旧改建材行业分析报告Word下载.docx

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除此之外，棚改还有土地出让金作为现金流支撑。

与棚改相比，旧改改造项目主要集中在外墙、楼道粉刷、水电改造、加装电梯、停车场、绿化等，目前除了停车场收费、物业管理之外很难有其他项目提供稳健的收益和稳定的现金流，从市场融资难度较大。

因此目前旧改的资金来源主要还是财政支出、中央资金支持、居民出资、地方专营单位投资和地方金融机构融资等。

当然市场也期待能够探索出ABS等创新金融工具助力旧改提速。

多品种建筑材料和建筑设计企业有望受益。

老旧小区改造主要涉及土建工程、电气工程、排水工程、采暖工程和室外改造工程，主要受益的建材包括水泥、防水材料、涂料、保温材料、建筑五金、管材等。

旧小区改造项目勘察设计的占比远高于一般的建设工程项目，我们从公开数据来看，一般勘察设计费用在房建中占总合同金额比例2%-3%，而在目前公布的一些旧改试点项目招标信息来看，很多老旧小区改造项目的勘察设计费用占比超过5%，勘察设计企业有望受益。

一、旧改接力棚改，万亿市场亟待开启

1、棚改高峰已过

棚改是2005年在辽宁省首先提出，从2009年开始加大发展力度，2009年-2014年棚改计划以实物安置化为主，到了2015至今以货币化安置为主导。

货币化安置是指政府直接通过货币形式补偿被拆迁居民，使用PSL创新工具，居民通过获得的货币补偿购买商品房，消化商品房库存。

棚改货币化安置，拉动房地产产业的同时，也带动了各地房价的上升，政府开始权衡棚改的得失。

以2018年6月份发布的《政府购买服务管理办法（征求意见稿）》为转折点，《政府购买服务管理办法（征求意见稿）》明确政府购买服务最长期限不得超过3年，同月国开行棚改项目审批权限上收总行。

2019年4月财政部公布的19年棚改计划新开工数量仅285万套，远低于预估的450万套。

相比于2018年实际完成的626万套，同比下降54.5%。

与此同时，PSL每月期末余额同比增长速度也开始放缓，环比更是出现下降，这也预示着棚改高峰已过。

2、政策支持旧改接力棚改

旧改即老旧小区改造工程，主要是指改善建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区的居住环境。

而关于老旧小区改造改什么，如何改，住建部把改造分成了三个优先级。

优先级一：

“水电路气网”；

优先级二：

电梯、停车库等配套设施；

优先级三：

物业管理和公共服务。

按照以居民为主体，社区主导，政府引领，各方支持的方式统筹推进。

2017年底，住建部公布了老旧小区改造试点的15个城市，他们分别是广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波。

2019年以来，国务院和中央部委出台多个文件支持旧改发力提速，六月国务院常务会议提出加快改造城镇老旧小区后，旧改的市场关注度明显提升。

7月初国新办政策吹风会上，住建部副部长黄艳指出老旧小区改造上升到国家高度，是其“既保民生，又稳投资，同时拉动内需”特点所决定的。

3、旧改市场规模或超万亿

目前，老旧小区几类问题比较突出。

一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤，这些设施要么缺失，要么老化严重，老百姓反映非常强烈。

二是公共服务缺失，这些小区建造时间较早，文化娱乐、健身、机动车和非机动车存放不便等问题凸显。

尤其是现在很多老旧小区居民老龄化程度较高，对电梯等设施的呼吁由来已久。

三是没有物业管理，公共环境普遍较差。

包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接影响到小区居民的生活感受。

旧改在解决民生问题的同时，老旧小区改造还能扩大消费，带动居民户内改造，适应人们消费升级的需求。

同时，从水电气路设施到停车场、电梯等的建设，将带动不小的投资，继而拉动钢材、水泥、玻璃、电缆、工程机械等工业品的市场需求。

我们可以通过2019年安徽省旧改计划来估算旧改整体投资规模，安徽省预计2019年改造老旧小区523个，总投资额25.9亿元，如果按全国17万个待改造小区计算，预计总投资额会超过8400亿元。

而且安徽省的旧改计划是不包括加装电梯等可选项目，如果考虑加装电梯等因素，预计投资额会超过万亿。

资料来源：

2019年安徽省旧改计划

二、探索创新融资模式助力旧改提速

1、居民出一点、社会支持一点、财政补助一点

住建部副部长黄艳也在采访中指出，“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，当前正推动多渠道筹措资金。

但是改造的费用、今后运营的费用、给社区居民提供城市公共服务和社区公共服务供给的费用加起来，资金需求总规模是非常大的。

2、不同资金承担不同角色

从目前的实践来看，不同的资金可以承担不同的改造角色，例如河北省《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，将对5739个老旧小区进行改造，共需改造资金129.6亿元。

其中，社会可筹集资金约11.7亿元，包括市政专营单位可筹集资金约6.5亿元，主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等；

小区原产权单位可筹集资金约5.2亿元，主要承担“三供一业”分离小区改造。

居民个人可筹集资金约5.6亿元，主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。

其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。

河北《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》

除了财政负责主要的基础改造之外，可以通过运营基础设施来获取收益，帮助社会资金和居民更好的参与旧改，提高社会资金和居民参与的积极性。

加装电梯和建设收费停车场是能够通过后期运营获取收益的，这部分是社会资金和居民直接参与的主要部分。

目前有个别城市已经开始探索新模式：

1.租赁模式：

由电梯企业负责垫资建设，政府补贴一部分，剩下部分由居民按每月交电梯使用费的方式收取。

一般楼层越高每月收取的电梯使用费越高，以北京为例，目前北京老旧小区加装电梯收取的使用费在100-500元/月不等。

2.“加梯”+“加层”：

上海探索了一条“加梯”+“加层”运营模式，在加装电梯的同时，即在加装电梯的楼层顶层再建一层，新建楼层出售或者租赁收取的费用用来补贴电梯建造和运营费用，这一模式减少了居民的出资费用。

3、旧改需要更多渠道的融资方式

4、试点城市改造案例

（1）广州：

BOT模式探索

广州目前在积极探索老旧小区改造融资新模式，虽然目前主要投资还是来源于财政，但是广州还是探索了一条老旧小区改造BOT（Build建设－Operate经营－Transfer转让）模式的新道路，广州恩宁路改造项目（一期、二期）都通过公开招标的方式交由企业建设和运营，企业建成后拥有15年的经营权，期满后在交还给政府。

目前恩宁路一期、二期均由万科中标，计划总投资达12亿元。

万科计划将恩宁路街区改造成集零售、餐饮、民宿和办公为一体的时尚街区。

（2）淄博：

ROT模式探索

作为社会资本方和施工总承包方，九强集团投资、建设淄博市张店区老旧小区综合整治改造PPP项目。

项目建设总投资3.78亿元，涉及老旧小区43个，改造面积357万平方米，改造户数4.55万户，惠及城镇居民15.5万人。

采用ROT（重构-运营-移交）模式运作，建设期2年，运营期10年。

主要建设内容包括：

建筑物立面整治、道路改造、雨污水管道改造、照明、景观、监控。

项目运营维护的范围具体如下：

包含所建设部分的道路、雨污水管道、园林绿化、照明、设施的运营维护。

三、旧改市场开启，多品种建材有望受益

1、老旧小区改造驱动建材市场需求

目前老旧小区改造主要涉及多层建筑为主，以2017年北京市出台的《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》为基础，可以预计主要的改造工程市场规模。

《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》

2、多品种建筑材料将受益

（1）水泥：

增量市场或超800亿

水泥主要用于抗震加固改造工程和加装电梯工程，据估算，如果算上加装电梯工程，水泥单方消耗量为113.98kg，如不算上加装电梯工程，水泥单方消耗量为106kg。

按照水泥的单价为400元/吨，根据住建部给出的40亿平米的待改造面积，由于并不是所有小区都会进行改造，我们做了一定的情景分析，如果有50%的面积需要改造，那么水泥（加装电梯）需求的市场增量将超过900亿元，不加装电梯需求的市场增量将超过800亿元。

（2）防水材料：

增量市场或超600亿

SBS防水卷材在北京市老旧小区综合改造技术经济指标中主要用于多层住宅平改坡工程、多层住宅屋面板更换工程，我们在40亿平米的待改造面积中做同样的情景分析，以目前20元/㎡的SBS防水卷材价格估算，如果有50%待改造面积需要用到防水材料改造项目，预计防水材料市场需求规模增量可达640亿元。

（3）管材：

增量市场或超400亿

管材主要用于住宅给排水系统改造、小区污水外线更换工程等，在北京市老旧小区综合改造技术经济指标室内管材单立方消耗量约2.05m，室外管材单立方消耗量约5.24m，我们在40亿平米待改造面积中，我们在40亿平米的待改造面积中做同样的情景分析，那么以管材均价7元/m来计算，50%的建筑面积的改造工程需要消耗管材的需求规模增量可超400亿元。

（4）涂料

涂料主要用于多层和高层住宅的各项改造工程，根据中国涂料工业协会测算数据显示，外墙面积为建筑面积的70%，需要涂料的涂刷比例为62%，我们根据目前40亿平米的待改造面积计算，做同样的情景分析。

目前改造工程中主要涂料丙烯酸弹性涂料的市场价格为6元/kg。

如果50%的建筑面积的改造工程需要消耗管材，我们可以根据这些数据测算出涂料的市场需求规模增量约超100亿元。

（5）建筑设计企业有望受益

老旧小区改造项目勘察设计的占比远高于一般的建设工程项目，我们从公开数据来看，一般勘察设计费用在房建中占总合同金额比例2%-3%，而在目前公布的一些旧改试点项目招标信息来看，很多老旧小区改造项目的勘察设计费用占比超过5%，我们统计了部分项目，平均值达到6.2%。

所以对于建筑设计类企业来说，承接老旧小区改造项目的收益率可能会高于常规项目，为企业带来较好的盈利能力。

对于有能力承接EPC工程的建筑设计企业来说，老旧小区改造项目总体规模小，投资额不大，有一定盈利能力，是帮助他们更好切入施工业务的起点。

四、相关企业简况

水泥：

目前旧改推进更多依赖于政府财政，华东地区经济发达，政府财政较为宽裕，华东地区旧改推进速度领先于其他地区，海螺水泥为华东地区水泥龙头。

防水材料：

推荐东方雨虹，公司为防水材料市场龙头，受益于旧改政策推进；

管材：

中国联塑为B端管材龙头，旧改政策目前更多利好B端管材市场。

涂料：

三棵树涂料市场目前唯一上市公司

设计：

华建集团，旧改的设计咨询业务更多偏向房建设计，利好以房建设计为主的公司。

1、海螺水泥：

华东地区水泥龙头

公司实力：

海螺水泥成立于1997年9月1日，1997年10月21日在香港挂牌上市，开创了中国水泥行业境外上市的先河。

公司主要从事水泥及商品熟料的生产和销售。

海螺水泥产品质量卓越，享誉全国，并远销海外。

下属150多家子公司，分布在安徽省内和其它14个区域，横跨华东、华南和中部、西部18个省、市、自治区和印度尼西亚、缅甸、老挝、柬埔寨等国，形成了集团化管理和国际化、区域化运作的经营管理新格局，成就了“世界水泥看中国，中国水泥看海螺”的美誉。

公司业务情况：

公司生产线全部采用先进的新型干法水泥工艺技术，具有产量高、能耗低、自动化程度高、劳动生产率高、环境保护好等特点。

公司在华东、华南地区拥有丰富的优质石灰石矿山资源，含碱度低，碳酸钙含量高，为生产高品质低碱水泥提供了得天独厚的原材料；

公司生产全部采用新型干法旋窑工艺技术，装备先进，实现了从矿石开采到码头装运的全程自动化控制，按照ISO9001国际质量认证体系进行质量管理和监控；

依靠完备的铁路、公路及水路运输系统，形成了专业化生产体系和庞大的市场营销网络。

“海螺”牌高等级水泥和商品熟料为公司的主导产品。

“CONCH”商标被国家商标局认定为驰名商标，“海螺”牌水泥被国家质量监督检验检疫总局批准为免检产品，长期、广泛应用于举世瞩目的标志性工程。

产能情况：

截至2018年年末，公司熟料产能2.52亿吨，水泥产能3.53亿吨，骨料产能3,870万吨，商品混凝土60万立方米。

2、东方雨虹：

中国防水行业龙头企业

东方雨虹成立于1998年3月，现已发展成为一家集防水材料研发、制造、销售及施工服务于一体的中国防水行业龙头企业，是国家高新技术企业、上市公司（SZ002271），拥有国家认定企业技术中心和博士后科研工作站。

1995年进入建筑防水行业，二十余年来，东方雨虹为重大基础设施建设、工业建筑和民用、商用建筑提供高品质防水系统解决方案，成为全球化的防水系统服务商。

公司是一家集防水材料研发、制造、销售及施工服务于一体的防水系统服务商。

多年来，公司为重大基础设施建设、工业建筑和民用、商用建筑提供高品质、完备的防水系统解决方案。

公司投资还涉及非织造布、建筑节能、砂浆等多个领域，包括工程业务、民用建材、节能保温、非织造布、防水、砂浆、硅藻泥、建筑涂料、建筑修缮等品牌和业务板块。

公司生产的优质产品远销德国、巴西、澳大利亚、美国、加拿大、俄罗斯、日本、新加坡、韩国、中非、南非等多个国家和地区。

公司将各种专项防水系统成功应用于：

房屋建筑、高速公路、城市道桥、地铁及城市轨道、高速铁路、机场、水利设施等众多领域，其中包括人民大会堂、鸟巢、水立方等中国标志性建筑及京沪高铁、北京地铁等国家重大基础设施建设项目。

公司与万科、恒大、碧桂园、保利、华为、金螳螂等200余家大型房地产商、企业集团建立长期稳定的战略合作关系。

3、中国联塑：

B端管材迎来新发展机遇

中国联塑已拥有逾80家控股子公司和超过23个主要生产基地，分布于全国16个省份及美国、加拿大、印度、印尼和乌干达等国家。

公司拥有10000多种产品，是国内建材家居领域产品体系齐全的生产商。

公司建有集团研究院，拥有各类科研人员1000多名，设有博士后科研工作站、CNAS国家认可实验室。

目前，中国联塑拥有和正在申请的专利有逾1800项中国联塑的产品被广泛应用于家居装修、民用建筑、市政给水、排水、电力通信、燃气、消防、环境保护及农业、海洋养殖等领域

公司是中国领先的大型建材家居产业集团，产品及服务涵盖管道产品、卫浴洁具、整体厨房、型材门窗、装饰板材、消防器材及卫生材料等领域，主要从事生产及销售建材家居产品以及提供保理服务业务。

公司旗下“联塑”品牌在中国塑料管道及管件市场处于领导地位，产品广泛应用于供水、排水、供气、电力通信、地暖、消防及农业等领域。

站在新的发展起点，中国联塑将秉承“为居者构筑轻松生活”的品牌信仰，始终坚持“以质量为生命、以科技为龙头、以顾客满意为宗旨”的经营方针，为改善和提高人们的生活品质做出自己的贡献。

公司通过八个业务部门运营。

华南部在广东省及海南省运营业务。

西南地区部在重庆市及四川省运营业务。

华中部在湖北省运营业务。

华东部在上海市及安徽省运营业务。

华北部在北京市、天津市及河北省运营业务。

西北地区部在陕西省及宁夏回族自治区运营业务。

东北地区部在辽宁省运营业务。

中国境外部在中国境外运营业务。

受惠于中国建筑行业的需求稳步提升，市政工程及基础建设和房地产整体表现稳定发展所带来的订单数目增加，塑料管道系统业务的总销量增长8.2%至2,168,622吨，收入同比增长17.9%至人民币213.43亿元

4、三棵树：

目前涂料市场唯一标的

公司地位：

三棵树涂料是国内“健康漆”领军品牌，首家提出“健康漆”概念，短短几年在竞争激烈的涂料市场异军突起，营销网络已基本覆盖全国，并在分公司、四川、福建等设有分公司和办事处，获得了“中国驰名商标”、“中国名牌产品”等国家级荣誉，成为“神舟六号、神舟七号唯一搭载涂料品牌”。

业务情况：

公司是以墙面涂料为核心产品，致力于为消费者提供健康产品的国内领先的涂料生产企业。

主要从事建筑涂料、装修漆、家具漆、防水涂料、胶粘剂和树脂等健康产品的研制和销售。

公司引进世界领先的实验分析测试设备，如扫描电子显微镜、等离子耦合光谱仪、红外光谱仪、粒径测试仪、分光光度仪、气相色谱质谱仪、液相色谱仪等，并拥有恒温恒湿实验室、微生物检测实验室，是国内实验检测设备最为齐全的涂料厂家之一。

公司还与中科院、厦门大学等科研院校建立了长期稳定的合作关系，聘请了中科院院士顾问团开展技术指导。

公司将继续维护和谐共生之道，坚持为环境健康、社会的文明进步、行业发展、消费者健康等作出应有的贡献，继续做好企业公民，履行社会责任。

销量情况：

截止2018年年底，公司销售家装墙面漆104,752.33吨，同比增长14.34%，工程墙面漆335,322.58吨，同比增长61.28%，家装木器漆6394.24吨，同比下降31.93%，工业木器漆6393.08吨，同比下降10.47%，胶黏剂22907.10吨，同比增长1.89%，基材与辅材254435.62吨，同比增长38.17吨。

5、华建集团：

以前瞻科技为依托的高新技术的工程设计咨询企业

公司是以工程设计咨询为核心，为城镇建设提供高品质综合解决方案的集成服务供应商。

旗下拥有华东建筑设计研究总院、上海建筑设计研究院、华东都市建筑设计研究总院、工程建设咨询公司、上海市水利工程设计研究院、建筑装饰环境设计研究院、美国威尔逊室内设计公司等多家分子公司和专业机构。

连续多年被美国《工程新闻纪录》（ENR）列入“全球工程设计公司150强”企业。

公司主营业务领域涵盖建筑、规划、市政、水利等多个行业，并紧紧依托建筑设计核心业务，积极开展包含工程勘察、规划设计、工程设计、市政设计、水利工程设计、风景园林设计、建设装饰设计、历史建筑保护和利用设计、建筑声学设计、全过程项目管理、建设工程承包（EPC）、工程监理、建设工程投资控制、科技咨询、项目策划等，订单情况：

公司2019年上半年新签工程合同57.22亿，同比增长2.38%，其中设计咨询类合同36.36亿，同比增长13.09%；