基准地价系数修正法范例.doc
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1、基准地价成果介绍与应用
⑴基准地价成果介绍及内涵
《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施,其基准地价内涵为××市区范围内,以下设定条件下,按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格:
基准日为2004年12月31日,土地用途为商业、工业、住宅用地,土地开发程度为市政“五通一平”(即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整,土地使用年限为各用途法定最高出让年限(商业40年、住宅70年、工业50年),容积率为各用途平均容积率,商业容积率,住宅容积率。
不同用途基准地价参照表3-1-1。
表3-1-1×××区级别基准地价表单位:
元/平方米
土地级别
商业用地
住宅用地
工业用地
一
1685
1020
590
二
1230
815
445
三
970
680
375
四
760
590
255
五
540
460
六
420
375
七
295
⑵成果应用
所谓基准地价系数修正法,是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果,按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。
依据中华人民共和国国家标准(GB/T18508-2001)《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)和《×××区土地级别与基准地价更新报告》,商业用地基准地价系数修正法的计算公式为:
基准地价系数修正法评估的宗地地价(评估设定开发程度下的宗地地价)=基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×(1+∑K)+K6
式中:
K1——期日修正系数
K2——土地使用年期修正系数
K3——土地形状修正系数
K4——容积率修正系数
K5——其它修正
K6——开发程度修正
∑K——影响地价区域因素与个别因素之和
2、确定估价对象的土地级别与基准地价
估价对象评估设定用途为商业用地,根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图,确定估价对象位于商业一级地范围,基准地价为1685元/平方米。
3、确定期日修正系数
依据《××市区土地定级估价更新报告》可知,××市区基准地价基准日为2004年12月31日,而本次评估的估价基准日为2006年6月20日,以2005年1月同用途地价指数为100,据估价人员调查分析,××市区的商业用地地价略有上涨,但幅度不大,分析确定其地价指数为102,故确定期日修正系数K1=102/100=。
4、确定土地使用权年期修正系数
K2=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n]
公式中:
K2——土地使用权年期修正系数
r——土地还原率6%(土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率%,综合考虑通货膨胀,再加上一定的风险因素调整值按6%计)
n——基准地价土地使用年限
m——估价对象土地使用年限
基准地价设定的商业用地的土地使用年限为40年,本次评估设定估价对象的土地使用年限为40年,故土地使用年限修正系数为K2=。
5、确定容积率修正系数
依据《×××区土地定级估价更新报告》商业用地容积率修正系数表(见表3-1-2)和委托方提供的资料,估价对象的容积率为,大于最大容积率3,本次评估参照容积率3进行修正,根据容积率修正体系,则估价对象的容积率修正系数为。
估价对象容积率修正系数表详见表3-1-2。
表3-1-2×××区商业用地容积率修正系数表
容积率
1
3
修正系数
1
6、确定形状修正系数
根据估价对象平面图,估价对象形状为类似矩形,较规则,利用方便。
依据××市2005年公布的《××市区土地级别与基准地价更新报告》关于宗地形状修正系数表(见表3-1-3)及估价对象实际情况,本次估价确定宗地形状修正系数为。
表3-1-3宗地形状系数修正表
用途
形状规则,长方形或矩形,利用方便
形状较规则,近似长方形、矩形,利用较方便
较规则梯形、多边形,利用一般
不规则多边形、利用有一定困难
形状极不规则,三角形、条形等,利用困难
住宅
1
商业
1
工业
1
、确定影响地价区域因素与个别因素修正系数
根据《××市区土地级别与基准地价更新报告》中商业一级地影响因素说明与修正体系(见表3-1-4),建立估价对象地价影响因素说明与修正系数表(表3-1-5)。
表3-1-4商业用地地价影响因素指标说明与修正系数表(一级地)
项目
优
较优
一般
较劣
劣
因素
因子
指标
+%
指标
+%
指标
+%
指标
-%
指标
-%
商
服
繁
华
度
距市级商服
中心距离(m)
<100
100-200
200-400
0
400-600
>600
距区级商服
中心距离(m)
<200
200-400
400-600
0
600-800
>800
距集贸
市场距离(m)
<300
300-500
500-700
0
700-900
>900
交通条件
距火车站距离(m)
<200
200-350
350-550
0
550-800
>800
距汽车站距离(m)
<200
200-350
350-550
0
550-800
>800
道路类型
混合型主干道
生活型主干道
生活型次干道
0
交通型主干道
支路
距公交站点距离(m)
<100
1
100-200
200-300
0
300-400
>400
环境条件
环境质量
无污染
轻微污染
1
有一定污染
0
污染较重
污染严重
周围土地利用类型
商服业
商办综合
商住综合
0
住宅
其它
临街状况
十字路口
丁字路口
1
临主街
0
临次街
不临街
宽深比
>1
1
临街深度(m)
<5
5-7
7-10
0
10-15
>15
规划条件
周围土地规划用途
商服
商住综合
综合
0
办公
其它
表3-1-5估价对象地价影响因素说明与修正系数表
影响因素
宗地条件说明
土地级别
商业一级
商服繁华度
距市级商服中心距离
480米
优劣度
较劣
修正系数
距区级商服中心距离
180米
优劣度
优
修正系数
距集贸市场距离
900米
优劣度
劣
修正系数
交通条件
距长途汽车站距离
1500米
优劣度
劣
修正系数
距火车站距离
1500米
优劣度
劣
修正系数
距公交站点距离
临公交站点
优劣度
优
修正系数
1
道路类型
中兴东大街,混合型主干道
优劣度
优
修正系数
环境条件
环境质量
卫生及视觉条件一般,轻微污染
优劣度
较优
修正系数
1
周围土地利用类型
商服业
优劣度
优
修正系数
临街状况与朝向
临主街
优劣度
一般
修正系数
0
宽深比
优劣度
较劣
修正系数
临街深度
优劣度
劣
修正系数
规划条件
周围土地规划用途
商服
优劣度
优
修正系数
合计
因此,估价对象区域与个别因素修正系数∑K=%。
8、其他修正
估价对象作为商场建成时间较早,其功能结构过时、无停车场,对估价对象的土地价值造成负面影响,在采用基准地价修正方法中加入这方面因素的修正,修正率为15%,即修正后的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下的宗地地价×(1-15%)。
9、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析可得到,估价对象在基准地价设定条件下的土地价值,详见表3-1-8。
基准地价设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×(1+∑K)
10、确定开发程度修正
依据×××人民政府2005年批准实施的《××市区土地级别与基准地价更新报告》可知,×××各种开发程度的开发费用是指对应每种开发程度在中配置情况下的平均开发费用(见表表3-1-5)。
表3-1-5×××各种开发程度平均开发费用表
开发程度
三通一平
四通一平
五通一平
六通一平
七通一平
费用(元/平方米)
60
80
100
125
150
基准地价设定的土地开发程度为中配置条件下“五通一平”。
本次估价对象设定的开发程度为“七通一平”的开发状况,与基准地价设定的中配置标准和对应的“七通一平”的中配置标准存在一定差异,故需在估价对象设定开发程度对应中配置基础上按照开发程度调整系数表(表3-1-6)进行调整,并进一步修正基准地价设定的中配置标准。
具体情况详见表3-1-6、表3-1-7。
表3-1-6开发程度调整系数及估价对象调整系数表
项目
高配置水平(成体系)
中配置水平(主干通过)
低配置水平(接近主干)
系数(+%)
开发情况
系数(%)
开发情况
系数(-%)
开发情况
通路
3-6
路网密度大,道路等级高,路况质量优,通达度高,达到规划设计标准
0
通达度一般,能满足通达需要,有主次干道路通过,路况质量一般
3-6
区域内道路少或仅支路,路况差,远离主干道路
通电
2-3
建有变电站,通过地下电缆输送电源,电力供应充分
0
有架空输电线路经过,接电方便,电力基本能满足需要
2-3
远离输电线路,接电不方便
通讯
1-2
地埋通信光缆,通讯方便快捷,电话装机容量充足,达到规划设计标准
0
有主要架空电缆通过,接线方便。
1-2
距电缆有一定距离,可以接线但不方便
供水
1-3
靠近水厂,供水系统呈循环状,供水保证率极高能满足要求,达到规划设计标准
0
有市政供水主管道通畅,管径能满足日常需要,用水条件基本便利
1-3
远离供水主管道,可连接但不方便或保证率低
排水
2-4
雨污分流,砼管通排放,截面大,路面双排,通畅度极高。
达到规划设计标准
0
雨污分流路面单排或雨污合流暗沟排放截面大,排水通畅,基本能满足需要
2-4
雨污合流暗沟排放,截面小,路面单排,排水条件差,遇大雨排放不及。
供暖
1-3
邻市政供暖主管道,留有接口,易接通,保证率高
0
区域内有主管通过,距离不远,可连接
1-3
远离供暖主管道,可连接但不方便
供气
1-3
邻市政供气主管道,留有接口,易接通,保证率高
0
区域内有市政主管通过,距离不远,可连接
1-3
远离供气主管道,可连接但不方便
平整
1-2
地面平整,大部分硬化,易利用
0
地面基本平整,基本可以利用
1-2
地面无大起伏,需经过简单平整,才可以利用
表3-1-7估价对象开发程度修正表
项目
通路
通电
通讯
供水
排水
供暖
供气
平整
合计
估价对象情况
区域内通达度高,有中兴东大街、顺德路等主干道通过,道路等级高,路况好但路网密度一般
有市政架空输电线路经过,接电方便,电力基本能满足需要
有主要架空电缆通过,接线方便。
有市政中兴东大街供水主管道通畅,管径能满足日常需要,用水条件基本便利
雨污分流路面双排,排水通畅
邻市政中兴东大街供暖主管道,留有接口,较易接通,保证率高
邻市政供气主管道,留有接口,易接通,保证率高
宗地内地面基本平整,基本可以
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