成都市房地产开发项目初步报告Word格式.docx

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市场分析

一、成都的别墅产品作为房地产市场的有机部分，已有十几年的发展历史。

从2001年以来，近郊的山水别墅成为市场的持续热点，供销量都有大幅增长。

据资料统计，成都在2003年1—7月共计销售别墅达61万平米，同比增长73%，远近郊的山水别墅和市内景区别墅的占比很大。

二、典型别墅楼盘描述（2003年）

典型别墅楼盘分析表

名称

销售价格

销售面积

特征

景色特点

周边状况

草堂之春别墅

7500—18800

13000

独幢

市区景色别墅

浣花风景区

万达河宾印象

4800—7900

97000

连排别墅

望江公园

青城白鹭洲

3200（均价）

62300

单体、连排

山水别墅

青城山风景区

青城高侠山庄

4000（均价）

55000

金林半岛

11200

65600

单体别墅

2、价格

根据以上各楼盘的品质、景观配置及配套价格情况分析，成都国航花园的初步销售定价为：

单体别墅4000元/平米

连体别墅3200元/平米

花园洋房2500元/平米

3、成都地区民航购买力分析

成都民航系统单位主要有：

国航西南分公司、双流国际机场、西南民航管理局等组成，目前共有职工一万二千余人，其中飞行员和中高层干部属于高收入阶层，购买能力较强。

据我们初步调查，有购买别墅意向的人数约为900余人，可能在本项目购置别墅的数量在700套左右，如按65—70万元/套的单价对其销售（250平米/套平均面积）则可能实现销售收入4.5—4.9亿。

第三章规划建设内容

产品类型及面积

独幢别墅248000平米户均面积350平米/套

连排别墅217000平米户均面积280平米/套

花园洋房155000平米户均面积160平米/套

公建配套46000平米

合计666000平米

装修水平

对出售的别墅及花园洋房只进行外墙精装修。

对公建部分的商业铺面也仅对外墙橱窗精装修

公建会所部分内外全面精装修，并进行家具用具的配置。

社区配套

1、 

全面的物业管理、安防及管家式服务。

2、 

特色商业风情街、主题生活广场、运动健身及文化设施、教育论坛和湖宾酒吧等。

3、 

主题休闲会所和多个沙龙俱乐部配套。

第四章、投资预算

开发总投资

投资预算表

投资内容

工程量

单位造价（元）

投资额

（万元）

备注

土地费用

2500亩

65000

16250

园林及基础设施

60000

15000

建安工程

666000平米

900

59940

开发间接费

100

6660

规划设计

40

2664

不可预见费

5185

按总投入的5%计算

合计

105699

二、项目分期开发期次

为减少项目的初始投入，拟采用分期开发、滚动进行，以达到开发资金的自求平衡，项目的开发计划分为5期进行，各期推进时间如下：

首期2004年1月——2005年9月

二期2005年10月——2006年9月

三期2006年10月——2007年9月

四期2007年10月——2008年9月

五期2008年10月——2009年10月

开发总周期约为6年。

三、首期开发投资预测及筹资方案

首期开发用地面积：

600亩

开发建设面积：

96000㎡

首期投资预计为：

24000万元（包含项目推广、营销等费用）

筹资计划表

资金来源

金额（万元）

百分比

各股东单位投入

10000

41．7%

银行贷款

8000

33．3%

项目销售收入滚动投入

6000

25%

24000

100%

第五章项目经济效益分析

一、项目开发周期：

6年

二、银行贷款利息：

8000×

（1+6%）5－8000=2705.8（万元）

三、销售收入

销售收入预测表万元

产品类型

面积（㎡）

单价元/㎡

销售余额

花园洋房

150000

2500

38750

217000

3200

69440

独栋别墅

248000

4000

99200

620000

207390

四、开发利润开发利润预测表万元

计项名称

金额

销售收入

开发成本

营销推广费用

8295．6

销售税金

15346.9

管理费用

4147.8

综合经营费用

2073.9

财务费用

2705.8

指方案出现调整时可能出现的重复建设等

利润

63121

五、投资利润率

年投资利润率=项目开发利润÷

年次/项目实投资数×

=63121万元÷

6/18000万元×

=58.4%

注：

如果定向出售给民航系统的700套独幢别墅，单套面积按280㎡平均计算，每平方米单价降低800元计算，则减少利润15680元。

项目利润=原计划数－减少数

=63121万元－15680万元=47441万元

年投资利润数=47441万元÷

100%=43.3%

方案二：

建筑产品类型：

全部为单栋别墅

容积率为：

0.3

总建设面积：

500250㎡

其中：

别墅面积：

460000㎡

土建配套面积：

40250㎡

开发总成本：

万元

投资成本

165250

园林及基础建设

45023

市政配套费

50

2501

拔建税费

规划设计费

2001

4163

87439

销售收入万元

面积

单价

对民航定向销售

196000㎡

3200元/㎡

62720

对市场销售

264000㎡

4000元/㎡

105600

168320

6733

按销售额之4%计提

12456

按销售额之7.4%计提

3366

按销售额之2%计提

1683

按销售额之1%计提

47937.2

年投资利润率=47937.2万元÷

100%=44.36%