南山中心商业区片区调研报告Word文档格式.docx
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(3)片区交通便利,其中滨海大道、南海大道、南山大道都是南山的主要交通动脉,片区对外交通十分便利。
劣势分析:
(1)片区南面还存在一定数量的工业厂房,对片区形象的提升影响较大。
机会分析:
(1)随着南山中心区的规划建设,西部通道及地铁2号线的开通,将为该片区迎来庞大的消费群体,片区商业将更加繁荣。
达到可与东门商圈、华强北相抗衡的新商业圈。
威胁分析:
(1)西部通道的开通将迎来大量的车流,对片区目前交通形成较大的压力。
5、片区规划及发展方向:
南山商业文化中心片区属于深圳后海湾和南油老区,这个片区定位于南山区区级服务中心,同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中心(RBD)。
片区规划人口16.1万人,包括南油老区和后海新区。
本片区的主要功能是:
南油老区是以一般居住区为主的综合功能区;
后海新区是以游憩商业服务中心为核心的滨海高尚生活、综合服务功能区。
规划要求严格控制南油老工业区印染等污染产业的新建或规模扩张行为,加强对污染产业的环保监测,引导对污染产业的环保技术改造。
制定对工业用地和原有标准厂房利用的相关措施,促使工业区产业功能逐步向商贸、高科技产业转化。
增加为公众服务的公共开放空间,重点改造南油购物公园;
后海大道东侧滨海地区结合南山商业文化中心区,高标准建设后海游憩商业服务中心,作为南山区的区级特色商业服务中心;
滨海地区结合游憩商业服务中心和住宅组群,发展成为游憩休闲生态区——外向开敞,以人工景观为背景,以自然景观为主的国际性旅游海滨休闲带。
二、片区楼盘分析:
1、片区楼盘特征:
片区楼盘主要分布在南海大道以东、后海滨路以西、东滨路以北、滨海大道以南的区域,该片区楼盘较新,大部分是在2002-2003间修建的。
而南海大道以西的区域由于工业厂房较多,房地产开发相对较少。
整个片目前楼盘有海印长城、滨海之窗、龙泰轩、西海湾花园、青春家园、天悦园、华彩天成、金锺大厦、海雅居、南光大厦、保利大厦、南油大厦、龙城花园、百宫大厦、金晖大厦、四达大厦、商服大厦、现代城华庭、山海人家小小家、诚品雅筑、鸿瑞花园、天海天成世家、金海岸、海岸明珠、观海台、碧海天家、海洋之心、蔚蓝海岸、育得佳园、蔚蓝雅苑、城市印象家园等三十多个楼盘。
2、片区近5年楼盘供应情况分析:
从2000-2005年该片区楼盘供应来看,该片区供应楼盘数量较多,规模较大,具体情况见下表:
南山2000-2005年楼盘供应情况表:
时间
2000
2001
2002
2003
2004
2005
规模
164523
462159
777801
536451
23880
112513
均价
5529
5392
5845
5197
5400
7800
楼盘数量
2
5
8
9
1
从表可以看出:
该片区楼盘在2002,2003年供应楼盘数量最多.而在2004,2005年由于片区建设已基本形成,房地产开发进入平稳阶段.新增可供开发的土地较少,因而导致该片区近2年开发规模较小.
开发规模分析:
从2000年到2002年该片区房地产供应呈上升趋势,在2002年达到最高,从2003年到2004年由于可供开发的土地资源减少,楼盘开发规模逐渐减少,在2004年达到最低,整年新供应面积才23880平方米.2005年新推的楼盘信和自由广场规模达到112513
平方米.
价格分析:
从2000年到2005年的房地产价格变化趋势来看,2000-2004年房价基本保持在5000-6000元之间,变化幅度保持在±
11%以内,从2004年开始,南山房地产迅速升温,到2005年房地产开盘均价达到7800元/平方米,涨幅达到了44.44%.
3、片区在售楼盘分析:
3.1、楼盘概况:
楼盘名称:
自由信和广场
位置:
南山区南油大道与东滨路交汇处东
开发商:
深圳市信和房地产开发有限公司
代理商:
深圳市中原物业顾问有限公司
物业管理:
深圳信和物业管理有限公司
占地面积:
18751.01平方米建筑面积:
112513平方米
建筑布局:
24-29层高层开盘时间:
2005.10.29
总户数:
1128停车位:
480物业管理费:
2.8元/平方米
销售均价:
7800元/平方米
项目综合评价:
信和自由广场位于南油大道与东滨路的交会位置,由7栋高层建筑组成,总建筑面积144825平方米,其中住宅部分面积为88000平方米;
总套数1128套,主力户型以2房、3房为主,其中56.6-71.8平方米之间的两房户型最多,共有552套。
另据发展商介绍,该楼盘以小户型为主,目标客户群比较年轻,年龄在25-40岁之间。
后海的动感,蛇口的风情,大南山的静谧,南山中心区的繁华,共同缔造了约15万平方米的大型高尚生活社区---信和自由广场,占据南油成熟生活中心区的黄金地段,握手蛇口高端物业居住片区的优雅气质,成为城市稀缺的理想栖居之地,优越生活怡然自得,发展前景不可估量。
3.2、项目销售情况
项目名称
户型及面积
套数
销售套数
销售情况
整体销
售情况
信和自由广场
一房42-53
二房67-75
三房86-113
合计:
132
552
442
1128
131
427
379
937
99.24%
77.36%
85.07%
83.07%
保利文化广场
一层35-60
二层21-55
三层190-264
116
134
3
253
83
106
189
71.55%
79.10%
74.70%
以上数据统计时间为2006.4.11
从目前推出的住宅项目信和自由广场和商业项目保利文化广场销售情况都比较理想,销售率均达到了70%以上。
保利文化广场做为商业项目在现在深圳商业已饱和的状态下,能获得这么好的销售率其主要原因在与政府的规划。
政府将该片区打造成南山最具影响力的商业圈,而保利文化广场位于该区域的核心位置,地铁二号线的站台出入口就设在项目外,地理位置的优越使投资者对该项目及片区未来发展充满信心。
其销售均价也达到了68000元/平方米,较罗湖东门、福田华强北底了许多,因而有巨大的升值空间。
中信自由广场做为2005年至今该片区推出的唯一的一个项目,从推出至今倍受人们关注,销售情况十分喜人。
目前楼盘的一房除还剩一套外,其余均以销售一空,销售率近100%,也从这点可以说明,随着南山交通的改善、针对白领阶层的小户型也越来越受市场欢迎,南山户型已进入多元化时代。
4、片区二手楼盘分析:
由于该片区楼盘较多,其素质相差不大,故选具有代表性的楼盘做以下分析,楼盘情况见下表:
楼盘信息表;
楼盘名称
位置
销售均价
二手价格
入住时间
主力户型
滨海之窗
南山南山商业文化中心区,滨海大道旁
266722
6000
9500-10000
2004-10-1
三房
东方海雅居
南山创业路南、
南光路西
34275
4800
7400-8000
2002-12-31
二房、三房
西海湾花园
南山南油大道与创业路交汇处
94967
5600
8800-9300
2002-9-30
海印长城二期
南山后海路与龙岗路交汇处
90218
2004-4-28
蔚蓝海岸三期
249027
6800
10500-11500
2003-6-30
华彩天成
南山龙岗路与环西路交汇处
41085
5300
8500-9200
2004-2-28
育德佳园二期
南山后海大道东侧、北师大附小西侧
52500
8300-9000
云海天城世家
南山后海大道与龙城路交汇处
83559
4600
7100-7700
2004-3-1
从挑选的片区8个代表性楼盘可以看出,该片区楼盘规模相差较大,其中以卓越集团开发的蔚蓝海岸规模最大,总规模超过50万平方米,已成为该片区楼盘规模最大的一个楼盘,也是目前片区楼盘素质最好的楼盘。
从表看出片区户型结构主要以三房为主,面积主要集中在90-110平方米之间,这和片区已形成的成熟居住氛围分不开。
从价格上来看,楼盘在销售时价格也相差较大,低的销售均价才4600元/平方米,高的达到了6800元/平方米。
西部通道的建设、滨海大道的通车和政府的超前规划都是触使该片区楼势快速升温的主要动力,其价格变化幅度相比销售时的均价均上涨60%以上,最高则达到了73.21%,单价最高上涨达到4200元/平方米。
(具体情况见下表)
楼盘价格变化表:
名称
销售价格
均:
9700
7700
9000
11000
8800
8600
7400
价格变化
3700
2900
3400
4100
4200
3500
3300
2800
变化幅度
61.67%
60.42%
60.71%
73.21%
61.74%
66.04%
62.26%
60.87%
年平均涨幅
41.11%
20.14%
17.35%
36.61%
20.58%
33.02%
31.13%
30.44%
三、片区商业分析:
1、片区商业特征:
片区商业特征主要以住宅商业裙楼和街铺为主,其中只有海雅百货是纯商业建筑。
其商业主要集中在创业路、登良路及南海大道和海德二道、南海大道、创业路、后海大道所围成的区域。
其中崇尚百货所在的创业路,主要业态是服装、餐饮、美容等;
登良路是以打造南山区的餐饮美食街,目前已有十多家各种风闻的特色酒楼在经营,形成以餐饮为主的特色街;
南油大道是南北向的道路,道路较长,业态分布较为分散,经营品类繁多;
海德二道、南海大道、创业路、后海大道所围成的区域,是目前南山规划较好的一个商业步行街,片区内有目前已有友谊城富克斯、海雅百货进驻,已形成良好的购物氛围。
2、在售商业分析:
南山后海滨路与海德一道交汇处西
深圳市保利文化广场有限公司
中原物业顾问有限公司
深圳市保利物业管理有限公司
54000建筑面积:
144000
总层数5层的纯商业
总套数:
253停车位:
900
68000元/平方米
综合评价:
保利文化广场位于南山商业文化中心核心位置,项目占地约5.4平方米,建筑面积近15万平方米;
是集剧院、影院、商业、餐饮、文化、、艺术等多项功能于一体的标志性建筑。
保利文化广场以文化为特色、以商业为主体,创造性的提出文化商业概念,开创新的商业形态,吸引了全球知名商家入驻。
保利文化广场拥有专业的经营管理公司,对商业动线、商业物流、商业配套进行统一经营管理,专业团队将精心呵护每一个入驻的品牌。
四、片区前景展望:
2002、2003年是该片区发展最快的两年,经过近几年的发展,该片区目前已经成为南山商业的中心区,加上目前正在建设的保利文化广场、天利中央广场、海岸城都将触使南山的商业在短时间内爆发,这必将使南山商业中心区的影响越来越大,成为深圳西部最聚影响力的商业圈。
土地是房地产开发的命脉,也是目前最位稀缺的资源,该片区经过过去几年的火暴开发,从2004年到2005年底该片区供应楼盘数量稀少,一年才供应一个新盘,导致该片区房源特别紧张,价格上涨快。
预计今年推出的写字楼将使该片区房地产迎来一个新的春天,也将使南山写字楼市场从此刻爆发。
片区住宅由于受到土地供应的限制,从2003年开始深圳停止供应关内商品房用地,片区经历2002、2003年集中开发后,片区土地存量较少,严重阻碍了片区的房地产开发。
预计在2006年将有少量的住宅供应,远不能满足片区的需求,片区二手房市场交易将会更加活跃。
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