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房地产高峰论坛观点
那么,中国房地产市场未来走向哪里?
重庆市市长黄奇帆最近给出了一个说法。
他说,无论国内国外,理想的房地产市场调控目标,是这个国家或城市的家庭6至7年的平均收入够购买一套七八十平方米的普通商品房。
那么,怎么样才能实现这个目标呢?
总体上说,是要抓好“供求平衡、土地价格、税收力量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。
宏观上,如果这五个环节的顶层设计都科学,那么房地产业就不会大起大落,就能实现健康平稳发展。
对于黄市长的这个方案,尽管还有一些需要完善的地方,但可以肯定地说,是攻克当前中国房地产市场难题的清晰思路。
2011年房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会实录
2011年05月05日 15:
43 中国网
2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现场。
中国网张琳摄
中国社会科学院于2011年5月5日在社科院学术报告厅,由社科院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合举办“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”,并发布《中国房地产发展报告No.8》,以下是发布会实录
今天我给各位介绍四个方面的内容:
第一,房地产市场“十一五”发展回顾;第二,“十一五”房地产发展主要成效与主要存在的问题;第三,房地产市场2011年走势与“十二五”展望。
第四、政治建议。
第一个方面,房地产市场“十一五”发展回顾。
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35:
39
尚教蔚:
1.房价整体快速上涨,增速波动起伏。
“十一五”期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势,由2006年每平方米3367元,上涨到2010年的每平方米5025元,年均增速达9.7%,比“十五”提高1.3个百分点。
“十一五”期间房价增速体现出M型走势,2010年增速为7.4%。
2.,调控力度不断加大,后期保障性住房建设快速推进。
“十一五”期间房地产调控政策由国办发、国发多达10个,调控力度不断加大、针对性加强,手段多样化、政策差别化。
2010年针对地方政府建立了考核问责制。
部分地方政府还出台了限购令。
2009年开始住房保障建设加快,2010年全国保障性住房和各类澎湖区改造住房实际开工建设590万套,基本建成370万套。
3.房地产投资进一步增长,年均增速有所减缓。
“十一五”期间房地产投资由2006年的1.9万亿元上升到2010年的4.8万亿,累计投资达16万亿,比“十五”多出10.7万亿,年均投资额是“十五”的三倍,年均增速比“十五”回落1.2个百分点,但2010年房地产投资增速高达33.2%。
4.土地购置增长区稳、土地开发先增后降,“十一五”期间土地购置面积增长区稳,由2006年的3.7亿平米上升到2010年的4.1亿平米,累计达18.9亿平米,比“十一五”增加2亿平米,前期总体呈下降趋势,但2010年同比增长为28.4%。
土地开发面积由2006年的2.7亿平米,下降到2010年的2.1亿平米,累计达12.8亿平米。
土地开发面积由2006年的2.7亿平米下降多2010年的2.1亿平米,累计达12.8亿平米,比“十一五”增加2.9亿平米,土地开发同比增长呈下降态势。
除2008年外,土地购置特别是土地开发与高涨销售互相匹配,导致“十一五”期间土地偏紧,给房地产开发企业在销售旺盛时高度控制楼盘开发进度和销售进度提供了机会,降低了住房的有效控制能力。
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尚教蔚:
5.房地产开发进度减缓。
“十一五”期间房地产开发进度减缓,以房屋建筑面积竣工率为例,从2006年的28.7,下降到2010年的18.7%,下降10个百分点,并呈扩大态势,一方面表明施工面积增加较快,另一方面也表明竣工面积增速放慢,在一定程度上反映了房地产开发企业开发进度的减缓。
6.商品房市场供给偏紧。
商品房市场需求偏旺,2006到2009年住房竣工1889万套,而同期销售住房2491万套,销售比竣工多602万套,2009年当年竣工还多47万套,进一步说明需求偏旺。
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尚教蔚:
第二方面,“十一五”房地产发展取得的主要成效与存在的主要问题。
主要成效:
1.房地产供给大幅增长,居民居住水平不断提高,居住条件和环境得到改善。
“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米,其中住房竣工面积为27亿平方米,分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米,“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改善,到2009年底,城镇居民人均住房面积约30平米,比2005年多了4平米。
2.推动了经济发展。
“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高,2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%,比2005年提高1.9个百分点。
“十一五”期间房地产税费贡献不断提高,2010年全国税收总收入为7.3万亿,和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9,比2007年提高2.9个百分点。
2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿,占全国财政收入的35.4%,比2009年提高14.6个百分点。
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尚教蔚:
3.住宅产业拉动相关产业效应明显。
以2010年为例,全国住房投资为3.4万亿元,按照住房建设带动系数1.7估算,可带动相关产业为5.8万亿元。
4.促进了就业增长和城市发展。
2009年城镇房地产业就业人数为191万人,比2005年增加了44万人;建筑业2005年就业人数为1178万人,比2005年增加了251万人。
房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体,扩展了城市空间,提升了城市档次,带动了城市基础设施建设,改善了城市功能城市面貌和投资环境。
5.房地产市场相关制度建设稳步推进。
“十一五”期间出台了一系列规范房地产市场的相关制度,其中成效显著的如完善了土地“招拍挂”出让制度,完善了住房保障制度。
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尚教蔚:
下面我们来看看主要问题。
1.地方政府过度依赖土地财政,“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿,地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%,增长到2010年的65.9%,这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。
2.保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。
2008年以前,保障性住房以经济适用房为主,所以我们以经济适用房为例,2006-2009年,经济适用房投资累计完成3623亿,占同期住宅投资的比重仅为4.5%,累计竣工经济适用住房145万套,占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。
管理中的主要问题有以下几个方面:
保障性住房用地难以保障,经济适用住房、共有产权制度未建,经济适用住房等保障住房对转手倒卖和输出现象严重,廉租住房监督机制不健全,保障住房管理制度有待建立。
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尚教蔚:
3.房地产宏观调控效果不彰。
2003年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用,但相当一部分问题一直存在,表明调控政策没有从根本上解决问题,这些问题包括:
一是供给偏紧需求过旺;二是房价持续攀升;三是供需结构不匹配;四是房地产投机未得到有效抑制;五是房地产市场秩序在一定程度上依然混乱。
同时还存在短期措施出台频繁、变化过快,长期制度建设缺乏,导致市场短期预期不断变幻,长期预期又不明晰。
4.房地产税费制度不合理。
房地产税费制度不合理主要体现在以下四方面:
一是税费种类繁多,现阶段我国房地产领域税费种类过多,收费项目多于税收项目;二是税费结构不合理,费大于税且比重过高。
房地产领域税收占税收总收入和地方财政收入极为有限,造成地方政府将土地出让收入视为第二财政,对土地财政严重依赖。
三是重流转轻持有,重流转轻持有的税制模式,一方面提高了土地与商品房的成本,抑制了相当部分土地与商品房进入房地产市场标的的动力,另一方面助长了囤房囤地造成了房地产资源的闲置和浪费。
四是税费管理不规范。
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尚教蔚:
第三方面,房地产市场2011年预测与“十二五”展望。
先看2011年房地产市场走势。
1.潜在的投机性、投资性需求旺盛,但消费型需求动能积聚不足。
巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动;负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移;人民币升值预期短期难以改变,外资对国内房地产市场的套利需求强烈;另一方面,消费型购房需求有待收入和储蓄持续增长的积聚;持久收入预期与消费型购房需求趋向谨慎。
2.商品房供给增幅趋缓,住房市场供给结构分化。
2011年商品房供给增幅可能趋缓;中高档大户型住房供给和供给预期趋紧;各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。
3.房地产调控政策面临多方挑战,政策实施可能出现反复。
面对房价快速上涨,我国政府今年不断加大房地产市场调控,在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制,房地产调控面临多方挑战;更严厉的调控政策在2011年将被迫出台,调控政策可能向存量市场延伸,住房持有环节可能成为未来调控政策重点,这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体,增加政策出台的实施难度,导致调控政策实施出现反复;房地产持有税进入酝酿和试点阶段。
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尚教蔚:
4.年内商品房价可能进入相持态势,纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。
中高档商品房价存在走高压力,低档商品房价存在下调压力;主要体现在2011年“十二五”国家保障性住房建设目标,必将形成重高档住房供给进一步趋紧,低档住房供给大幅增加的强烈预期。
二是由于政策实施存在反复性,导致市场主体对未来政策预期的不确定性,潜在投机性需求向现实需求转化动力仍然存在。
三是经历2008到2010年间调整、经验和教训,房地产开发企业控盘能力大增。
大量保障性住房入市,使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。
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尚教蔚:
“十二五”及未来十年房地产市场展望。
首先,从房地产市场需求看,房产特别是住房需求主要来自两方面:
一是新增家庭住房需求,二是既有家庭改善性住房需求。
以新增家庭住房需求将呈下降趋势,根据“五普”人口数据,全国人口婚配年龄段人口高峰将在2014年到来。
城市人口的婚配人口高峰在1998年已经到达。
我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势,导致我国城市新增长数量将呈下降态势,新增家庭需求也呈现萎缩趋势。
二既有家庭改善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化,也就是取决于家庭收入的储蓄水平。
如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的收入格局,则经济在三到五年收入增长既有后,既有家庭改善型需求可能再次释放。
三城市住房需求结构分化,住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构,并对我国人口结构,城市化速度,经济发展条件变化特点,改善性住房需求占比增加,小户型住房需求逐渐萎缩。
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尚教蔚:
其次,从房地产市场供给来看,近期城镇新增房地产供给仍将保持快速增长趋势,“十二五”后期及“十三五”进入平稳供给期,但出现大幅下降的可能性也很小。
2009、2010年房地产开发企业土地购置新开工高峰,在建项目将在2011年、2012年形成实际有效地房地产供给,国家近年来加大了住房保障支持力度,大批增长的中小户型用房供给将在2011、2012年集中上市。
“十二五”及“十三五”我国城市房地产需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和,导致房地产开发企业调整开发建设能力。
我国处于资源约束严重的国家,人均可供开发用地少,不允许我国住房建设过度扩张,新增房地产供给不可能长期快速增长。
我国经济发展属于典型的政府主导型,当房地业调整接近经济增长时,中央与地方政府均可能寻求对房地产开发的支持。
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44
尚教蔚:
二、存量市场二手房控比示范量,将逐渐增大。
房地产政策看,房产,特别是住房是满足居民住房需要和财富项目手段,是民生保障的最重要的组成部分,因此“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。
二是“十二五”和未来十年,我国居民储蓄资产和社会整体仍将有较大增长,人民币升值压力短期内也难以得到有效改善,因此巨大的投资性购房需求将持续存在。
为维护市场稳定和保障民生,国家调控政策重点仍未大力抑制投机性住房需求。
住房持有税是最有效调控手段,也是对既得利益最大的调控工具。
因此住房持有税能否真正出台并实施将是衡量房地产调控政策趋向的重要目标。
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尚教蔚:
第四方面,政策建议。
1.建立保障性住房建设管理长效机制,建立长效机制的基础是对保障性住房实施体系化管理,具体实施可按照需求分级、分配、流转、退出一体化。
土地资源来源多元化、用途专一化,法律、法规、政策监督一体化。
2.制定房地产市场中长期发展战略规划地必须首先掌握详实的房地产基础数据,需要开展房产普查,在准确掌握房地产基础数据机相关信息的基础上,根据今天经济社会发展、土地供求、城市化进程、人口变化、居民收入增长、房地产市场供求等制定切合实际的中长期战略。
3.全面加强房地产市场监管,以规范房地产开发进度管理,主要是严格执行房地产开发进度行业标准。
加强房地产数据统计和信息发布,建立全国统一联网公开透明的房地产基础数据统计和信息发布平台。
由国家统一制定科学合理的房地产数据和信息统计方法,来源方式和发布方式。
4.改革土地财政,完善房地产税费。
改革土地财政,改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制,探索稳定地方财税收入的可行途径,如房产税,降低地方政府对段系利益的依赖,保障地方收入财政收入的可持续性。
整合房地产开发与交易环节税费,需要“正税少费零多”整合房地产开发与交易环节税费,对房地产税费归类整合,减少税费环节,规范税费征收。
开征房地产持有税,改变“重流通,轻持有”的房地产税费思路,开征房地产持有税。
弱化并替代地方政府对土地财政的依赖,调节住房市场分配。
通过征收房产持有税,抑制不合理需求,引导合理住房消费,推动地方政府从土地财政转向税收财政。
大家下午好。
我的主题是:
我国城镇住房市场的几点分析。
主要的内容有几个方面:
一个是我们城镇住房总体的一个大致的估算,另外一个城镇住房供需关系的分析和判断,城镇住房分配关系的大致判断,城乡住房市场互动关系的判断,未来城镇住房需求的展望。
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李恩平:
我们城镇住房供给,大家尽管说了很多统计数据,但是目前并没有一个严格的内容,我们首先看看增量方面,从2000到2010年,我国城镇累计新增竣工住宅面积73亿平米左右,新增的套数大概在7300万套左右。
2000-2010年城镇累计新增商品住房面积43.26亿平米,新增套数在4300万左右。
我们再看存量市场,存量市场上,根据建设部2005年的统计,住房存量是107.69亿平方米,在2005-2010年新建住宅竣工面积大约是38亿平方米,我们考虑到城镇化过程中,有一些老旧的住房要拆迁,城镇要扩张,要纳入原农村和建制镇住宅面积,所以我们估算2010年末全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿左右。
这是咱们城镇住房的估算。
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李恩平:
第二方面,城镇住房供需关系的判断。
从理论上,我们住房的需求包括消费性和投资投机性两个方面。
消费性是刚性需求,取决于人口和经济社会发展条件,决定长期住房市场趋势。
投资投机性需求则以保值曾志伟目标,属于资本市场的派生需求,取决于像资本存量、利率、汇率等因素,是影响市场的短期波动。
所以我们对于住房市场供需关系的判断实际上区分为两个层面,一是基于刚性需求的判断,二是包括投资投机性需求实际交易市场的判断。
我们看基于刚性需求的判断,从增量方面考察,08年开始我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数,2010年开始从存量方面考察,2010年城镇人均住房建筑面积按照145亿计算,大概是30.2平米,按照户均2-3人,套均80-100平计算,也就是说城镇的住房统计,户均住房已经达到或者超过了一套以上的住房,这是已经相当高的。
这是一个推论,按照一个家庭一套住房的需求来说,基于刚性需求的通许关系,已经由我们本诗集初的前几年的偏居紧的态势,转向了2009年之后的宽松态势。
基于实际交易的供需关系怎么样?
我们看到从2008年以外,我们的房价是整体保持快速增长的态势。
2008年以外,我们的商品房的竣工销售率是大大小于1的。
我们的第二个推论实际的交易市场到目前,供不应求的态势还是比较明显的。
所以根据两个方面的,一个是刚性需求,一个实际交易,结论是当前城镇住房市场中投资投机性需求占的比重还是比较高的。
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李恩平:
第三,我们对于城镇住房分配关系做一个分析判断。
我们看到从1998到2009年的12年间新建住宅中53%以上为商品住宅,同时根据统计局的调查,我国城镇拥有商品住房家庭户比重是38%。
在城镇人口当中,我们纳入农民工和集体户城镇人口中,家庭护人口比重低于75%,而农民工和集体户人口几乎不拥有住房,这样一个计算结果,意味着不到30%左右的城镇常住人口拥有了50%以上的商品住宅,我们在结合住房供给率接近甚至大于1。
我们推论三能够得到的是相当部分家庭持有多套住房,商品房市场投资投机现象是非常突出的。
另外,我们对于住房分配关系方面。
我们以2009年为例,2009年我国城镇家庭的平均房价收入是9.6,应该说大大高于国际水平5-6,我们在计算了城镇家庭的平均房价储蓄比是33.7%,这就意味着城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能完全购买一套商品住房。
同时,我们对于不同的收入层次进行了细分,我们看到低收入户、中等偏小户、中等收入户,近60%家庭户房价储蓄比都在40以上,我们知道家庭的生命中能够形成储蓄的最多30年,这就意味着我们至少60%以上的家庭在我们现在的市场上是无力购房的。
这是我们的数据可以得出的结论,这意味着中低收入家庭物理购房,消费型需求被驱逐出了购房市场。
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54
李恩平:
第四方面的判断,我们对于城乡住房市场互动关系也做了几个分析,我们看到从03年开始,我国城市房价开始快速上涨,而2003年大家对应了一个什么事情呢?
我国农村人口的减少数和城镇人口的新增人口数开始下降了,这意味着城镇房价对应了城镇化速度的下降。
我们再看2006年一个值得注意的,2006年城镇房价突破3000元,对应了2006年以后年度农户新建住房,开始改变了自1996年以来持续下降的态势,从2006年开始重拾升势并快速增长。
这幅图可以看出相关的情况。
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李恩平:
第五方面,对未来城镇住房需求做一个分析。
第一,我们考察一下,我们知道城镇的住房需求包括两个方面,一是城镇的既有家庭,还有一个城镇的新增家庭。
我们首先看看城镇新增家庭,按照中国人的组建家庭的习惯,23-30岁左右是组建家庭的集中年龄段,这样我们把城乡23-30岁的年龄,在城市、城镇的分离人口,等几种人口在1998年呈现下降的趋势。
而乡村的23-30岁的人口在中国存在了两个峰值。
一是1998年,一是2004年左右。
这就意味着城镇的新增家庭是从1998年的原有新增家庭是一个下降的趋势。
我们从乡村到农村城市化人口,如果说城市人口比例是不变的,那就意味着我们在2014年会形成一个峰值,近几年我们的城市化速度下降了。
那么很有可能我们的新增家庭的峰值可能要往前推,这两年已经完成了新增家庭的峰值了。
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李恩平:
六,城镇新增家庭和新增住房需求是呈下降趋势。
对既有家庭来说,前面看到,多数家庭和大套住房的持有家庭的消费需求已经满足了。
他们大约占10.7%的无房家庭买不起房子可能要等到进一步的发展。
由于住房市场存在过滤机制,既有家庭的改善性住房不会改变城市住房套数的供给,所以对住房市场的套数影响不大。
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李恩平:
结束语。
一是我国城镇住房市场关系正面临结构性转型。
由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在。
我们在2005年2006年曾经提出房价可能有一个长期上涨的趋势,但是到今天根据我们的人口和城市化的变化趋势是一个刚性的推动力慢慢的消失了。
短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。
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李恩平:
第二点,当前城镇住房市场宏观效率应该是比较低的,既有劫富济贫的关系,同时也抑制居住城镇化进程。
未来城镇住房市场泡沫风险的承受能力将逐步脆弱化,因为我们刚性需求把房价上涨的驱动力已经下降了,未来的一个价格变化就有可能会导致我们市场比较大的振荡,市场的脆弱性不断加剧。
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李恩平:
未来市场住房需求结构将发生分化,改善性住房的比重将会增加。
今后有几点政策启示,根据这么一个市场结构,未来的调控的重心我们应该坚定不移的遏制、驱逐投机性购房需求。
住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。
国家保障性住房建设考虑到新增家庭形成的需求下降,保障性住房建设,是不是要适当考虑一下要和未来的住房需求结构变化相适应,要考虑这么一个因素。
我就说到这里,谢谢。
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李恩平:
感谢李恩平副研究院对于中国住房市场以及政策极为有见地,而且很有新闻价值的报告。
本来这个单元里面还有一个提问和讨论。
但是时间已经超过了,我就把这个任务交给我们后面的主持人。
非常感谢专家和媒体的合作,这个单元就是第八本《房地产蓝皮书》的发布会完成了这项议程,感谢大家的支持,同时我要说两个补充:
第一,刚才我介绍的时候,张汉亚研究员是中国投资协会的会长不是副会长。
第二,我在这里面发布一个公告,明天上午,还是在这个地方,将会有一场重头戏。
《中国城市竞争力蓝皮书》,城市竞争力报告将会在这里发布,对于媒体来说是一个大餐。
谢谢大家的合作。
后面有请中国社科院城市发展与环境研究所潘家华所长,真正的重头戏在后面。
请发言的教授们到前排就坐。
2011-05-0515:
11:
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潘家华:
各位领导、各位专家,各位媒体朋友,现在我们进入第二个时段。
也就是中国房地产高峰论坛。
谢社长给我们留了一些问题,报告主要介绍以后,应该有一个讨论时间,现在由于时间关系,由我们继承下来。
我们最后一并讨论。
下面按照高峰论坛的议程,我们非常荣幸请到了在房地产市场,房地产金融领域里面有建树的,有见地的资深专家,与我们分享他们的观点。
首先有请中国投资协会的会长,国家发展和改革委投资研究所的原所长张汉亚教授给我们演讲。
2011-05-0515:
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张汉亚:
谢谢。
数据说明一些问题,就像李扬院长所说的,应该科学的、客观的评价中国房地产,这一点是非常重要的。
今天我想讲9个方面的问题,可能就十五分钟,讲讲主要观点。
2011-05-0515:
14:
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张汉亚:
第一,房地产应该说住房建设是国民经济发展不可缺少的一个组成部分,因为它关系到人的基本生活,衣食住行,而且在我们国家发展是非常快的,这已经成为了我们国家的支柱产业。
在经济方面占GDP5%以上作为支柱产业,房地产上下游的链条非常长,更适合做支柱产业。
所以房地产是支柱产业,不是谁封的,所有的支柱产业都不是谁封
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