四川中江县房地产投资开发市场调研报告Word文档格式.docx
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全县大力推进农业产业化进程,现已形成“南羊北牛中禽菜、龙泉山区果药带”的产业布局,肉牛、肉羊、小禽畜、蚕桑、中江柚、药材、干果等六大产业基地初具规模,并涌现出许多各具特色的西瓜之乡、食用菌之乡、中药材之乡、竹编之乡、中江柚之乡等。
中江工艺竹编、天然菊花石及花石雕刻工艺品、室内外墙地砖装饰材料及传统名优产品“中江挂面”等畅销国内外。
一地理与环境
●地理位置:
东经104度26分至105度15分度31分至31度17分。
●经济区位:
中江县地处四川盆地偏北,西临成都平原,北依绵阳市,与成都平原经济圈仅一山(龙泉山脉)相隔。
中江县城距德阳35公里,距绵阳65公里,距成都88公里,均有一、二级水泥路相连。
省道罗桂(罗江一桂花)二级公路、成都(成都一南江)公路纵横穿越中江境内,成达(成都一达川)铁路,成南(成都一南充)高速公路横贯中江南面乡镇,是大中城市经济辐射带的优先受益地区之一。
●行政区划:
57个乡镇800个村8529个组(社)。
●地形地貌:
行政区划面积2063平方公里,平均海拔600米。
其中:
淡水域2.9%,平坝5.8%,丘陵74.7%,山地16.6%。
●气象情况:
年平均气温16.7℃,1月份平均气温5.5℃。
8月份平均气温26.1℃,年平均降雨量882.5毫米。
二历史与文化
中江县历史悠久,商周之后即为地区政治、经济、文化中心,三国时置县,隋改为玄武,宋真宗大中详符五年(1012年)改为中江。
孕育了北宋名臣、参政知事苏易简,诗文革新运动先驱苏舜钦;
诞生了鸦片战争中的抗英名将雷泽普和首译《资本论》的著名学者陈豹隐;
产生了当代闻名中外的伟大国际义战士、特级英雄黄继光。
历史上,唐宋诗人王勃、卢照邻、杜甫、范成大及清代文学家李调元曾寄寓县境内并留下了不少名篇佳作。
境内铜山遗址、南北古塔远近闻名。
而今,龙华山庄、继光水库、西眉湖旅游区碧波万顷,景色宜人…,吸引了众多中外游客。
三资源与物产
中江属亚热带湿润性季风气候,年平均气温16.5℃,气候温和,四季分明,降水较充分,但时空分布不均,常有旱涝发生。
县境内有涪江水系的凯江、凄江和沱江水系的建兴河、石泉河、清溪河。
龙泉山脉纵贯境域西部,成为涪江与沱江水系的分水岭。
都江堰灌区的人民渠流经境内,主干渠135余公里,配套支渠3000余公里;
有中型水库4座、小型水库42座、塘堰10000余处,总蓄水能力达1.8亿立方米以上。
全县森林覆盖率达32%。
境内盐矿储藏量丰富,已探明储量约126亿吨,此外石油、天然气、铜、赤铁矿、含钾页岩、褐煤、泥炭等都有一定储量及开发潜力。
中药材种植有数百年历史,品种有白芍、丹参、桔梗、菊花、薄荷、天冬、杜仲、枳壳等,尤其对白芍、丹参、桔梗等药材的生产加工技术独具一格,在国内外市场享有盛名。
2001年,中江县国内生产总值为51.02亿元,比上年增长5.7%。
一、二、三产业增加值分别为22.3亿元、10.76亿元、17.88亿元,一、二、三产业增加值占国内生产总值的比重分别为43.9%、21.1%、35%。
人均国内生产总值为3610元。
财政总收入为2.11亿元,地方财政收入1.1亿元。
全社会固定资产投资总额6。
87亿元。
城乡居民储蓄存款余额为27.56亿元。
农村劳务输出人数为23万人,劳务收入为9.23亿元,外派劳务207人,创汇38万美元。
农民人均纯收入2134元。
农业总产值34.95亿元,粮食总产量54.58万吨,猪牛羊肉总产量15.4万吨,生猪出栏头数145.9万头,禽蛋总产量2.3万吨、水果总产量1.7万吨。
近年,中江县坚持走“稳定一个基础(粮食生产),加强两大支柱(多种经营、工业经济),突出五项重点(县乡工业、商贸、民营企业、基础设施、对外开放)”的经济发展之路。
明确了到2005年把中江建成四川丘陵经济强县的跨越式发展目标。
制定了近期工作方针:
“休养生息、加强基础、巩固基层、艰苦奋斗、加快发展、实干兴县”和“重点在农业、关键在工业、难点在财政”的经济发展思路。
不断提升的工业经济基础
所有制结构调整到位,重新构建了工业经济的发展基础。
全县工业企业全面改制。
至2001年,全县应改制工业企业133户,已改131户,改制面达98%。
通过改革改制,工业企业共盘活存量资产3亿元,新增企业资本金3.39亿元,资产质量有较大提高;
除个别企业尚有少量国有资本外,其余企业中的国有资产已全部退出。
重点扶持培育12大骨干企业,使之成为中江县工业的龙头。
龙华集团、新世纪丝绸、三九药业、佛兰印务、新凯纺织、新世界丹参药业、利通印机、逢春制药、供电公司、御马毛巾床单、都通制衣、东城肉联等骨干企业总产值占全县工业企业的44.6%,提供的税收占81.2%;
占纳入全市统一考核企业总产值得74.1%。
全县商业企业应改制121户,已改120户,改制面达99%。
2001年工业总产值38亿元,轻重工业总产值分别为亿元、亿元。
工业企业利润总额6177万元,入库税金5335万元。
国有工业总产值0.1亿元;
个体私营工业总产值亿元,比上年增加8%。
全县有乡镇企业17924个,私营企业1663户,个体工商户16261户。
乡镇企业总产值48.63亿元,轻工业产值31.17亿元。
社会消费品零售总额为18.94亿元,比上年增长10.8%。
城乡集贸市场83个,集市贸易成交额为7.65亿元,比上年增长8.3%。
优势明显的个私经济
营造宽松良好的环境,放手发展非公有制经济。
个体工商户和私营企业提供税收达6600万元,占财政总收入的31.3%。
全县共有非公有制中小企业18565户,从业人数达84040人。
其行业分布广泛,涉及工业、建筑业、交通运输业、批发零售业、娱乐饮食服务业等众多行业,并初步形成了以食品、纺织、服装、建材等为主导的工贸体系。
培育出了新凯纺织、林德实业公司、东城肉类加工厂、鹿原肉类食品有限公司、都通制衣、逢春制药等一批非公有制骨干企业,成为推动中江经济发展的生力军。
2001年,私营经济达14.1亿元,比上年增长93.2%,个体经济达16.1亿元。
非公有制经济的壮大对推动全县经济的发展起到了重要作用,2001年全县非公有制企业资产总额达27.6亿元。
在利用民间资本,活跃城乡市场,扩大税源,增加就业等。
知名品牌
龙华化工建材集团、新世纪丝绸实业有限公司、德阳三九药业公司、新世界丹参基地产业有限公司、佛兰印务公司、御马床单毛巾厂、新凯纺织发展有限公司、都通制衣集团、利通印刷机械公司等一大批骨干企业;
培育了以维佳、御马、都通、利通、浩淼、逢春、洁而舒等为代表的一大批名牌产品和知名商标。
1、中江空心挂面。
中江挂面,源宋盛元。
驰名全国,誉满全川。
历史悠久,天府特产。
现已形成钟氏挂面、天府挂面、老作坊挂面等10余家规模化生产企业,产品畅销海内外。
2、维佳墙地砖。
四川中江龙华集团生产的大规格水晶釉、亚光釉、闪光釉高级装饰砖、大颗粒高档资质抛光砖系列产品,品种齐全。
3、中江丹参。
据《中国药典》称,丹参土产中江,并以中江丹参质量最优。
丹参具有扩张血管、强心、降血压、降血脂等作用,临床应用极广,可用于中风、冠心病等近三十种疾病的治疗,主治冠心病、心绞痛。
4、“御马”牌床单毛巾.四川御马床单毛巾有限公司生产的“御马”牌床单、毛巾系列产品35个品种.
5、“逢春”牌川贝枇杷糖浆。
中江县制药厂生产的“逢春”牌川贝枇杷糖浆系选用正宗优质川贝母、枇杷叶为原料,用现代工艺精制而成的纯中药口服浆剂。
6、中江柚。
中江柚清光绪年间由福建引入,经长期改良选优。
“省优果”。
特点是:
果大、皮薄、外形美观、果形整齐、汁多酥脆、细嫩化渣、种子偏少、品质优良,堪与省内外优质柚媲美。
7、永丰“春兰”牌西瓜.中江永丰乡“春兰”系列西瓜有:
无籽西瓜、礼品西瓜、黄瓤西瓜等名优品种.
第三部分中江县城市规划纲要
一中江县城市总体规划
(详见附件)
二中江县东部新城片区控制性详细规划
中江县东部新城片区修建性详细规划
一城区概述
历史上看,荣县老城区历史悠久,用地平坦,路网方整,素有“小城都”之称。
同时,背靠群山,旭水环绕,是上风上水之佳地。
现今,至2002年底,荣县老城区人口(含流动人口,暂住人口)已达10万人。
目前建成区总面积548.33公顷。
人均55M²
/人,单位面积人口密度大,用地日趋紧张。
老城区除旧城改造外,基本上无可供开发的土地,城市功能,人居环境日趋恶化,主要表现在:
1城市功能分区
地狭人多,功能区混杂,工业布局分散,行政办公场所狭窄,城市公共绿地匮乏,娱乐休闲场所不足,商业、农贸区混杂,城市道路狭窄拥挤,城市建设用地容量早已饱和,严重影响城市生态环境及人居环境。
2交通分布
对外交通:
过境干道自(贡)雅(雅安)穿越城区,流向为南一西方向,形成城区交通拥挤,混杂。
内部交通:
止2002年,荣县城市道路总长28835米,面积37.77公顷,人均5.19M²
/人。
老城拥挤,道路狭窄断头路多,无专用停车场,以街带市,功能混杂,导致人车拥挤,客货混杂。
3工业分布
目前老城区工业散乱分布。
主要有兰带集团、电瓷厂、肉联厂、化工总厂等数十家,分散无规律,生活混杂,对城市环境污染严重。
4居住用地布局
荣县居住用地98%集中于老城区狭小地块。
住房较旧,密度巨大。
至2003年4月尚无一成片小区规模开发和居住小区,更不用说花园式居住社区。
住宅环境质量差,其中老城区总居住用地仅88.97HA,居住用地人均不到10M²
。
5公共设施用地布局
荣县目前各类公共设施混杂,市政设施尚缺完善,商业以街带市,商业混杂,商店狭小,公共设施用地共64.42HA,人均8.4M²
/人(2000年)
二荣县房地产市场现状
(一)历史沿革
1942年,荣县城大规模改造,形成12街16巷之格局。
1992年,荣县是四川省首批城镇住宅改革试点县,兴建了大批集资房,此后十年间,荣县房地产市场一直处于平稳状态。
尽管国家从90年代中后期相继出台了多部促进房地产发展的政策法规,如实行货币化分房,住房改革一刀切,大力推广银行按揭货款业务,户籍制度的改革等,但荣县的房地产市场尚处于原始起步阶段。
(二)资料统计
据《2002年荣县统计月报》。
2002年荣县房地产开发仅6074万元(含乡镇),如单以荣县城区统计,仅在2000—3000万元之间。
而竣工房屋面积为万M²
相对于一个92万人口的大县和城区达10万人左右的主城区而言,房地产投资的比重非常低。
从市场调查情况看,至2003年3月底,荣县城区二手房中介机构达23家,且每一家都相对规范,交易活跃,二手房买卖、租赁、评估基本上市场化运作,据统计,交易活动中有大约50%来自区乡客户。
说明荣县房地产市场潜力巨大。
(三)二手房交易与评估
荣县二手房交易相对活跃。
市场的活跃源主要是荣县区乡农村人口大量进城及劳务输出人员(个体量达20万人之巨)回乡置业。
据调研,荣县二手房交易及地差、层差评估见下表:
A荣县住宅类区划分
类别
地区
一
县城规划区
二
成佳、龙潭、双石、东德、新桥、长山
三
除上述区外
B荣县城镇住房市场指导价
结构
用
途
类区
混合
砖木
穿逗
简易
住宅
1
400
310
300
220
2
350
260
240
150
3
210
180
120
C荣县住房楼层差价率(单位:
%)
8
-15
7
-10
6
-6
5
-5
+6
4
+5
+10
层数
层次
一楼
一底
二楼
三楼
四楼
五楼
六楼
七楼
D荣县二手房买卖租赁一览表(2003年3月信息)
编号
地段
楼层
结构
面积(m²
)
设施
参考价
(万)
其它
2074
桂森街
5楼
三室二厅
108
四通
全装饰
2072
西南街
2楼
118
五通
2069
南干道
4楼
140
新房
2046
大佛街
二室一厅
55
东桥街
1楼
三室一厅
80
2041
付南街
3楼
二室二厅
65
2030
新生街
72
简装
2029
河街
70
装饰
2026
北街
90
2027
82
2018
付东街
2015
有平台
2007
环城东路
6楼
100
2005
西街
73
1995
76
1982
74
二佛路
146
三通
2062
后山
95
2060
顺城街
环城南路
2067
桂林街
2068
南门桥
2058
兰帝大道
62
面积m²
(元/月)
3935
60
200
有家俱
3989
3995
250
3968
3986
3985
110
3983
3975
古城街
3962
3927
160
3902
105
3879
3940
一室一厅
40
3984
单间
18
水电
有床
3926
光明街
3928
4071
85
4072
4067
4059
135
4073
15
(四)中江县城区开发项目市场调查
上文已述,中江县房地产市场尚处于原始起步阶段,目前无一规模化住宅小区,更无花园式住宅小区,在建筑开发企业中,中江县也没有一家企业资质达二级的房地产开发企业和建筑施工企业,现仅就中江县面市的开发项目作调查分析。
江城丽景
主要经济技术指标
一期建筑面积:
3.6万平方米商业用房:
4000平方米
一期建筑类型:
A栋电梯公寓120户B栋6+1多层45户
环境绿化率:
30%以上容积率:
地下停车位:
90余个
中江第一楼
江城丽景一期工程—12+1层电梯公寓及6+1层楼盘临江江屹立,气势恢弘。
简洁雅致的外形、层次丰富的多彩户型、精雕细琢的一梯两户,彰显富贵、华美。
社区配套
●
学校、幼儿园、医院、超市就近分布,家居生活十分惬意。
充足的地下停车场,满足业主停车需要,让爱车也有一个家。
便婕的交通让你顺畅穿越城市空间。
沉沐在洒满阳光的滨河公园,既可品茗会友、运动健身,也可垂钓修心,独染书香。
专业物管
小区内设置智能安防系统,多种安全防范,使你生活安心、省心、舒心充分体味现代科技的魅力。
红外线报警监控系统。
电话对讲门控系统。
电子巡更系统。
训练有素的保安员,实行24小时全天候服务。
交房标准
室内装修标准
地面:
水泥砂浆找平
内墙、顶棚:
混合砂浆面
窗户:
优质塑窗
厨卫:
防水工程完成、给排水管发装到位
进户门:
高级防盗门
室内门:
预留门洞
观景阳台:
高强度夹层玻璃护栏
屋顶面:
全现浇工程
公共部分
楼梯间:
地面、梯步和踢脚板采用优质地砖;
墙面、顶棚为高级乳胶漆;
不锈钢扶手。
外墙装修:
优质外墙砖
楼道照明:
安装声控开关顶灯
空调机位:
预留室外放置平台、冷凝水下水管
付款方式一次性付款分期付款银行按揭
御都花园
经济技术指标:
总规划占地面积:
㎡
净用地面积:
11800㎡
地上建筑面积:
地下建筑面积:
1984㎡
住宅建筑面积:
商业建筑面积:
半地下室建筑面积:
容积率:
2.01
绿化率:
%
小区概况:
花园位于中江县城御马河东面,御马街与御河路交汇处,东至财政局,西至御马街,北至信用联社,南至御河路,通过玄武桥、佛兰桥组织交通,社区成熟,银行就近、学校、幼儿园、商店、医院、菜市场、超市毗邻,法院、司法、财政、信用社相邻,东面环山—玄武公园。
是理想的居家社区。
温馨家园
“温馨家园·
御府“是德阳市万世达置业有限公司温馨家园项目部继成功开发一、二、三期商住楼后的又一力作,该小区位于凯江镇玄武东路御马街,东靠玄武公园,西临河滨公园,与御河中学,广播电视大学毗邻,周边有妇幼保健院,伍城医院及即将建成的御马街综合市场。
物管公司
德阳市万世达物业管理公司
物管内容
公共服务项目
保洁服务:
24小时门卫守护:
花园小区绿化;
公共设施的工程维护;
水电气费,有线电视费、环卫费、物管费的代收代缴;
报刊,邮件的收发;
- 配套讲稿:
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