杭州市某写字楼公寓市场分析概述文档格式.docx

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395264.06

4746

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3）2008年5月吸纳成交面积约2.3万方

五月写字楼成交量达2.3万方，成交量有所放大，成交均价达到14529元/方左右，成交区域主要集中西湖区和上城区。

成交面积

（平方米）

成交套数

成交均价

（元/方）

成交金额

（万元）

7633.95

91

15522

9991.4

2093.6

26

19692

5070.9

1916.76

30

15205

12152

803.59

11

11112

893

9315.06

123

16580

17147.7

525

5

7800

409.5

合计

22287.96

286

14529

45664.5

2008年一手写字楼（含公寓）月度销售价格及面积变化图（表中数据标注的是销售面积）

面积轴

价格轴

（2）2008年5月写字楼销售排名前列经典楼盘全景扫描

名称

所属区块商圈

销售金额

纯写字楼部分

太和广场

上城

复兴

3106.61

23

7636

2372.2

87%

杭州国际商务中心

下城

武林

1619.01

22

26034

4214.93

78.68%

采荷嘉业大厦

江干

采荷景芳

459.72

4

11660

536

78%

商住公寓部分

留庄高级公寓

西湖

城西

5537.29

87

20360

11274

46％

锋尚苑

1253.62

19

3112.06

57.6％

宜家时代大厦

拱墅

和睦

39.8%

钱江国际商务中心

3022.97

46

17230

5208.6

10.32％

景江城市花园

近江

602.7

15

15787

64

0.98%

中庆第六大道

下沙

1199.52

24

6044

725

96.54％

说明:

钱江国际商务中心（公寓）累计销售率达10.32％，5月上城区写字楼销售排名第一

杭州国际商务中心累计销售率达78.5％，5月下城区写字楼销售排名第一

留庄高级公寓（公寓）计销售率达46％，5月西湖区写字楼销售排名第一。

宜家时代大厦（公寓）累计销售率达39.8％5月拱墅区写字楼销售排名第一。

中庆第六大道（公寓）累计销售率达96.54%5月下沙区域写字楼销售排名第一。

物业

留庄高级公寓

建筑类型

酒店式SOHO

区块商圈

开发商

浙江发展绿城房地产开发有限公司

具体方位

天目山路景观大道南侧

总建筑面积

7万方

写字楼（公寓）总体量

1.3万方

主力面积

63.65方

大堂面积/电梯数

/

2部

销售均价

20360元/方

写字楼（公寓）户数

204户

销售情况

单月销售套数第一，5月西湖区写字楼（公寓）销售排名第一

交通配套

公交线路：

周边商业资源描述：

西溪湿地对面,绿城将住宅公建部分打造成稀缺性酒店式公寓,典型类住宅.

景江城市花园

浙江滨江建设有限公司

近江住宅区内滨临钱塘江北岸钱江三桥西侧

11.3万方

写字楼总体量

5万方

40.48方

15787元/方

写字楼户数

约1220套

单月销售15套，上城区写字楼（公寓）销售第二

三江购物中心，联华超市等,

（3）二手写字楼市场（不含商住公寓）概述

杭州市具品质的写字楼相对集中的区域主要在主城区，我们选取了湖滨、吴山、城站、武林、庆春、翠苑文教、黄龙、湖墅、钱江新城、滨江十个区块商圈。

对这些区块商圈的写字楼楼盘作重点跟踪。

而其他区块商圈的写字楼楼盘开发商多数开发成商住公寓性质的类住宅，二手售价租金与住宅有相似性。

（4）2008年4月份各区域商圈二手写字楼售价租金信息

区块

商圈

代表型写字楼

物业楼盘

采集点

面积

均售价

元/方

租金水平

元/方/天

租金投资回报率

湖滨

国信大厦

155方

18980

2.6

5.8%

平海旺角大厦 

250方

13000

2.5

7%

吴山

吴山铭楼

130方

-

2.7

清波商厦

344方

14000

2.1

5.4%

城站

中针商务大厦

90方

12200

1.48

4.4%

深蓝广场

262方

3.5

华浙广场

430方

21000

4.6

7.9%

庆春

凤起

凤起商务大厦

200方

17000

1.9

4%

瑞丰国际商务大厦

80方

21900

4.5%

翠苑

颐高创业大厦

196方

9600

1.8

6.8%

金桂大厦

124方

17520

2.4

4.6%

计量大厦

140方

2.2

黄龙

公元大厦

230方

26000

5.5

7.7%

中田大厦

120方

24000

3

湖墅

瑞祺大厦

116方

15513

1.7

晶晖商务大厦

185方

18656

2.3

5.6%

钱江

新城

兴业大厦

13686

1.5

天翔凤起时代大厦

167.67方

14870

滨江

UT斯达康大楼

210方

17683

2.18

滨海大厦

114.59方

14436

4.8%

（5）2008年4月份各区域商圈二手写字楼在售租典型楼盘全景扫描

写字楼

庆春凤起

物管公司

体育场路68号

3万方

3部

租金均价

1.9元/方/天

约150套

入驻情况

95%左右

公交21，35，101等多路。

项目简介：

位于庆春商务区，交通便利，商务氛围成熟。

商住办公综合楼

绿城物业有限公司

朝晖路203号

13万方

3.5万方

200-300方

5部

3.5元/方/天

约117套

90%以上

公交67、K203、58、72、19路

由两幢精装修酒店式服务公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成。

坐落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻正在建设中的西湖文化广场，北依朝晖路，南临京杭大运河，商务气氛成熟。

平海旺角大厦

香港怡高物业管理公司

平海路58号

1.5万方

可自由分割

2.5元/方/天

98%入驻

公交151、900路

近延安路，西靠西湖、北近武林广场、南近吴山广场、东近中河高架，交通十分方便

相关链接：

写字楼市场悄然前行-----钱江新城日益成关注焦点

根据戴德梁行最新对外发布的《杭州第八届人居展写字楼调查问卷报告》（以下简称《报告》）显示，今年一季度，杭州销售写字楼面积17.3万平方米，销售均价为15728元/平方米,分别比上季度上涨了37%和12%。

甲级写字楼目前已交付使用或即将交付项目多集中在黄龙、武林和庆春三个区域。

截至一季度，杭州写字楼存量为61.4万平方米。

未来3年内，杭州写字楼供应量将有大幅度提升。

2008年—2010年总供应量达到300万平方米，其中仅钱江新城的供应量就达202万平方米，占总供应量的67%，无疑钱江新城将成为下一个甲级写字楼的关注焦点。

《报告》显示，虽然本次人居展仍以住宅为主，但是其中也不乏写字楼项目的身影。

其中万银国际在世贸展区的亮相非常高调。

不光在现场发送大号手提袋，租来了直升机作为形象展示，更是将浙江经视的直播室也搬到了展示区内，引来众人驻足观看。

另外如坤和中心、宏程国际、中都·

西溪CIC、绿城紫金广场等项目也作了较大力度的推广。

而一些将在今年推向市场的项目，如圣奥中央商务大厦、金基钱江商务广场等，也进行了形象展示。

写字楼市场仍有一定上升空间在5月16日、5月17日的人居展现场，戴德梁行专门在人居展上对关注商业项目人群进行了集中的调查。

在“过去两年内是否有购买的物业”调查中显示，41.67%的调查对象已经购买了住宅，18.33%的调查对象购买了高档住宅，但是购买写字楼的仅占调查总人数的8.33%，而购买商铺的略比写字楼高，达到了12.50%。

《报告》认为，目前的杭州市场仍然以住宅购买为主，比例达60%；

而目前客户持有写字楼比例不高。

但是对于“本次房交会考虑购买的物业类型”的调查显示，对购买写字楼的意向达17.65%，高于商铺方面的10.92%。

由此可见写字楼仍然具有一定的上升空间。

在目前杭州写字楼区域集中的黄龙、武林广场、庆春沿线、钱江新城、滨江板块中，消费者的认可度究竟更倾向于哪个板块的写字楼？

数据显示，值得关注的是随着钱江新城公建项目及万象城等商业项目的建设，众多写字楼项目一一亮相，公众对钱江新城写字楼市场的看好度达33.33%；

而传统的写字楼市场仍以武林广场商圈认知度最高，达15.69%；

由于近期未有新项目推出，甲级写字楼聚集区黄龙及庆春区域近期受投资者关注度较低。

具体的写字楼项目中，坤和中心、公元大厦、耀江环球中心、世贸丽晶城欧美中心等项目，成为被调查者最熟知的杭州写字楼代表。

　钱江新城越来越受关注　《报告》显示，大部分受访人群均对钱江新城区域有了一定的了解，其中一直关注和非常了解的有16.67%和14.58%；

但是仍有22.92%的公众表示对钱江新城区域毫无了解。

在看好钱江新城的物业类型中，住宅、写字楼、酒店式公寓、商铺和不考虑分别占到了29.06%、28.21%、11.11%、14.53%和17.09%。

据此数据，戴德梁行认为，钱江新城区域的投资意向方面，投资者对钱江新城写字楼的投资意向几乎接近住宅方面达28.21%；

由于钱江新城可销售的商铺较少（如万象城商业为租赁形式），投资者对钱江新城的商铺投资意向较低，为14.53%。

四、赢商投资资讯--------开发商动态

（一）品牌开发商动态花絮

浙商集团借壳SST亚华变身地产股---杭州地产界最大重组日前完成

浙商集团将入主SST亚华并将通过定向增发注入房地产资产。

最新消息显示，自2006年12月20日起停牌至今的SST亚华，最迟将于5月13日复牌。

至此，同属浙江商业集团公司（以下简称浙商集团）旗下的名城房产，中凯企业集团以及浙江国际嘉业房地产有限公司将统一形成房地产战略联盟体。

而此举也预示着杭州地产界迎来最大的资源重组，酝酿时间长达数年的浙商集团整合旗下房地产业务终于画上一个颇为圆满的句号。

中凯从早期单一住宅、商业文化街建设到大型房地产项目的综合性开发运营，目前已将经营地域从杭州先后拓展至上海、郑州、海口、南昌、重庆等地。

目前，其在杭开发的位于天城路板块的中凯·

东方红街也即将亮相市场。

而浙江国际嘉业房地产开发有限公司则是由杭州钢铁集团和浙江国大集团合资组建而成，作为当前长三角颇具开发规模和影响力的房地产开发公司，目前公司拥有总资产近60个亿，土地储备近6000亩，年开发量在80万平方米以上。

浙江名城房地产集团公司成立于1992年，开发了名城·

维也纳春天花园、名城·

左岸花园、名城·

映象花苑、名城·

御水湾花园、名城·

左邻右舍、名城·

燕园等楼盘，开发总量逾百万平方米。

中都集团试水风投总部基地，杭州楼宇经济再度催生新模式

绿城·

留庄、万科·

西溪蝶园、坤和·

西溪里、大华·

西溪风情、西溪天堂、坤和·

和家园、翡翠城、宏程·

溪上凰庭，这些明星楼盘的次第亮相，共同推动了一个新的高端住宅区——西溪板块。

5月6日，随着中都·

西溪CIC项目打造浙江风投总部基地正式开始运营，一个全新的发展规划“生态科技岛”也在余杭区政府的推动下正式浮出水面。

业界分析，随着上述项目的陆续启动，杭州的楼宇经济将再次增添一员“猛将”。

作为西溪高新板块的核心项目——中都·

西溪CIC项目目前正在紧张建设之中，首批房源将于年底竣工。

中都·

西溪CIC总建筑面积达16万平方米，由一幢五星级商务中心/写字楼、一幢酒店式金领寓所、六幢国际商务写字楼、三幢科技孵化器大楼，以及两幢精装寓所组成，建成后将有望成为未来西溪生态科技岛的文化、经济、商务中心。

浙商群体转身风投蔚然成风，其中不乏房产商身影目前中都·

西溪CIC整个生态科技岛的建设进程顺利。

在规划范围的土地面积中，已经有杭州师范大学有机硅重点实验室项目、阿里巴巴浙江淘宝城实业有限公司、杭州恒生电子有限公司、浙大网新集团、三维通信公司、联强国际有限公司和浙大亿科等多个技术型公司入驻。

这意味着规划中用于发展高新技术产业区块的23.9平方公里土地，已经有相当部分被这些优势公司所占领，整个生态科技岛已开始呈现欣欣向荣的局面。

项目地处板块核心区位，担负着整个区域经济发展引擎的重要使命。

项目定位为“浙江风投总部基地”，志在引进国内外优秀风险投资机构和上下游企业，打造一个风险投资、高新创业的产业平台，也为生态科技岛乃至浙江的经济发展提供源源不断的动力。

事实上，最近几年来，国内著名企业转身风投似乎已经蔚然成风。

而这一点，在浙商群体中尤其突出。

万向集团成立了通联创投；

喜临门、传化、滨江房产、红石梁等12家浙江知名名企成立了浙商创投；

雅戈尔、杉杉、横店、中大集团等也全面进军风投。

根据相关机构的统计数据显示，目前浙江登记的风险投资公司和相关中介机构超过30家，风险投资资本达30多亿元；

累计投资项目近500个。

而据业内人士估算，浙江创投机构的数目事实上远不止这些。

浙江华睿投资管理公司认为，浙江本土的风投机构起码有100家以上，并且仍然保持着高速增长的势头。

中都·

西溪推出CIC概念，其最终的意图是要打造成一个本地的风险投资超市。

在中国高科技行业发展的历程中，资本与技术的结合是最为关键的一步，只有资本与技术结合了，高科技的生产力才能真正发挥出来。

（二）品牌开发商土地摘牌情况

蒋村3块住宅用地、1块商业用地地段不错，现均被绿城竞得5月6日成交的杭政储出[2008]1号、杭政储出[2008]2号二块地蒋村二块地，加上此次成交的杭政储出[2008]7号地块住宅部分，这三块土地面积分别是44664平方、44870平方和41548平方。

按各自容积率推算分别可建9.82万方、9.87万方及8.31万方的住宅公建面积。

目前这一区块在开发建设的项目尚且不多，这三块住宅用地现均被绿城竞得，将建一个住宅规模达28万平方米的大型住宅小区。

足见绿城在城西开发住宅项目的情节和雄心。

值得注意的是，与这三块住宅用地同时出让的还有杭政储出[2008]7号地块商业部分用地。

这宗商业金融业用地出让面积为21424平方米，容积率为不大于2.1。

完全可为三块住宅用地提供相应的4.5万方商业配套保障。

绿城再度出手蒋村------21亿元摘下两宗宝地宋卫平详解拿地原委

今年久违的经营性房地产用地现场挂牌会在市公共资源交易中心举行。

其中位于蒋村的杭政储出[2008]1号、2号地块备受业内人士关注，绿城、滨江、华润新鸿基、嘉里建设、九龙仓、雅戈尔等本土和外来品牌房企高管悉数现身现场。

杭政储出[2008]1号、2号地块为住宅用地。

其中1号地块东至双龙村，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村六号路，北至政府储备地块，出让面积为67亩，规划容积率不大于2.2，出让起价53061万元；

2号地块东至规划蒋村六号路，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村东路，北至规划双龙路，出让面积为67.3亩，规划容积率不大于2.2，出让起价53306万元。

两宗地块最后均被绿城集团竞得，成交价分别为10.011亿元和10.999亿元。

值得注意的是，对5月14日同为该区域将推出的杭政储出[2008]7号地块，楼面地价均超万元。

绿城对已然拿下的两地块的产品定位，宋卫平则表示将肯定走精装修路线，“目前，绿城在高端领域产品的研发有了一些新的探索，这个项目的产品会基本定位为舒展大方的产品路线。

” 

两块地，北面靠近浙大校区，西面紧临西溪湿地，我们非常看好其居住品质和市场价值。

经过多年发展，绿城所开发的房产品质量不断稳步提高，也得到了越来越多的客户支持，尤其是城西的老客户对绿城有着非常丰富的感情。

”

余杭区力推1868亩居住用地绿城、万科关注

余杭区政府在杭州人居展上打包推介19块居住用地，在“余杭区房地产发展论坛”的土地预告会上，19块共计1868亩左右的经营性出让地块，引起了众多知名开发商的浓厚兴趣。

余杭推出的19块地将分别位于临平副城、崇贤、老余杭、良渚和瓶窑。

根据《余杭区区域总体规划》，这四个区块将成为余杭加速融入杭州大都市和打造长三角“金南翼”的“桥头堡”在这些出让的土地中，可开发面积大于10万平方米的土地有8块，分别位于西溪湿地周边、闲林、乔司、余杭镇、临平、塘栖和瓶窑，其中包括临平副城的117亩地块、西溪湿地西北侧的245亩地块和紧邻金都雅苑的87亩地块。

容积率小于1.0的低密度用地有两块，位于良渚文化博物馆东西两侧，容积率仅为0.6，面积均为90.7亩。

面积虽然不大，但质量也都不错，区位、交通和周边配套都较为成熟。

临平等副城地块受开发商追捧，据了解，人居展上余杭区推介的19块地受到了绿城、万科、雅戈尔等知名开发商的关注。

2007年，余杭区商品房成交面积280.08万平方米，同比增长125.5%，均价为5369元/平方米，同比增长4.29%。

需求的快速增长和相对于杭州市区的价格优势，为余杭的市场发展带来了看得见的成长空间。

临平南面，无论是市场认知度还是配套，都十分成熟，从项目拓展来说，这些区块具有较大价值。

万科、雅戈尔、北京金隅等相关负责人也表示出了对余杭区这些土地的浓厚兴趣。

广宇频频拿地—广宇打造申花板块升级之作西城美墅

广宇·

西城美墅坐落于杭州主城申花板块核心领域（西城年华北面），总建筑面积约9.6万平方米，由多幢高层住宅围合中心大景观组成。

项目四周有规划中的60万平方米城市生态控制区、育英公园、9年一贯制保俶塔实验学校申花路分校（建设中）、规划幼儿园等大型城市资源。

同时，申花板块商业中心将云集富强商业广场（即欧尚二期）、新武林商业中心、银泰百货（规划）等商业巨头，商业配套一应俱全。

去年，广宇集团频频出手，陆续拿了多块地，包括：

7月25日通过挂牌方式竞得江干区丁桥区块第一块公开出让地块——杭政储出（2007）36号地块；

8月1日联合华立集团共同开发城西板块2005（11）号地块；

9月29日通过挂牌方式竞得丁桥区块杭政储出（2007）48、49号地块。

尤其是去年11月29日，广宇集团联合西湖房产以17.1亿元成功竞得杭政储出[2007]70号（原东南面粉厂）地块，成为了杭州地产界的焦点。

（三）品牌开发商商业项目（含住宅配套商业）规划建设动态

商业巨擘先后入驻大型综合体相继动工-----钱江新城商业体量惊人堪与武林商圈一争高低

华润携手新鸿基拿下了钱江新城最大一宗综合商业用地，打造都市综合体万象城；

随后，总投资7亿美元的凯德来福士广场落户钱江新城；

再接着以商业租赁起家的高德置地广场在钱江新城低调签约，至此，钱江新城商业“三巨头”浮出水面，钱江新城的商业巨头三足鼎立之势初显。

商业体量惊人堪与武林商圈一争高低

三家大型商业综合体，形成三足鼎立之势，如果仅从商业面积算，万象城购物中心24万平方米，来福士商业广场8万平方米，高德置地商业广场5万平方米，加上波浪文化城（地下购物中心）等商业项目，整个钱江新城核心区在未来的两三年间将形成50万平方米以上的商业规模。

而钱江新城管委会的统计资料显示，未来钱江新城商业的总体量（含地上和地下）将达到70万平方米。

根据有关数据，钱江新城的总商业体量相当于目前杭州主要商圈总体量的85%。

项目名称

项目方位

出让

容积率

说明

项目描述

华润万象城

[2005]50号

规划钱江E-06、07、08地块），东至富春路、南至江锦路、西至钱江路、北至庆春东路

34409M2

≤4.3

商业金融业

办公商业住宅复合型物业

建建筑面积（地上）

555328㎡

楼面地价1981元/方

23556M2

≤4.49

住宅（设配套公建）

41486M2

≤7.27

办公、商业金融业及绿化广场

来福士广场

[2007]56号

（规划钱江新城单元E-02-1、2、3、4地块），东至香樟街，南至富春路，西至新业路，北至民心路

7708

≤6.0

办公、商业金融业

纯商业项目

283567㎡

楼面地价3601元/方

10877

≤5.5

9217

≤7.0

12553

≤9.0

高德置地广场

[2007]68号

规划钱江新城单元B-08-1、2、3地块，东至富春路，南至新业路，西至市民街，北至丹桂街

8744

≤8.0

住宅公建项目