中国房地产经纪业概述Word文档下载推荐.docx

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2008年8月及此后一段时间，受“后奥运经济”规律的作用，楼市中原先被透支的部分逐渐显现出来；

再加上美国次贷危机在全球的波及面越来越广，在全国几乎所有的城市均出现了房地产交易价格趋降的现象。

一手房走低逼迫二手房价格以更大的幅度下行。

而从2008年9月起，受全球性金融及经济动荡的拖累，全球房地产市场下滑，中国自然也不例外。

在这次动荡中，脆弱的中国房地产经纪行业又一次面临着严峻的挑战。

为了鼓励和促进房地产市场的稳定发展，一些地方政府开始推出“救市”措施。

而中央政府也在2008年11月至12月推出了旨在促进房地产市场稳定和发展的措施，中国房地产市场宏观调控度达到了史前未有的高度。

而这一切措施，只能起辅助作用，而不能起决定作用。

客观经济环境决定了房地产市场在短期内下滑的趋势。

由此带来的是，全国房地产经纪机构显著减少。

2008年1～12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%；

全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；

商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%；

12月份，全国房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为96.46，比11月份回落2.0点，比上年同期回落9.99点。

二手住宅销售价格同比下降0.1%，环比下降0.3%。

其中北京、上海、广州和深圳四个城市的二手房价格指数分别下降了199、193、158和473（见表1和图1）。

表12008年4个城市二手房价格指数变化*

图12008年4个城市二手房价格指数变化折线

（二）房地产经纪行业受挫的成因探析

1.网点泛滥与竞争过度

房地产经纪行业状况首先是房地产市场发展的必然结果。

中国的房地产业在前几年的高速发展中度过了它作为一个行业本轮生命周期的极盛期，而受到市场生命周期理论的作用，接下来必然是它的调整期。

应该说整体房地产行业及房地产经纪业目前所经历的调整期，既具有一定的偶然性，也是经济规律作用的必然。

在高速发展中，部分企业不再注重精细化管理和生产经营，不仅房地产开发商难免进入“囤地—上市”的怪圈，房地产经纪企业也纷纷以“扩张—上市”融资作为自己的重要经营目标。

而房地产行业的高利润又吸引着其他各个行业的投资者和经营者纷纷涉足，不能或不便进入房地产开发领域的就纷纷进入房地产经纪行业，一时间，出现了房地产经纪企业网点极度泛滥的局面。

在北京市的主要城区，几乎很少有哪条街上没有房地产经纪公司在经营。

而这种过度泛滥的直接后果就是鱼目混珠、监管难严、过度竞争等。

前期的这种发展格局也必然形成了今天市场上的洗牌与行业重塑。

2.市场低迷与供需失衡

二手房市场的发展向来与一手房市场的发展状况难以分开。

在前几年一手房市场快速发展的过程中，在部分城市形成了结构性泡沫。

一是高端住宅的建设数量高于普通住宅，二是投资性购房行为所占比例过高。

在房地产销售人员关于房产增值特性的过度鼓吹下，在部分城市的部分区域投资性购房行为甚至占到了总体的30%～40%，高者甚至于可以超过60%，这是形成目前二手房交易市场中供给偏大的主要原因之一。

2008年初，当部分城市开始出现房地产降价现象时，早期的投资客户便开始放出大批量的房源，特别是当前期的“炒房团”开始抛售后，这种供给的增加达到了房地产经纪行业几年内前所未有的顶峰。

过去在房地产经纪行业中，好位置的房源经常是“一房难求”，而2008年房地产经纪行业的一大特点就是房源过度充足。

同时，受到一手房市场不景气的影响，在二手房市场中相应地出现了客户观望、持币待购现象，造成了需求大幅减少、供需进一步失衡的局面。

全国主要城市的二手房市场在后几个月中同时出现较大幅度的下滑，而同期一手房市场交易价格下降更为二手房交易市场雪上加霜。

3.经济动荡与资金短缺

美国次贷危机从房地产领域波及金融领域以及全球经济的各个领域。

全球房地产市场在这场危机中受创，中国的房地产市场也难以幸免。

经济动荡及金融危机严峻地考验着以资本为重要资源的房地产行业。

由于资金运作不善，房地产开发企业现金流几近中断的现象时有发生；

而房地产经纪企业的抗风险能力则是更弱。

除此之外，全球经济动荡更是影响了消费者的实际支付能力及购房欲望，使得房地产市场中的消费需求进一步被遏制，这对于以交易数量决定利润数量的房地产经纪企业而言其打击是致命的。

此外，2008年的中国房地产市场也受到了“后奥运经济”规律的作用。

世界上多个举办过奥运会的国家和城市，均出现过房地产价格在奥运会后有大幅下降的现象。

这种“后奥运经济”规律也对中国房地产市场中消费者的心理预期形成了一定的影响。

而奥运前在房地产市场中出现的“透支性增长”也在奥运会后的房地产市场中体现了出来。

二宏观调控与房地产经纪行业发展

在房地产领域，2008年可以不折不扣地被称为“政策年”。

这与2008年房地产行业发展出现大幅波动是有很大关系的，面对交易市场上出现的重大变化，中央及地方各级政府先后推出了多项涉及房地产经纪行业的政策和措施。

（一）第二套房贷政策

2007年下半年央行提出的关于第二套住房贷款提高首付比例、提高贷款利率政策的贯彻和落实，对于房地产经纪行业来说并不能算是一个好消息。

由于很多二手房购买者都涉及“第二套住房贷款”，这一政策的落实提高了购房人的门槛，加大了购房人的成本，并且强烈地传递出政府将加强房地产贷款领域里金融监管的政策信号，客观上对于二手房交易市场形成了一定的抑制作用。

（二）上调存款准备金率

中国人民银行分别于2008年1月25日、3月25日、4月25日、5月20日、6月15日、6月25日六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%，累计上调3个百分点。

虽然存款准备金率的上调并不影响利率水平，但是释放出明显的政策信号是宏观金融政策步步从紧。

面对房地产行业提出的“救市”呼声，政府“暂不救市”的政策信号明确，市场中的观望情绪更加浓烈。

（三）短期内连续五次降息

从2008年9月16日开始，中国人民银行在接下来的100天里连续五次宣布降息，一年期贷款基准利率累计下调2.16%，降至5.31%。

其间，央行还宣布于2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

利率政策及贷款政策的调整对刺激消费者购房需求、房地产市场恢复均起到了一定的作用。

特别是2008年底，多家媒体更是传出有关“二套房贷”政策即将有所松动的消息，若这一消息属实，必将对二手房交易市场有所带动。

（四）政府的“救市”措施

为了落实中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长目标，中央政府出台了一系列涉及房地产行业发展的政策措施。

（1）财政部、国家税务总局宣布自2008年11月1日起，个人首次购买90平方米以下住房的，契税税率下调到1%；

个人买卖住房暂免征收印花税；

个人卖房暂免征收土地增值税以及贷款政策的相应调整，直接促进一手房市场的回暖，但在短期内对于二手房交易市场具有一定的负面作用。

（2）2008年11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署落实七项工作，明确提出促进房地产市场平稳健康发展。

会议指出了房地产业作为国民经济的重要支柱产业对于拉动相关产业发展的重要作用；

提出要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。

同时，会议提出要增加廉租房、经济适用房等保障性住房投资和开发建设，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展，加快发展二手房市场和住房租赁市场，继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。

这为整个房地产行业及房地产经纪行业指出了发展方向。

（3）2008年11月13日，住房和城乡建设部部署五方面工作，核心是进一步保障房地产市场健康稳定发展，借机推动保障性用房和公用设施建设。

（4）2008年12月10日，2008年中央经济工作会议召开，在部署明年重点任务时会议明确提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。

（五）完善行业管理的相关政策及措施

为完善房地产经纪行业的管理，部分地方政府相继推出了加强经纪企业准入资格管理、加强房地产经纪企业交易资金监管、规范房地产经纪行业签约合同及网上签约、加强房地产经纪企业日常经营管理等措施。

其中较具代表性的是北京市推出的“全面推行存量房买卖合同网上签约”和《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》。

存量房买卖合同网上签约工作加强了政府各部门之间的信息共享，堵掉了违法企业和个人在办理房屋交易过户手续时使用多本合同骗取贷款、逃避税费的漏洞。

《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》使全市建立起统一平台的房地产经纪行业动态监管系统，采用记分制，以每个自然年为一个记分周期，对经纪机构及人员违法违规行为按规定进行处罚、处理并及时进行记分，累加后按规定的措施做出相应处理。

这样的管理平台加强了对经纪企业及其从业人员日常行为的统一监管。

三房地产经纪行业发展中存在现实问题

中国房地产经纪行业有了长足的发展，也积累了宝贵的经验，但还存着以下不容忽视的问题。

（一）消费者不满与缺乏系统的整改方案

中国的房地产经纪企业的整体管理水平不高的问题已经多次被提出来，而提高经纪行业从业人员素质、建立健全内部管理体系、规范化经营等整改方向也几乎成了老生常谈。

2008年苦求生存的中国房地产经纪企业在这些方面的整改力度的确有限，消费者针对房地产经纪企业的投诉依然居高不下，占到所有关于房地产投诉案件的15%左右。

主要集中在以下问题上：

一是经营证照、手续不全；

二是违反监管部门的规定，通过“吃差价”赚取超过佣金以外的额外收入；

三是提供虚假信息或虚假承诺，侵害消费者利益；

四是乱收、多收交易税费；

五是违规操作、不按规定签署示范合同。

（二）多头管理与缺乏有效的监管措施

在房地产经纪行业的监管问题上，首先存在着涉及多个部门多个行业的问题。

在房地产经纪企业经营过程中，涉及贷款银行、房地产评估机构、建设委员会及其所设置的交易管理机构、工商行政管理部门、税务部门等多个行业、多个机构、多个部门；

而各个部门之间互不归属、信息不能共享带来的结果就是多项监管政策难以落实、不法经纪企业有机可乘，容易导致评估价格不实、逃避交易税费、签署多个交易合同且各合同内容不一致等问题。

其次，房地产经纪行业又具有一定的分散性的特点，这也是经纪企业“监管难严”的一个重要原因。

经纪企业数量多、各经纪企业设置多家分支机构、地域分散、人员构成复杂，这对于分支机构备案登记、经纪企业资金监管、所有分支机构规范化经营、阳光交易等难以完全纳入监管范围。

（三）准入门槛低与缺乏可行的发展规划

在我国，房地产经纪行业准入“门槛”较低，行业发展较缺少规划，使经纪机构设置的数量受市场情况影响很大。

而单纯依靠市场信息反馈总是存在着反馈延迟以及反馈放大的“蝴蝶效应”，很容易形成在市场情况较好时，经纪企业盲目跟风、扩大经营。

由于“蝴蝶效应”的影响，反馈结果被过分放大，企业投入的生产要素过多，从而导致行业经营能力过剩的局面；

而当市场开始转冷时，由于信息反馈滞后性特点的作用，经纪企业依旧加大投入、扩大经营，导致无效投入、社会及企业资源浪费的情形。

四网络时代与经济全球化下的房地产经纪行业发展

（一）网络时代促使房地产经纪行业发展模式发生深刻变革

据统计，截至2008年底，中国的“网民”数量已经达到2.98亿人，而“网民”这个词也已经于2008年12月被列入《现代汉语常用词表（草案）》。

网络正在以越来越快的速度影响着中国的经济发展格局以及13亿中国人的生活。

可以说，我们目前正生活在一个“网络时代”里。

正如“网络时代”对中国经济各个行业发展所带来的影响一样，“网络时代”给中国的房地产经纪业的发展方向、发展格局均带来了深远的影响。

1.网络时代使房地产交易供需双方信息占有发生大幅改变

在传统发展模式中，房地产中介企业经营及获利的主要方式依存于房地产中介企业、买方、卖方这三方对于信息占有的不对称性。

在房地产交易中，卖方与买方对于信息的占有都是不完整的，房地产中介企业则处在信息占有相对完整的地位上。

这种信息占有的不对称性表现在多个方面，包括对于房源取得的经过，房屋的使用历史，房屋存在和使用过程中具有时效性，曾经存在过、目前已经消失了而且不易获知的某些特性，房屋的真实价值，等等。

特别是买方与卖方的数量及来源，是房屋的卖方与买方所不易获知的。

因而卖方需要一个代理人来为其寻找买方，而买方也需要一个代理人为其寻找或提供合适的卖方，这便形成了房地产经纪企业存在并获利的基础。

此外，在传统的房地产中介企业居间交易中，房屋的买卖双方特别是房屋的买家，由于时间及空间的限制，对于房屋及周边环境的了解程度都是非常有限的，如果房地产中介企业及其所代表的房屋卖方力图刻意隐瞒，那对于房屋的买方来说是很难避免的。

同时，对于房屋的卖家来说，房屋的真实价值及市场认可程度则是其很难了解的。

因此，在实际操作过程中便出现了某些房地产中介企业为了获得超额的利润，一方面会对卖家夸大房屋的弊端及缺点，降低卖家对于房屋交易价格的心理预期；

另一方面则会对买家隐瞒这些信息，而夸大房屋的优点，以便抬高售价。

这样便为企业违规操作“吃差价”提供了空间，或是至少也可以通过与卖家的谈判，而获得额外的佣金。

不仅如此，在实际的操作过程中，还发现了部分企业利用买卖双方对于房地产交易政策、流程、手续的不了解，而向客户多收或乱收交易税费的问题，或者是利用政府多个交易管理部门间信息未能共享的情况。

采用多本合同、多个价格来故意逃避交易税费的情况，在交易税费逃避的过程中，这部分“省”下来的税费则成为这些经纪企业的收入。

网络的出现及发展则在一定程度上转变了买卖双方这种对于信息占有不完整、不平衡的地位。

网络信息技术的发展以及网络参与人数的增多，使得网络上的信息量成几何级数在增长，买卖双方都更加容易地了解到关于房屋历史、周边环境的信息详情，也可以容易地在网络上发布和寻找与房屋交易相关的各项信息，及时了解房屋交易的有关政策、手续及流程。

这为对方更充分地获得交易信息及数据、监督经纪企业在交易过程中的行为提供了可能与便利。

同时，政府的房地产交易管理部门也可以通过要求交易网上签约来实现各个部门之间的信息共享，为规避不法企业及个人故意逃税（费）提供了技术及政策上的支持保障。

2.网络时代使房地产经纪企业发展模式发生巨大转变

在传统的房地产经纪行业中，房地产经纪企业发展的一个重要形式就是通过“铺点”扩张，通过在同一区域或不同区域内设店铺实现对于卖方信息及买方信息的更多占有。

在这种模式下，卖方不易寻找到买方，买方也不易寻找到卖方，而买方或卖方（特别是卖方）的资源一旦被一个企业占有便不易被其他企业获得（多数房地产经纪企业会要求卖方签订独家委托代理协议，或者至少是阶段性独家委托代理协议，要求卖家在一段时间内或长期不能再委托其他经纪机构为其提供代理服务）。

对于房地产经纪企业来说，买卖双方的信息（特别是卖方信息），便成为重要资源。

因此，在这种模式里，房地产经纪企业发展和扩张的重要手段便是通过多设店面来更多地获得市场中的卖方与买方信息，并在自己的多个门店之间实现内部共享，来更多地利用对信息资源的更充分占有促成交易，实现盈利。

在上述模式中，门店多的企业比门店少的企业拥有更多的信息资源，因而在竞争中处于有利地位。

网络的高速发展对这种模式带来了挑战。

在网络时代里，买方、卖方与经纪企业都可以从网络上更方便地获取相关信息，传统意义上的信息资源很难再为一个或少数几个企业所独占，门店少的企业的信息资源不一定少于拥有门店多的企业。

因而，企业的发展模式可以利用网络更快、更高效地获取买卖双方的信息，把网络变成自己无限多的店铺。

但至少就目前来讲，“铺点模式”对于房地产经纪企业来说还没有完全失去其意义。

因为房地产交易属于大宗交易，买卖双方还不可能完全在网络虚拟的世界里实现全部交易。

网络信息的大幅占有最终还需要落地转化为现实交易，而门店多的经纪企业则可以更方便地为客户提供服务，而门店少的企业的工作人员则不得不穿梭往来于买卖双方之间，增加了管理成本和沟通成本。

总之，在网络时代，对信息占有的方式发生了巨大的改变，房地产经纪企业对于买卖双方信息的获得和占有也发生了巨大的改变，带来了房地产交易中的买卖之间，买卖双方与经纪企业之间、经纪企业与经纪企业之间的新博弈。

但在目前的阶段，由于网络信息的真实性、权威性都难以保障，买卖双方之间还很难通过网络实现全部的互信，因而从网络里获得来的信息还只能作为自己提供参考。

同时，就个人而言，很难验证全部信息的真实性，这为房地产经纪企业继续存在和发展提供了空间和基础。

而对于房地产经纪企业而言，如何利用网络去更多、更快地获取信息资源、迅速提高自己的业务量则成为网络时代所要面临的一大重要问题。

利用政府公共信息平台、大型专业门户网站获得买卖双方信息，建设公司的商业网站并进行推广，为买卖双方提供交易平台，将是房地产经纪企业发展模式调整的重要方向。

（二）信息时代使房地产经纪行业盈利模式发生本质转变

在传统的房地产经纪行业中，企业盈利主要是靠扩大对信息资源的占有，加大业务量而获取更多的劳务佣金。

由于买卖双方对于信息占有不完全、政府管理部门之间信息未能实现共享，这也为部分房地产经纪企业“吃差价”提供了空间。

在房地产交易中，买卖双方对于房屋价格的认同和真实意愿很难被对方全部了解，买卖双方在办理过户手续前一般是不见面的，这是经纪企业为了保证自己不被买卖双方“甩掉”故意的安排。

甚至于在某些交易中，买卖双方在最终过户手续办理完成后都是不见面的。

而在不见面交易过程中，买卖双方对于房屋价格的认同和真实意愿是很难真实了解的，而这些信息只有中介企业才把握相对充分信息。

而部分房地产中介企业则正是利用这种买卖双方对于信息占有获取额外收益，俗称为“吃差价”。

部分房地产经纪企业干脆以低价向卖方“收房”并支付一部分定金，确定了卖家的交易价格但并不支付全部房款（或是与卖家协商承诺在一定时间内向其支付其余房款），也不办理过户交易手续。

待其寻找到合适的买家后，再要求买卖双方办理过户交易手续。

这样，买卖双方的一笔交易就被企业拆分为两笔交易，而两笔交易之间的差价就成为企业收益。

在这样的交易中，企业的角色已经从“代理中间商”变成为了“商人中间商”，但其在单独交易中又不支付全部货款，并且并不真实地办理过户交易手续，其“商人中间商”的角色并不完全。

这种行为已经超越了法律法规所允许的房地产经纪企业经营范围。

无论是靠占有信息资源促成交易获取佣金的盈利模式还是“吃差价”，在信息爆炸的时代都遭受到了挑战。

政策的调整、政府主管部门信息共享使“吃差价”的行为越来越难以实现；

而买卖双方之间的信息共享又使得企业在交易中的角色不再不可缺少。

这不仅影响了房地产经纪企业的盈利模式，甚至对行业生存也提出了挑战。

在这样的大背景下，房地产经纪企业转变盈利模式势在必行。

如何通过服务为客户创造价值、代客户验证信息的真实性、节省客户办理相关手续的时间，从而节约客户交易的隐性成本和机会成本，将成为企业盈利的着眼点。

（三）经济全球化加快房地产经纪人国际交流和资格互认

加入世界贸易组织以来，中国全方位地融入国际经济体系，而作为融入的重要内容之一是“专业人员资格的国际承认”。

作为同一主权国家内的不同关税区，中国内地与香港和澳门有关专业人员的地区间流动及资格互认工作相对发展较快。

2003年6月内地与香港签署《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（简称CEPA）明确表述了“专业人员资格的相互承认”的原则。

目前已实现了内地房地产估价师与香港测量师的资格互认工作，全国注册建筑师管理委员会与香港建筑师学会于2004年2月17日在北京签署了《建筑师资格互认协议》。

而香港等地的经纪机构则早已进入中国内地发展，其他国家的一些房地产经纪机构也先后在中国内地设置了分支机构发展业务。

可以说，房地产经纪行业的国际交流实务早已存在。

2009年1月16日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会、香港地产代理监管局在北京签署了《内地房地产经纪人与香港地产代理专业资格互认备忘录》，确定了双方房地产经纪人资格互认的原则、步骤以及资格互认后经纪人的权利义务等。

相关手续落实后，首批各自将有300人取得对方房地产经纪人资格。

虽然已有部分外国房地产经纪机构在中国设立分支机构发展业务，但总体来看，我国房地产经纪业务的国际化进程发展仍显缓慢，与我国的整体经济的发展水平不适应。

房地产经纪的国际化，不仅仅是外国经纪公司在国内发展业务，也不仅仅是中国经纪公司在外国发展业务，而更应该是业务本身的国际化。

就目前国内外经济形势来看，可以从两个方面着力开展：

一是借引进外资之机，代理中国工业及商业（含写字楼）房地产的国际招商招租；

二是借国际房地产市场不景气之机，代理中国客户及投资者到国外的“抄底”业务。

其实，第一项业务在国内早已存在，一些工业及商业地产招商招租代理机构一直在开展此项业务。

第二项业务正在筹划中。

2008年末一家美国地产中介WorldLandPartner公司在北京运作市民转战美国楼市，近日有报道中国赴美“看房团”考察价值30万至80万美元左右的房源。

受次贷危机的影响，美国出现了许多因为按揭还款失败而由银行收回的房产，出现了标价不足百万元人民币的别墅，给了中国消费者抄底的机会。

而这也是中国房地产经纪企业发展国际业务的一个机会。

（四）加快完善房地产经纪准入资格行政立法

目前，在房地产经纪企业准入资格方面尚存在着法律缺失的现象，有关房地产经纪企业准入资格在行政许可体系中并无明文规定；

而目前对于房地产经纪企业准入资格的管理以及房地产经纪人员准入资格的管理仅是依据原建设部所发的《城市房地产中介服务管理规定》（建设部97号令）有关条款而进行的，并未以法律条文的形式而明确下来，而这种行政手段的“补位”并不能真正代替行政许可法律方面的“缺失”。

为了进一步加强和规范法律对于房地产经纪企业设立和经营的监管，在房地产经纪行业内建立完善的行业许可制度以及经纪人资格管理制度，规范政府、行业协会在房地产经纪行业中的地位和作用，我们认为，应当尽快完善有关房地产经纪人及经纪企业行政许可的立