上海宁波历史文化街区调研报告Word格式.docx

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旅游和体验式文化集聚地

统一定位，自主经营管理

3

七宝老街

特色商业街区

历史风貌和以小吃为主的休闲旅游街区

经营与管理分离，自主经营，统一管理

4

M50艺术区

现代设计企业集群与艺术创作平台

企业化运作，统一管理

5

宁波老外滩

特色文化街区

带历史遗存的、宁波最顶级的社交平台，高档次、多元化的历史文化商业街区

自主经营，自主管理

6

月湖盛园

代表小资时尚生活方式的，以“时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐”为主的宁波新风尚坐标

统一定位、统一规划、统一招商、统一运营、只租不售的开发和运营模式

7

南塘老街

集历史古迹、旅游观光、文化休闲、特色餐饮、百年老店、名优特及民俗特色集聚于一体，体现宁波江南水乡城市特征的历史文化特色商业街区

统一定位、统一规划、统一运营、只租不售

二、各街区保护开发的具体做法

1.上海新天地

（1）基本概况

上海新天地位于上海市中心的卢湾区内，属于瑞安集团太平桥地区城市综合体的核心部分。

整个太平桥改造项目包括新天地商业、住宅、写字楼、酒店/服务式公寓及人工湖绿地五种物业形态，第一期工程——新天地广场占地3万平方米，建筑面积约6万平方米，于2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。

如今，上海新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的集餐饮、商业、娱乐、文化为一体的大都会商业旅游景点。

（2）核心资源

上海新天地前身为石库门里弄，建筑建于上世纪二三十年代，因其最外门以石料作门框而得名。

街区布局和建筑风格融合了中西建筑特征：

单体平面及结构脱胎于中国传统院落式住宅，有天井、客堂、厢房等；

门框上欧式花纹，欧式屋顶，排联结构等则是西洋建筑特征。

石库门是中西合璧的产物，包裹其中的上海人生活方式形成了一种地方文化，即弄堂文化，也影响了上海人的群体性格。

海派文化的烙印深深地刻在了石库门上。

同时，中共“一大”会址坐落于新天地广场地块之中。

石库门风格历史建筑群+地方海派文化+中共“一大”会址构成了本项目历史文化街区改造的强势资源。

（3）主题定位

上海新天地的定位经历了三个阶段的深化，通过定位的步步深入，达到内涵的层层提高。

第一阶段定位主要强调综合性，目标是做成上海第一个集中餐饮、娱乐、购物、旅游、文化的综合场所。

这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值。

第二阶段定位发展为“ShoppingMall”，把新天地打造成一个平面的Mall，要求综合的同时，更要求有明确的主题定位和独特魅力。

石库门与生俱来的独特魅力，为项目锁定了主题：

“都市旅游”，设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。

第三阶段的定位，把新天地设计成为适于国际化交流和聚会的场所，以体现上海的国际化发展趋势和石库门建筑本身中西融合的特点。

（4）开发方式

上海新天地开发过程中深挖历史建筑特色和文化精髓，秉承保护和改造相结合的原则，掌握破立平衡，保留大多数石库门建筑外立面，并进行修缮，尤其强调整旧如旧，体现石库门建筑群的历史文化韵味，同时还保留了建筑上体现历史变迁的信息，如文字、标语、文革时期的装饰等。

在保留外立面的同时，对建筑内部结构进行改造（如改变层高，升级上下水，增加玻璃幕窗等），以满足现代商业要求，还保留并修缮了中共“一大”会址等建筑并作为文化展示场所。

改造过程打破了传统“仿古”、“复古”等传统保护方式的思维定势，发掘了历史积淀的文化精髓和内核并予以传承，而非生硬地保留没有生命力的文化躯壳，成功实现了原有住宅区向现代商业的功能置换，保护的同时给区域塑造了未来发展空间。

（5）业态选择

随着定位的不断升级，新天地在业态配置上也不断调整。

初期（北里南里）为聚集人气，以休闲餐饮和娱乐为主，并配置提升整体形象的精品酒店和会所做主力店，而零售业态较少。

随着整个项目形象的建立和城市站位的提升，项目租金也不断提高，零售业态占比增大（三期：

新天地时尚），给项目带来了具有持续性收益增值的能力。

（6）运营模式

新天地在运营方面坚持只租不卖，管理者与经营者相分离。

这种运营模式与国际Mall运营模式同步，既能够保证整体管理水平，把项目作为区域形象展示标杆，保证项目整体形象和品质，同时也能够防止后期经营权不统一出现小商铺集成，实现各商家的个性化差异化经营。

2.田子坊

田子坊位于上海市泰康路，原是打浦桥地区的一条小弄。

1998年起，在上海市和卢湾区政府的支持下，泰康路依据打浦桥地区的功能定位开始打造特色街区，通过租赁、转让、置换等方式，逐步把旧房、旧民宅改造成为工艺品店、画廊、茶馆、咖啡厅以及创意工作室等，并吸引了包括陈逸飞、尔冬强等知名艺术家以及来自美国、法国、英国、澳大利亚、丹麦、加拿大、日本等国家和地区的创意企业入驻，逐渐形成了室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色，进而转型发展成为上海乃至国内最具规模和影响力的创意产业发展基地，被人们成为“新天地第二”，并被评为中国最佳创意产业园区、上海最具影响力的创意产业集聚区和上海优秀创意船业集聚区，也成为旧城改造的典范。

田子坊的街区形态基本形成于上世纪20年代，处于原法租界和华人居住区，是商业居住街区和工业区的过渡地带。

在这个面积仅为7公顷的地块，集中了上海从乡村到租界，再到现代城市发展的各个时期各种类型的历史建筑，是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。

它既保留了上海老石库门里弄建筑，具有典型的上世纪弄堂风格，并且能够感受到老上海人的生活方式，充满市井生活的气息，成为上海近现代传统社区发展的一个缩影，也成为田子坊历史文化街区打造的核心资源。

1998年，田子坊一期厂房开始对外出租,随着陈逸飞的入住吸引了大批画家的集聚形成一定的品牌效应。

初期画家的集聚产生了商业消费需求，主要体现在少量的休闲、酒吧及餐饮类。

2004年，石库门居民开始自发对外出租给画家，周边居民纷纷效仿，服务、餐饮、工艺类商家纷纷进驻，田子坊二期开始产生并迅速扩展。

2005年，政府出台居改非政策，授牌田子坊为创意产业集聚区。

开始引导支田子坊向全市、全国范围辐射。

2008年，田子坊定位为创意产业集聚地、历史文化风貌居住地、海派文化展示地和世博主题演绎地，田子坊成为旅游和体验式文化集聚地。

田子坊开发采用政府主导规划，并投入少量资金对道路、绿化、市政设施、建筑等进行修缮保护，原居民对开发进行合作支持、出租房屋给艺术家及设计公司的方式。

开发以保护原建筑、原风貌、原城市肌理为目的，在原有的土地所有权不变的基础上，分片区循序渐进地对城市道路、建筑、外立面等进行的修缮、改造或者保护。

建筑外观以保护更新修缮还原历史建筑为主，内部实现功能置换或者创新。

同时做足文化标签，精细化景观设计，个性店招、文化小品，绿化、装饰物等，到处体现情趣感、文化感、风情感。

田子坊的业态一期主要由商业画廊和工艺美术、视觉艺术、建筑设计类的创意办公为主，同时搭配少量的休闲、酒吧及餐饮类企业。

二期主要以创意工艺品、首饰、服装等创意商业为主，配以少量酒吧和特色餐饮的业态模式。

田子坊并非一个完整的商业项目，没有自己的经营公司，政府只是提供必需的公共产品和公共服务，企业依靠市场规律各自发展，缺乏必须的行业规范、行业自律、行业标准，也影响了田子坊的升级换代。

3.七宝老街

七宝镇位于上海市闵行区中部，距上海中心城区5公里，是上海著名的古镇之一，因棉纺织业的发展鼎盛于明清。

为保护历史文化遗产，发展旅游事业，七宝镇人民政府于2000年斥巨资对老街进行修复改造，整理历史文化，再现独特的人文景观与个性特色，将古镇打造成为集游览、观光、餐饮、休闲为一体的江南水乡历史风貌型旅游度假区。

自2005年，七宝老街荣获上海“十大休闲街”荣誉称号以来，又连续被评为上海商业特色街、上海名牌区域等荣誉称号。

目前，七宝老街是离上海最近的古镇，成为继周庄、西塘、朱家角之后，上海人出行水乡的又一选择。

七宝古镇是属江南太湖流域的千年古镇，风景如画，典型的城中之镇，又是离上海市区最近的古镇。

从自然资源角度讲，七宝镇是一个典型的江南水乡，镇中横亘着自西向东的蒲汇塘，以河道为骨架，依水成街，环水设市，因水成路，傍水为园，水把古桥、石驳岸、居民、商市连接在一起，体现了江南水乡古镇的特征。

从人文资源角度看，老街区虽历经沧桑，但历史神韵犹存。

老街数千年来形成以南北大街为中轴线的非字形格局，蒲汇塘则贯穿东西，主要商业街与主河道成十字形，这种布局被称为“中国古代城镇规划史上的活化石"

。

七宝古镇自明清以来由工商业发展而兴盛，是上海大都市与广袤乡村的桥梁，既受都市文化影响也保持了浓厚的民族、民俗文化。

七宝老街的文化特色是江南水乡传统文化的延续，也是都市时尚文化的漫延，这些都构成了古镇独特的资源特色，也成为古镇开发的灵魂。

七宝镇政府把休闲街开发定位于历史风貌和以小吃为主的休闲旅游街区，符合占消费群体绝大比例的中档消费者。

七宝古镇休闲街是通过对古镇街区进行集中的“修旧如故”来使之适用于观光的。

这里的“修旧如故"

一方面是指对古镇资源、产品、活动的集中开发和加工；

另一方面是对古建筑进行修葺，并在此基础上按照老街的风格和客源市场的需求趋向建设一定的新的建筑或活动场所，营造相应的旅游环境等，以再现原有的历史风貌。

同时通过发展古镇旅游和优化当地的居住环境，来提高水乡古镇旅游目的地的市场影响力，达到旅游业、房地产业、金融业等共同发展的目的。

南大街以特色小吃为主，北大街以旅游工艺品、古玩、字画为主。

此外，还有非物质文化遗产展览馆、民俗文化体验馆、购物、休闲娱乐等多种业态。

七宝老街实行的是经营与管理分离的形式，坚持只租不售，管理上由镇办企业七宝古镇实业发展有限公司统一管理。

4.M50艺术区

M50是莫干山路50号的简称，原来是上海春明粗纺厂，位于苏州河南岸半岛地带，占地面积35.45亩，拥有自上世纪30年代以来各个历史时期的工业建筑41000平方米。

1999年春明粗纺厂由于经济效益下滑停产歇业。

为解决土地闲置与下岗工人安置问题，春明粗纺厂藉由出租厂房收取租金解决下岗工人的生活问题。

一些艺术家看中了这片位于苏州河边、保存了从1930年代到1990年代各个阶段建筑风格的老厂房，陆续来到这里租下厂房作为工作室使用。

同时，上海市开始重视保护历史文脉的工作，春明粗纺厂的厂房因为上海纺织工业的历史被保护下来；

2004年上海市的文化工作会议中，春明粗纺厂被命名为视觉艺术特色街区；

2005年上海市经济委员会授牌为第一批创意产业聚集区。

在经过上海市经委授牌正名之后，更使M50创意园名声远播。

这里先后成功举办了2005上海国际服装文化节、2005时尚之夜、Creative 

M50、法国工商会、中国传统节日乙酉中秋论坛、宝马车展、诺基亚及西门子产品推广等一系列时尚活动，使之成为苏州河边独特的人文景观，成为上海时尚文化新地标。

莫干山路50号历史工业区位于苏州河南岸中段，原厂房是近代徽商代表人物之一周氏家族的产业。

1937年筹建信和纱厂，从事纺纱、漂染与机械加工，1952年改为信和棉纺厂，1962年改为羊毛纺织厂，1966年以后，改为上海第十二毛纺厂，1994年由于经济与厂房收益下滑等问题，进行改制与拓产，重新建立且命名为上海春明粗纺厂。

该区域是上海民族资本企业的集中地，拥有1930年代以来各个历史时期的工业建筑，是目前苏州河畔保留最完整的民族纺织工业建筑。

工业区曾经因为规划制度的冲突，面临拆迁的危机，最终工厂管理方藉由艺术家进驻的机会，将传统的工业厂房成功地打造成为文化创意产业集聚区。

而工业区保存完好的工业建筑，也成为艺术区的核心资源。

现代设计企业集群与艺术创作平台。

创意园的整个建筑风格遵循着修旧如旧、传承中国文化的原则。

画廊、平面设计、建筑师事务所、影视制作、环境艺术设计、艺术品（首饰）等。

为了能维持M50创意园的型态，园区针对管理与维护的问题，有几项基本的要件。

一是在保留仓库原貌的基础上，对厂房硬设备进行部分修缮维护，承租户于装修工作上也必须通过厂方的审查，不得破坏建筑物原貌；

二是对入驻艺术机构及艺术家的管理，通过艺术创作活动的举办与质量的管控，提升园区的艺术气息；

三是有对象地协助艺术家，对享有知名度但生存困难的艺术家，给予减免租金等不同形式的帮助，改变了以往简单的房客与房东的关系。

管理方一方面支持艺术家在此生存发展，另一方面藉此维持M50的艺术氛围，让他们不至于随着租金的提升而受到淘汰。

此外，工厂管理方在M50创意园运作管理上，成立四个部门，进行园区的管理与维护工作，通过企业化的运作方式，针对不同事项，成立专职部门作管理工作，因此也让文化创意产业的型态得以长久维持。

5.宁波老外滩

宁波老外滩坐落于宁波市三江口北岸的江北区，东临甬江，西接人民路，南依甬江大桥，北接轮船码头，占地面积近49000平方米，总建筑面积约80000平方米，是目前浙江省唯一现存的能反映中国近代港口文化的外滩。

宁波老外滩于1992年后开发，宁波老外滩已经成为长三角大景观之一。

宁波老外滩是目前中国最古老的外滩之一，也是鸦片战争之后的五口通商口岸之一，其开埠历史比上海外滩还要早上20年。

宁波老外滩在岁月的洗礼中完整地记录下了近代宁波的历史变化，洋房、教堂、医院、银行等体现西方工业文明的器物与各类设施首先在这里出现，在客观上也推动了宁波城市的近代化进程，成为了浙江省唯一现存能反映港口文化的外滩。

宁波外滩文化底蕴深厚，历史古迹遗存丰富，有已经登录的国家级、省级、市级、区级文物保护单位、点54处。

中西合璧的老建筑以及浓厚的宁波商邦文化成为老外滩最具特色的资源之一。

带历史遗存的、宁波最顶级的社交平台，高档次、多元化的历史文化商业街区。

宁波市对老外滩建筑的改造经历了三大阶段，第一阶段为全面拆除改造成为大面积绿化，例如天主教堂前的大面积绿地；

第二阶段为片断记忆法，通过保留历史建筑的片断，记录当时外滩兴旺繁盛的痕迹，并建设相应的历史博物馆。

第三阶段就是，目前老外滩历史街区的改造，在保护历史风貌和保存街区格局的条件下，将文物、旧的、渐旧的和新的建筑有机结合在一起，赋与建筑不同的人的生活方式、经营方式。

即在保留古建筑和原有历史文脉的同时，加入人的参与，从而再现其昔日的辉煌。

在如今看着这些残檐断壁，用手轻轻触摸，我们依稀可见昔日繁华。

宁波老外滩在保留沿江地段有着300年历史的建筑及街区风貌的基础上，注入新的时尚元素，以新兴的BLOCK商业街区概念集中打造出一个集购物、美食、娱乐、旅游、居住为一体的特色区域。

宁波老外滩是由宁波城建投资控股有限公司开发，但在运营过程中，除了少数文保房之外，其余房屋全出售给了私人业主。

城投公司招商完毕后火速撤离，只留下一个物业分公司和一群松散的业主，因此无法形成统一管理，导致部分业主擅自变更房屋用途，这也成为宁波老外滩无法更治的慢性病。

6.月湖盛园

月湖盛园坐落于“宁波八大历史文化街区之一”的原郁家巷地块，东临仓桥街，西、南接镇明路，与宁波城市文化重点保护区域的月湖西区遥相呼应。

月湖盛园总占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约5万平方米。

作为宁波城市“中提升”战略的重点项目之一，月湖盛园是宁波城投继天一广场、老外滩、和义大道之后，打造的宁波城市又一风情地标。

月湖盛园所在的郁家巷是宁波历史文化名城八大历史街区之一，街区内有郁家巷、白水巷、带水巷、蒋家祠巷以及相近的云石街、仓基街、冷静街等，并保留有盛氏花厅、灵应庙、陈鱼门故居等一批反应宁波某个历史阶段的生活格局和历史发展信息的建筑。

除此之外，还遗留了宁波商邦浓厚的文化气息，这些都成为月湖盛园的核心资源。

月湖盛园街区充分挖掘自身特性，结合地方特色，以“风尚、高雅、时尚、小资”的中高档时尚小资品牌组合，打造出代表小资时尚生活方式的，以“时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐”为主的宁波新风尚坐标。

月湖盛园以江南院落为建筑改造蓝本，以宁波商帮文化为精神载体，肩负“历史保护”和“价值再造”的双重使命，秉承“保护、传承、创新、超越”的开发理念，在保留原有江南院落风貌的同时，赋予了其全新的商业经营价值。

集时尚餐饮、特色零售、动感娱乐、时光休闲、文化展示于一体的复合业态。

月湖盛园采取的是统一定位、统一规划、统一招商、统一运营、只租不售的开发和运营模式。

7.南塘老街

南塘老街位于宁波古城南门外，位列宁波八大历史街区之一，同时也是宁波市“紫线规划”保护区域。

建成后的南塘老街南至南郊变电所，北临尹江岸路，西起南塘河，东到鄞奉路，总用地面积约7万平方米。

街区内集聚着城市的人文精华和历史痕迹，是城区内唯一一处体现江南水乡特有人居环境景观的特色街区。

南塘老街保留了500多米的传统街巷，拥有文保单位一处，文保点6处。

宋代著名学者袁燮的后裔世居于此，区域内现存的袁氏家族居宅建筑群规模最大，类型包括居住院落、祠堂、学校等，其中有著名电影艺术家袁牧之故居，其它如甬水桥、各处河埠头、众多的沿街店铺作坊（前店后铺）、古凉亭、关圣殿，共同构成南塘河历史街区丰富的历史文化内涵。

南塘老街以袁氏家族故居为主体，重点突出南塘河沿岸典型的一河一街的江南水乡景观，保护其传统风貌特色，发掘街区丰富的文化内涵，同时注入新的社会活力，使南塘河历史街区这一历史上曾繁华的地段重新焕发活力，成为展示传统江南水乡商贸文化的重要平台。

为了体现南塘河历史街区在古城中的格局特色，突出保护南塘河历史街区的内涵，结合鄞奉路一带的开发，将其定位为：

“集历史古迹、旅游观光、文化休闲、特色餐饮、百年老店、名优特及民俗特色集聚于一体，体现宁波江南水乡城市特征的历史文化特色商业街区”。

宁波旅投在南塘老街的规划建设中，采用了"

保护、修缮、改建、迁建"

等多种方法，最大程度上保留并体现出原有街区的历史风貌和人文风情，恢复和构建原有的如老街市店铺、石板路、马头墙、河埠头等建筑空间意象，同时在保留与传承悠久甬商文化的同时，恢复和重现极富宁波本地特色的沿街店铺与兴旺市集，旨在发掘老宁波人的城市记忆，打造起原汁原味的宁波特色历史文化街区。

建筑主要以明清的江南民居风格为主，零星穿插民国风格建筑，建有戏台、八角亭、风雨长廊等传统建筑小品。

南塘老街遵循“昨天”、“今天”、“明天”的脉络定义，在一期项目中规划出三大主题的核心餐饮零售休闲区，分别将汇集和呈现宁波本地餐饮文化、各地美食与生活休闲以及融合现代“食”尚潮流的全新业态。

随着南塘老街未来多个功能片区的完善和开启，一条完整的、多样化的江南水乡特色的文化商业街区将呈现在甬城市民眼前，形成涵盖老字号餐饮、传统特色美食小吃、特色创意餐饮、文化特色零售、风尚休闲娱乐等业态的综合性格局。

南塘老街由宁波城旅投资发展有限公司开发建设。

街区在运营方面采取的是统一定位、统一规划、统一运营、只租不售的开发和运营模式。

三、经验借鉴

综合考察以上七个历史文化街区，在保护开发中根据各自的历史和现实环境，采用了不同的运作方法。

在主题定位、开发方式、业态选择、运营模式等方面，都存在一定差异，但是也有一些共同的特点，给予我们较为深刻的启示，主要是以下几点：

1.主题定位明晰。

以精心提炼的文化元素为招牌，结合旅游纪念品、休闲、特色餐饮等，在街区内划分不同的功能区片，结合各街区特色，明晰确定各自主题定位，进行选择性招商，是每个街区成功打造并逐步走向成熟的共同特点。

纵观以上七个街区，无不是在规划之初就进行了较为明确的功能区片划分和主题定位，结合业态所需对经营场所进行了精心设计，并在改造完成之后，严格按照主题定位进行招商。

2.文化气息浓郁。

没有文化元素的挖掘和加载，所有的历史文化街区都是没有灵魂的陈年古宅，不过是一堆冷硬的风蚀残破的砖瓦。

文化策划在某种意义上说，决定着一个街区的品位和发展潜力。

纵观以上街区，在开发过程中不仅仅对各街区内历史文化遗迹、典故、传说的整理和宣传，更是对街区内基础性文化元素的归纳、提炼和升华，是深层次人文价值在一个特定历史文化街区内的生动而精彩的呈现。

3.对历史文化资源的保护。

历史文化街区的开发，不是仅仅为了商业的繁荣昌盛，更是为了张扬城市个性，传递历史和文化，从本质上提升城市精神内涵，提升城市品位与核心竞争力。

因此要强调对历史文化资源的继承和保护。

在考察过程中我们可以看到，以上街区在房屋建筑上基本都是坚持修旧如旧，尽最大可能保留房屋建筑的原有风貌，在文化方面也是保留对传统文化的继承和发扬，并通过现代元素的融入，实现厚重的历史与现代生活完美结合。

4.文化街区+多元化业态搭配。

对比考察的所有街区，他们的共同的特点就是街区建设都以文化为灵魂，通过文化挖掘来提高街区品质，从而增强对人流的吸引力。

同时通过多元化的业态搭配来拓展消费者的需求，丰富街区内涵，从而增加街区的活力。

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