龙华片区房地产市场研究分析报告Word格式文档下载.docx

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该地块1998年完成征地工作，是目前深圳最大的政府预留用地。

　　虽处地关外，但在事实上，在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，意欲将此建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化、型综合居住区和城市后勤基地。

片区规划远景控制人口14万，弹性人口规模17万。

二线拓展区整体规划图

　　三、龙华交通建设

　　龙华已建成了长达130多公里，纵横交错的现代城市道路网络，距皇岗口岸仅15钟车程，距宝安机场仅20分钟车程，距盐田港30分钟车程，梅观高速公路，机荷高速公路，布龙公路，石观公路，平南铁路贯穿全镇，梅龙大道、福龙公路、新区大道、南坪快速路正在建设当中，南坪快速一期西段已建成通车，正在规划兴建的“地铁四号线”（少年宫到龙华中心站，08年建成）、“轨道六号线”（石岩到二客站）、“轨道十一号线”（城市轻轨的环线），将使龙华与深圳中心区实现全面对接。

规划中的北京到深圳、上海到深圳两条准高速铁路的交汇点计划坐落龙华，它将使龙华成为深圳最大的客货运输枢纽。

龙华交通规划图

　　对于二线拓展区来说，“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快速、布龙路等悉数贯穿其域。

二线拓展区交通规划图

　　而地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗－落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。

同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。

　　　　尤其值得一提的是，今后人们从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以达至，直线距离仅仅4公里。

这条动脉大干道，业内专家认为效用更甚滨海大道。

　　四、房地产市场现状

　　1、近年龙华住宅批准预售套数、面积

　　根据国土局房地产销售备案系统统计，龙华历年住宅批准预售套数在2003年之前，保持一定的增长趋势，2001年3月1日后至年底共批准预售2597套，2002年批准预售5124套，2003年批准预售5968套，2004年略有下降，共批准预售4945套，而随着关外开发的升温，2005年龙华住宅批准预售套数大幅上升，达到8445套，比2004年增长了70%。

　　在批准预售面积方面，2001年3月1日后至年底共批准预售217944.08平方米，2002年批准预售479675.61平方米，2003年批准预售526006.89平方米，2004年共批准预售454380.55平方米，2005年龙华住宅批准预售面积同样大幅上升，达到701018.82平方米，比2004年增长了54%。

　　2、龙华近年住宅销售情况

　　从龙华历年住宅销售套数看，龙华处在稳步上升阶段，2001年仅销售1067套，2002年销售3269套，2003年最高，达到7210套，2004年为5919套，2005年回升至6764套，2006年1-2月份，龙华销售住宅1372套，势头较猛。

　　龙华历年住宅销售面积2003年最多，达到629241.92平方米，2001年销售92508.58平方米，2002年销售295407.1平方米，2004年比2003年有所下降，共销售548123.19平方米，2005年销售558311.7平方米，2006年1-2月销售100704.22平方米，增长趋势明显。

　　在住宅销售金额方面，龙华历年也保持着明显的上升趋势，2001年仅销售2.9亿元，2002年销售9.5亿元，2003年销售22.7亿元，2004年销售21.5亿元，2005年为27.4亿元，2006年1-2月份，龙华住宅销售金额大幅上升，达到7.5亿元。

　　从住宅销售均价看，龙华历年也保持着明显的上升趋势，2005年涨势较快，2006年头两月大幅增长，根据国土局房地产销售备案系统统计，2001年龙华住宅销售均价3082.11元/平方米，2002年住宅销售均价3209.07元/平方米，2003年住宅销售均价3608.08元/平方米，2004年住宅销售均价3925.7元/平方米，2005年住宅销售均价比上年增长近25%，达到4915.14元/平方米，而2006年1-2月份，龙华住宅销售均价大幅上升，达到了7494.13元/平方米。

　　3、大盘涌现，气势夺人

　　2006年，龙华楼盘气势夺人，金地梅陇镇、圣·

莫丽斯一期、星河丹堤、城市明珠三期、潜龙华庭、碧水龙庭、春华四季园、世纪春城三期、卓能雅居、城投七里香榭、城色十多个楼盘走向市场，全年推盘量将高达120万平方米。

　　近两年，龙华楼盘最吸引人的莫过于气势夺人的大盘形象，它集中了美丽365、锦绣江南、丰泽湖山庄、世纪春城、书香门弟、风和日丽、世纪春城等一批大盘，其中，世纪春城规模接近44万平米，2006年的新盘中金地梅陇镇、春华四季园、圣·

莫丽斯、星河丹堤建筑规模分别是42万平米、44万平米、33万平米、36万平米，而潜龙华庭、碧水龙庭、城市明珠花园建筑面积分别为19.6万平米、19.5万平米、21.7万平米。

　　大盘领唱龙华，气势步步夺人，除别墅外，2006年金地梅陇镇横空出世将给深圳置业者带来惊喜，因为它是金地品牌发展商走向关外、实现战略转移的一大杰作。

2005年之前，深圳的品牌发展商如万科、中海、金地、招商、华侨城等还没有一家到龙华开发过项目，整个龙华楼市热中有余，升温不足，而金地梅陇镇项目将打破这一局面，它使龙华片区的地产开发进入品牌发展商角逐时代，市场竞争将更趋激烈，也更趋成熟。

　　4、高端市场欲说还休，别墅强势出击

　　2006年，圣·

莫丽斯、星河丹堤的问世无疑提升了龙华片区居住档次，不管是二线关之说，还是彩田北之说，强扭的瓜毕竟不甜，入乡还得随俗，龙华一直在乐得偷笑，因为它实实在在得到了别墅厚礼。

　　圣·

莫丽斯社区以Townhouse、叠拼洋房为主，含部分独栋别墅、小高层和高层住宅，1期以联排别墅、叠拼洋房为主，联排别墅户型面积为279-409平方米，共有207套，叠拼洋房户型面积为230-320平方米，有220套。

整个社区约1400套物业。

　　星河丹堤含小高层、高层、Townhouse别墅，首期将环湖开发14栋独立别墅和400多套联排别墅，是深圳面对中产阶层的又一大型低密度、低容积率高尚社区。

　　除圣·

莫丽斯、星河丹堤外，位于二线拓展区的“龙一号”、“信托地产项目”、“城投龙华项目”也颇为引人注目。

　　“龙一号”，占地面积6.8万平方米，建筑面积8.2万平方米，容积率为1.2，开发商为鸿荣源地产。

该公司通过挂牌方式取得该地块，成交地价为1805元/平方米。

如不出意外，未来的“龙一号”将会以高档形象示人。

　　“信托地产项目”，该项目占地14万平方米，建筑面积为8万平方米，容积率只有0.6，全部为别墅。

项目位于拓展区的最南侧，离福龙路最近，开发商曾开发过著名高档楼盘“水榭花都”。

项目现已进入运作阶段。

　　“城投龙华项目”，由深圳市城市建设投资公司开发，占地4.7万平方米，建筑面积8.6万平方米，容积率为1.8。

据悉，城投也有意走高档路线。

　　从目前龙华各项目进展情况看，未来1-2年内龙华预计有250万平方米左右的推盘量，其中只有面积不到80万平方米的住宅属于普通住宅（户型面积低于144平方），其余的均为豪宅。

　　在别墅用地严加控制的今天，承继2005年别墅热销余威的深圳别墅格外引人关注，它们即是投资者的关注焦点，也是成功人士的理想居住区，龙华楼市高端项目的表演无疑会起到见证深圳楼市高端市场晴雨表的作用。

　　5、龙华商业价值迅速提升

　　由于“福田中心后花园”的地缘优势，龙华是继南山之后深圳房地产开发的另一热点区域。

据不完全统计，过去4年，龙华新增住宅开发量超过300万平方米（约3万套，居住人口超过10万人），其中超过50%的购买者是特区内工作人士。

　　房地产大开发引发了龙华大规模“白领新移民”现象，龙华人口结构迅速调整，由此将引发龙华商业业态结构和商业档次的提升。

而新规划二线拓展区预测将吸引35万人口在这里居住、生活和工作，届时，巨大的人流量、巨大的消费需求市场，将使二线拓展区域成为一处寸土寸金的商业旺地。

　　政府的规划、交通的建设、地铁的吸引力、品牌发展商的进驻----一连串的利好推动着龙华商业价值迅速提升。

被列入《深圳市城市总体规划》的区级商贸中心其中之一的龙华商业中心，已被纳入宝安区政府经济工作的重点，政府将加快推进包括龙华商业中心在内的37个试点项目的实施。

梅林关口地带市政路网全面升级改造、梅龙大道、南坪快速、福龙路、地铁四号线的建设等众多交通利好打通了龙华商业快速发展的瓶颈。

而品牌开发商的进驻和开发水平的提升，使龙华整体商业项目的质素得到较大提高，更多的开发商开始在社区商业建设中加大投入力度，并且开始主动引导社区商业向高层次发展。

　　目前，龙华商圈以其新兴特点赢得了众多知名品牌商家的厚爱，除了现有商业形态外，多种业态使这里成为多功能的繁华商圈。

天虹商场、金鹏商场、益家百货、南康百货，还有新梅园酒店、欢声电器商场，这些深圳百货、酒店业的大鳄和家电巨头就纷纷在龙华开业，包括沃尔玛、家乐福、吉之岛等在内的国际巨头已悄悄在龙华选址。

　　在多股力量的助推下，龙华商业价值得到迅速提升。

相关统计数据表明，龙华片区商铺售价从2000年的每平方米均价8000元涨到2004年的14000元，净升幅高达75%，并呈持续上扬态势，租金也从2000年的每平方米均价60元，涨到2004年的80元，涨幅为33%。

2005年龙华商铺售价、售金进一步上涨，潜龙华城、锦绣江南、香水郡的街铺均价已在18000元/平米，而随着高端市场项目、地铁四号线的建设，一些高品质商铺及地铁上盖物业会非常吸引人，均价突破20000元/平米不成问题，当然，普通商铺价格不会这么高，它会随着龙华片区的日益成熟而稳步上涨。

　　6、土地交易价格大幅上涨

　　2002年以前，龙华片区土地的出让和转让，一般都是在小圈子内以类似于私下交易的形式进行，其交易价格一般在600元左右，相当低下的价格当然不能客观反映当时土地的真实价值。

　　2003年10月17日，龙华土地才第一次以公开拍卖的出让方式完成了破天荒的处女拍。

最终，劲力集团力敌群雄，以3.1亿元的当时天价拿下了宗地编号为A835－0032的居住用地，并以1698元/平方米的地面均价刷新了当时龙华商住用地的每平方米的地面单价记录，劲力集团，也因此一举而成名。

　　该地块后来开发成了现在的城市明珠花园，开盘时均价5000多元，二期中间位置的房子纷纷跳上了6000元的大关，且销售状况十分火爆，发展商也因此而获利不少。

　　之后，龙华土地交易价格稳步上升，随着关外开发进程的加快及龙华二线拓展区的升温，到2005年底，龙华土地交易价格达到一个高潮。

　　2004年11月5日，鸿荣源地产通过挂牌方式取得龙华A805-0006地块即“龙一号”地块，成交价12,398万元，地块容积率仅是为1.2，占地面积为68700.03平方米，建筑面积为82440平方米，成交地价为1805元/平方米。

　　仅隔半个月，2004年11月26日下午，和记黄埔系的雄伟公司以2.02亿元的价格竞得龙华A819-0128地块，地块总用地面积为51323.79平方米，总建筑面积为118180平方米，楼面地价为1862元/平方米。

　　2005年12月22日，在深圳市土地房产交易中心，宝安龙华片区的一块宗地编号为A826-0022五星级酒店地块拍卖成功，在3个竞买人举牌55轮后，最终由持86号牌的深圳市加际洲实业有限公司以3.2亿元竞得，高出底价1.9亿元，而且把土地地面均价上升到了龙华片区的高位：

3187元/平方米。

　　　　短短的二年多一点时间，龙华片区土地地面均价从2003年10月的1698元/平方米到2005年12月的3187元/平方米，上升了1489元，增长幅度接近88％左右。

　　7、产品升级，大势所趋

　　过去龙华给人的印象是拥挤、偏安，与关内相差甚远，楼盘也是开发商独立开发，各自为阵。

近年来随着龙华的规划落实，交通发展，开发商素质不断提高，龙华楼盘品质有了较大提升。

具体而言，除了楼盘的质量、户型、周边环境和配套等因素有了较大改变外，楼盘的品牌性、专业性、人文性、社区性还有较大提升。

　　7．1品牌文化

　　龙华楼盘的品牌文化首先体现在开发阻碍素质不断提升，开始讲究楼盘品牌，这一点在书香门第最为突出。

书香门第地段处于梅林关口，过去这里交通经常堵塞，人满为患。

随着交通的改变，书香门第迎来了销售的契机，开发商不失时宜地打出文化品牌，以传统的文化精神作为楼盘的精神情结，并举办笔会等系列促销活动，楼盘迅速得到了大众认同。

　　楼盘品牌与开发商的企业品牌是紧密相连的，除了一般开发商开始注重楼盘品牌外，品牌发展商的介入使得龙华楼盘素质有飞速的提升。

近两年，金地、星河、振业、华来利等知名企业在龙华大展鸿图，它们开发的金地梅陇镇、星河丹堤、圣莫丽斯等楼盘以大师级的产品已引起关内外强烈反响，品牌是这些企业的核心，也是楼盘的核心。

星河丹堤的户外广告

　　7．2建筑文化

　　建筑文化体现在许多方面，如设计公司、园林、建筑设计、外立面等。

龙华近年一些高品质的楼盘请来了国内外一流的设计公司为其精心规划，象圣·

莫丽斯由柏涛（墨尔本）建筑设计公司设计，春华四季园由深圳市招商设计院/法国欧博建筑与城市规划设计公司设计，成绩非常突出。

在楼盘品质方面，春华四季打造了43万平米的水岸坡地社区，35000㎡的水景园林，碧水龙庭打造了东南亚水景风情园林，城市明珠花园打造了22万M2澳大利亚生活领地，潜龙华庭打造了乳白色的外立面----等等，都给人留下深刻的印象。

建筑在湖波上的春华四季园

潜龙华庭乳白色的外立面

　　7．3人文文化

　　天人合人，追寻自然，这是龙华楼盘人文文化的一大特点。

象深圳一些知名海景、山景、水景楼盘一样，龙华楼盘也会给后人留下许多人文回顾。

圣·

莫丽斯、星河丹堤等楼盘山景与湖景自然而有机的结合，追求积极、健康、高品质的生活方式及生活氛围，追求自然与人文的和谐，开创了龙华人文楼盘的先河。

莫丽斯自然山水图景

　　7．4社区文化

　　从居住文化、园林文化、会所文化到社区文化，香港走了整整四十年的历程。

社区文化不仅要求有高品质的楼盘，还要求有良好的教育、医疗、娱乐、邮电、超市等条件，在龙华房地产发展的历程中，这一迹象也开始出现了。

虽然龙华目前没有象万科城那样社区氛围浓郁的楼盘，但随着金地梅陇镇、星河丹堤、圣莫丽斯等高品质楼盘的出现，拥有浓郁的社区文化的龙华高品质楼盘会一步步成为现实。

春华四季园小区情景

建设中的金地梅陇镇

　　8、楼盘客户特征

　　8.1部分大众阶层

　　对比关外的宝安中心区、龙岗中心城、布吉坂雪岗，龙华楼市2006年有一个较大的提升，但目前龙华楼盘有三类特征，一类是象圣莫丽斯、星河丹堤的高端楼盘，均价2万以上；

一类是象金地梅陇镇的高品质楼盘，均价可能突破7000元/平方米；

一类是普通楼盘，前两年在4000元/平方米左右，2006年均价也会在5000元左右。

　　普通楼盘由于价格相对较低，对大众阶层有一定吸引力，大众阶层除看好龙华楼盘基本的价格、质量、户型、地段、周边环境和配套等因素外，还对其社区的教育性、娱乐性、运动性、怀旧性以及异国风情感充满了兴趣，而近几年龙华大小楼盘都具有这些特征，因而部分大众阶层是龙华近几年普通楼盘客户的主力军之一。

2006年由于龙华片区升温，普通楼盘均价不断上扬，对大众阶层的吸引力会大幅下降。

　　8.2中等偏高收入阶层

　　高品质楼盘和地铁四号线物业是深圳中等偏高收入阶层的聚焦点之一。

2004年1月15日，香港地铁公司与深圳市政府签订协议，由香港地铁公司负责建造4号线2期及营运4号线全线30年，并获得龙华4号线沿线车站和车厂290万平方米地块的物业开发权，可建设约2.6万个住宅单位。

　　根据香港地铁公司在香港以往成功的操作经验，地铁沿线物业的开发将会形成新的地铁商圈，尤其是龙华中心区，不排除将会出现类似香港青衣城那样的繁华热闹景象。

　　2006年之后，龙华住宅物业的开发档次将有所提高，地铁物业将以高层为主（容积率在3.5－4之间），甚至可能出现超高层住宅物业，地铁沿线物业售价亦将较目前有40%-50%的提升幅度，目标客户群集中于中等偏高收入阶层。

　　2006年龙华开发的一批高品质楼盘象金地梅陇镇，或者高端项目内的高层，目标客户群也直指中等偏高收入阶层。

　　8.3政府公务员和年轻白领

　　总面积高达13.38平方公里的龙华二线拓展区，是目前深圳最大的政府预留用地，作为“福田后花园”，二线拓展区楼盘的目标瞄准了福田中心区的置业人群。

　　福田中心区是深圳的政治、经济中心，作为其配套的二线拓展区会成为深圳最重要的居住社区之一。

在不久的将来，二线拓展区有望吸引多达35万人口来此居住和生活。

其中相当一部分置业者会是收入较高的政府公务员和年轻白领。

而在特区内土地资源日渐稀缺、市中心楼价居高不下的背景下，龙华将吸引越来越多来自市区的白领阶层。

　　8.4老板级人物、港商及500强企业外籍员工

　　2006年，龙华片区最吸引人的是二线拓展区内的一批高端项目问世，圣莫丽斯、星河丹堤、龙一号、城投项目将接连推向市场，这批项目不仅会大幅提升龙华住宅均价，而且会给龙华带来一批重量级的置业者----老板级人物、港商及500强企业外籍员工。

　　在政府严厉打压下，炒房者的空间越来越小，投资者也会投鼠忌器，二线拓展区内高端项目最理想的居住者无非是老板级人物及500强企业外籍员工，毕竟，均价数万元以上的价格不是一个居住概念就能说明一切的。

除此之外，由于地铁四号线从皇岗口岸直抵龙华，一些香港客户也会毫不犹豫地选择二线拓展区高端物业。

　　9、价格趋势

　　从近几年楼市均价可以看出该片区楼市的火爆。

2003年之前，龙华住宅均价还在3608.08元/平方米，2004年该片区均价已经达到3925.7元/平方米。

2005年，龙华楼盘均价已在4915.14元/平方米。

2005年下半年开盘的锦绣江南四期、书香门第等楼盘均价都已经突破了5000元/平方米。

　　而2006年前2个月，由于在圣莫丽斯别墅的带动下，龙华楼盘均价大幅上涨，城市明珠花园、潜龙*鑫茂花园、书香门第名苑、锦绣江南、美丽AAA花园、世纪春城三期、新华苑等楼盘销售价格不同程度跟涨，龙华整体均价接近7500元/平方米.

　　龙华楼盘价格之所以有这么大的上升空间，一是归功于龙华一系列的规划利好；

二是因为关内罗湖、福田供应量大幅减少，更多关内人置业关外，需求增加促使价格上涨；

三是“追涨”心理的作用，各楼盘竞相涨价，共同抬高了片区房价。

　　　　随着二线拓展区星河丹堤、圣莫丽斯、龙一号、城投项目等高端项目的出现，可以预计，2006年龙华片区楼盘均价将会进一步抬升，升幅比例远远超过2005年。

　　五、龙华近年部分典型楼盘概览

　　六、龙华片区房地产发展趋势

　　1、龙华的定位决定着龙华的产业结构，龙华的规划决定了龙华的今后发展的方向。

龙华在深圳市的定位是深圳市次中心区、深圳市的物流中心、深圳市的后备发展基地、深圳中心区的延伸。

龙华作为深圳市唯一的不是区政府所在地的次中心区，既然是次中心区，它的发展必然要有次中心区的规模，产业结构必须与之相配套，现在提议龙华作为区域中心的呼吁越来越高。

可以预见，未来的龙华房地产会向高品质、高素质社区建设发展，二线拓展区将是深圳优秀的住宅区域之一。

　　2、市储备用地的用途左右龙华的房地产业发展进程。

由于龙华的土地储备少，今后龙华的城市发展取决于市政府19平方公里储备用地的用途，该片区域的发展定位将直接影响龙华房地产业、物流业的速度及档次。

　　3、交通对房地产业影响巨大。

北京到深圳，上海到深圳两条高速铁路的交汇点在龙华，必然对龙华的物流业影响很大。

而深圳市的“一横八纵”的市政道路规划使龙华的地理位置更加突出，加上地铁四号线的建设，龙华将成为深圳市的交通枢纽，对龙华的物流业、商业、酒店业、房地产业都会带来重大的影响。

　　4、龙华住宅在物业品质上与关内的差距在不断缩小。

龙华置业者在楼盘细节品质上更加追求精雕细琢，置业理念在升级，生活方式在改变。

消费者更满意于良好的规划建设和楼盘品质的升级。