通州商业市场调研报告Word格式.docx
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城镇居民人均生活消费支出
16558元
农村居民人均生活消费支出
8928元
二、剖析商业现状
一)通州区商业现状分析
通州市商业面积统计表
路段
物业状况
长度(米)
进深(米)
数量
建筑面积
(≈㎡)
交通路
皇朝服饰
210
140
1
29400
永泰商品贸易市场
沿街店面
550
12
6600
560
2
13440
大庆路
1350
8
10800
新金路
1600
38400
300
3600
君逸酒店
40
20
9
7200
格林豪泰
15
5
1500
公园路
交通路以西
50
400
建设路—交通路
270
4320
松江路
800
新通掘公路
260
4
8320
朝阳路
530
8480
8800
人民东路
1000
16000
帝豪广场
——
4000
万豪公寓
10000
人民西路
840
10
16800
富尔豪酒店
5000
太平洋购物广场
农工商超市
4500
苏宁电器
市民广场步行街道
7000
340
3400
建设南路
3000
兴贸电器
金游城、大润发
100000
龙宫
新榕权酒店
2000
凤凰图书城
建设北路
370
7400
460
4600
文峰大世界
30000
银河路
750
15000
世纪联华
18000
亚细亚酒点
380
3800
通海路
350
3500
通掘路
500
世纪大道
中谨世纪城
丽辉粤海酒
国盛义乌
90000
江海皇都
20000
江海阳光城
112000
世纪财富广场
新源和谐大厦
714060
二)通州区在售商业个案
新瑞广场
项目简介
位于建设北路与新金东路交汇处,总建筑面积4.5万平米。
新瑞广场位于城市中心区域的综合商业项目,包括商业、写字楼、办公楼、购物中心和酒店式公寓等多种类型的综合商业,涵盖了集休闲、娱乐、购物餐饮美食为一体的多元化购物集中中心。
业态分布
招商进展
影院:
幸福蓝海
餐饮:
必胜客
服饰:
海澜之家
销售情况
目前1、2、3楼剩余部分大面积商铺。
正在热销的是地下迷你商铺,单价20000-25000元/平米,总价在20-40万元之间,面积均在十多个平米,现正推出“日进百金”的购卡活动,封顶6000元。
三)通州区现有商业布局
〈1〉、现有商业布局
分析:
通州区现有商业主要以沿接商铺为主,主要的商业区成“2点4线”的布局。
2点主要是建设路—人民路、建设路—新金西路转盘,4线主要是人民路、新金西路、建设路、交通路。
这样便构成了通州市城区商业核心区。
在业种业态的分布上,通州市商业以批发、零售为主,主要集中在主干道两侧,呈街区形式;
大型的综合百货,专业的商业市场也较少,在分布上则大都位于人流量、车流量更为聚集转盘和广场附近,例如:
大润发、建设路—人民路文峰超市、农工商超市、百富华购物超市,人民路上的苏宁电器等,银河路上的世纪联华超市。
通州的专业市场除了服装市场相对较明晰,主要分布在人民路上,其它的专业市场分布的较不明晰。
下面我们将对通州的主要商业街区进行详细分析。
〈2〉、商业街区分析
1)人民西路(建设路口—团结(通掘)路口):
1000米
⏹路段概况
该路段连接建设路与团结(通掘)路口,是最繁忙的东西向道路之一,约1000米。
⏹人流量
本路段连接建设路与交通路两大城市主要干道,来往人流量大。
⏹业种业态
本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主,同时辅助少量的集中式商业。
⏹沿街零售商铺主要以餐饮、五金电动车、服饰等为主。
业态
餐饮
电动车\五金
服饰
鞋帽
美容
美发
手机
通讯
其它(生活配套)
合计
25
13
3
23
76
单间面积(㎡)
20—30
30—50
20—40
30—40
总建面积(㎡)
约700
约520
约270
约120
约50
约800
2460
比例
(间数)
28%
21%
10%
4.8%
2%
32%
100%
⏹租金行情
由于本路段的商铺经营面积普遍较小,租金单价的创造力较强;
由于受(建设路—人民路)商圈的影响,本路段由东往西租金逐渐递减,租金水平相差较多。
商铺租金行情不等,在2.1-7.7元/㎡·
天之间。
⏹集中商业状况
a)富尔豪商务酒店
建筑形态
6层
套房数
128间
星级
2级
标准房价格
130
入住率
60%
b)农工商超市
1—3层集中式商场;
1—3层约4500平方米;
经营状况
1层对外招商,2—3层为超市自营;
经营水平一般;
物业租金
1层专柜出租:
3.3-5.2元/㎡·
天;
物业形态
1层为服饰、通信、首饰、珠宝,2—3层为生活超市;
差
c)太平洋购物广场
1—3层约5000平方米;
1—3层为超市自营;
国内三、四线品牌的服装鞋、帽城;
(旁边为苏宁电器)
较好
d)佰富华购物中心
国内二、三线品牌的服装鞋、帽城;
(含五星电器)
一般
e)市民广场步行街
底层商场
约7000平方米;
全部对外出租,人流量较大;
沿街店面租金1.7-2.3元/㎡·
天,中间小摊位1.5-2.1元/㎡·
日常生活的服装鞋帽和家电小商品;
经营状况差
2)人民路东段(建设路口—盐仓桥):
700米
该路段连接建设路与盐仓桥,是最繁忙的东西向道路之一。
本路段连接建设路与通掘公路,人流量较大,但大多为周边的居民。
本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主。
沿街零售商铺主要以零售食杂、生活服务美容、摄影、诊所、药店为主。
服饰、鞋帽、
精品
美发、摄影、诊所(生活服务)
电信、通讯
(其它)餐饮、食杂
花店、体育用品
44
6
58
124
单间面(㎡)
总建面积㎡)
4300
4350
比例(间数)
35%
18.5%
9.6%
46.7%
由于本路段的商铺经营面积普遍较小,但是消费人群消费水平低,商铺的租金水平都较低;
由于受(建设路—人民路)商圈的影响,本路段由西往东租金逐渐递减,租金水平相差较多;
商铺租金行情:
2.8-5.0元/㎡·
天左右。
f)帝奥生活广场
集中式商场室内商业步行街;
地下1层;
地面1层6m高;
40㎡/间
3500平米;
⏹外街(沿主干道):
4—5元/平方米·
⏹内街:
1.7—2.3元/平方米·
⏹地下商场:
1.3元/平方米·
90%服装鞋帽;
10%生活配套;
外街64间,空置30%;
内街51间,空置10%;
g)文峰大世界
1—5集中式商场
约32000平方米;
其中商业超市80000平方米
商业形态
商场
一层
美宝莲、欧柏莱、欧莱雅、帝凡尼、自然堂、羽西、罗西尼、卡西欧、西铁城、天梭、梅花、老凤祥、周大福、周太生
二层
天恩、ERAM、尤西子、摩卡努、欧尼雅、红人、莱迪雅、法拉瑞西、纷迪斯、ELAND
三层
皮尔卡丹、苹果、金利莱、花花公子、鳄鱼、老人头、猫人、AB、罗兰金狐狸、七匹狼、澳大利亚狄羊、雅戈尔、罗杰绅、名鹰、啄木鸟、衫衫、九鹿王、雷诺天蒙
四层
乔丹、七匹狼、安踏、美津浓、耐克、阿迪达斯、锐步、卡巴、巴拉巴拉、小猪班纳、巴布豆、好孩子、奥迪玩具、艾伊家;
五层
美的、飞利普、澳普、老板、夏普、长虹、康佳、苏泊尔、三星、大金、三菱
超市
生活超市,生鲜超市;
⏹百货的租金以专柜的形式出租,商场抽取营业额的25—30%点;
⏹超市开发商自营;
超市的经营状况一般,由于文峰大世界百货是当地“唯一”的百货,经营状况中等!
h)万豪公寓
上下共两层
10000平方米;
4.3—5.3元/平方米·
天
2.0—2.7元/平方米·
⏹二楼:
1-1.5元/平方米·
多为服装鞋帽和生活配套,其余空置;
外街92间,除西向沿街店面正常经营外,其余大多空置;
内街115间,大多空置;
3)建设路(人民路_建设路交叉口—大庆路):
该路段连接人民路、新金西路与大庆路,是最繁忙的东西向道路。
本路段是通州市的核心商业区,是传统的商业中心,区域人流量较大,也是通州城区最繁华的商业街;
本路段商业形态主要以超市大卖场、生活休闲步行街道为主,沿街零售商铺为辅,其中“金游城”是通州市最大的商业步行街;
⏹沿街主要经营服饰、手机通讯、电动车、餐饮以及各种零售服务;
电动车
五金
金融
保险
书店
眼镜
零售
21
75
30-50
945
450
405
225
45
675
约3375㎡
13%
12%
7%
1%
20%
本路段是通州最重要的商业集中区,商业形态多样,消费水平较高,租金因位置的不同变化较大,沿街商铺的租金行情1.4-17.3元/㎡·
金游城外街租金行情在8.6/㎡·
天左右,内街租金行情在2.3元/㎡·
天左右,内街二楼行情在0.7-1.3元/㎡·
i)金游城
建筑
形态
室内外休闲商业步行街;
面积
10万平方米
商业
婚纱
美体
美
食
电影娱乐酒吧
通信、电脑、眼镜
电
动
车
广告
设计
黄金
首饰
便利
服务
空置
52
19
18
11
152
282
18%
6.7%
6%
3.9%
2.1%
1.7%
2.8%
53%
单间
30
30—2000
300—500
50—500
物业
租金
(8.6元/㎡/天);
内街:
(2.3元/㎡/天)
⏹二层:
(0.7-1.3元/㎡/天);
经营
状况
从经营状况,空置率达到53%,空置率较高;
j)大润发
约13000平方米;
其中商业超市9000平方米
国美电器、专柜出租(餐饮2、珠宝钟表4、服饰6、鞋帽4、包6、化妆品1、小孩用品)
2层~3层
大润发大型超市
4层
顶层停车场
⏹专柜:
13.3—21.1元/平方米·
⏹卖场:
0.83元/平方米·
由于位于建设路,且超市规模大,也是通州唯一的大型超市,商业气氛浓厚,经营较好;
4)新金路(通州汽车站_金苑公寓):
1950米
该路段连接通掘公里、金通大道与团结路,是最重要的东西向道路之一。
本路段是通州市的重要交通要道,主要是较为低级的传统商业形态,来往人流量较大,来往的人群以中老年人为主,消费氛围和消费意识较低。
本路段商业形态较为杂乱,主要是各种形态的沿街零售商铺,其中“皇城服饰超市”是通州市较为早期和大型的服饰类综合商场。
沿街主要以生活类的商铺为主。
家电
医药
医疗
酒店
娱乐
自行车
劳务
中介
装饰
其它生
活配套
7
119
面积(㎡)
30-70
总建
855
495
360
315
135
约
6120㎡
15%
8%
5%
4%
30%
由于本路段的商铺经营面积普遍较小,且消费人群消费水平低,商铺的租金水平都较低。
在道路西段和中间,由于受通州客运站和人流交汇的影响,这两个地方的租金相对较高,其它地方租金差不多。
1.2-2.3元/㎡·
5)交通南路(大庆中路-新金西路)630米
交通路商业街是通州市老城商业街,是老城商圈,居民生活的一条重要的主干道,该路段与新金西路及金通大道各大主要商业要道相接;
整体的规划及空间尺度有较好的视觉感受;
局部地段结合城市整体轮廓线的起伏变化,给消费者以亲切感和识别感,购物环境相对良好;
该路段人流较多,主要为周边社区较多,很多消费者还是通州第一集贸市场带来的人气。
⏹业主业态
主要业态为建材、餐饮,其中第一集贸市场为该路段老商业中心的代表,该路段还包含有二手房中介店等其他业态。
⏹交通南路沿街:
建材
装修
生活
摄影、干洗店
休闲
房产
银行
(其它)食杂
文化
用品
31
47
115
40-200
20-200
40-670
15—80
80-150
15-230
15-670
4272
1340
2700
235
2075
11023
26.9%
12.3%
24.5
3.6%
18.8%
交通南路北段租金水平约为30-33元/㎡,中间路段偏低主要在15-20元/㎡·
月,交通南路南段主要临近第一集贸市场,租金水平约为50-80元/㎡·
月。
项目名称
通州第一集贸市场
总规模
237间,约14930㎡
总层数(层)
3层
商业业态分布
1F
男装、女装、男女皮鞋、童装、食杂店、小商品、菜市场
2F
女装、男装、童装
3F
女装、男装、家具
出租率
99%
90%
1.5-2.7元/㎡·
1.0-1.7元/㎡·
0.7-0.9元/㎡·
优劣势
交通便利,市场内商品较齐全,购物环境较岔
商场经营状况较一般
6)交通北路:
(新金西路—通掘公路)690米
该路段与市区最繁华之一的的人民路相交,人民路的人气带动交通北路。
该路段与早期市民广场商业步行街相连,对该路段的商业氛围有一定的促进。
越靠近通掘路,人流越少,人流量较一般
⏹业种业态
交通北路业态比较少分布比较杂乱,没有统一的业态规划,分别有服装鞋帽、干洗店、文化用品、五金及宾馆等
摄影
干洗
93
约40-200
15-40
约20-120
约20-300
约80-150
约15-150
15-300
2380
325
640
600
1970
7426
20.4%
4.3%
8.6%
22%
6.45%
27.1%
⏹租金情况
北路段平均租价为1.2-70元/㎡·
天,西面店面价格略低,约1-2元/㎡·
天,靠近人民路,中段繁华位置就高达2.7-3.7元/㎡·
天。
7)世纪大道(大庆路中段---杏园路中段)3430米
处于通州市的开发新区,世纪大道北段较为成熟,南段主要以政府部门、事业单位、市政府为核心点向四周扩散,随市通州政府办公部门的南移及生活配套、市政配套的完善,在建商业项目逐渐增多,新区逐渐成一个重要的发展新区域。
作为新城区的商业街道,由于人气不足进行商业购买行为的消费者较少或几乎没有。
本区域作为居住新区、行政新区及工业区,目前人流主要为政府机关人员、新区居民及周边工厂职工。
⏹业态规划
该路段北段较为成熟,主要业态为电器、建材,其次为餐饮、娱乐休闲等配套,南段主要以如市政配套政府、检查院、公安局、银行、邮电局及大面积的工厂、企业。
由于该地段的升值潜力大,多个在售商业项目,多以大型购物中心、商业街、酒店及写字楼为业态。
如:
江海皇都、江海阳光城、国盛·
义务城、中瑾世纪城等。
服饰、
鞋帽、
诊所
其他
(食杂)
数
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