税
3)企业所得税
第三节设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点
1、设备更新源于设备磨损,磨损分为有形磨损和无形磨损:
有形磨损包括:
设备运转产生的磨损及闲置(自然力)产生的磨损
无形磨损包括:
工艺改造:
生产制造工艺改造,劳动生产率提高,设备的生产成本降低导致的设备市场价格降低。
更新换代:
由于技术进步,出现结构更先进,技术更完善,生产效率更高、运行费用更低的设备,从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后。
2、设备有形磨损的局部补偿是维修,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。
有形磨损和无形磨损的完全补偿时更换。
3、技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间,其时间长短主要取决于无形磨损的速度。
技术进步速度越快,设备的技术寿命越短。
经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。
4、更新设备会产生沉没成本,沉没成本等于就设备帐面的价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值(残值)后的差值。
二、设备经济寿命的确定
1、经济寿命的确定方法包括:
静态计算方法(不考虑资金的时间价值),动态计算方法
第四节 房地产投资产物评价指标
一、投资回收与投资回报
1、房地产投资的收益或总回报,包括投资回收和投资回报两部分。
二、财务评价指标体系
1、房地产投资分析的目的是考察房地产投资的盈利能力和清偿能力。
三、盈利指标的计算方法包括:
动态指标和静态指标
四、清偿能力指标的计算方法
1、
第四章收益性物业价值评估
第一节收益物业的概念
1、物业按照是否产生收益来划分,分为收益性物业和非收益性物业。
收益性是指能够直接产生租赁收入或其他经济收益的物业,包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准工厂(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。
2、影响收益性物业价值的因素最终表现在未来能够带来的收益。
3、对于未来能够带来的收益予以具体化,收益性物业价值的高低主要取决于以下3个因素:
1)未来净收益的大小
2)获得净收益起的长短
3)获得净收益的可靠性
第二节收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念和形成条件
1、物业价格是和平地获得他人物业所必须付出的代价—货币额、商品或其他有价物。
二、物业价格形成的条件
1、物业要有价格与其它任何物品要有价格一样,需要具备有用性、稀缺性、和有效需求。
有用性:
指物品能够满足人们的某种需要。
稀缺性:
指物品的数量没有多到是每个人都可以随心所欲地得到它。
有效需求:
指对物品的有支付能力支持的需要。
三、物业价格的特征
1、物业价格与一般商品价格的共同之处是:
1)都是价格,用货币来表示
2)都有波动,受供求因素的影响
3)都是按质论价,优质价高、劣质价底。
2、物业价格与一般商品的不同之处,其主要有以下五个特征:
1)物业价格受区位的影响很大
2)物业价格实质上是物业权益的价格
3)物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金。
4)物业价格形成的时间较长
5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响
第三节收益性物业价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
1、没有使用价值的东西不会被交换对方所接受,也就不能成为商品,不会有交换价值。
使用价值是交换价值的前提,没有使用价值肯定就没有交换价值,但没有交换价值不一定没有使用价值。
二、投资价值(主观的)和市场价值(客观的)
1、某一物业的投资家价值,是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿,对该物业所评估出来的价值。
而该物业的市场价值,是指该物业对于一个典型投资者的价值。
第四节影响收益性物业价格的因素
一、物业价格的影响因素包括:
人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素。
1、人口因素:
人口数量、人口素质、家庭人口规模
2、居民收入因素:
边际消费倾向是指收入没增加一个单位所引起的消费变化,如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因为其边际消费倾向较大,会促使居住物业价格的上涨。
3、利率因素:
利率升降对物业价格有着很大影响。
从成本角度来看,利率升降会增加或减低物业开发的投资利息,从而使物业价格上升或下降。
从物业需求的角度来看,由于现代购买物业(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款,所以利率升降会减少或增加物业需求,从而使物业价格下降或上升。
4、物业税收因素
增加物业开发环节的税收,会增加物业开发建设成本,从而会推动物业价格上升,相反,会使物业价格下降。
在物业交易环节,增加买方的税收,如提高契税税率,会抑制物业需求,从而会使物业价格下降,而增加买方的税收,如收取土地增值税,会使物业价格上升。
第五节收益性物业估价的基本方法
1、物业估价三大基本方法:
市场法、成本法、收益法
一、市场法
1、市场法又称市场比较法、比较法,是将估价对象与在估价时间点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
2、市场法适用的对象是具有(经常)交易性物业,如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
3、市场法估价的基本步骤
运用市场法估价一般分为4大步骤:
1)收集交易实例
2)选取可比较实例
3)对可比较实例成交价格进行处理
4)求取比准价格
二、成本法
1、成本比较法是先分别求取对象在估价时点时的重新构建价格和折旧,然后将重新构建价格减去折旧,以求取估价对象可观了合理价格或价值的方法。
2、只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业,都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发建设的物业。
3、成本法估价一般分为以下四个步骤:
1)搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;
2)测算重新构建价格
3)测算折旧
4)求取计算价格
4、物业价格通常由以下7项构成:
土地,开发,管理,投资利息,销售费销售税费利润
5、成本法的基本公式:
物业价格=重新构建价格-折旧
6、根据造成建筑物折旧的原因,可以将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
三、收益法
1、收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值。
2、收益法是以预期原理为基础的。
3、收益法的适用对象是有收益的物业,如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标注厂房(用于出租)、仓库(用于出租的)、农地等。
第五章房地产市场与市场分析
第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念
1、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易的途径和形式。
二、房地产市场的运行环境
1、按照对房地产的影响因素,可分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
三、推动房地产市场转变的社会经济力量
1、影响房地产市场转变的社会经济力量包括
1)金融业的发展
2)信息、通信技术水平的提高
3)生产和生产方式的转变
4)人文环境的变化
5)自然环境的变化
6)政治制度的变迁
第二节房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求
1、需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线,即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格成逆相关关系。
2、影响商品住宅需求的因素:
1)收入的变化
2)其他商品的价格变化
3)对未来的预期
4)政府政策的变化
二、房地产市场的供给
除价格外,影响市场供给数量的其他主要因素包括:
1)房地产开发成本
2)政府政策的变化
第三节房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构
1、从宏观上说,房地产市场结构包括:
总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。
二、房地产市场细分
1、从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,可按以下标注对房地产市场进行细分:
1)地域范围
2)房地产用途
3)存量增量:
通常将房产市场分为三级市场:
●一级市场:
土地使用权出让市场
●二级市场:
土地转让、新建商品房租售市场
●三级市场:
存量房地产交易市场
4)按交易形式划分:
房地产的交易形式包括房地产的买卖、租赁和抵押。
5)按目标市场划分
三、房地产市场指标
反映和描述房地产状况的指标包括:
供给指标、需求指标和交易指标。
第四节房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性
1、市场供给的特点:
供给缺乏弹性;
非同质性;
高垄断性。
二、房地产市场的功能
1、房地产市场的功能可以分为以下几个方面:
1)配置存量房地产资源和利益
2)显示房地产市场需求变化
3)指导供给以适应需求的变化
4)指导政府制定科学的土地供给计划
5)引导需求适应供给条件的变化
三、房地产市场的政府干预
1、政府干预房地产市场的政策目标通常包括:
1)实现房地产市场持续健康发展
2)使存量房地产资源得到最有效的使用
3)保证为各类生产、生活需要提供适当的入住空间
4)引导新建项目位置的选择
5)满足特殊群体的需求
2、宏观调控房地产市场的手段包括:
土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。
第六节物业经营管理计划
一、物业经营管理计划的概念
1、物业管理计划包括:
年度计划、中期计划和长期计划
二、编制物业经营管理计划的基础工作
1、区域宏观市场环境分析
2、房地产市场分析
3、邻里分析
4、物业现状分析
5、业主目标
三、构造物业管理方案
1、物业管理计划的主要
1)建筑物管理计划
2)租赁计划
3)财务收支计划
4)物业运行绩效评估及与业主沟通计划
2、物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。
最常用的沟通手段是:
1)定期的年度或计划表现报告
2)定期的管理会议
3)通过电话通信或现场会议等形式时的定期私人接触
四、物业管理计划中的预算技术
1、在物业管理中经常用到预算形式主要有三种:
年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
第六章租赁管理
第一节物业租赁概述
一、物业租赁及其特征
1、通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。
房屋租赁是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
2、房租租赁和含义有以下两点:
1)出租人必须是所有权人
2)出租人将房屋出租给承租人使用,包括给承租人居住或从事经营活动,也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。
3、房租租赁的特点:
1)房屋租赁不转移房屋的所有权
2)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
3)房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
4)房屋租赁关系不因所有权的转移而终止
5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
二、物业租赁的分类
1、按房屋租赁期限约定模式不同,可分为定期租赁、自动延续租赁和意愿租赁。
1)定期租赁是物业中最常见的租赁形式,定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力,即所有权益的归属形式不变。
2)自动延期租赁有称周期性租赁,除非租约一方提出要终止合约,否则将自动续约。
该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。
3)意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业使用权,意愿租赁的延续依赖双方的意愿。
预定期租赁不同的是,意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。
2、物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。
百分比租金通常也称为超出性租金,常用于零售物业。
三、物业租赁管理模式
1、物业租赁管理模式分为:
1)包租转租模式
2)出租代理模式
3)委托管理模式
四、房屋租赁的行政管理
1、房租租赁登记备案的一般程序
1)申请
2)审查
3)颁证
2、有以下情形之一的房屋不得出租:
1)未依法取得《房屋所有权证》的
2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的
3)共有房屋未取得共有人同意的
4)权属有争议的
5)属于违章建筑的
6)不符合安全标准的
7)已抵押,未经抵押权人同意的
8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
9)有关法律、法规规定禁止出租的其他形式。
第二节租赁管理与租赁方案
一、租赁管理的概念与内容
1、租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理,包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。
二、租赁方案与策略
1、租赁方案与策略主要涉及到以下内容
1)确定可出租的面积和租赁方式
2)编制租赁经营预算
3)定位目标市场
4)确定租金方案
5)明确吸引租户的策略
六、租赁管理的市场营销
1、市场营销从四个方面推广物业
1)价格优势
2)物业本身的素质
3)良好的声誉
4)经济实用
第三节房屋租赁合同
一、房屋租赁合同的概念和法律特征
1、房屋租赁合同是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议,是一种债权合同。
2、房屋租赁合同的法律特征
1)双务,有偿,诺成,要式,继续性合同
二、房屋租赁合同的基本条款
1、房屋租赁合同的基本条款包括:
1)当事人姓名或者名称及住所
2)房屋坐落、面积、装修及设施状况
3)租赁用途
4)租赁期限
5)租金及支付方式
6)房屋的修缮责任
7)转租的约定
8)变更和解除合同的条件
9)租赁双方的权利与义务
第七章成本管理
第一节物业管理中的成本及其分类
一、物业管理中的成本
1、成本是指全部生产费用,既企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。
2、物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和,就是这些物业管理成本。
一定时期内,物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业成本,成为物业管理企业的营业成本。
(直接成本)
3、物业管理企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用,为筹措经营管理资金会发生财务费用,这些费用又称为物业管理企业的经营管理费用。
4、营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用。
5、《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定
1)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或管理费用。
2)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或管理费用。
3)发生的坏账损失,计入管理费用。
二、物业管理成本的分类
1、按照与业务量的关系划分,可将成本分为:
固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
2、按照与决策的关系,可将将成本分为:
边际成本、差异成本和机会成本。
1)边际成本:
指在一定物业管理服务水平下,增加或减少一个单位服务量所引起的成本总额的变动数。
2)差异成本:
是指在不同经营管理方案间成本之差异,又称增量成本或减量成本。
3)机会成本,机会成本是指选择使用经济资源于某方面,而放弃另一个方案而发生的潜在利益损失。
第二节成本估算方法
一、成本估算的目的
1、目前我国物业管理企业收取物业管理服务的方式,有包干制和酬金制两种形式。
实行物业管理服务费用包干制的,物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业管理服务费用酬金制时,预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。
包干制=成本+税+利润
酬金制=支出+酬金
二、主要项目成本的估算方法
1、人工费包括:
1)基本工资
2)社会保险:
3)福利费用
●福利基金:
工资总额的14%
●工会基金:
工资总额的2%
●教育经费:
工资总额的1.5%
4)加班费:
按人均月加班2-3天,再乘以日平均工资计算,日平均工资按每月22个工作日计算。
5)服装费:
按每人每年2套服装。
6)工服洗涤费
2、办公费用估算
1)交通费
2)通信费
3)低值易耗文具、办公用品费
4)书报费
5)宣传广告和市场推广费用
6)法律费用
7)节日装饰费用
8)办公用房租金
3、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算
1)维修保养费用
2)装修费用
3)能源费用
4)康乐设施费用
5)杂项费用
4、保安费用估算
1)保安系统费
2)保安人员人身保险费
3)保安用房和保安人员住房租金
5、清洁卫生费估算
1)清洁工具购置费
2)劳保用品费
3)清洁机械材料费
4)化粪池清理费
5)垃圾外运费
6)其他费用
7)水池清洁费
6、绿化养护费用
1)绿化工具费
2)劳动用品费用
3)绿化用水费
4)农药化肥费
5)杂草清运费
6)园林景观再造费
7、固定资产折旧费
1)交通工具
2)通信设备
3)办公设备
4)工程维修设备
5)其他
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