小区治理方案Word下载.docx
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(一)综合管理
小区规划红线范围以内,涉及公共事务的管理
1、负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;
3、每年一次对小区房屋和共用设备设施进行安全普查,根据普查结果制定维修计划并组织实施;
5、每天有专职物业人员负责接待和处理服务范围内的公共性事务,受理咨询和投诉;
夜间有物业人员值班,处理急迫性事务,水、电等急迫性报修15分钟内到达现场;
7、有健全的物业管理规章制度,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;
9、与小区业主签订物业管理服务协议;
11、全体物业员工统一着装,持证上岗;
13、每年进行一次物业管理服务满意率调查,满意率达到90%以上。
(二)共用设施设备管理
小区房屋及共用设施、设备的日常维护(电梯、水泵、暖气等)
标准要求:
小区内楼房、共用设施设备、基本市政设施运行正常、维修养护及时。
包括:
1、按计划做好小区内楼房及共用设施设备的日常养护和维修;
3、小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设备正常使用,道路、甬路、步道、活动场地平整清洁,边沟、涵洞畅通;
5、雨水、污水管道保持畅通,雨水井、污水处理等相关设施无破损;
7、负责小区智能化设施的日常运行维护,保证性能良好;
9、每年清洗一次楼房外墙。
(三)绿化管理
小区规划红线范围内的绿地、绿化管理、养护
1、树木成活率保持100%,及时进行补裁补种与品种的更新;
3、绿地、草坪、花木养护及时,基本做到三季有花,四季有绿,保持常青常绿。
(四)卫生清洁服务
小区规划红线以内,业主户门以外的区域
1、有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;
3、设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站,对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运;
5、每日对保洁服务范围内的环境进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;
7、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等,进行每日一次清扫;
9、定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;
11、雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行清扫。
(五)安全管理
小区规划红线内,业主户门以外范围
1、夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不少于三次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;
3、如发生治安案件、刑事案件、交通事故时,及时报警,并配合公安部门进行处理。
(六)车辆管理
机动车、非机动车的停放与出入
1、有固定的机动车、非机动车存放场所,有健全的管理制度和管理方案;
3、对进入小区的机动车辆进行登记,出入凭证;
5、保证停车有序,长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利、义务等。
(七)消防管理
小区消防设施的维护及消防管理
1、有健全的消防管理制度,建立消防责任制;
3、消防设施有明显标志,定期对消防设施、设备、器材进行巡视、检查和维护;
5、定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能,有突发救火预案。
(八)电梯管理
小区内电梯的养护、运行、维修
1、保证电梯24小时运行,设置专人管理,确保技术性能良好;
(或安装监控探头)
3、电梯维修一般安排在生产使用间隙进行,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工。
第三章物业机构设置及人员配备
(一)、机构设置:
北京市远望物业治理有限责任公司
项目部
办公室:
客户效劳、保洁效劳、绿化效劳
工程部:
综合维修
保安部:
消防(平安)监控、小区巡视
(二)人员
物业治理、效劳人员编制表
序号
部门
经理
主管
员工
合计
1
项目总经理
2
办公室
7
3
工程部
4
保安部
10
11
合计
19
23
1、物业治理人员:
4人
1)项目总领导1人(负责小区物业效劳的全面治理工作);
2)办公室负责人1人(负责小区的客服、保洁、绿化治理与效劳);
3)工程部主管1人(负责共用设备设施的运行、保护与综合维修效劳);
4)保安部主管1人(负责小区治安、消防、交通等平安治理)。
2、物业效劳人员:
6人
1)客务效劳:
1人(负责处置小区业主投诉);
2)财务出纳:
1人(负责日常费用开支治理,会计业务由公司兼职);
3)文秘档案:
1人(负责本项目部的文秘和资料档案治理工作)
4)保洁效劳:
2人(负责小区内公共区域、环境的卫生清洁);
5)绿化治理:
1人(负责小区绿化、绿地、绿摆的治理与养护);
3、工程治理人员:
2人
1)综合维修:
2人(负责小区土建、设施、衡宇等维修效劳);
4、平安治理人员:
10人
1)巡逻保安:
6人(负责小区白天和夜间的平安巡逻);
2)消防(平安)监控值机员:
4人(负责小区消防及平安监控室的运行值班);
(三)人员选配
一、项目总领导:
本科(大专)以上文化程度,从事物业治理工作5年以上,担任过类似物业项目领导或专业公司相同职务2年以上,本人有很强的事业心、责任感,政治素养良好,具有扎实的专业知识和丰硕的实践体会,作风稳健、学识普遍,擅长沟通,具有统揽全局的能力。
二、部门负责人:
大专以上文化程度,从事物业治理工作3年以上,担任过本专业的相应职务1年以上,有比较丰硕的实践体会,具有厚实的业务知识,具有独挡一面处置事务的能力。
3、基层人员:
中专以上文化程度,从事物业治理工作一年以上(领班级2年以上),本人有某一方面的技术专长,有良好的敬业精神,具有完本钱职职位工作的能力。
(四)人员培训
一、培训要求:
派到新项目的人员和新招聘的人员,上岗之前由公司进行严格的岗前培训,以达到熟练职位职能和工作流程。
二、培训内容:
培训对象按层次分为中、高治理督导层,员工执行层和大体操作层。
培训内容分为企业理念,治理实务,专业技术、政策法规等方面。
培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。
岗前培训包括:
物业概况、项目介绍、职业道德、效劳意识、治理标准、消防平安、商务礼仪、操作技术、形体训练等课程。
3、培训打算(略):
(五)劳资治理
一、劳资治理:
劳资治理采纳以职定位、以岗定薪,对员工实行职级治理,一级对一级负责,上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。
实行“员工手册”和“鼓励制度”,依据国家法律、法规和北京市有关政策处置劳资关系问题。
二、员工福利:
凡属正式入职本公司的员工,均需签署劳动合同,享受企业福利,依照北京市规定由企业和员工个人别离按比例缴纳社会统筹“四险”,即:
养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。
第四章物业治理费用测算
一、小区物业治理费合计:
二、
万元/年(不含能源费)
一、物业治理费标准:
元/月·
平方米
二、各项费用测算明细表(附后)
二、前期一次性开办费用合计:
万元
详见:
《物资装备购买打算表》(附后)
(一)、小区物业治理、效劳人员费用测算表
序
号
工作岗位
(职务)
数量
(人)
薪资标准
(元)
月薪金额(元)
(小计)
备注
项目经理
5000
一、
8
7900
负责人
2500
客户服务
1200
保洁服务
600
绿化管理
5
文员
800
6
出纳
库管
4400
2000
2400
三、
10000
监控室值班
3200
消防、安全
保安人员
4800
巡逻
小计
27300
计提费用
27300*46%
12558
按北京市规定计提比例为46%;
包括福利14%,“四险”32%
员工加班
27300/22天*2天
2482
以上合计
42340元/月
人员工资总计
42340/月*12个月=508080元/年
(二)工程维修养护费用:
一、弱电系统(含消防):
元/月×
12月=元;
2、各类水泵(含附属配套):
月=元;
3、设施综合维护(含衡宇):
4、电梯维保:
4部×
12月=元。
工程保护费用合计:
元
(三)卫生清洁费用:
一、生活垃圾清运:
二、消杀费(杀虫、灭鼠):
元/次×
4次/年=元;
3、清洁低耗品:
×
×
12=元;
4、外立面清洗(估算):
平方米×
元×
1次/年=元。
保洁费用合计:
(四)平安治理费用:
一、平安监控设备:
二、消防器材(更新率20%):
20%=元。
平安治理费用合计:
(五)物业运营费用:
1、办公费:
2000元/月×
12=24,000元;
3、通信费:
3000元/月×
12=36,000元;
5、交通费(含采购):
5000元/月×
12=60,000元;
7、工作餐费:
人×
元/餐×
260天=元;
9、节日装饰费用:
8,000元;
11、业务活动费用:
15,000元。
物业运营费用合计:
(六)绿化、绿摆养护费用:
一、绿地养护:
8000平方米×
元=元;
二、绿摆费用:
绿化养护费用合计:
(七)开办费摊销:
一、÷
5=元;
开办费摊销费合计:
(八)治理酬金:
前七项之和:
10%=元
治理酬金合计:
(九)营业税金:
上述八项之和:
%=元;
营业税金合计:
(十)物业保险费用:
一、共用设备财产险(估算):
万元×
3‰=元;
二、公共责任险(设定):
3‰=元。
物业保险费用合计:
上述十项之和:
物业治理费用共计:
物业治理费标准:
÷
÷
12=元/月·
m2
二、前期物业开办费用:
物资装备购买打算表
项目
单位
数量
单价
金额
清洁设备购置费
玻璃刮子
套
垃圾车
台
墩布车
大垃圾桶
个
小计
办公设备购置费
电脑及附件
打印机
传真机
复印机及备品
办公家俱
工程设备购置费
四、
保安、消防器材购置
对讲机
照相机(资料留存)
架
消防器具(消防服)
五、
卫生清洁“开荒”费用
六
人员招聘、培训费用
七
开办期一个月工资
八
物业人员制装费
第五章前期工作打算
一、前期筹备:
一、制定方案:
如机构的搭建、治理人员、效劳人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训,开办期物资装备器材的采购,各项物业规章制度的制定等等。
各项工作均需同步进行,时刻上宜早不宜迟。
二、工程介入:
在新建物业交付利用前,物业工程人员将先于其他效劳人员现场介入,要紧任务是:
一方面参与配合小区衡宇、设备、设施等接管验下班作,一方面熟悉把握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情形,为往后治理打下基础。
3、前期筹备:
(1)、对所有物业人员进行前期物业大体概况、小区物业治理规程、大体效劳规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技术培训。
(2)、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生清洁“拓荒”,让新楼新起来。
(3)、购买物业治理所需的物资器材、办公用品、维修机具等,使物业治理具有整体效劳功能。
(4)、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各类导识系统,使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。
(5)、组织分系统、分部门、分职位效劳与治理程序的摸拟训练,使全部物业人员快速进入工作“角色”,担负起治理效劳任务。
总之,通过全面、认真、细致的前期预备,使小区物业大体具有生产、生活和工作条件。
二、日常治理
一、顺利迁入:
二、小区治理:
弄好新小区的物业治理。
(1)、增强平安治理,物业保安人员要做到情形熟、人员熟、设施熟、技术熟,进入角色快,各项防控方法及时到位,避免显现失窃、火灾等事故发生。
(2)、抓好秩序治理,入园初期人多、车多、物流多,对小区秩序治理,做得手续简化、出入凭证、工作有序,踊跃配合开发商有关部门一路有条不紊地完成新楼的迁入工作。
(3)、弄好效劳治理,物业效劳治理方面做到打算周密、责任到人、岗职到位,坚持每日晨会、每周例会、月检查、季分析制度,工作早布置、晚小结,分工不分家,上下不脱节。
让小区业主入驻后感到“物业就在身旁”,“有困难找物业”将成为小区生活离不开的一种效劳需求。
总之,通过远望物业与小区全部业主的一起尽力,将小区营造成一个整洁、优美、平安、文明的新型小区。
3、档案资料:
齐全完备的档案资料,是做好小区物业治理与效劳的必备条件。
为此,从介入小区物业治理的第一天开始,就要十分注意各类物业资料的搜集与归档,包括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料,公用设施、设备的重大维修、改动情形,物业治理活动中的书面、音像记录等。
各类物业资料通过整理归档,分类保留,输入运算机实行电脑治理。
4、设施保护:
小区属新建物业,设备设施运行有必然的磨合期,在物业治理的前期安排进行细致、全面的维修、保养工作将超级之重要。
依据各类设备设施的运行情形和技术要求,编制周密的维修、养护打算,如日检查、周保养、月检修、季分析、年维修等;
及时排除存在的不平安隐患,避免各类事故的发生;
对施工建设中遗留的各项问题,及时联系有关单位及早解决;
必需外包的设备设施维修项目,要严格挑选承包专业公司,并对其提供的效劳进行认真的监督治理,确保质量。
第六章有关配套建议
(一)提供物业治理用房:
220平方米
1、领导办公室:
25平方米;
3、综合办公室:
5、工程维修办公室:
30平方米;
7、平安治理办公室:
9、财务办公室:
11、物业用品库房:
40平方米;
13、保安人员宿舍:
50平方米。
14、
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- 小区 治理 方案