物业管理方案Word格式.docx
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员
3
负责小区的房屋、水电、机电等设备设施的养护和管理。
具有水电岗位的技术技能,经验丰富,维修抢修能力强,能吃苦耐劳。
保洁部
保
洁
负责小区的各项保洁、清洁工作。
熟悉日常的和特殊的清洁保洁工作,责任心强,能吃苦耐劳。
总计物业配置22人。
六、岗位职责
经理岗位职责
1、全面负责小区管理、监督、协调服务。
2、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
3、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。
4、送发物业管理方面的文件。
5、参加公司主持的例会,总结当月工作,制订下月计划。
6、负责发现运作中不合格的服务项目,进行跟踪、验证,处理业户投诉。
7、收集有价值的物业信息,为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。
8、负责公司业户接待工作,做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方。
9、负责接待及处理业户咨询、投诉工作,并定期进行回访。
10、完成总公司临时交办的工作。
物业主管岗位职责
在物业经理领导下,具体负责住宅区的环境卫生、垃圾清运,电梯维护、水、电、暖维修联系,接待业主来访及对物业人员的日常管理和考核检查、评比。
1、积极、主动、有效完成中心交给的各项任务。
2、做好群众的来访、接待工作,不论亲疏,一视同仁,耐心倾听群众的反映和要求,尽最大努力、以最快速度与有关部门联系落实解决,并做好记录。
3、统一协各在岗人员,做到统一着装、挂牌上调、安排,检查督促岗、,文明用语、礼貌待人。
4、配合中心领导搞好对各岗位人员的招聘、日常考勤考核、思想教育、学习培训,主动献计献策。
5、做好安全工作,每日对所辖区域至少巡视两次,随时发现、制止和协调处理对区域的设施、设备、环境安全,可能造成损坏、危害的人和事。
做好对区内公有设施(如路灯、电话亭、体育运动器材、宣传报栏、电梯等),的管理和维护。
发现问题及时与有关部门进行联系处理,做到防患于未然。
6、负责各楼电梯的安全运行,日常维护等事宜,发现问题及时与维保单位联系解决。
7、完成中心交办的其它任务
客服接待岗位职责
1、熟悉项目区域分布情况、各部门服务内容及电话号码。
2、严格按照服务规程解答客人询问,做好代客留言。
3、严格按照服务规程做好报刊函件邮件收发事宜,履行登记、签收手续。
4、严格按照服务规程做好访客登记。
5、严格按照服务规程详细记录报修、投诉和建议,及时报领班或经理处理。
6、严格按照服务规程办理其他相关业务。
7、接受咨询,接待访客
8、接受报修、投诉,通知相关部门处理。
9、对建议、投诉进行跟踪、回访和记录。
10、对报修、投诉进行统计、分析,并向上级提供分析报告。
11、对外协调各种关系。
12、业主入住、合约签订和证件办理。
工程部主管岗位职责
1、对物业经理直接负责,确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务,主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任,要求每天作如下检查:
①主要设备的运行技术状况,发现问题立即组织处理。
②检查下属岗位纪律及精神状态,发现不良现象立即纠正。
③现场督导重要维修工程及增改工程施工,控制工作质量与进度。
④实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率,发现问题及时采取纠正措施。
⑤审阅运行报表,掌握所属系统当天能耗状况,发现异常,分析原因,及时杜绝浪费现象。
2、设备发生故障及时组织检修,发现隐患及时组织处理,做好技术把关工作,保证所管辖系统设备处于优良的技术状态;
做到“三不漏”(不漏油、不漏气、不漏水)、“五良好”(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。
3、负责制定所管辖系统运行方案,并不断与运行人员研究改进措施,使本系统设备在保证安全运行的前提下,力图节省能耗。
4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划,定期报送管理处经理审定,并负责组织安排维修保养计划的实施,制定工作标准,督导下属保证工作质量,提高工作效率。
5、切实执行管理处经理指令,认真贯彻落实岗位责任制,督导下属员工严格执行操作规程及员工守则,坚持周而复始的设备维修保养制度,做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、“四不漏”(不漏电、不漏油、不漏气、不漏水)。
严格检查督导下属。
6、针对下属员工的技术状态和思想状况,编制培训计划,经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。
7、审核下属员工考勤,做好技术档案管理工作,督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录,每月交文员整理归档。
8、掌握科技发展动态,认真推广新技术,改造不合理的设备,完善设施和施工遗留的缺陷;
对所属系统的重大改造工程参与设计,提出与原系统匹配的可行方案。
监督施工,验收施工质量。
9、负责装修管理中有关规定的审查和验收,确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。
维修工岗位职责
1、牢固树立“业主至上,服务第一”的宗旨,热情服务,礼貌待人,不吃卡住户,对住户来信来访及时处理,做到件件有交待,事事有结果。
牢固树立“业主至上,服务第一”的服务宗旨;
和“忠诚公司,爱岗敬业”的职业道德。
2、熟悉公司小区结构,完好程度及水、电、气、通讯、闭路等设备的管线、网络走向,上、下排水管道等设备的完好情况,保障正常使用。
3、请修服务不超过10分钟到场,大修不超过30分钟到场。
一切为公司着想,保证服务及时到位,且回访满意率达90%以上。
4、维修人员必须做好维修记录,建立回访登记档案。
5、完成上级交办的其他临时工作任务。
保洁员岗位职责
1、必须自觉遵守公司各项规章制度,做到服从领导分配,按规定着装。
有事外出必须向领导请假。
2、以公司制定的各项规范要求,及时进行清扫擦抹,做好各自责任区的厕所、走廊、扶梯、通道、等公共区域内的卫生保洁工作,始终保持环境整洁、厕所无异味、面盆、便池、墙砖、地面、玻璃洁净光亮,无痕迹和无积水,保持踢脚线、灯罩、楼梯扶手等洁净,做到责任区无积灰、无蜘蛛网。
3、不准随便窜户闲聊,做到礼让客户。
4、清洁工必须妥善使用和保管好清洁工具,以公司“主人翁”的态度合理的节约使用清洁物品(以保质、保量为前提原则),发现设备设施有损坏的,应及时与维修工保持联系,协助做好维修保养工作,发现人为损坏公用设备设施,应劝阻并及时向领导汇报。
5、遵守文明礼貌,不与他人争吵,不讲粗话脏话。
6、管理经理定期检查各项工作的保洁质量,负责处理好日常工作中所产生的各种矛盾和问题。
秩序维护主管岗位职责
1、在经理的领导下,全面负责住宅小区的公共秩序维护工作。
2、负责本部门工作计划,做好工作总结,做好本部门员工的培训教育工作。
3、定期检查、落实治安情况,加强安全防范、对重点部位采取措施,发现问题及时与有关部门联系,并限时整改。
4、负责消防设备的管理运行及业务督促。
5、负责公共秩序维护班长及公共秩序维护员工作日志及值班记录的检查工作。
6、负责指挥突发事件的处理。
7、负责制定辖区重点防水部位的灭火预案。
8、加强与其他部门的横向联合,保持良好的协作精神。
9、认真完成上级领导安排的其他工作。
秩序维护员职责
1、树立法制观念和纪律观念,严格遵守公司的各项规章制度。
2、忠于职守,敬业爱岗,保持高度的警惕性,认真负责地做好本职工作。
3、熟悉辖区布局及周边环境、主要设备的位置和数量,掌握物业范围内客户情况,不断提高自己的观察判断能力。
4、依照外来人员出入管理和物品进出的有关规定,对进出的外来人员进行审查登记,对进出的家具电器、装修材料等物品须具备相关手续方可放行。
5、严格按照停车场管理制度的规定检查进出车场车辆,认真填写相关表格。
6、严格按照操作规程进行操作,并按程序做好交接班工作
7、注意仪容仪表,文明礼貌待人。
8、接受职业训练、消防及岗位技能培训,熟练掌握消防器材的使用和救护知识,不断提高专业技能。
七、人员费用
岗位
数量(人)
人/元/月
总计(月/元)
经理
6000
客服主管
2800
综合部
收费
2500
客服接待管家
2000
保洁主管
2200
保洁部
保洁员
4
1500
秩序主管/楼管
秩序维护部
14000
维修主管/暖工
维修部
电工
水工
2500
水电工夜间值班费
30元/晚
900元/月
晚18时-次日8时
客服值班人员
8元/小时
32元/4小时/天
960元/月
18时—22时
日常保养
500元/月
500
电梯维护费
7台
500元/月/台
3500元
已经和永大电梯公司沟通过,第一年免保。
办公耗材
1000元/月
1000
员工奖励
预留备用金
2000元/月
2000
不计入月年开支
22人
57160元/月
年合计
685920元/年
八、管理面积
A、房屋面积按现销售房屋面积计算
住宅面积共30745.38㎡
1、一号楼一单元一梯两户共11层22户
22户×
105.93平米=2330.46㎡
2、一号楼二单元一梯三户共24层72户
(1)、西户24户×
138.03㎡=3312.72㎡
(2)、中户24户×
139.72㎡=3353.28㎡
(3)、东户24户×
103.52㎡=2484.48㎡
3、一号楼三单元一梯三户共26层78户
(1)、西户26户×
151.13㎡=3929.38㎡
(2)、中户26户×
170.08㎡=4422.08㎡
(3)、东户26户×
136.21㎡=3541.46㎡
4、三号楼一单元和二单元一梯两户共52户,面积一样
52户×
141.76㎡=7371.52㎡
B、电费按一层0.3元增减层0.03元计算
1、一号楼月收电梯费共15106元,年收支181272元
2、二号楼月收电梯费共4424元,年收支53088元
3、各户电梯费用单价及面积费用表附后。
九、收支及盈亏
1、入住率100%,收费率100%计算
名称
单价
面积
月收支
年收支
住宅物业管理费
0.95元/㎡
30745.38㎡
29208.11元
350497.33元
商业物业管理费
3.5元/㎡
8189.75㎡
28664.13元
343969.5元
电梯费
19401.4元
232816.8元
车辆管理费
150元/车位
约190车位
28500元
342000元
合计
105773.64
1269283.6元
2、年计划收支
100%
第一年70%
第二年85%
第三年95%
350497.33元
245348.1元
297922.7元
332972.5元
240778.6元
292374元
343969.5元,按100%使用率计算
162971.7元
197894.2元
221175.9元
102600元,按30%使用率计算
171000元,按50%使用率计算
205200元,按60%使用率计算
751698.4元
959190.9元
1103317.9元
备注:
地下车位单层,车位共计120车位。
车辆管理费按上下双层计算,第一年按190车位的30%计算(57车位),第二年按190车位50%计算(95车位),第三年按190车位的60%计算(114车位)
3、盈亏计算
合计
人员薪资、奖金、办公耗材及维修费
685920元
盈亏比例
583363.6元
65778.4元
273270.9元
417397.9元
3、商业电梯
商业部分电梯和住宅电梯维保费用价格一样,商业电梯费用暂未计入盈亏计划
1.2元/㎡
9827.7元
117932.4元
商业两台电梯,维保费用每台500元/月,2台*500元/月/台=1000元*12个月=12000元/年。
即盈亏117932.4元-12000元=1059324元,如需兼管可计入盈亏。
十、电梯费计算表
一号楼一单元电梯费
房号
1西
2东
户型
A
二房二厅一卫
楼层
面积
单价
总价
1-10101
105.93
0.3
31.799
1-10102
31.779
2
1-10201
0.33
35
1-10202
1-10301
0.36
38
1-10302
38.1348
1-10401
0.39
41
1-10402
1-10501
0.42
44
1-10502
6
1-10601
0.45
48
1-10602
1-10701
0.48
51
1-10702
8
1-10801
0.51
54
1-10802
9
1-10901
0.54
57
1-10902
10
1-11001
0.57
60
1-11002
11
1-11101
0.6
64
1-11102
1165.23
524.3735
524.3535
融城国际一号楼二单元电梯费
3东
B
C
三房二厅二卫
1-20101
138.03
1-20102
139.72
42
1-20103
103.52
31
1-20201
46
1-20202
1-20203
34
1-20301
50
1-20302
1-20303
37
1-20401
1-20402
1-20403
40
1-20501
58
1-20502
59
1-20503
43
1-20601
62
1-20602
63
1-20603
47
1-20701
66
1-20702
67
1-20703
1-20801
70
1-20802
71
1-20803
53
1-20901
75
1-20902
1-20903
56
1-21001
79
1-21002
80
1-21003
1-21101
83
1-21102
84
1-21103
12
1-21201
0.63
87
1-21202
88
1-21203
65
13
1-21301
0.66
91
1-21302
92
1-21303
68
14
1-21401
0.69
95
1-21402
96
1-21403
15
1-21501
0.72
99
1-21502
101
1-21503
16
1-21601
0.75
104
1-21602
105
1-21603
78
17
1-21701
0.78
108
1-21702
109
1-21703
81
18
1-21801
0.81
112
1-21802
113
1-21803
19
1-21901
0.84
116
1-21902
117
1-21903
20
1-22001
0.87
120
1-22002
122
1-22003
90
21
1-22101
0.9
124
1-22102
126
1-22103
93
22
1-22201
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