嘉和道商业管理合同模板文档格式.docx

嘉和道商业管理合同模板文档格式.docx

《嘉和道商业管理合同模板文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《嘉和道商业管理合同模板文档格式.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

（f）日常维修和保养费用：

（g）与日常营运相关的货物和报表的成本；

（h）经营业务所需的审计师费：

（i）技术顾问和营运专家为经营活动提供与营运、功能、装璜或设计问题相关的专业服务的成本和费用：

（j）根据本合同支付给商业管理公司的基本管理费；

（k）经营活动所发生的保险的成本和费用：

（l）与营运相关的流转税、行为税和其他营业性税、费，但不包括所得税：

（m）依照《中华人民共和国工会法》提取的工会经费：

（n）市、区行政部门收取的、与经营相关的管理费用和办证费用；

（o）营业用品、营业设备的成本和摊提；

（p）本合同其他条款列示的其他应扣减的成本和费用。

任何与经营管理有关的成本和费用，如果可以区分、辨认发生该成本和费用属于经营费用外,行政管理部门所发生的各种成本和费用，以及无法区分、辨认归属的成本和费用，都归入管理费用。

在决定营业毛利时，以下项目不能作扣减：

（a）土地和建筑物的税金（房产或财产税）；

（b）土地使用费；

（c）财产保险成本：

（d）贷款利息和清偿：

（e）固定资产的折旧和递延资产的摊提：

（f）建筑物结构及建筑设备的更改、更新和更换的成本。

D“营业收入”应指各种来源于商铺经营所得的应税营业性收入，包括但不局限于：

（a）商铺出租收入；

（b）自营设施销售收入包括但不局限于广告收入；

（c）电话、传真、复印和其他通讯收入；

（d）自动售货机的收入。

然而双方约定，营业收入不应包括：

（a）从资本性资产、营业用品、营业支出以及存货的出售或处置中获得的收益：

（b）任何定金和保证金：

（c）银行账户上的任何利息收入：

（d）财产保险所获得的赔偿以及收到的有关物品损失和损害的任何补偿。

E甲方拥有商铺应指附图红线范围以内带标志色块的场地、建筑、附着建筑、内含物。

F终止’应指本合同的到期或中止。

G“营运资金”应指日常经营所需要的合理资金，包括但不局限于，保持足够的找零和小额现金、流动资金、应收帐款、工资、预付账款、用于保持存货和应急储备的总额扣除应付账款和累积的流动负债的余额。

H“一方”应指甲方或乙方。

I“双方"

应指甲方和乙方。

第三章开业筹备

3．1开办活动

在试开业日期前，乙方应提供以下服务（“开办活动”）：

A按甲方要求提供绿地中心千玺广场各区域功能布局；

B参加甲方每周召开的工作例会。

根据建设进度与开业工作需要，甲方有权随时要求乙方参加有关商业管理运营的会议，乙方不得无故拒绝或拖延：

同时因工作需要且乙方派驻现场的工作人员无法处理的情况下，甲方有权要求乙方的高级管理及技术顾问及时来现场处理问题，乙方应采取解答、协助、提供样本、实地参观等形式，尽量满足甲方提出的有关咨询。

C向甲方提供开业前的各项工作汁划，内容包括但不局限于：

（a）乙方管理范围内的组织机构图、人员招聘计划、员工报酬和培训计划；

（b）商铺招商计划及其他经营项目的经营计划；

（c）宣传广告及推广计划；

（d）开业所需物品、用品清单：

（e）财务会计制度和商业管理、物业管理内部管理规定：

（f）第一个独立财务年度经营预算：

D根据上述各项工作计划，向甲方提供一份详细、合理的经费预算报甲方董事会批准：

E根据甲方批准的业态布局方案，全面组织商铺租赁的招商工作，开业期商铺空置率不超过10%；

协助甲方办理由乙方经营管理所需要的最初的执照和许可；

F招聘、雇佣并培训商业管理、物业管理所需要的人员；

使用甲方所提供的营运资金购置营营业用品及营业设备；

编制物业管理服务设定价格和价目表;

G协助甲方办理由乙方经营管理所需要的最初的执照和许可证；

H进行开业前的广告、宣传活动，协助甲方组织开业庆典：

I对营运的筹备和组织工作提供其他各项服务。

3.2甲方应积极支持乙方开展的筹备工作,为乙方在常州工作的人员的正常工作免费提供住宿、交通和办公条件。

3．3营运资金和营业设备、营业用品

甲方应根据乙方提供且经甲方董事会批准的预算，在试开业日期前提供乙方用于经营和购置营业设备、营业用品、存货所必须的资金。

乙方可向甲方提供追加资金的请求和用款计划。

经甲方批准同意后，甲方应提供追加资金。

营业资金、营业设备、营业用品与存货应是甲方的财产。

3．4开业前期筹备服务费

A作为乙方从事开办活动的报酬，由甲方向乙方支付开业前期筹备服务费人民币贰佰陆拾万元（RMB2600,000．00），共分四次付清：

（a）第一次在本合同签署后十（10）日支付30％；

（b）第二次在本合同签署后六十（60）内支付30％；

（c）第三次在试开业日期前十（10）日内支付30％；

（d）第四次在试开业日期后三十（30）日内支付lO％。

B因非乙方原因导致街区无法在2015年3月28日前按双方议定的试开业期如期开业，自2015年3月28日起．甲方应每月向乙方支付延期开业的前期筹备服务费人民币壹拾伍万元（RMB150000）。

延期开业的日期不满一个月但超过十（10）日，延期开业的前期筹备服务费应按日计算。

延期开业的日期不满一个月且不超过十（10）目含第十日．乙方免收甲方当月的延期开业的前期筹备服务费。

C因乙方原因导致商业街区无法在双方议定的试开业日期如期开业，乙方不得向甲方提出支付延期开业的任何前期筹备服务费及其他补偿。

3．5开办费用

试开业日期前商业管理公司绿地中心千玺广场项目部发生的下列费用应视为开办费用，由甲方摊入开发成本或待开业后按有关规定摊入甲方经营成本。

（a）项目部聘用的所有员工的薪酬、津贴及福利；

（b）所有员工的招聘费用：

（c）员工的培训费用：

（d）在试开业日期前受益的宣传广告及公关活动的费用；

（e）筹备开业的行政办公费用：

（f）为取得经营管理所需要的最初的执照和相关许可证的办证费用;

（g）其他管理费用。

第四章开业期及合同期限

4．1试开业日期

试开业日期须由甲、乙双方议定后，由甲方以书面形式加以确认，但不早于以下事项发生的日期：

（a）绿地中心千玺广场A区建筑物建成；

（b）绿地中心千玺广场A区系统工程包括但不局限于水、电、路、讯以及环境工程的配套完成；

（c）取得商铺经营、物业管理所必需的执照及许可证。

4．2合同期限

本合同期限自试开业日起不少于8个完整的财务年度，此后，乙方拥有优先续约的权利。

第五章管理费及支付方式

5．l第一个独立财务年度和完整财务年度的管理费

鉴于本合同规定的由乙方提供的服务和颁发的许可，自试开业日期至本年度12月31日止为第一个独立财务年度。

此后每年度的1月1日至12月31日为一个完整的财务年度，甲方应向乙方计付以下管理费。

A年度基本管理费。

（a）房产租赁营收入的10%；

其他营业收入的8%；

（b）物业管理费收入的10%。

B年度奖励管理费。

按本合同租赁收入及其他营业收入产生毛利，乙方提取营业毛利的10%作为奖励管理费。

由于乙方经营的杰出，租赁收入及其他营业收入超出甲方批准预算部分，按超出部分的20%提取奖励管理费。

C物业管理费收支盈亏。

商业管理公司按照物业管理协议向业主收取的物业管理费用建立独立的财务账目。

（a）年度物业管理费用预算收支出现亏损，经甲方审查通过后，亏损额由甲方弥补。

（b）年度物业管理费用预算收支出现盈余,年终盈余额结转下一年度使用。

（c）为鼓励商业管理公司加强内部管理，控制费用支出，按照批准的年度物业管理费用预算，支出出现节余，乙方可按照节余额的20%提取奖励管理费。

5．2会计报告和管理费计付

A在每个月结束后十五（15）目内，乙方应向甲方提交一份显示营业收入、扣减项目、营业毛利和费用分配的月度会计报告：

在每个季度结束后二十日（20）内乙方应向甲方提交一份显示该季度营业收入和扣减项目、营业毛利和费用分配的季度会计报告。

B在每一个财务年度结束后四十五（45）日内，乙方应向甲方提交一份年度会计报告，该份报告应统领月度会计报告。

年度会计报告所要求的任何调整应由双方立即完成。

每一财务年度的营业毛利或营业毛亏应单独计算。

5．3对乙方的支付

A年度基本管理费一年分四次支付。

第一次支付时间为每年度3月31日前，支付金额为上一财务年度10月至12月份的基本管理费。

第二次支付时间为每年度4月30日前，支付金额为当年财务年度1月至3月份的基本管理费。

第三次支付时间为每年度7月31目前，支付金额为当年财务年度4月至6月份的基本管理费。

第四次支付时间为每年度10月31日前，支付金额为当年财务年度7月至9月份的基本管理费。

B年度奖励管理费支付时间为每年度3月31目前，支付上一财务年度的年度奖励管理费。

C独立财务年度的年度基本管理费与年宣奖励管理费统一在该独立财务年度后九十（90）曰内支付。

D支付年度基本管理费与年度奖励管理费而产生的税费应由乙方承担。

第六章组织机构与人事管理

6．1组织机构

A甲方董事会作为该产业业主的最高决策机构，对营运的所有重大事项拥有决策权。

商业管理公司根据绿地中心千玺广场的实际情况，成立绿地中心千玺广场项目部（分公司），并实行总经理负责制。

商业管理公司绿地中心千玺广场项目部的总经理在任何时候都是乙方的雇员，由乙方推荐，经征得甲方同意后由乙方聘任。

在乙方根据甲方董事会的经营决策进行营运时，总经理应在乙方的指导与管理下，同时作为乙方的代表，履行本合同规定应由乙方履行的日常经营及管理工作。

甲方董事会为加强对日常经营管理的监督，设立业主代表处，由业主代表根据授权对商业管理公司的经营管理实施监督、检查和协调。

B甲方董事会设立的业主代表处的职责:

（a）代表甲方履行管理合同及其附件规定的权利和义务;

（b）负责审查商业管理公司绿地中心千玺广场项目部上报的年度经营计划、年度财务预、决算；

（c）审查商业管理公司绿地中心千玺广场项目部总经理提交的年度工作报告；

（d）审定商业管理公司绿地中心千玺广场项目部组织机构、人员编制、工资及福利待遇方案：

（e）审查批准绿地中心千玺广场财产保险方案、固定资产购置和处理方案；

（f）审批商业管理公司绿地中心千玺广场项目部合同金额10万元（RMB100,000.00）以上包括10万元的对外签约以及5万元（RMB50,000.00）以上包括5万元的一次性采购合同；

以及审批现金10，000.00元人民币、转帐支票30，000.00人民币以上的合约支付；

（g）审核商业管理公司绿地中心千玺广场项目部总经理、副总经理、部门经理人选；

（h）在甲方董事会授权下，行使法律法规和本合同赋予甲方的其他权利和义务。

C商业管理公司绿地中心千玺广场项目部总经理的职责和权限:

（a）按照国家的法律法规和政策，制定绿地中心千玺广场的经营策略并组织实施，不断提高绿地中心千玺广场的经济效益和社会效益；

（b）以国际一流的服务质量和标准，精心组织商铺的租赁经营和商业街区的物业管理工作；

（c）准确掌握国内外商业地产经营信息，制定合理的销售政策和策略，不断提高经营管理水平，努力实现经营利润和街区价值同步提高；

（d）按照国际规范要求及质量标准，制定完善企业内部规章制度和运行机制，提高管理水平和整体效率；

（e）制定项目部机构设置和工资福利计划，合理配置人员，负责高级管理人员的录用、考核和奖惩工作；

提交部门经理以上高级管理人员的任免方案，报商业管理公司总经理和业主代表批准后实施；

（f）审批员工培训计划，检查培训实施情况，提高员工业务素质和道德水准；

（g）组织制定财务预算计划，掌握和控制经营成本和管理费用，努力提高经营利润；

（h）督促检查物业管理的服务质量和安全防范、街区秩序、环境卫生工作，努力创造温馨、舒适、安全的经营环境、居住环境和购物环境；

（i）组织攻关活动，保持与社会各界的良好关系；

（J）协调内部部门之间、部门与业主之间的关系，确保企业内部团结紧密，工作有序，效能一流；

（k）审批现金10，000.00元人民币、转帐支票30，000.00人民币以下的合约支付；

（l）审批合同金额10万元（RMB100,000.00）以下的对外签约以及5万元（RMB50,000.00）以下的一次性采购合同；

（m）在已确定的合理范围内，审批决定给一线主力商户以及潜力商户优惠租金；

（n）完成绿地中心千玺广场置业有限公司和商业管理公司下达的其他工作任务

6．2人事管理

A总经理不得从事与其职责无关的其他业务活动。

总经理的工作表现应令双方满意，甲方保留对其聘用的否决权。

B乙方必须组织优秀的经营班子来管理绿地中心千玺广场。

除总经理之外，从乙方或其关联方中选派人员（以下简称“选派人员”）的人数由甲方和乙方共同协商决定，副总经理和部门经理包括的人选双方商议后由总经理聘用。

甲方或XX国际集团可委派总会计师或财务总监，并对乙方的经营活动行使监督权。

甲方委派的进入绿地中心千玺广场项目部的任何人员，都是项目部的雇员，都应置于总经理的领导之下，乙方以及乙方派出的项目总经理有权对甲方派出的人员提出调整、调换的权利。

C除按物业管理有关规定的物业管理相关人员外，在绿地中心千玺广场项目部并为绿地中心千玺广场经营管理所雇用的全部人员在任何时候都应是甲方的雇员，但应置于商业管理公司派出的绿地中心千玺广场项目总经理的管理和控制之下。

D甲方应协助乙方为总经理和乙方选派到绿地中心千玺广场项目部工作的人员办理所需签证和工作许可。

E乙方应按《中华人民共和国劳动法》及相关法律、法规的规定，制定关于商业管理公司绿地中心千玺广场项目部总经理、乙方选派的其他高级管理人员和其他雇员的用工标准和工资、福利方案,经甲方董事会批准后实施。

除非双方另有约定，总经理和项目部所有雇员的报酬的成本和费用应视为第2．1C款所述的一个扣减项目。

第七章绿地中心千玺广场资产所有权及处置权

7．1资产的所有权

甲方对本合同后所附的附图所描述的场地拥有无权力缺陷的所有权，包括附属之物体上的任何改进物，并在合同期限内，甲方将继续拥有并维持此所有权。

7.2资产的处置权

本合同及其附图所描述的权属甲方的任何资产，乙方不得随意处置。

因经营需要对现有资产变动、变卖、更新改造以及添置新的固定资产，都必须报请甲方批准后方可进行。

7.3甲方在本合同签订之前,与第三方签订的住宅及商铺销售、工程维修与维护合同等，在本合同生效后应继续有效。

7．4营业执照、许可和准许

甲方应为乙方经营管理，获得法律、法规和条例所要求的营业执照、许可和准许。

甲方在办理过程中，乙方应积极配合。

但甲方不应对乙方违法经营导致营业执照、许可和准许被任何权力机关吊销、没收和扣押负责，并且乙方不得限制甲方为此追究乙方的其他权利。

第八章修理、维护保养和更换

8．1日常维修与保养

乙方应对经营管理的房屋、设施设备随时进行日常维修、保养、修理和零星更换，将设施设备维护在良好的状态中。

以上维修、保养、修理和更换的成本应从物业管理收入、租赁收入以及其他营业收入中支付并在决定营业毛利时作为一项扣减项目来处理。

8．2对于属于大修理和更新改造的项目，乙方应在提交年度预算的同时准备一份有关对建筑物结构（包括外部和内部）、建筑设备（机械、电气、空调、卫生垂直通等等），停车场和一些诸如电脑、电话系统、监控录像电视系统、消防控制系统的大修、改进、更新和更换，所需费用的年度估算，上报甲方董事会批准，列入年度经营成本，但在计算营业毛利时不做为一个扣减项目。

除前述以外，乙方需要进行的任何功能性改变、更动，不论金额大小,必须报经甲方审批同意。

8.3双方理解，随着营运年数的增加,当年度成本允许摊入的大修理资金可能不足以设施设备维持在必要和合理的水平时，此时甲方应增加此项金费投入以保证设施设备的正常运营。

8．4更换物的所有权

依照第8章所做的所有修理、修改、改进、更新或更换应作为甲方的财产。

第九章市场营销和服务

9．1服务总范围

乙方有义务为甲方在国内和国外提供销售、广告营销、促销等方面的专业服务。

9．2市场推广

A乙方在本合同期限内，自开始日期起,在中国香港、广州、深圳、北京、上海主要的城市，为该商业街区拓展知名度，开发客户，建立销售渠道，维护客户关系，反馈市场信息与客户意见。

B乙方应在每季度结束后的10日内前向甲方提交一份市场推广的工作报告，该报告应全面概述、分析、总结上一季度乙方的市场推广工作。

甲方在收到上述工作报告的十（10）日内对该报告的内容进行审核。

C作为乙方市场推广活动的补偿，自商业街区开业日期起，甲方应向乙方每月支付市场推广费人民币贰万元（RMB2O，000．00）。

不满一个月的，市场推广费应按日计算。

市场推广费在决定营业毛利时作为一个扣减项目。

D甲方应在每月末前支付上一月份的市场推广费，如甲方发现乙方提交的市场推广的工作报告内容不实或有虚假成分时．甲方有权立即停止支付市场推广费。

第十章后勤支持服务

10．1工程和其他服务

乙方应在以下领域，应甲方要求，或在乙方认为必要时，通过其在四川成都总部和国内其他分支机构，免费为甲方提供技术服务和帮助：

（a）对商业业态布局与时代发展要求相一致提出改进和改造建议，并使之更加适应市场需求；

（b）对物业管理和设备保养包括建筑设备的保养（机械、电气、空调等），提供最新的管理软件和技术资料,并提供新型设备和物资方面的信息：

（C）在设施设备更新改造方面推荐选材标准：

（d）提供成都市嘉和道企业管理有限责任公司的其他商业管理项目可免费获得的服务。

10．2业务培训。

乙方应在乙方或其关联方的机构或管理的项目中对绿地中心千玺广场的管理和运作的人员进行培训。

因培训所导致的费用根据时间划分开业前后,分别进入绿地中心千玺广场项目开办费用和正常的营业成本；

在郑州之外的培训按甲、乙双方协商一致的办法执行。

第十一章保险

11．1财产保险

从试开业日期起，并在合同期限内，应购买并有效维持合理的财产保险，诸如财产一切险、机器损失险等。

保险公司的选择和具体险种及投保金额由甲方与乙方商议决定。

在决定营业毛利时，财产保险费不作为一个扣减项目。

11．2经营保险

应从试开业日期起，并在本合同期限内，以营业收入中的资金，在项目所在地购买并有效维持经营保险，险种包括雇主责任险、现金险、雇员忠诚险、公众责任险、利润损失险和车辆险等：

在决定营业毛利时，该项保险费作为一个扣减项目。

11·

3保险成本和费用

与第11·

2款所述的经营保险费用应计入经营成本,在确定营业毛利时作为一个扣减项目。

超过一年的保险单的保险费，应按配比原则摊入保险单年限的各年营业成本和费用。

任何未投保的或最低理赔限额之内的损失，所产生的成本和费用，应作对应保险成本处理，并应在确定营业毛利时作为一个扣减项目。

11．4保险单

本条款所规定的所有财产及经营保险的保险单应根据实际情况以甲方和乙方作为被保险人制成。

第十二章税收

12．1流转税

因营运而导致的流转税及附加，依据中国有关法律、法规的规定，应计入营业成本和营业税金及附加，在决定营业毛利时作为一个扣减项目。

12．2所得税

隶属于甲方与乙方来源于绿地中心千玺广场营运相关的收益，应各自按照中国税法依法纳税。

12．3行为税

由于绿地中心千玺广场管理活动而导致的行为税．包括但不限于车船使用税、印花税等，应计入管理费用，在决定营业毛利时作为一个扣减项目。

12．4财产税

所有针对绿地中心千玺广场征收的财产税，由甲方承担。

12．5其他

所有其他因营运而引起的地方性收费，应计入营业税金或营业费用，并在确定营业毛利时作为一个扣减项目。

所有依照中国有关法律、法规的规定应由支付款项一方代扣代缴的税费应在支付前代扣代缴。

第十三章财务管理和年度预算

13．1财务报告与记录

在每一财务年度终止后四十五（45）天内．乙方应向甲方提交一份概述该财务年度经营状况、财务状况和资金变动情况的合理详尽的财务报告。

甲方在收到报告后，应在三十（30）日对该报告进审计、检查和复核。

如果甲方在上述三十（30）日期限内不对该财务报告提出反对．则被视为甲方已接受该报告的真实性和准确性。

本合同提及的月度、季度和年度会计报告，对甲方提交的应满足甲方的要求和格式；

上报工商、税务等主管部门的，应符合其格式和要求。

13．2银行帐户

A商业管理公司绿地中心千玺广场分公司设立独立的银行账户，银行账户可由甲方在指定银行开设．所有来源于绿地中心千玺广场项目经营的资金由乙方存入甲方指定的银行账户中，并按照权限使用账户内的资金。

．

B银行预留印签（财务专用章、法定代表人章）应由专人分别保管。

财务专用章由乙方委派或招聘的财务经理保管，法定代表人章由财务总监或总会计师保管。

印签保管使用人员如有变动（包括临时变动）应办理印签移交手续：

负责保管使用印签的人员，不得将印签随意放置．防止滥用现象的发生。

C各持印人在银行票据上盖章前，负有对该项经济业务进行复审的责任。

13．3费用支出管理

A绿地中心千玺广场项目在日常运营过程中，所有费用支出须有经总经理和财务总监或总会计师同时签字后，财务部方能支付。

B甲方支付乙方的年度基本管理费、年度奖励管理费以及按本合同条款支付乙方其他费用并在商业管理公司绿地中心千玺广场分公司设立独立的银行账户支付时，应报甲方业主代表处审批。

C经营管理过程中乙方购置和处理固定资产应报业主代表处审批。

13．4年度财务预算

乙方应自一个完整的财务年度起。

在每一个财务年度前三十（30）日向甲方提交一份“年度财务预算”供甲方审批（甲方不应无故拖延审批），该预算应该反映下一财务年度中的预计营业收入、成本费用