房地产经纪概论房地产经纪基本业务三文档格式.docx
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房屋出租代理按房屋存在形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。
3.()是指房地产经纪人受委托人委托,在委托协议约定的范围内,以委托人名义承租、购买房地产,并收取佣金的行为。
A.房地产买方代理业务B.房地产卖方代理业务
C.商品房先租后售代理D.在建商品房预租代理
[解析]房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托,在委托协议约定的范围内,以委托人名义承租、购买房地产,并收取佣金的行为。
房地产买方代理的委托人为需要购买或承租房屋的机构或个人,即购房者或承租者。
由于受消费习惯、交易成本等因素的影响,目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟,这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。
从业务总量上看,房地产买方代理业务远远少于卖方代理业务。
4.对于开展新建商品房销售代理业务的房地产经纪机构而言,()比较高。
A.变动成本B.机会成本C.销售成本D.经营成本
[解析]对于开展新建商品房销售代理业务的房地产经纪机构而言,变动成本比较高。
5.如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了,原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利是()的基本内容。
A.独售权合同B.独售权共享合同C.开放出售权合同D.净卖权合同
[解析]独售权合同规定,如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了,原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。
6.卖主与多个经纪人签约,谁卖出谁享有佣金是()的基本内容。
A.独售权共享合同B.开放出售权合同C.独售权合同D.净卖权合同
[解析]开放出售权合同中规定卖主与多个经纪人签约,谁卖出谁享有佣金。
7.()是指房地产经纪企业通过经纪门店,将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围内,使之针对特定的客户或潜在客户提供服务,从而使企业的业务组织扎根于各个区域内,使企业的服务品质落实于各个区域。
A.商圈经营B.门市经营C.客户获取D.客户经营
[解析]商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店,将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围内,使之针对特定的客户或潜在客户提供服务,从而使企业的业务组织扎根于各个区域内,使企业的服务品质落实于各个区域。
8.()是通过敲门,直接与业主沟通,直观地了解小区内各物业的情况。
A.发放广告宣传单B.陌生拜访和物业拜访
C.老客户开发D.电话及短信开发
[解析]陌生拜访和物业拜访是通过敲门,直接与业主沟通,直观地了解小区内各物业的情况。
9.房地产经纪人员要树立良好的“客户意识”,房地产经纪人在服务客户时,不可因年龄、外貌、服装、职业、消费能力等因素而对客户有差别的待遇,尽力提供满足客户要求或希望的服务品质是()的基本内容。
A.体察客户的希望B.平等化意识C.开发新客D.珍惜常客
[解析]房地产经纪人员要树立良好的“客户意识”,“客户意识”主要有平等化意识、珍惜常客、体察客户的希望三个方面,其中,平等化意识指房地产经纪人在服务客户时,不可因年龄、外貌、服装、职业、消费能力等因素而对客户有差别的待遇,尽力提供满足客户要求或希望的服务品质。
同时,注意维护自尊,在服务过程中与客户也是平等的互利关系。
10.在我国三级房地产市场上,面向个人客户所开展的业务以()业务为主。
A.房地产拍卖B.房地产居间C.房地产典当D.房地产代理
[解析]目前在我国三级房地产市场上,面向个人客户所开展的业务以房地产居间业务为主。
11.()是一种法律关系更简单明了的房地产经纪业务类型,因而在经济发达国家和地区成为最主要的房地产经纪业务类型。
A.代理B.居间C.拍卖D.典当
[解析]代理是一种法律关系更简单明了的房地产经纪业务类型,因而在经济发达国家和地区成为最主要的房地产经纪业务类型。
12.()规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利,如果卖主先卖出,经纪人无权要求佣金。
A.开放出售权合同B.独售权共享合同
C.独售权合同D.联营制
[解析]独售权共享合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利,如果卖主先卖出,经纪人无权要求佣金。
13.()由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约,卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。
A.联营制B.承包制
C.净卖权合同D.联营权合同
[解析]联营制由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约,卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。
14.美国的五种主要的合同类型中,房地产经纪人都希望与卖方签订(),这种合同也是最为常见的代理合同。
A.开放出售权合同B.独售权合同
[解析]美国的五种主要的合同类型中,经纪人都希望与卖方签订独售权合同。
而事实上,这种合同也是最为常见的代理合同。
15.从提高房地产经纪业运作效率及增进社会福利的目的出发,应提倡发展()的代理业务运作方式,即委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。
A.全权代理B.共同代理C.部分代理D.独家代理
D.
[解析]从提高房地产经纪业运作效率及增进社会福利的目的出发,应提倡发展独家代理的代理业务运作方式,即委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。
16.存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以()为主。
A.单宗房地产B.两宗房地产C.多宗房地产D.批量房地产
[解析]存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。
17.从长远来看,存量房交易不受土地资源有限性的限制,()的增长空间更大,将成为房地产经纪的主要业务。
A.土地经纪业务B.在建工程经纪业务
C.存量房经纪业务D.增量房经纪业务
C.
[解析]从长远来看,由于存量房交易不受土地资源有限性的限制,并且随着社会经济发展而更趋活跃,因此,存量房经纪业务的增长空间更大,将成为房地产经纪的主要业务。
18.()是指房地产经纪人为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供的经纪服务。
A.赠与B.互换C.房地产租赁经纪D.房地产买卖经纪
[解析]房地产租赁经纪是指房地产经纪人为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供的经纪服务。
19.()这一步的主要工作是争取客户,一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动来宣传自己,进而吸引客户。
A.客户开拓B.业务洽谈C.物业查验D.产权过户
[解析]客户开拓这一步的主要工作是争取客户,一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动来宣传自己,进而吸引客户。
20.透过从各种渠道获得的业主名单或信息(如黄页、社会渠道收集的名单等),通过逐一询问的方式寻找客户,或将最新的房源信息、房地产政策发给业主是:
()。
A.换名片B.老客户开发C.驻守D.电话及短信开发
[解析]电话及短信开发是透过从各种渠道获得的业主名单或信息(如黄页、社会渠道收集的名单等),通过逐一询问的方式寻找客户,或将最新的房源信息、房地产政策发给业主。
21.()是最快最有效的开发方式。
A.信函开发B.同行开发C.网络开发D.老客户开发
[解析]同行开发是以自己是客户的身份至同行处了解其公司现有的产品;
或者通过与同行在平时建立的朋友关系,直接寻找资讯。
这是最快最有效的开发方式。
22.()是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。
A.标的物业信息B.与标的物业相关的市场信息
C.委托方的相关信息D.受托方信息
[解析]标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;
与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场(如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等)的供求信息、价格信息等;
委托方信息包括委托方的类型(如个人或法人、法人的经营类型)、信誉情况等。
23.房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环在()过程中。
A.产权调查B.物业交接C.签订合同D.协助交易达成
[解析]物业交接是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。
24.售后服务的内容中了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救是()的基本内容。
A.改进服务B.延伸服务C.跟踪服务D.跟进服务
[解析]售后服务的内容可包括三个主要方面:
第一是延伸服务,如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务;
第二是改进服务,即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救;
第三是跟踪服务,即了解客户是否有新的需求意向,并提供针对性的服务。
25.由研究拓展部门组织、协调有关部门(如业务部、交易管理部等)对承接项目进行营销策划,确定项目销售的目标客户群、销售价格策略和具体市场推广的方式与途径等,撰写书面营销策划报告是()的工作内容。
A.项目执行企划B.项目研究与拓展C.项目信息开发D.项目结算
[解析]项目研究与拓展是由研究拓展部门组织、协调有关部门(如业务部、交易管理部等)对承接项目进行营销策划,确定项目销售的目标客户群、销售价格策略和具体市场推广的方式与途径等,撰写书面营销策划报告。
26.()包括视频制作、全景图制作、房源介绍制作(单页、多页)、房型图制作、网上门店制作器、地图集成等。
A.发布器B.计算器C.文本类D.制作类
[解析]经纪人工作辅助系统为房地产经纪人提供了五大类二十多种辅助工作,其中制作类包括视频制作、全景图制作、房源介绍制作(单页、多页)、房型图制作、网上门店制作器、地图集成等。
27.()包括网站发布器、报纸发布器、短信发布器、邮件发布器等。
A.文本类B.发布器C.其他D.计算器
[解析]经纪人工作辅助系统为房地产经纪人提供了五大类二十多种辅助工作,其中发布器包括网站发布器、报纸发布器、短信发布器、邮件发布器等。
二、多项选择题(总题数:
15,分数:
30.00)
28.房地产经纪业务可以按经纪服务的方式和标的房地产类型、房地产交易类型等标准进行分类。
根据经纪活动的方式,可以分为:
2.00)
A.房地产转让经纪业务
B.房地产代理业务
C.房地产租赁经纪业务
D.房地产居间业务
E.房地产抵押经纪业务
[解析]房地产经纪业务可以按经纪服务的方式和标的房地产类型、房地产交易类型等标准进行分类。
根据经纪活动的方式,可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。
29.根据经纪活动所涉及的标的房地产的用途类型,房地产经纪业务分为:
A.土地经纪业务
B.住宅房地产经纪业务
C.商业房地产经纪业务
D.房屋经纪业务
E.工业房地产经纪业务
[解析]根据经纪活动所涉及的标的房地产的用途类型(住宅、商业、工业),房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务、工业房地产经纪业务。
30.根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型,可以将房地产经纪业务分为:
B.房地产转让经纪业务
C.房地产租赁经纪业务
E.房地产抵押经纪业务
[解析]根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型,可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。
31.下列关于房地产居间行为的表述正确的有:
A.房地产经纪机构所开展的业务以房地产行纪业务为主
B.它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间
C.房地产经纪机构向房地产交易的相对两方同时提供居间服务,并向双方收取佣金
D.房地产居间业务中,房地产经纪机构与委托人之间的法律关系相对较复杂
E.房地产居间业务中,房地产经纪机构是中间人
[解析]房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的行为。
它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。
在房地产居间业务中,房地产经纪机构是中间人,既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。
因此,房地产居间业务中房地产经纪机构与委托人之间的法律关系相对较复杂。
根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的《房地产经纪执业规则》(中房学[2006]15号),房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行房地产居间业务时,应当公平正直,不偏袒任何一方。
目前在我国房地产市场上,房地产经纪机构所开展的业务以房地产居间业务为主。
32.下列关于房地产代理的相关表述正确的是:
A.根据服务对象的不同,房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理
B.房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托,在委托协议约定范围内,以委托人名义出租、出售房地产并收取佣金的行为
C.房地产经纪人可以向房地产交易相对两方提供代理服务
D.委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主的代理行为称为买方代理
E.房地产卖方代理的委托人通常为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主
[解析]根据我国法律中的有关规定,房地产经纪人只能向房地产交易相对两方中的一方提供代理服务,这与很多国家与地区的法律规定是一致的。
正因为如此,代理是一种法律关系更简单明了的房地产经纪业务类型,因而在经济发达国家和地区成为最主要的房地产经纪业务类型。
根据服务对象的不同,房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。
委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主的代理行为称为卖方代理。
相对应的,受需要购买或承租房屋的机构或个人委托而进行的代理行为称为买方代理。
房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托,在委托协议约定范围内,以委托人名义出租、出售房地产并收取佣金的行为。
33.在房地产卖方代理中,房屋出租代理按房屋存在形式可分为:
A.在建工程出租代理
B.现房出租代理
C.在建商品房预租代理
D.商品房先售后租代理
E.商品房先租后售代理
[解析]房屋出租代理按房屋存在形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。
34.下列关于新建商品房经纪业务与存量房经纪业务内容的表述正确的有:
A.新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售与租赁代理
B.新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售与租赁代理,且大多为买方代理
C.对于开展新建商品房销售业务的房地产经纪机构而言,变动成本比较高
D.存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以大宗房地产为主
E.存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的,也有面向机构客户的
[解析]在我国房地产市场中,目前房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和二手房市场,土地市场上的业务比较少。
新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售与租赁代理,且大多为卖方代理。
在此类业务的运作中需要投入较大量的广告费,销售现场及样板房的搭建、装修等费用。
因而对于开展此类业务的房地产经纪机构而言,变动成本比较高。
二手房市场上的房地产经纪业务涉及面更广,类型更为丰富,涉及二手房买卖、租赁,既有采用居间方式进行的,也有采用代理方式进行的,采用代理方式的二手房业务中,既有卖方代理业务又有买方代理业务。
从客户类型来看,二手房经纪业务既有面向分散的个体客户的,也有面向机构客户的。
二手房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。
35.下列关于房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务内容的表述正确的有:
A.房屋买卖交易中,交易双方的权利义务关系持续时间较长,相互之间会产生复杂的债权债务关系
B.房地产经纪人从事的房地产转让经纪业务主要是指房地产互换经纪
C.房地产买卖经纪业务主要涉及新建商品房期房买卖、商品房现房买卖和二手房的买卖
D.房屋租赁交易中,特别需要房地产经纪机构持续提供沟通、协调、担保等服务
E.房地产买卖涉及房地产产权和巨额交易资金的转移,要特别注重对交易标的房地产产权的查验以及对交易资金的安全保障
[解析]房地产经纪人从事的房地产转让经纪业务主要是指房地产买卖经纪,目前主要涉及新建商品房期房买卖、商品房现房买卖和二手房的买卖。
房地产买卖涉及房地产产权和巨额交易资金的转移,因此房地产买卖经纪业务事关交易双方的重大财产安全问题,特别需要房地产经纪机构在开展这类业务时切实保障交易安全,要特别注重对交易标的房地产产权的查验以及对交易资金的安全保障。
房地产租赁主要包括新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。
在房屋租赁交易中,交易双方的权利义务关系持续时间较长,相互之间会产生复杂的债权债务关系,因而特别需要房地产经纪机构持续提供沟通、协调、担保等服务。
36.房地产交易是房地产经纪人员在交易双方之间斡旋促成的。
在卖方的确认和说服工作中,重点把握以下几点:
A.尊重和利用顾问
B.资格甄别
C.需求内涵
D.判断购买人
E.真实意愿
[解析]房地产交易是房地产经纪人员在交易双方之间斡旋促成的。
①资格甄别;
②真实意愿;
③需求内涵;
④判断决策人;
⑤尊重和利用顾问。
37.让客户成为真正的买主或租客,下列工作能够缩短进程的是:
A.需求引导
B.能力判断
C.了解出资人
D.与估价师友好沟通
E.了解受益人
[解析]让客户成为真正的买主或租客,下列工作能够缩短进程:
①需求引导;
②能力判断;
③了解出资人;
④了解受益人;
⑤与律师友好沟通。
38.美国有五种主要的合同类型,根据这些不同的合同,形成了房地产代理业务运作的五种方式:
A.净卖权合同
B.独售权合同
C.承包制
D.开放出售权合同
E.联营制
[解析]美国有以下五种主要的合同类型,根据这些不同的合同,也就形成了房地产代理业务运作的五种方式。
(1)独售权合同。
此合同规定,如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了,原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。
(2)独售权共享合同。
合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利,如果卖主先卖出,经纪人无权要求佣金。
(3)开放出售权合同。
卖主与多个经纪人签约,谁卖出谁享有佣金。
(4)净卖权合同。
卖主给经纪人一个底价,卖出超过部分归经纪人作佣金。
(5)联营制。
由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约,卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。
39.下列属于“客户意识”主要内容的有:
A.珍惜常客
B.平等化意识
C.体察客户的情况
D.体察客户的希望
E.集约化意识
[解析]“客户意识”主要有三个方面:
①平等化意识;
②珍惜常客;
③体察客户的希望。
40.下列关于在核验产权时需注意的问题的相关表述不正确的有:
A.在存量房居间业务中,一定要搞清楚标的物业是所有权还是使用权房
B.房屋的买卖、转让,必须取得完整的产权
C.房屋的产权应以房地产权属管理部门登记的产权信息为准
D.对共有房地产的转让和交易,不一定得到其他共有人的书面同意
E.有房地产证的就有产权
[解析]在核验产权时需注意下列问题。
(1)物业权属的类别与范围。
在存量房居间业务中,一定要搞清楚标的物业是所有权还是使用权房。
(2)产权的完整。
房屋的买卖、转让,必须取得完整的产权。
共有产业的买卖、转让、租赁,必须提供征得共有人同意的书面证明,方能实施委托。
(3)产权的登记。
房屋的产权应以房地产权属管理部门登记的产权信息为准。
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