骡马市商圈项目市场分析+策划+定位Word文档格式.docx

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以后国际的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大水平表达在商业商务区的功用和水平上。

也可以说区域经济的竞争集中表达在商业商务区之间的竞争上，商业商务区将成为国际区域经济竞争的制高点。

另外，国际经济竞争的突出特点，也表如今各国大城市之间的竞争上。

竞争的一个主要方面就是笼统竞争，也就是有没有商业商务区的竞争，一个规划迷信的商业商务区，可以提高这个城市的竞争才干，并辐射周边地域，带动区域经济的开展。

同时也可以经过商业商务区这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。

打造商业商务区，重现骡马市商圈风采，在区域内营建一流的商业环境，是青羊区政府扩展对外开放，抓住出生机遇做出的一项战略决策。

青羊区政府拟对中央商务区内骡马郊区域停止规划设计，经过全体打造，推出中央商务区内高质量、快节拍、现代的步行商业街区，使其成为成都市重要的商业购物中心，以此推进中央商务区的树立开展。

重现骡马市商圈风采，不但是成都市充沛发扬自身优势，以迷信的开展观为指点，提升城市功用，优化经济结构，推进社会、经济、环境协调、继续和动摇开展的严重举措，也是更好地贯彻实施中国〝加快西部开展，促进西部崛起〞战略决策，真正承当起成都市在西部区域经济社会开展中的〝领头羊〞和〝推进器〞战略作用的客观要求。

第二局部骡马市商圈历史演化剖析

2.1骡马市商圈的辉煌历史

骡马市街名的由来已久，享有很高的知名度。

骡马市街名的由来是因四川现代用马，来自建昌〔越西县、西昌市一带〕，古称〝笮马〞。

马体肥大，能行山路，适宜四川多山地域运用。

成都马市在城四郊，不在城内。

蒙古人占成都后，甘肃、内蒙马骠肥体壮，用场不大，在郊区避了不少地点养马。

清代初，成都驻有满、蒙八旗兵丁、陕、甘、宁、蒙马群骤增。

为顺应满族贵族买马需求，在少城外，皇城后门处设骡马市场。

康熙、雍正年代之后，四川无大战乱，马队作用减小，马市迁到城外，但街名犹存。

此外，成都旧俗，凡畜马者，每年农历正月初四必乘马到此一游，也与得名有关。

骡马市以未来号天桥为中心，北至青龙街东口，东、南、西三方含西玉龙街、人民中路一段北口及羊市街东口。

50年代初，在原骡马市街基础上扩建为人民路，骡马市作为地片名保管，沿用至今已有三百多年的历史，在成都享有很高的知名度。

20世纪70年代，在骡马市的中心肠带，东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场，这一带商业开展十分兴隆，与春熙路、人民商场片区并称为成都市的三大商圈，这就是人们所说的骡马市商圈。

如今许多成都人都还明晰记得20世纪80年代初至90年代骡马商贸大世界的乱世繁华，〝走，逛骡马市！

〞成为了那个时代追逐时兴的青年人的行动禅，临街小商铺里的港式服装成为了成都革新开放的一面大旗，当年到骡马市轻工大厦、外贸大厦购物是不少成都市民生活中的一件大事，而与之连成一片的玉带桥家具卖场也在那个时分逐渐构成气候。

但坏事多磨，随着成都全体规划的调整，人民中路二段实行由北向南单行的方案，1996年西玉龙街又实行单行，这对骡马市商圈的格式发生了庞大的影响，交通的方便犹如两大硬伤，直接招致了骡马市商圈人气的下降，随之而来的是商家纷繁撤离，骡马市面临着史无前例的庞大应战！

骡马市商圈逐渐走向衰落，很多商家淡出骡马市商圈，仅两三家大型商家和局部小商铺在此立住脚跟，生活上去，构成目前这个格式。

传统文明与先进迷信的碰撞、妥协表如古人们生活的各个方面。

一方面消费者希望先进的迷信技术能给人的生活带来更多的方便，但另一方面消费者也一直抓住传统文明紧紧不放。

骡马市这个历史悠久的地名，实践上它的影响力依然存在。

实事求是地说，只需政府围绕它衰落的真正缘由，有实践的举动，再次唤醒人们的记忆并不难。

2.2骡马市商圈的衰落缘由剖析

骡马市商圈作为成都三大传统商圈之一，在20世纪90年代初期与春熙路、盐市口商圈构成了三足鼎立之势。

由于城市树立和规划等缘由，近年来逐渐走向衰落缘由，未能充沛发扬其交通枢纽的区位优势，商业业态、业种较为滞后，第三产业难以带动区域经济的全体开展。

深究其缘由是多方面的，但是最主要的要素有以下几点。

2.2.1错失良好的开展机遇，商业结构没有及时调整，不能满足消费者的需求

20世纪90年代初的骡马市商圈一带，主要的商业设备有轻工大厦、外贸商场、骡马商场和一些小的店铺，这些商业设备规模不大。

随着社会提高，人们消费水平的提高，骡马市商圈的商业结构没有及时做出调整。

轻工大厦、外贸商场等依然坚持国有企业的体制和管理形式，商品新鲜，更新换代慢。

骡马商场被撤除后，商业总量增加，与春熙路商圈的竞争中，逐渐走向了萧条。

回忆骡马市商圈历史上曾惨烈出现的〝百货关门年〞，究其缘由，除了事先的市场环境外，一个重要的缘由是商圈内商业业态结构过于单一，定位相同。

骡马市商圈错失了良好的开展机遇，也没有做出战略性的调整，来顺应新的市场需求，在与春熙路商圈的竞争中，逐渐走向优势。

2.2.2骡马市商圈没有构成有效的商业文明，商业定位也不明晰

骡马市商圈作为成都市传统三大商圈之一，在阅历了城市树立进程中的演化后，由上世纪80年代的兴盛变为了其目前的萧条。

依据我们实地调研，少数消费者对商圈的不满主要在以下几个方面：

缺少文明气息；

商圈特征不鲜明；

缺少景观绿化、购物环境差；

休闲文娱场所少；

缺少兽性化的指示标牌，如消费指南、地图等，购物不容易找到适宜的商店等。

缺乏有效的商业文明，商业定位的不明晰招致了骡马市商圈在同春熙路商圈的竞争中，走向了目前的衰落。

2.2.3业态单一，不利于人气的集聚

目前，在骡马市商圈内，有一定规模和影响的是太平洋全兴店和家乐福。

家乐福以食品为主，兼售中高档日用百货等。

太平洋以中高档服饰、化装品等为主。

两家商场都有很好的品牌和社会影响力，也都是销售日常生活中的易耗品。

在日常生活中，人们习气在寓居地左近购置食品和日用品，因此，骡马市商圈内家乐福地消费群体主要是寓居在其周围的居民。

太平洋的效劳对象是中高层次的消费者，但是这个层次的消费者的比例较小，而且在成都市内同类性质的商家较多。

骡马市商圈内，除了太平洋全兴店之外，没有其他中高档层次的商家可供选择、对比，低层次、中低层次、中等层次、高档层次也简直没有可供选择的商家。

商业结构抵消费群体掩盖率低，使得大批消费群体流失。

2.2.4临街修建没有构成延续的商业界面，影响商业气氛

国际外成功的商业街的共同之处之一，是其延续的商业界面。

上海的南京路步行街、淮海路等著名的商业街，品牌专卖店、专业店、特征店和综合性大商厦交相辉映，游客们在购物之余，还能品味美味佳肴。

良好的商业气氛，使得人们乐此不疲。

骡马市商圈的修建，例如外贸大厦、全兴大厦、万和大厦、工商银行大厦、新建业倍特大厦、罗曼酒店、中行大厦等相距较远，并且散布较分散，相互之间没有构成延续的商业界面。

非延续的商业界面，步行街的过少，使得大局部消费者流失。

2.2.5交通的方便使得人气增加，商气落没

骡马市商圈要开展，需求处置的第一效果是交通。

人民中路二段的单行，使得从南面来的客户必需右转到西玉龙街，绕玉带桥，下行至文武路，然后再折回至人民中路，这样不只耽误了很多时间，而且还经常遇上堵车，许多事都没有心境去做了；

假设是不熟习地形的外地客户，基本不知道怎样绕到这个‘看得见，走不到’的中央。

交通的方便带来的直接结果是商气的落寞，后来轻工、外贸干脆直接撤出了这一地域。

目前仅存中国银行、交通银行、兴业银行、罗曼假日酒店等强势商务、金融机构猛攻阵地。

而交通中最重要的，是单行道效果。

人民中路二段由北向南的单行，使得前来骡马市商圈的购物者往往需求绕一大圈，才干离开商场内停车购物。

而封锁路段较长的单行线，也制约着从太平洋全兴店--轻工大厦、外贸大厦的行人活动，使该口岸人气不畅，难以回流。

骡马市商圈在阅历了城市树立进程中的演化后，由上世纪80年代的兴盛变为了其目前的萧条。

作为成都市中心城区的主要路途，人民中路、西玉龙街、玉带桥一线承当了来自西边和北边的过多的过境性交通义务，搅扰了骡马市商圈的正常功用，同时人民中路与青龙街、羊市街街口相距过近，是形成交通拥堵的最重要缘由。

2.2.6停车场、公交车等配套设备的充足，使得人气增加

骡马市许多现有营业房都是20世纪八、九十年代建造的老式修建，对停车场数量规划缺乏，现有的停车场数量曾经不能满足商圈开展的需求。

骡马市商圈需求来自更多方向的公共交通车辆穿越其中，并且合理散布公交车站点。

公交车是聚集人气的最好载体，同时商场也可以经过结合推出购物直通车的方式对人气停止补充。

骡马市商圈要想激活人气，还需求更多的人行道。

由于在偌大的骡马市商圈之内，许多街道都仅仅只要1~2团体行道，车速快，行人过街往往要走很长一段路。

2.3美妙的未来，黑暗的前景

2.3.1政府的高度注重，迷信合理的规划

青羊区委区政府对再造骡马市商圈十分注重，正在制定详细方案和措施，并将其定为目的义务。

青羊区委区政府经过少量的调查研讨和实地调查，关于骡马市商圈的衰落已基本一致了看法，再造骡马市商圈也达成了共识。

决议以再造骡马市商圈为打破口和启动项目，鼎力推进中央商务区的树立，将第三产业做精做强。

同时，针对骡马市商圈衰落的详细缘由，制定了详细的详细措施，以目的责任制的方式落实到各部门，并将这个方案上报市政府，争取资金和政策的支持。

本次骡马市商圈筹划，仔细剖析了其衰落缘由，针对目前存在的效果，结分解都市的开展战略和CBD战略规划，制定了迷信合理的规划。

2.3.2大型商业物业的开发和商业巨头的入驻，其开展潜力凸现

骡马市商圈近几年似乎在春熙路、盐市口这两大商圈的强势竞争中寂静了，但随着太平洋百货、家乐福、好又多、苏宁电器的停业，新城市广场、金色夏威夷、骡马市商贸大世界、钱江·

铂金时代等商业物业的开发，其聚集的商气、人气也相当可观，骡马市商圈的开展潜力逐渐显现。

尤其是商业和住宅修建规划区分到达近10万平方米的新城市广场，其庞大的商业体量在全市都可谓商业巨舰；

同时该区域至今尚无一例与新城市广场相同的SHOPPINGMALL大型综合性商业投资物业，集购物、休闲、文娱、餐饮等各种功用于一身的综合化运营成为该项目的最大特征，是骡马市商圈的一大砝码。

2004年9月，李嘉诚和记黄埔集团麾下的百佳超市正式宣布，百佳西部第一店将进驻位于骡马市商圈的新城市广场。

马来西亚金狮集团旗下的百盛百货和四川省电影公司也同时宣布正式进驻新城市广场。

关于三大巨头的同时进驻，业内人士指出，此举预示着骡马市商圈有望重现昔日繁华。

第三局部商圈的市场剖析

3.1与国际一些重点城市中心商圈的简明比拟剖析

3.1.1各大中心商圈基本状况简析

总人口

社会消费品批发额

人均可支配支出

中心商圈定位

竞争状况

交通与配套

特点

北京王府井

1366.60万人

1593.5亿元

11578元

中华商业第一街，面向全国消费者

东单、西单等超级购物中心以及新兴的恒基中心等

交通方便，与神州第一街长安街交汇，有地铁站

历史悠久，老字号众多；

西方新天地为现商业代表；

临近天安门广场；

旅游性强，全国的笼统窗口。

上海南京路

1327.10万人

1861.30亿元

12883元

中华第一商业街，面向全国消费者

同市竞争，毗邻的淮海路、徐家汇商圈的竞争

交通方便，有地铁站

老字号与外商较多；

文娱场所比例大；

临近外滩、旅游性强；

上海的对外窗口。

广州北京路

712.60万人

1248.28亿元

14694元

岭南第一街

同市上下九路与其竞争

老字号，文明气氛浓重；

服装与餐饮业兴旺；

图书、文明用品知名；

历史文明遗址多，旅游窗口。

重庆束缚碑

3097万人

699.30亿元

6721元

西南第一商业街

有同市三角碑、南坪等商圈与其竞争

交通方便，但停车不方便

百货业兴旺；

沿街专业商铺较少，大型购物中心多；

有小吃一条街

骡马市商圈

1019.90万人

627.52亿元

8128元

成都市中心商圈

春熙路、盐市口等商圈同市竞争

交通改善中，规划中有地铁站衔接

中心物业层次总体不高，具有金字塔下层消费者客户群；

业态散布分散，没有构成固定商业中心区；

无浓郁商业气氛。

3.1.2评析

3.1.2.1其他商圈的共同点：

均处于各大城市中心中心位置；

均以步行街为依托停止扩大开展；

均具有较长的历史文明作风，文明气氛浓重；

由多种互补性业态综合组成；

均树立成城市对外窗口，对外来游客吸引力强；

均由百货巨头入驻，支撑批发行业。

3.1.2.2骡马商圈与其他商圈的差异点：

在全国范围内影响力不同，骡马市商圈影响力不够；

中心物业，现代物业树立规模、层次有差异，例如骡马市无西方新天地、重庆大都会等一样的标志性地产物业；

各业态比例不同，均未到达规范比例要求。

综合而言，成都的中心商圈的发育水平在全国还处于一个较低的阶段，商业物业的树立层次及运营管理水平不高，需求提升的空间很大，这给骡马市商圈的开展提供了较为宽广的空间。

同时，成都作为全国知名的消费城市，其庞大的消费才干对骡马市商圈的开展也提供了生长、壮大的土壤。

3.2周边主要商圈市场剖析

依据调查显示，位于成都三大中心商圈内的商业项目数量众多，每一寸土地都蕴藏了极高的商业价值，每年的商品批发总额超百亿。

因此，三大中心商圈成为商业地产开发商的必争之地，开发的商业物业设计、管理水平基本上代表了成都最高的水平。

3.2.1成都市内各商圈基本状况对比

范围

规模

历史要素

代表物业

春熙路商圈

总府路、红星路、东大街及新街构成的合围

300余亩

具有悠久的历史文明传统，传统的商业中心

太平洋百货、王府井百货、伊滕洋华堂

以步行街为依托，环境优美；

以服装专卖店和中高档百货为主；

有批发巨鳄入驻。

盐市口商圈

人民东路、人民南路及大业路构成的合围

220余亩

传统百货行业较多，历史文明悠久，竞争才干有削弱状况，但规划较有开展

北京华联、人民商场、百货大楼

交通便捷，临近天府广场；

以服装专卖店和中档百货为主；

传统商业为主。

以人民中路二段为轴的两侧区域

860亩

历史传统商业区，但如今竞争才干削弱

太平洋、家乐福、好又多

金融机构，商务环境突出；

早期商业物业运营困难；

大型专业店较多。

评析：

以商圈的基本状况来看，春熙路自古以来就是成都第一商业步行街首领商圈，以其传统的商业文明、商业气氛居三大商圈之首，而在入驻主要商业物业方面，春熙路外资背景雄厚，年销售20强企业中有三家入驻；

从理想开展方面来看，春熙路的商务主要围绕商业交往展开，综合实力无疑强于其他商圈。

3.2.2成都市内各商圈商业特征对比

市政规划

可开展要素

业态散布

开发潜力

物业吸引力

综合评析

商业步行街的改造修建；

周边交通改善;

休闲广场设立；

与盐市口的相互融合

土地稀缺，空间不大，地价高；

规划中综合性商贸中心；

周边提供开展空间。

百货以高中档为主，效劳业以中高档为主，业态散布不合理，专业店铺比例较大。

地块开发相同，潜力有限，但与规划结合潜力庞大

太平洋百货、王府井百货、伊滕洋华堂位列成都批发之首，吸引力强

中心业态层次全、规模大，有固定客户群；

运营商家数量多，业态多样化，种类完全；

地处传统商业地块，知名度高，吸引力强；

拥有商业步行街，购物环境好于其他商圈

路途改善；

与春熙路的相互融合；

旧城改造潜力庞大；

中央商务区规划中。

旧城改造土地置换较多；

周边环境提供开展空间；

与春熙路〝井〞字路树立，商气人气互通

高中高档货物完全，树立成精品商圈，餐饮较少

地处CBD的中心区，交通便利，开展商务写字楼、高档商业应该有很大的区域优势。

北京华联装修新颖，摩尔百盛层次较高，仁和春天专营高档商品，种类完全，具有较强吸引力。

中心物业具有层次较高、规模较大，有固定客户群，但较分散；

业态散布以及商家数量亦多样化，种类完全；

改造未完成，购物环境普通，交通比拟杂乱。

金融中心规划CBD区域

交通要道限制其集中性；

金融中心抑制其商业开展；

烂尾楼影响新商业地产。

运营业态单一，高档商品占主流，需大型购物中心，百货超市加盟。

商家数量少，业态散布分散，不集中。

烂尾楼与路途扩建限制新开展。

太平洋、好又多、家乐福等具有融合补充功用，具有一定的客户群体

中心物业层次总体不高，具有金字塔下层消费者客户群；

业态散布分散，不易构成固定商业中心区

3.2.3对市内各商圈的调研结论汇总

　　春熙路和盐市口商圈的商业地产业态定位或多或少出现了同质化趋向：

目前两个商圈的业态以群众百货为主，有太平洋春熙店、王府井、伊藤、仁和春天、摩尔百盛、人民百货、百货大楼、北京华联等大型百货商场，群光百货以及成都国际商城、海外交流中心再引进百货商家无疑将从中强行分走一杯羹；

成都财富中心引进超市也将和一街之隔的好又多展开血拼；

天利服饰广场也会与全国知名的九龙服装城分庭对立。

据调查，第一商业广场将打造集群式全临街独立商铺、平面时兴步行街、室内步行街；

成都财富中心商业局部将引进一家大型超市卖场；

成都国际商城定位于集商贸、休闲、文娱、餐饮、会展和商务办公于一体的大型商业效劳中心；

群光百货将建成成都最大的百货卖场；

天利服饰广场毫无疑问将建成一个大型服装批发城；

而海外交流中心虽未泄漏其商业定位，不过从口岸来看，极有能够引入一家百货商家。

　　春熙路和盐市口商圈出现或行将出现业态同质化的主要缘由在于国际商业形式落后，种类较单调，批发和批发并举，缺乏研讨和自创国外成功商业的渠道。

因此过多的是跟风而缺少创新，以致于蛋糕越切越小。

开发商应该另辟蹊径去做面包和西点，这样不但能丰厚并满足社会的需求，更能使自身开展受益。

依据我们的实地调研，少数消费者对商圈的不满主要反响在以下几个方面：

一是商圈特征不鲜明；

二是缺少景观绿化、购物环境差；

三是缺少文明气息；

四是交通不方便，缺少停车场地；

五是休闲文娱场所少；

六是缺少兽性化的指示标牌，如消费指南，地图等。

购物不容易找到适宜的商店；

七是卫生条件差；

八是商圈内治安不太理想。

3.2.4评析

从以上评定结果来看，春熙路商圈具有中心商业位置，综合要素居三大商圈之首，盐市口次之，但据规划中的交通、路途等要素，盐市口商圈将与春熙路商圈构成各具特征，相互融合与补充的一个全体。

骡马市商圈运营业态单一，大卖场、便利店散布不多；

种类不全，以运营中高档产品为主；

单体容量小，没有构本钱地具有弱小竞争力的大型批发领军企业；

批发业高素质运营管理人才缺乏等，同时因规划、交通等缘由，而且其商业物业较分散等特征，总体上次于以上两大商圈。

3.2.5建议

依据骡马商圈的实践，我们以为商圈规划应该坚持〝错位竞争，发扬优势，变优势为优势〞的总原那么，把主导产业定位为以商务办公、商业、休闲文娱、文明、餐饮等为主；

批发业态为购物中心、专卖店、专业店、百货店、仓储式会员店、大型超市、超市、折扣店、便利店、食杂店等多种业态互补。

尤其是一站式购物中心，顺应了人们的需求，顺应如今商业业态革新的情势要求。

普通状况下，一站式购物中心有八至十个主力店，有百货、超市、家居、多厅影院、美食广场、图书超市等不同业态，再加上一、二百家小的服装店，花店等等。

每个购物中心有很大的停车场，它可以满足不同层次不同年龄段人群的购物需求，这种业态将会是中国商业业态最主要的开展态势。

从上述对三大传统商圈的剖析，可以看出：

春熙路商圈和盐市口商圈的业态以百货店为主，并且两个商圈的业态有同质化倾向。

虽然目前这两个商圈开展的还不错，但是庸俗的、具有文明气息的、便捷的、兽性化的购物环境却依然没有真正树立起来。

随着人民生活水平的不时提高，消费水平的不时晋级，肯定对购物的环境提出更新更高的要求。

本次筹划针对目前骡马市商圈