商务酒店项目投资计划书归档资料Word文件下载.docx

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第六章建设进度及项目实施方案

6.1建设进度和计划安排

6.2项目实施方案

第七章项目投资估算、资金筹措及项目实施

7.1投资估算

7.2资金筹措

第八章项目分析及评价

8.1项目分析

8.2项目评价

第九章投资收益分析评价

9.1本项目经营测算

9.2本项目固定经营成本分析

9.3酒店餐饮及客房经营收入的测定方法

9.4客房及酒店餐饮年平均收益估算

9.5客房及酒店餐饮项目现金流量表

9.6项目不确定性分析

第十章社会效益和影响分析

10.1完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程

10.2解决大量待业、失业人员的就业问题

10.3增加财政税收

第十一章可行性研究结论与建议

11.1可行性研究结论

11.2酒店餐饮及客房的经营管理建议

各种附表：

附表1项目投资估算汇总表

附表2建筑安装工程投资估算表

附表3工程建设其他费用投资估算表

附表4建设期利息估算表

附表5项目资金来源表

附表6项目总投资使用计划与资金筹措表

附表7客房经营收益估算表

附表8商务经营租赁收益估算表（超市、办公室、会议室）

附表9休闲娱乐服务经营收益估算表（餐饮）

附表10经营收入估算表（年收入）

附表11折旧及摊销表

附表12经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用）

附表13经营成本估算表（年成本）

附表14总成本费用估算表

附表15利润和利润分配表

附表16借款还本付息表

附表17现金流量表（全部资金）

附表18敏感性分析表

前言

内蒙古咨询有限公司接受内蒙古有限公司的委托对内蒙古商务酒店项目的可行性进行了研究。

我公司经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下。

“内蒙古商务酒店”是内蒙古置业有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

内蒙古商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

1.1项目背景

内蒙古置业有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将内蒙古商务酒店改建成产权式酒店公寓。

1.1.1项目名称

1.1.2开发公司

内蒙古置业有限公司

1.1.3承担可行性研究工作的咨询公司

内蒙古咨询有限公司

1.1.4研究工作依据

建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》；

国家计委、建委1993年发布的《建设项目经济评价方法和参数》；

国家发改委审定发行的《投资项目可行性研究指南》。

《呼和浩特市产业导向2006-2007》

《房地产评估规范》1999

《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》

《呼和浩特市住宅区公用设施专用基金管理规定》

《呼和浩特市主要经济指标》

《呼和浩特房地产市场分析》2008

《呼和浩特市旅游统计月报年报》

以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。

1.1.5项目的建筑规模和内容

内蒙古********商务酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体14层，总建筑面积：

14500㎡（不包括地下1层），客房面积：

10000㎡，主体占地面积3119.4平方米。

1.2可行性研究结论

经过对全国和呼和浩特经济状况的研究分析，以及对2008-2009年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：

项目的变更是必要的、可行的、合理的；

在目前各种利好因素的作用下，近几年内呼和浩特市产权式酒店市场是乐观的；

产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；

在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的；

考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；

2.1项目投资环境分析

内蒙古商务酒店项目地处呼和浩特市赛罕区；

呼和浩特市是内蒙古自治区的首府，是全区政治、经济、文化和对外开放的中心，是自治区重要的工业城市和交通、通讯枢纽。

现已形成以轻工、纺织、食品、机械、化工、建材、炼油、发电为主，其他行业配套发展，门类齐全的工业体系。

交通运输十分便利，公路、铁路、航空组成了四通八达的交通网络；

邮电、光缆通讯可与世界180多个国家和地区直接联系。

改革开放以来，呼和浩特被国务院确定为国家历史名城和我国北方沿边开放地区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口。

经过50多年的建设，呼和浩特已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。

呼和浩特是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。

呼和浩特处于内蒙古“南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是内蒙古自治区资源丰富区、重要旅游区和重点开发建设地区。

《呼和浩特市城市总体规划》（1996-2010年）确定了呼和浩特市的城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。

2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。

《呼和浩特市城市总体规划》规定呼和浩特市城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。

依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。

突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。

把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。

呼和浩特抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。

在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。

呼和浩特充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。

呼和浩特坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。

2008年，呼和浩特地区生产总值达到1316.4亿元人民币，同比增长13.6%,完成地方财政总收入158.3亿元人民币,增长32.4%,城镇居民人均收入、农民人均收入分别达到20267元和7051元，同比分别增长19.8%和15.2%。

2009年，全市实现地区生产总值1643.99亿元，按可比价格计算，比上年增长15.9%，增速较上年提高2.3个百分点。

全年地方财政收入突破200亿，达201亿元，比上年增长26.9%。

城市化水平47%。

城镇居民人均可支配收入达22397元，比上年增长10.5%。

农村居民人均纯收入7802元，比上年增长10.7%。

在收入增长的同时，居民的消费水平不断提高，消费层次进一步提升。

城镇居民人均消费性支出14752元，增长12.2%；

农民人均生活消费性支出4823元，增长28.4%。

2010年前三季度实现地区生产总值1207.8亿元，同比增长12.3%。

而且2010年呼和浩特市具有这样的优势：

其一，经济增幅连续7年在全国27个省会城市中位居第一；

其二，内蒙古城市化率平均高于全国5个百分点，呼和浩特城市化率又高于自治区；

呼市城市化的目标是扩大城市规模和城区面积，呼和浩特市将成为吸收和消化周边地区农业人口的主要区域。

呼和浩特城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、商业高速增长，乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房地产投资增长非常迅猛。

呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的149平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；

与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；

加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。

同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。

呼和浩特作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。

呼和浩特市十分重视改善投资“软环境”，在贯彻执行国家有关政策法规的同时，呼和浩特市人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。

根据《呼和浩特市城市总体规划》，呼和浩特市在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。

房地产业将按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。

同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼市房地产企业的“品牌效应”。

另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。

高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。

为强化呼和浩特市作为内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心的地位，促进呼和浩特市经济繁荣发展和城市现代化建设，内蒙古凯基置业有限公司投资建设“内蒙古凯基商务酒店”项目，是一个豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

内蒙古凯基商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理，成为城市标志性建筑，在追求自身经济利益的同时，也是适应了呼和浩特市国民经济、社会发展和《呼和浩特市城市总体规划》建设的需要。

良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，尤其是赛罕区经济及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

2.2项目所在区--赛罕区市场分析

赛罕区位于呼和浩特市区的东南部，南部紧接呼和浩特经济核心区，是呼和浩特市重新区划后的一个新型城区，全区总面积1025.2平方公里，是首府面积最大的区面，全区总人口57.2万人，常住人口39.3万人。

共有6个乡镇，5个街道办事处，124个行政村，59个社区居委会，是一个以蒙古族为主体，汉族占多数的多民族聚居地。

2.2.1交通状况：

赛罕区地理位置优越，交通便利，东距首都北京500公里，北距二连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢城包头150公里，西南至天然气和煤炭储量丰富的鄂尔多斯市350公里，京包铁路，京包高速公路，110国道穿境而过，呼和浩特白塔国际机场坐落境内，是沟通北京，连接西北，通往各省的重要通道。

2.2.2服务设施

文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。

目前，全区颇具一定规模的超市和百货商场众多，拥有较大规模的宾馆、酒店多家，区内拥有多个公园及文化广场，网络有线电视信号覆盖全区范围，小区文化设施齐全，生活质量正日渐提高。

2.2.3发展思路

当今及今后的一个时期的发展思路是，积极融入首府“一核双圈”战略，稳步实施“142”发展战略，即建设一个中心，发展四个组团，打造两个卫星镇。

2.2.4赛罕区投资导向项目

A、发挥优势，建设菜奶基地

B、筑巢引凤，发展高新工业

C、全面布局，繁荣第三产业

D、统筹推进，实现城乡一体

E、改善民生，共享发展成果

2.2.5经济发展成就

在城市建设方面，近年来，赛罕区在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统揽经济社会发展全局，以“奋力打造自治区第一区”为目标，以产业发展、城市建设和提高人民生活水平为核心，大力推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，经济和社会各项事业又好又快发展，实现了城郊型经济向城市型经济的转变，现代时尚、充满活力的现代化首府新型城区正在逐步形成。

赛罕区各项建设均取得了显著成绩，先后荣获“全国先进文化区（县）”、“全国科技进步示范区”、“全国双拥模范区”、“全国残疾人工作先进区”、“全国社会治安综合治理工作先进地区”等多项荣誉称号。

2009年，全区地区生产总值达到260亿元，同比增长15.7%；

财政总收入突破40亿元大关，达到40.9258亿元，比市政府下达任务超收3.858亿元，同比增长48%；

城镇居民人均可支配收入达到24440元，同比增长13.4%；

农民人均纯收入达到9688元，同比增长14%；

固定资产投资完成145亿元，同比增长25%；

引进国内资金92.3亿元，同比增长55.6%；

引进外资4588万美元，同比增长115%；

社会消费品零售总额达到95亿元，同比增长18.9%。

2.3市场形势分析

2.3.1旅游业的发展状况

随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，呼和浩特的旅游业步步升温，并朝着良性的方向发展，特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及呼和浩特旅游综合环境的不断改善，使得呼和浩特成为避暑旅游度假的目的地，他将越来越受到国内及国际的关注。

与其同时，呼和浩特也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是南部地区的人们对到呼和浩特来避暑、度假充满热情，客观上造成了呼和浩特的酒店经营服务具有较大的市场需求。

2008年我市旅游业，全市接待旅游人数645.1万人次，同比增长4%，实现旅游收入106.8亿元，同比增长15%；

2009年我市旅游业：

接待旅游人数为709.8万人次，同比增长12%；

旅游业总收入123亿元，同比增长15.3%。

以上统计资料则说明:

呼和浩特市旅游业在稳步发展，旅游业的稳步发展将会带动酒店业的发展。

2.3.2市场供求分析

从目前来看，呼和浩特酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。

根据旅游公司提供的资料，近两年来游客增长的速度远大于酒店接待能力；

可见呼和浩特的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。

“内蒙古商务酒店”项目的建设完全是顺应了这一市场需求的。

2.4本项目前景预测

2.4.1市场定位

“内蒙古商务酒店”项目的定位是：

1．规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；

使酒店的配套和运作最佳化。

2．更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；

3．招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；

体现与其它品牌酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，增强客户满意度，提升客户重复入住率；

提高市场竞争力；

4．增加康体和健康水疗设施；

5．投资收益的最大化

“内蒙古商务酒店”项目将是呼和浩特市的四星级酒店之一。

酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。

设计约174套客房，其中：

标准客房118套，大床房40套，A套房5套，B套房8套，商务套房3套，安排不同布局方式的单元；

1层有陕坝快餐厅、丽都超市；

2层有上岛咖啡厅和欢乐牧场餐饮厅。

充分显示了良好的酒店设施应该可以实现投资收益的最大化。

酒店是旅游产业链中的重要环节，占经济比重较大的类型之一。

项目所处的市场形势利好。

高标准建设。

“内蒙古商务酒店”项目充分利用周边的资源优势，将其建成呼和浩特四星级酒店，在同类酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。

建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间，以适用不同客户的需求。

酒店的内外装修全部按准四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。

2.4.2前景预测

近两年的统计资料说明:

呼和浩特市旅游业在稳步发展。

酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。

酒店经营市场持续向好，每年的5月-10月呼和浩特市酒店客房开房率高达85%以上。

中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。

这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。

在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。

在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180—280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。

前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300—500元的价格，稍微敏感的，能够接受60—120元的价格，所以中间的120—280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。

我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。

我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；

成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。

所以本项目具有较好的市场前景。

在呼和浩特酒店经营市场中，“内蒙古商务酒店”项目作为目前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为：

该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：

1、在短期内能快速回笼大量资金

2、能保持并促进对项目的高效经营管理

根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择：

整体出让

抵押贷款

产权式酒店

（1）、酒店整体出让：

概念：

即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。

优势：

能快速回笼大量资金；

不存在后续问题。

劣势：

大宗项目转让难以找到买家；

丧失了对酒店的经营管理权；

整体转让价格一般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。

小结：

基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。

（2）、项目抵押贷款：

即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。

能回笼部分资金；

能保持对酒店的经营管理。

抵押贷款额度较低，回笼资金少；

将背负沉重利息负担；

严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。

基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。

因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。

（3）、产权式酒店：

即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。

能以市场价格快速回笼大量资金；

能保持对酒店的经营管理；

能促进酒店经营管理水平的提高。

操作方式较为复杂；

存在后续经营回报的风险。

基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。

“内蒙古商务酒店”项目为内蒙古凯基置业有限公司全资拥有，是为改善投资环境而兴建起来的。

该酒店楼高14层，总投资4913万元。

“内蒙古商务酒店”项目是一家豪华商务旅游酒店。

位于呼和浩特市昭乌达路。

酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

因此，项目应该定位为：

呼和浩特市首个商务产权式酒店。

2.7方案评估意见

综合3.4.3项目评估三种方案的比较分析，我们认为：

产权式酒店模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义：

快速回笼大量资金，缓解资金压力

由市场决定价格，实现项目的增值

产权自主分配，保证对项目的经营管理权

促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展

本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。

酒店管理公司按照与业主的委托经营约定，对本项目进行酒店式标准化经营，保证在良好经营业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。

呼和浩特酒店委托管理第一个时段签约期限为10年。

第一委托时段期满后，酒店管理公司可与甲方重新确认不同类型的委托经营管理方式，并签署下一时段的委托经营管理合同书。

综上所述，内蒙古商务酒店的建设有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置，此地块用于建设度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。

这都是本项目面对的市场基础。

从长远来看，在呼和浩特地区经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。

在此背景下，为适应时代发展的要求，内蒙古置业有限公司投资建设“内蒙古商务酒店”项目，能够实现公司所追求的自身经济利益。

3.1项目的选址及用地

3.1.1项目选址呼和浩特市赛罕区的核心位置，地处赛罕区满都海公园南部。

酒店地处内蒙古农业大学旁，邻近内蒙古师范大学、满都海公园，环境幽雅，交通便利。

设施舒适,性价比高。

是客人观光旅游，商务洽谈的理想去处。

酒店将拥有各式客房，内设冷暖中央空调、国际/国内长途电话、互联网络、卫星电视、迷你酒吧等。

拥有先进的电子投影仪，电子字幕、电子白板、同步录音，可接洽各类会议。

楼高14层，客房总数220