物业管理收费标准测算初探完整版Word下载.docx
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本管理规范资料适合用于管理中,为使全体人员都知道应该做什么,不应该做什么,以及明确自己的主要职责,所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用,从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来,成为推动企业生产经营工作的动力。
可直接应用日常文档制作,也可以根据实际需要对其进行修改。
物业管理收费标准是业主关注的热点之一,关于物业管理收费标准的测算,笔者曾与同行交流,发现一些问题,是共性的,现提出来供大家参考。
一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等
这项费用是指物业管理企业的人工费用,包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。
(一)定员的确定:
根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。
(二)工资的确定:
1.按照不同的岗位设置和人力资源配置情况,参考所在地平均工资水平,设定不同的薪酬标准。
采用这种办法时,不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。
然而,各企业的工资标准,都是企业的秘密,况且相同档次的物业,:
:
不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。
笔者作为招标专家参与某项目评标,曾有同一职位不同企业报价从3600元每人每月~9600元每人每月之差。
2.按照社会职工平均工资计算。
政府每年3月公布上年度本省区域内职工平均工资,此数据具有权威性。
但需注意在每年年底测算下年度费用预算时,此数据相差两年,应加上调系数,采用历年平均上涨幅度来调整。
3.按照物业管理行业社会职工平均工资计算,地方政府会公布行业社会职工平均工资。
此数据应用于普通住宅小区计算偏高,用于高档大厦测算则偏低,差异较大。
4.加班费的测算:
社会平均工资已包含了加班费用。
但是,物业管理行业加班数量远远大于其它行业,特别是在几个长假中,既要确保假期服务保障工作的正常进行,又要借假期进行一些平时难以开展的工作,如重要设备的大修和改造等。
笔者建议可采用每人每月2~3天的标准计算,日工资按月工资除以20.92天计算。
5.保险费用:
规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金(五险一金)。
物业管理企业聘用了较多的外埠员工(包括外埠城镇员工和农民工),有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。
医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的,一部分进入福利费开支。
二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用
1.历史成本法:
根据历年成本开支情况,加上不可预见费(一般为10%,这主要是设备逐年老化,维修成本逐年增加,水电气价格也在逐年提高)。
2.简单测算法:
按照设备或系统造价(投资)的5%~6%计算,公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等,可以按每平方米每月的费用来计算。
要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。
三、物业管理区域清洁卫生费用
该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。
其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。
若区域内有经营性餐饮项目,相关区域清洁卫生费用要提高30%~50%。
四、物业管理区域绿化养护费用
包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。
简单算法是按同档次物业绿化养护标准,确定一个养护单价,如0.85元每月每平方米,乘以绿化面积。
同时要考虑节日装饰费用。
五、物业管理区域秩序维护费用
包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。
六、办公费用
包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会
议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。
七、物业管理企业固定资产折旧
计提折旧的方法主要有两类:
一类是平均年限法、平均工作量法等。
另一类是快速折旧法,如双倍余额递减法等。
鉴于物业管理企业固定资产规模较小,笔者建议可采取平均年限法,公式如下:
固定资产折旧额=(固定资产原值-残值)/使用年限(使用年限一般按5年计)
八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
物业共用部位、公用设施设备的保险费用,是物业管理公司代替业主交纳的保险费用。
公众责任保险(第三责任险)是由于物业管理工作的特殊性决定的一项保险的费用。
笔者建议物业管理企业与业主协商,不仅投保财产一切险和公众责任保险,还应投保雇主责任险。
九、法定税费
1.按现行税法的规定,物业管理企业在进行经营活动中应缴纳的税费,包括营业税、城市建设维护税、教育附加费。
至于费用性税金,包括房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等应在管理费用中列支。
营业税:
按企业经营收入的5%征收。
城市建设维护税、教育附加费,分别按营业税的7%、3%征收。
两税一费合计为5.5%,它应以服务性收入额为对象和计税依据。
2.法定税费的计算。
许多物业管理专业书籍和一些企业采用如下公式:
法定税费=∑物业服务成本×
5.5%。
笔者认为,以下计算公式更为合理:
物业收入=∑物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润
法定税费=[(∑物业服务成本+物业管理企业的利润)/(1-税费率)]×
税费率=(∑物业服务成本+物业管理企业的利润)/94.5%×
5.5%
十、物业管理企业利润
应区别建筑物的品质和档次、智能化水平、管理水平、企业资质、已达到的管理目标情况。
对于智能化水平较高的5A级大厦,企业利润应在12%~15%;
对于智能化水平较低的一般大厦,利润也应在
参考文献:
1.谢家瑾,《加快建立质价相符的物业管理收费机制》,《中国物业管理》,20xx年第11期
2.季如进,《物业管理》,首都经济贸易大学出版社,20xx年10月第一版
3.王林生,《物业管理企业财务基础》,重庆大学出版社,20xx年2月第一版
3.王林生,《物业管理企业财务基础》,重庆大学出版社,20xx年2月第一版
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