房地产行业分析报告.docx
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房地产行业分析报告.docx
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房地产行业分析报告
房地产行业分析报告
—经管实验班
1、行业的分类
1.1行业概述
1.1.1房地产行业的定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
主要包括;土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。
在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
1.1.2行业细分
按照《国民经济行业分类》(GB/T4754-2011)标准,房地产业可分为5类,包括:
房地产开发经营,物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。
表1房地产业分类
行业及代码
子行业及代码
行业描述
70房地产业
7010房地产开发经营
指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发,以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。
7020物业管理
指物业服务企业按照合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
7030房地产中介服务
指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
7040自有房地产经营活动
指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产(土地、住房、生产经营用房和办公用房)的买卖和以营利为目的的租赁活动,以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务,还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。
7090其他房地产行业
资料来源:
国家统计局
1.1.3行业地位
房地产行业在我国国民经济中具有重要地位,一方面,房地产行业的发展,对改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献;另一方面,我国宏观经济持续平稳发展,也为房地产行业创造了良好的经济环境。
我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距,随着国家“十一五”规划纲要中城市化进程的推进,我国房地产行业需求将依然保持增长,实现长期合理发展。
房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献,土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分,为城市基础设施的改善提供了大量的资金。
房地产业与多个产业存在直接与间接的联系,产业链特别长,产业关联度也特别大。
房地产业的发展可以直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业发展,带动配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展,间接带动装修业、消费品工业和商业、文化教育的发展,其产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务,其兴衰将直接影响到这些行业的景气度。
1.2行业生命周期
1.2.1中国房地产行业的发展
我国的房地产行业源于人类文明的初始,到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖,当时人们并不怎么在意这个行业,但这却是一个萌芽的开端。
随着我国改革开放以来,经历了将近30多年的岁月里程,在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下,我国房地产行业经历四个主要阶段,分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展四个阶段。
下面我将介绍我国房地产发展的这几个重要阶段。
如下图1给出了我国1987-2011年全国房地产开发投资增长率运行趋势:
图11987-2011年全国房地产开发投资增长率运行趋势
资料来源:
国研网
由图1所示的趋势中我们也大致能看出我国房地产行业发展的几个重要阶段。
经济复苏阶段:
建国以后随着经济的逐渐复苏,人民经济得到很大改善,1980年以后,国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革,国家开始允许个人房屋自由买卖,但是土地依旧属于公有制,政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策,中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场,这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。
房地产初步发展阶段:
房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。
初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类:
第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场,这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责,人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖。
第二类是工商部门批准的房产中介企业,90年代中后期,全国各大城市均出现大大小小的房地产中介,第三类是民间自由买卖房屋的个人,这类人或许以前从事过房地产行业,熟知房屋信息,懂得房屋交易过程中的相关法律,但是他们的基本文化不高,所以常常遭到同行人士的蔑视,通常被人称为“房纤手”、“房虫子”,虽然在房地产市场中挣到了一些钱,但大多数人还是没有大的发展。
房地产市场初具规模阶段:
随着少数人群的房屋自由买卖,渐渐地房地产中介公司被人们所接受,虽然在改革开放之前,房屋买卖并不被允许,但现今却成为一种模式,随着国家经济制度的改革,经济活动的权限也被慢慢房款,随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋,等待房屋价格上涨之时,以高价卖出,巨大的利润诱惑了太多的人,这时房地产行业已初具规模。
房地产行业告诉发展阶段:
进入21世纪以来,国民经济较之国外还是有很大差距,人民依旧是将自己的钱存至银行,每年只是吃利息,从而导致货币流通不畅,国内消费水平低下,政府为了鼓励国民消费,制定了一系列的法律法规,支持国内房地产行业,想学习美国的经济之道,从2000年开始,房地产价值开始逐渐上涨,人们都拿出自己的钱去购买房屋,等待日后升值,更有甚者一户家庭有好多套住房,从而形成今天这种不可控制的局面。
当时北京市更是出现很多皮包公司,利用报纸和网络在社会上做广告,有很多房地产公司老板都把钱卷走一夜消失无踪,房地产的高速发展,以致现在像北京、上海、深圳等大城市出现天价房,外地人根本在大城市买不起房,甚至租不起房。
1.2.2中国房地产行业的生命周期判断
根据生命周期理论,行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。
行业的生命发展周期主要包括四个发展阶段:
幼稚期,成长期,成熟期,衰退期。
我国的房地产周期主要表现为增长率波动。
我们以房地产年投资额增长率为衡量标准来划分我国的房地产周期。
表2给出了我国1986—2011年我国房地产投资完成额及其增长率变动趋势:
表21986—2011年我国房地产投资完成额及其增长率变动情况表
单位:
亿元,%
年份
房地产投资完成额
增长率
年份
房地产投资完成额
增长率
1986年
101.0
0.0
1999年
4103.0
13.5
1987年
150.0
48.4
2000年
4984.0
21.5
1988年
257.0
71.3
2001年
6245.5
25.3
1989年
272.0
5.8
2002年
7736.4
21.9
1990年
253.0
-7
2003年
10106.1
29.7
1991年
336.0
32.8
2004年
13158.3
28.1
1992年
731.0
117.6
2005年
15759.3
19.8
1993年
1938.0
165.1
2006年
19382.0
22
1994年
2554.0
31.8
2007年
25279.7
30.2
1995年
3149.0
23.3
2008年
30579.8
20.9
1996年
3216.0
2.1
2009年
36231.7
16.1
1997年
3178.0
-1.2
2010年
48267.1
33.2
1998年
3614.0
13.7
2011年
61739.8
27.9
数据来源:
国家统计局
图21986—2011年我国房地产投资完成额增长率变化图
从我国房地产投资额的增长率波动也可以看出,我国房地产的生命周期一直在周而复始的循环。
目前我国房地产自2000年开始其投资额的增长绿一直保持在20%—30%,也说明目前我国房地产行业发展稳定,处于健康发展阶段。
1.3行业经济周期
房地产经济周期指房地产业在发展过程中,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。
它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关,另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。
图42009.06至今中国GDP同比增速(%)
数据来源:
国家统计局
图52009.07—2012.07房地产综合景气指数
资料来源:
国研网
由图4和图5分析比较可得,我国的房地产综合景气指数与我国宏观的经济形式息息相关,在2009年6月至2010年3月,宏观经济形势好,GDP增加较快,我国的房地产也比较景气,自2011年以来,我国的房地产综合景气指数开始下滑,这除了与我国的宏观经济因素有关外,还与其他一系列因素相关,如政府政策、市场需求、消费者预期等。
2、外部因素分析
2.1宏观经济环境分析
2.1.1全球经济形势分析
年初以来,欧债危机出现反复,发达经济体陷入低迷或衰退。
新兴经济体和发展中国家市场规模较小,对发达国家依赖程度较深,经济收缩步伐明显加快,印度、巴西、土耳其等国家的经济增长均大幅下降。
我国对发达经济体出口增长下降的同时,对新兴经济体和发展中国家也出现同步甚至更大幅度的下降。
同时,随着经济规模的扩大和对全球增长贡献的上升,我国经济减速、进口收缩对全球经济和大宗商品价格的影响明显扩大,世界经济中的“中国因素”日益凸显。
图62007年5月至2012年5月主要经济体PMI走势情况
进入2012年5月份,以油价为代表的大宗商品出现不断下行,经济和企业盈利进一步出现下滑,主要是因为中国等制造业国家去库存压力大增。
当前主要经济体PMI的回落态势与2012年上半年极为相似,中国经济外围环境进一步恶化。
2.1.2我国经济形势分析
2012年5月以来,党中央、国务院相继出台了一系列稳增长的政策措施。
但与2009年相比,政策传导不畅,效应低于预期。
除了力度相对较小以外,主要原因在于地方政府财力不足,投资、配套能力明显下降。
一是房地产市场进入调整阶段以后,房地产开发商减少土地购置,土地出让金收入明显下降;二是金融机构为规避风险,大幅缩减了对投融资平台的贷款;三是受速度效益型模式的影响,经济增长逐季放缓,财政、税收收入增长大幅回落。
此外,风险约束明显增强,地方政府投资比以往更加理性。
图72007—2011年我国各产业累计国内生产总值增长率变动趋势
从图7我们也可以看出,我国自2009年开始,第一产业、第二产业的增长速度开始减缓,而第三产业自2010年下半年开始增长速度有增加。
同时我们也看到,虽然GDP增速出现逐季回落的态势,但始终保持在平稳较快增长区间,符合我国当下宏观调控的目标。
2.2产业政策环境分析
2.2.1行政政策分析
在我国房地产行业的发展历程中,国家出台了一系列政策,来引导我国房地产行业健康的发展。
最近几年,国家开始加强对房地产的宏观调控。
国务院总理温家宝在历次召开的国务院常务会议上均强调:
“要坚定不移地搞好房地产调控,各地政府要切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。
”从目前情况来看,中央加强房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。
楼市调控是一项艰巨而复杂的任务,只有不断加强和改善房地产市场调控,确保各项政策落实到位,既着眼于解决当前问题,又致力于长远制度建设,房地产市场才会平稳健康发展。
表3房地产行业历年来重点产业政策汇总
颁布时间
产业政策
2006年
关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国十五条)
2007年
《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》
2008年
《关于促进房地产市场健康发展若干意见》
2009年
《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)
2010年
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)
2011年
新“国八条”,《商品房销售明码标价规定》,《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》
我国政府最近在调控房价方面可谓下了很大的功夫。
“新国八条”明确规定:
要进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策;加强税收征管;强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;坚持和强化舆论引导。
2011年以来,我国也在重庆市和上海市试点开征房产税。
同时,各地也纷纷出台了“限购令”。
2011年,诸如北京、上海、广州等地本地居民若拥有1套房屋,则还可购买1套,若拥有2套及以上房产则禁止购买。
从短期看,“限购令”的出台的确能起到立竿见影的效果,但从本质上来说,仅仅依靠政府干预遏制房价的效果是有限的。
2.2.2金融政策分析
2010年12月10日至12日在北京召开的中央经济工作会议提出了2011年经济工作“加强和改善宏观调控,保持经济平稳健康运行”等六项主要任务;明确了2011年宏观经济政策的基本取向是“积极稳健、审慎灵活”,要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
自2011年上半年开始,央行以每月一次的频率上调存款准备金率,自6月14日再度上调0.5个百分点后,大中型金融机构存款准备金率已经达到21.5%的历史高位,凸显了当前货币政策的“稳健”特征。
2011年11月以来央行连续两次下调了存款准备金率,但下调存准率主要是基于实体经济融资困难、外汇占款下降等因素,并不意味着货币政策基调有所放松。
与此同时,2011年中国人民银行3次加息,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后,金融机构人民币一年期存款利率达3.5%,一年期贷款利率达6.56%。
在经济增速趋缓的背景下,央行3次加息凸显出我国政府坚决抑制通货膨胀的决心。
图8我国大型机构存款准备金变化情况
数据来源:
中国人民银行
提高存款准备金率、上调利率等一系列银根紧缩政策主要是为了继续抑制通货膨胀、收紧市场的流动性,但同时一定程度上也是为了配合楼市调控。
房地产是典型的资金密集型行业,银根紧缩政策对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场将产生重大影响。
首先,在企业资金方面,从目前情况来看,房地产开发对银行贷款依赖度过高的状况还没有从根本上改变,房地产开发企业资金来源中50%以上依赖银行贷款。
在此情况下,商业银行为满足提高存款准备金率的要求,控制贷款增长速度,甚至收紧贷款,必将给房地产开发企业的流动性带来压力。
特别是一些中小企业,由于资信、抵押等诸多方面的原因,要想满足贷款需求就更加困难。
与此同时,在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下,今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度已经显现出快速回落态势。
随着一系列调控政策的出台,银行总体信贷规模将随之缩小。
作为滞后指标,在开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下,开发企业资金来源增长速度回落会更加明显。
其次,银根紧缩政策也将遏制房地产市场需求。
近几年我国房地产价格在一系列宏观政策调控下依然屡创新高,不断加强了消费者“越晚入市,房价越贵”的预期,助长了消费者和投资者的“追涨”行为。
一些消费者拼凑首付款后按揭供房;一些投资者利用按揭贷款的杠杆效应,放大房地产投资规模,这些现象的存在使房地产消费与投资需求过度膨胀。
提高存款准备金率在各种货币政策中是发挥效率最直接和迅速的政策工具,商业银行在这一政策作用下必须立即做出反应。
尽管商业银行可以首先选择出售有价证券弥补流动性的不足,但中期看,其贷款业务不可能不作相应调整,至少贷款增长速度将会放缓。
在房地产按揭贷款中,银行可能将更严格地执行首付款比例要求,一定程度上将遏制近年来房地产需求的过度膨胀。
2.2.3住房保障政策分析
为确保完成全国保障性安居工程建设任务,2011年以来我国政府先后发布了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》、《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》等一系列政策措施,多渠道多层次力促保障房建设顺利推进。
从理论上讲,保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响,将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。
但不容忽视的是,巨额资金来源问题一直都是保障房建设的短板,房地产企业参与保障房建设情况不容乐观。
一些房地产业内人士认为,投资保障房利润偏低是导致企业缺乏积极性的主因。
有数据显示,商品房开发的利润大多在15%以上,而建设保障房的利润基本在10%以下,部分项目甚至出现亏损。
同时,廉租房和公租房等保障房品种还存在资金占用周期长、回款速度慢等状况,企业发债建设保障房的积极性并不会太高,尤其是在当前房地产市场持续调控、银根紧缩之时,房地产开发企业资金链已趋于紧张,而每一笔投资首先考虑的肯定是企业生存问题。
因此,一系列政策的发布有利于筹集资金,加快保障性住房建设。
3、需求分析
3.1商品房销售情况分析
据中研普华《2013-2017年中国房地产行业发展趋势与投资重点分析咨询报告》显示,2012年,前11个月,全国商品房销售面积为9.1705亿平方米,同比增长2.4%,增速较1-10月份提升3.5个百分点。
这也是这一指标在年内首次由负转正。
其中11月全国商品房销售面积环比上涨25.82%,达1.2962亿平方米,成为推动前11个月总销售面积出现正增长的重要因素。
全国商品房和住宅销售均价涨势继续趋稳,累计商品房销售面积今年以来首次同比增长,销售额连续第四个月增长,单月销售面积、销售额增速均超过30%。
资金来源方面,整体增速连续第3个月在10%以上,定金及预付款和个人按揭贷款同比增速今年以来首次超过20%,银行贷款和预售资金仍是企业资金压力好转的主要原因。
图92012年1—10月商品房销售额和销售面积
资料来源:
国研网
从图中我们也可以看出,我国商品房的销售额从2011年下半年开始有一个明显的下降趋势,2012年甚至出现了负增长,从2012年4月开始,这以现象才有所缓解。
2012年11月,累计销售面积今年首次增长,销售额增速继续加快,单月增速均超过30%。
1-11月,全国商品房销售面积同比增长2.4%,为今年以来首次增长,销售额同比增长9.1%,增速继续加快;西部地区为唯一销售面积下降的区域,中部地区销售额增速最高且提高最快。
11月当月,全国商品房销售面积同比增长30.4%,增速较上月提高7.2个百分点,销售额同比增长38.4%,增速较上月提高6.7个百分点。
图102012年上半年货币政策变化
2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。
央行分别在2月、5月下调存准率0.5个百分点。
6月,央行降息0.25个百分点,并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。
6月末,新增人民币贷款486万亿元,同比多增6833亿元。
货币政策微调、信贷投放力度有所加大,使得购房者和开发企业更易获得贷款,是北京等热点城市今年以来成交量放大、全国商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因。
3.2土地市场需求分析
2012年上半年,全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%,二季度有所好转,环比一季度增长10%左右。
各类土地总出让金同比下降36.6%,降幅较去年下半年继续扩大。
价格方面,全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%,十大城市降幅高于全国平均水平。
上半年平均溢价率降至4.4%,二季度止跌回升,其中6月住宅用地溢价率上升至10%,是去年9月以来的最高水平。
图112012年1—10月房地产开发投资完成额
资料来源:
国研网
由图10我们可以看出,我国2012年房地产土地主要用于住宅建设,其次为商业营业用房,办公楼也占了一部分。
为加速周转、缩减开支,房地产企业普遍采取“防守”型策略,继续缩减拿地规模和新开工量。
上半年,房地产用地市场需求异常低迷,土地购置面积累计
17543.19万平方米,同比大幅下降19.9%,降幅较上季度末扩大16.0个百分点。
根据全国不动产研究中心的数据,上半年,北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场共计成交了2118块,累计土地出让金2397亿元,仅为2011年全年土地出让金的27.2%,同比下降36.3%。
其中,6月成交355块土地,成交建筑面积1442公顷;土地出让金450亿元,环比上涨92.3%,同比下降32.1%。
值得注意的是,由于开发商谨慎拿地,房地产用地流标流拍总量较大,高溢价率宗地大幅减少。
上半年,房地产用地流标流拍共1882宗,上年同期为1018宗。
其中,商服用地流标流拍625宗,同比增长96.5%;住宅用地流标流拍1257宗,同比增长79.6%。
全国共上报高价地即总价或单价创新高、或溢价率超过50%的异常交易房地产用地宗数24宗,远少于上年同期的433宗。
图122010年至今各月十大代表企业拿地面积总和
上半年企业拿地为近三年同期最低,6月略有回升,但同比仍下降。
而上半年企业所拿到的地也主要集中在二三线城市,区域主要集中与华北区域。
3.3下游需求变化对房地产影响分析
3.3.1居民需求分析
目前居民收入逐渐增多,拉动了住宅的潜在需求。
我国居民的人均可支配收入逐年上涨,到2011年,居民的人均可支配收入达到21810元,收入在最近几年上涨的十分之快。
同时很多家庭在资产配置中,房产还是占了很大的比例。
图13中国家庭资产配置情况
2012年,25-55岁购房适龄人口总数仍处于高位。
预计至10年后,购房适龄人口将呈现逐步下降的趋势。
且当前家庭规模以二、三、四人户为主,其中一人户、二人户逐年增加。
空巢、丁克、单身、单亲等正在构成家庭新结构,并带来新需求。
所以当前我国当前的购房需求还是很大的。
3.3.2城市化进程分析
城市化进程和商业地产之间是一种趋势性发展的关系。
城市化的快速发展促使商业地产迅猛发展,是商业地产发展的动力。
商业地产适应了当代城市的发展要求,促进了城市化的繁荣。
由于城市化的发展,人们越来越追求高品质的生活,对于消费的要求也会更高,这就使得商业与衣食的关系更加紧密,再加上人们从物质生活的极大满足向精神生活的飞跃,使得商业地产的发展势头迅猛。
另外,从我国每年不断增长的GDP、CPI指数可以看出,商业及其相关的物业形态的发展空间和潜力还是相当大的。
正是城市化进程推动了我国整个商业地产快速的发展。
3.3.3企业家信心指数分析
企业家信心指数也称“宏观经济景气指数”,是根据企业家对企业外部市场经济环境与宏观政策的认识、看法、判断与预期而编制的指数,用以综合反映企业家对宏观经济环境的感受与信心。
图14中国企业景气及企业家信心指数
资料来源:
东方财富网
图15我国宏观经济景气指数
资料来源:
国家统计局
从数据上来看,2008年由于经济危机,企业家信心指数已经跌倒了100以下,但这之后,企业家信心指数开始反弹。
从目前来看,我国的宏观经济指数在2012年10月已经开始有所上升,且有趋于稳定的趋势。
4、供给分析
4.1我国房地产开发投资情况分析
2012年1至11月,全国房地产开发投资64772亿元,同比增长16.7%,增速比前10个月提高1.3个百分点。
其中,住宅投资44606亿元,增长11.9%,增速提高1.1个百分点,占房地产开发投资的比重为68.9%。
1至11月,全国房地产开发企业房屋施工面积556658万平方
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