淇岔河社区1号2号安置楼建设项目可行性研究报告.docx
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淇岔河社区1号2号安置楼建设项目可行性研究报告
莒南县淇岔河社区安置楼建设项目
可行性研究报告
目 录
1项目开发原则
1.自然地理条件
2.社会经济条件
第六章项目建设方案
1主要方案简述
2市政配套
1环境保护措施
2项目开发环境保护意见
3项目遵守环境保护条例(湖南省环境保护条例)
第八章劳动消防安全与卫生
1劳动安全卫生
2消防
第十一章项目招标方案
第十三章财务分析与效益分析
1财务分析
2效益分析
第一章总论………………………………………………………4
1.1项目概要………………………………………………….4
1.2可行性研究的依据………………………………………4
1.3可行性研究的范围………………………………………5
1.4可行性研究结论…………………………………………5
第二章项目背景及建设的必要性………………………………7
2.1项目区的自然、经济和社会发展概况…………………7
2.2承办单位概况……………………………………………14
2.3项目提出的必要性………………………………………15
第三章市场分析及预测……………………………………….16
3.1市场供求情况分析………………………………………16
3.2发展趋势分析…………………………………………….19
3.3竞争分析………………………………………………….20
第四章项目选址与建设条件…………………………………21
4.1项目选址………………………………………………….21
4.2主要建设条件…………………………………………….21
第五章工程设计方案………………………………………..23
5.1设计依据和技术标准……………………………………24
5.2规划方案…………………………………………………24
5.3总体布局…………………………………………………25
5.4建筑设计方案……………………………………………26
5.5给排水方案………………………………………………30
5.6供电及电气设计方案……………………………………31
5.7通讯系统…………………………………………………32
5.8供热………………………………………………………32
5.9管线综合布置方案………………………………………32
第六章环境保护与节能……………………………………….33
6.1环境保护…………………………………………………33
6.2节能……………………………………………………34
第七章物业管理……………………………………………….36
第八章投资估算与资金筹措………………………………….37
8.1投资估算………………………………………………….37
8.2资金来源及筹措………………………………………….38
第九章财务分析……………………………………………….38
9.1成本构成………………………………………………….38
9.2费用…………………………………………………….39
9.3销售收入及利润估算…………………………………….40
第十章经济与社会效益分析评价…………………………….42
10.1经济效益分析……………………………………………42
10.2社会效益评价……………………………………………42
第十一章项目实施进度计划及建议………………………….43
附件:
1、委托书
2、企业法人营业执照
3、税务登记证
4、房地产开发企业资质证书
5.建设项目环境影响登记表
6、莒南县国土资源局土地使用证明
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称:
莒南县淇岔河社区安置楼
1.1.2项目承办单位、法定代表人
项目承办单位:
莒南县岭泉镇淇岔河社区居民委员会
法定代表人:
1.1.3项目主管部门:
莒南县建设局
1.1.4项目拟建地点:
莒南县岭泉镇淇岔河村
1.1.5可行性研究报告编制单位:
莒南县金丰投资咨询有限公司
1.1.6主要经济技术指标:
1、总用地面积:
1128平方米
2、建筑面积:
5736平方米
其中:
住宅面积5736平方米
3、居住户数:
60户
4、建筑密度:
≤52%
5、容积率:
≤2.3%
6、绿化率:
≥30%
7、日照间距系数:
≥1.3
8、总投资:
400万元
1.2可行性研究的依据
1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《国家城市居住区规划设计规范》
4、《山东省城市房地产开发经营管理条例》
5、《莒南县城市总体规划》
6、《莒南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
7、国家、省、市有关法规
8、现行的有关技术规范和规定
9、莒南县淇岔河社区安置楼规划设计方案
10、建设单位提供的有关资料
1.3可行性研究的范围
1、项目建设的必要性和市场需求分析
2、项目建设地点及配套条件
3、主要建设规模及内容
4、工程设计方案
5、环境保护及节能
6、投资估算及资金筹措
7、财务分析及经济评价
8、项目实施进度安排
1.4可行性研究结论
住宅是人们生活的必需品,消费市场具有巨大的潜力,受国家宏观调控和住房制度改革的影响,近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。
随着县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新农村建设总体规划的实施,建设大规模高质量的住宅小区已成为加快新农村建设进程,改善农民居住条件的重要举措。
莒南县淇岔河社区居民委员会根据全县新农村建设总体规划,按照县府出台的关于加快全县新农村建设和农村危房改造步伐的布署,在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上,结合本居委实际,委托莒南县华美建筑安装工程有限公司,在莒南县岭泉镇淇岔河村前建设一处高品质、充分展示人性化的新型安置楼,莒南县淇岔河社区安置楼项目建设,是莒南县实施新社区建设的启动工程之一,新社区的建设将成为在莒南倡导新农村建设新居理念,完善房地产市场,提升新农村居住品位的示范工程。
本项目建设符合国家推动经济社会和谐和加快新农村建设进程的方针政策,项目建设是促进经济和社会全面和谐发展,解决农村居住条件品味低,提高新农村住宅档次的重大举措。
莒南县淇岔河社区安置楼建设,是全县新农村建设、加快农村危房改造、实施新一轮新农村建设总体规划的重要组成部分。
项目建成后将成为又一个经济发展的纽带和载体,达到改善农民居住条件,提高社会效益的功效。
莒南县淇岔河社区安置楼的建设不仅为新农村发展提供了巨大商机,还为居民提供购物、工作、居住、游憩的场所,给居住这里的人们带来和谐社会的丰富感和舒适感。
通过整体分析论证,该项目属新型中档安置房项目建设,社区选址符合莒南县城乡规划的总体布局,项目开发建设符合全县农村住房建设与危房改造政策,符合该村的修建规划,符合国家推动经济社会和谐和加快新农村建设进程的方针政策,具有良好的经济效益与社会效益,经市场调查分析和财务测算,本项目各项指标设计规范、效益良好,具有一定的抗风险能力,是安全可行的。
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目区的自然、经济和社会发展概况
莒南县地处鲁东南苏鲁交界处,总面积1752平方公里,辖18个乡镇和1个省级经济开发区,723个行政村(社区、居),99万人口。
莒南县先后成为全国科普示范县、全国经济林建设先进县、全国农田水利建设先进县、全国农村社区建设实验县、全国计划生育优质服务先进县、全国食品工业强县及全省农业产业化先进县、全省精神文明先进县、全省村镇建设先进县、全省社会文化先进县、全省新型农村合作医疗先进县、全省县域旅游品牌十强县、全省绿色小康示范县和平安山东建设先进县。
齐鲁红都,人文莒南。
莒南西周时属向国,东周时属莒国,秦、隋时随莒国划入琅琊郡莒县。
莒文化传承于龙山文化,与齐文化、鲁文化并称为山东三大文化。
在漫长的历史长河中,涌现出了杨妙真、王璟、孙镗、庄瑶、庄陔兰等一大批历史名人,境内至今仍留有王璟石刻造像群、孙镗纪念馆、孙膑著书修身处——孙膑洞等历史人文遗存。
莒南是一方孕育辉煌的热土,抗战时期,曾是全省政治、军事指挥中心和文化中心,被誉为山东的“小延安”。
1941年3月,八路军三大主力之一的115师进驻莒南,时间长达4年之久。
1945年8月,山东省政府在莒南大店镇宣告成立。
山东省新华书店、山东省第一个团支部先后在这里成立,《山东画报》、中共滨海区委机关报——《滨海农村》先后在这里创刊,《大众日报》、山东文协、抗大一分校、省实验剧团、山东大药房等新闻、文化、卫生机构曾长期驻扎在莒南。
刘少奇、罗荣桓、陈毅、徐向前、谷牧、朱瑞、黎玉、肖华、陈光等共和国的领导人、元帅及两百多位将军都在莒南工作过、战斗过。
50年代涌现出了高家柳沟、王家坊前、厉家寨三个受到毛泽东主席亲笔批示的全国先进典型,特别是“愚公移山,改造中国,厉家寨是一个好例”的光辉批示,曾经作为全国农业战线上战天斗地、改造山河的口号响彻全国。
临港腹地,活力莒南。
莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地,距岚山港仅10公里,距日照港、连云港50公里。
穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。
依托近海临港优势,抢抓省委省政府鲁南经济带规划建设和市委、市政府发展临港经济的战略部署,实施县经济开发区、临港产业区“双区联动”,强力打造临港经济主体功能区。
规划27平方公里的莒南经济开发区,以高新技术产业主导,以劳动密集型产业为辅,组团推进,联动开发,形成了“一核”、“一脉”、“三心”、“四线”、“六区”的发展格局。
截止目前,共有79个投资过千万元的项目开工建设,总投资62.1亿元,其中,57个项目已建成投产,完成投资51.85亿元。
总规划面积328平方公里的临港产业区,规划通过铁路支线、疏港大道、物流货运中心、产业配套中心等基础设施建设,培育现代物流、钢铁、石油化工、机械制造四大产业,打造临港物流、半岛制造业转移、重化工业加工配套重要基地。
围绕临港抓招商,大力开展“招商引资年”活动,实施“过江入浙下广东”和“对接半岛”战略,新引进开工项目70个,其中过亿元项目5个、过5000万元项目16个,项目投入总量、单体规模和质量明显提高。
大力发展外向型经济,形成了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大出口产业。
其中,磨料磨具年产15万吨,占全国市场份额的72%,出口量占全国的43%,大店镇成为全国磨料磨具第一镇。
花生出口分别占全国、全省的33%和41%,实现了花生总产量全省第一,单产、加工能力、出口创汇三个全国第一,“中国花生年会暨2007中国花生博览会”在莒南召开。
产业名县,特色莒南。
莒南是特色农业之乡。
莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候,适宜农作物生长,以全国“花生之乡”、“柳编之乡”、“板栗之乡”、“茶叶之乡”、“石雕艺术之乡”享誉海内外。
发展“基地型”农业。
重点建设花生、茶叶、黄烟、柳条、桑蚕、板栗、瓜菜、草莓、果品、畜禽十大优质农产品基地,花生播种面积突破50万亩,我县被列入全国“花生高产创建示范县”。
发展“加工型”农业。
全县农业产业化龙头企业国家级1家、省级达到2家、市级达到36家。
发展“出口型”农业。
绿色食品生产基地总面积达到23万余亩,标准化生产基地达32万余亩,20万亩花生标准化生产基地被评为“全国绿色食品原料标准化生产基地”,45处标准化规模养殖场被命名为“全市标准化畜禽养殖示范小区(场)”。
发展“品牌型”农业。
继续推进“一乡一业,一村一品”,以特色创品牌,我县绿茶先后26次获国家和省农业博览会金银奖。
发展“生态型”农业。
实施了国家级基本农田保护
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