租赁合同审核审查要点Word格式.docx

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3、逾期付款违约金；

4、逾期支付超过期限，且经过书面催告后仍未支付，有权解除合同，并收取较高解除合同违约金；

5、解除合同后，拒绝撤场搬离，并办理相关手续的，按天收取双倍租金违约金，并对现场物品放弃所有权，出租人有权自行处理，并不得要求任何装修补偿；

6、送达方式，寄送合同约定地址，无人接收不影响认定送达。

七、房屋交付

承租人未按通知办理房屋交接下风险转移。

何时起租赁房屋风险转移至承租人，若承租人未按期办理交接，则通知交接截止日起风险始转移至承租人。

八、装修条款

装修押金约定，装修标准、装修时间予以限制，并注意装修未按照出租人标准下的有关改正、停工、损害赔偿（含出租人与第三人）及装修期延误情况处理及相关责任承担。

九、续租、退租、转租、转让

1、续租

续租申请期限以及优先续租权的放弃情形，以及出租人可在租赁期限届满前一定期限偕潜在承租人进入该房屋了解房屋情况。

2、退租

如以租赁房屋为公司注册地址，需约定承租人退租后一定期限内变更注册地址，并约定违约责任。

3、转租

转租限制，一般不同意转租以及其他方式分租。

4、转让

风险点在于转让后租赁房屋能否以租赁合同继续履行，此时可约定在出租人书面同意下，承租人方可在该房屋注册设立承租人绝对控股新公司以代替承租人从事本合同约定经营活动，并由新公司与出租人签署确认文件。

十、优先购买权

应注意防范未通知承租人情况下，出租人出售租赁房屋，承租人主张房屋买卖合同无效并主张优先购买租赁房屋。

建议租赁合同或可直接约定承租人放弃优先购买权，或对承租人行使优先购买权在行使期限、条件上予以限制。

如“出租人应于房屋出卖前一个月书面通知承租人，承租人于通知后一个月内可在同等条件下主张优先购买权，未主张的丧失优先购买权”。

十一、房屋返还

返还时间与返还房屋要求，重点关注未按期返还违约责任：

1、停水停电；

2、承租人放弃未搬离物品所有权，出租人自由处置；

3、出租人恢复房屋费用由承租人承担；

4、承租人无权主张装修补偿；

5、每天按双倍租金、物业管理费支付违约金；

6、租赁期届满至实际返还房屋使用费。

十二、合同解除

出租人可解除合同情形，重点关注：

1、未付租金及各类费用（含履约保证金、各类押金扣除后的补足）至一定期限（注意书面通知）；

2、转租、分租情形；

3、改变房屋用途且一定期限内未更改（注意书面通知）；

4、未按期开业，开业后停业，及营业时间少于合同约定；

5、装修、维修事项；

6、卫生状况、排污排废状况、噪音及其它污染状况已经或可能影响相邻承租人使用；

7、未按期办理交付手续（注意书面通知）；

8、有关证照不齐全或未能按期取得合法证照至一定期限。

十三、就商业广场租赁与写字楼出租有所区别，下为写字楼租赁合同审查要点（与商业广场租赁相同处不在陈述）

1、注意租赁用途的正确表述

因写字楼出租不同与商业物业，在租赁用途中宜约定只为办公等使用，不得用于非办公商业经营性使用。

2、注意入驻日期项

对于写字楼出租，商家只存在入驻时间，不存在开业时间，因此在入驻时间上应注意商家不能按期入驻情况下的处理方式，包括延期情形以及延期仍不能入驻情况下解除合同与违约责任的承担。

除以上，还应对入驻有关的出租人交付条款有所注意，在出租人不能按期交付情况下，宜约定在书面通知后顺延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物业管理费。

3、装修特性体现合同风险

较商业物业而言，写字楼出租更注重相邻权的处理问题，尤在装修问题上，应适当约定商户装修不得影响其他先入驻商户经营，必须取得出租人书面同意，就装修标准、设计等内容得到出租人书面同意，同时就装修时间以及装修材料的堆放等进行约定。

4、相邻权下其他风险合同要点

应注重因噪音或污染侵犯或干扰相邻商户造成纠纷处理，可约定如严重影响相邻商户，作为出租人可解除合同，造车损失由承租人承担。

除以上外，其他相邻纠纷，当约定由纠纷双方自行解决，并约定关联出租人时的处理方式。

5、营业执照合同约定条款

注意进驻商户应提供相关合法证照，如以租赁房屋办理营业执照的，应约定办理日期，如不能按期办理可书面通知后延期，延期仍不能办理，出租人有权解除合同，并扣除履约保证金。

【示范文本】

房屋租赁合同

合同编号：

出租方（甲方）：

地址：

电话：

承租方（乙方）：

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》和有关法规就乙方向甲方租赁______（以下简称“”）研发和办公用房事宜，经双方协商一致，签署本合同如下：

1.租赁房屋的基本情况及用途

1.1.租赁地址为_____楼_室（以下简称“该房屋”），建筑面积为平方米。

具体位置见附件一平面图。

1.2.本条所指建筑面积以苏州工业园区有关房屋土地测绘部门的实测为准。

1.3.本合同所确定的乙方承租部位仅限于研发和办公使用，未经甲方书面同意不得用作其他用途。

1.4.甲方已告知乙方该房屋只能作为研发和办公使用，并不保证该房屋用于其他特殊的用途，对此乙方确认其营业或其人员或设备并未对环境有特殊要求，并同意今后不以此为由向甲方提出任何要求或中途终止合同。

1.5.乙方须自行办理其在该房屋内营业所须之批准、牌照及其他许可。

1.6.该房屋的装修及设施情况见本合同附件三。

除双方另有约定外，该附件将作为甲方向乙方交付该房屋及乙方在租赁期满向甲方交还该房屋的验收依据。

2.租金、物业管理费和其他费用及支付办法

2.1.该房屋的租金、设施费和物业管理费的支付金额和支付方式具体见附件二。

2.2.该房屋的租金、设施费和物业管理费按上述条款1中所述建筑面积计算。

乙方在此确认，其在签署本合同时已审核过甲方提供的有关测绘资料，同意附件二中所列的月租金总额、月设施费总额和月物业管理费总额，且双方同意不就该面积与其他任何可使用面积、租用面积或其他演算法的面积有出入而进行任何租金和设施费的调整。

2.3.在租赁期内，甲方或甲方委托的物业管理公司有权因大楼实际运作成本的变化而相应地调整该房屋物业管理费。

但租赁前三年物业管理费应保持不变，以后每年调整的范围不应超过上年物业管理费的5%。

2.4.租金、设施费和物业管理费的支付应无需甲方事先提示乙方付款。

乙方须于签订本合同之日向甲方支付首期租金、首期设施费和首期物业管理费。

首期租金、首期设施费和首期物业管理费见附件二。

2.5.除首期租金、首期设施费和首期物业管理费外，乙方应根据本合同的规定于每个月的第一日或之前提前支付当月的租金、设施费和物业管理费。

2.6.如果付款日当日为非工作日，乙方应当在该非工作日之后的第一个工作日支付租金、设施费和物业管理费。

本条款所指的工作日为中国银行对企业营业的日子。

2.7.在收讫租金、设施费和物业管理费后15日内，甲方应向乙方提供发票。

2.8.乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或甲方提供的公共事业单位账单支付所有该房屋内使用的包括但不限于水、电和通讯费等费用（以下简称“其他费用”）。

在收到该等计量记录或账单后根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用，逾期视为乙方违约。

2.9.乙方应缴纳上述租金、设施费和保证金至甲方的下列开户账户：

收款人：

账号：

开户银行：

2.10.乙方应缴纳上述物业管理费、其它费用至甲方或甲方委托的物业公司的下列开户账户：

2.11.其他因使用该房屋而产生的费用及税收按法律或法规的规定执行。

3.租赁期限及交付

3.1.该房屋租赁期限和交付日见附件二。

3.2.乙方应于交付日到该大楼的物业管理处，办理该房屋的交接手续并支付所有相关费用。

甲方或物业管理公司向乙方交付该房屋且双方签署交付凭据，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付給乙方的义务。

3.3.若乙方在约定交付日过后7天内仍未向甲方办理承租场所的交付手续，则甲方有权要求乙方自约定交付日开始承担租金和物业管理费。

若乙方从约定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物业管理处实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收保证金。

3.4.若甲方未能在交付日将该房屋交付給乙方，乙方应給予甲方15日宽限期，若甲方在宽限期之后仍未能将该房屋交付給乙方的，则甲方应就超过宽限期的天数按每天支付月租金的千分之五的标准承担违约金，但违约金最高不超过乙方支付的保证金金额。

如交付延误超过30天的，乙方有权以书面形式通知甲方立刻终止本合同。

若乙方通知甲方终止本合同，则甲方应将乙方支付的保证金无息双倍退还給乙方，但不再承担其他违约责任。

3.5.租赁到期后，甲方有权收回该房屋，乙方应按有关条款将该房屋归还甲方。

3.6.乙方享有租赁期满对于该房屋在同等条件下的优先续租权，同等条件包括租金价格和租赁面积等条件。

但乙方应在本合同期满前三个月将其要求延长租赁期限的申请以书面方式通知甲方。

甲方接到承租方通知后三个月内与乙方就该租赁事项进行协调。

甲乙双方应本着诚信的原则在本合同租金的基础上参照当时的市场行情，协商续租期的租金及租期，并在期满前两个月签署续租合同。

如果双方未能在前述两个月期满前达成续租合同，甲方有权将该单元另行出租。

4.保证金

4.1.保证金指乙方为了保证其履行本合同约定之义务和责任，由乙方交付甲方的履约保证金。

4.2.本合同项下的保证金总额见附件二。

在本合同正式签署之日，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的金额作为保证金，在整个租赁期内，甲方无须向乙方支付保证金的利息。

乙方按上述约定交付保证金是本合同生效的前提条件，如乙方在本合同签署后3个工作日内仍未足额交付保证金，甲方不再为乙方保留该房屋且无需承担任何责任。

4.3.在不影响本合同项下甲方有关权利的前提下，在本合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同办理交还房屋手续后的30个工作日内将保证金（无息）退还乙方。

4.4.在整个合同期限内，保证金应保持足额。

在乙方违反本合同的情况下，甲方应提前14天书面通知乙方更改，如果乙方拒绝更改，则甲方有权抵扣乙方的保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金、设施费、物业管理费及其他费用。

在此情况发生时，乙方必须把甲方扣除的保证金部分根据甲方通知在七日内重新补足并支付于甲方，否则甲方有权立即提前收回该房屋，并视乙方为严重违约。

如果保证金不足甲方抵扣的金额，甲方有权追讨，乙方应向甲方额外支付差额部分。

4.5.保证金应按照第2.9条的规定汇入甲方指定的银行帐户。

4.6.租赁期内乙方不得自行要求用上述保证金冲抵租金、设施费、物业管理费及其他费用，亦不得将上述保证金用于对外的担保或进行债权转让。

5.装修、分隔、安装设备及改建

5.1.乙方须遵守甲方或物业管理机构作出的租户装修的有关规定，向甲方递交承租场所的内部装修、设备安装及陈设的设计图（包括需要额外电力、空调、防火设备之要求）和详细说明，并由甲方或管理机构认可。

未经甲方或管理机构书面同意，乙方不得撤换甲方统一订造和安装的装置及装修。

经甲方事先书面批准，乙方方可办理向有关部门申请审批装修图的手续。

按有关部门的规定和在乙方的合理要求下，甲方将协助乙方提交有关的申请，报批所需的资料、费用均由乙方负责。

甲方对乙方是否取得各项批复、准许及许可不承担任何责任。

5.2.在未获得甲方的事先书面批准及完成办理有关手续前，乙方不得在承租场所内进行任何内部装修、设备安装及陈设。

乙方须向甲方支付施工管理押金。

施工管理押金金额、使用及退还将列明于租户装修的有关规定内。

乙方还须向甲方支付不予退还的建筑垃圾清运费及临时水、电、的费用，上述各项费用的金额将列明装修的有关规定内。

乙方须向甲方提供其选择的装修工程施工单位注册和资质的证明以及该装修施工单位给甲方的关于放弃根据《中华人民共和国合同法》第286条向甲方行使建筑工程优先受偿权的声明；

所有有关电讯、空调、防火工程必须由委托具有专业资质的施工队进行。

5.3.乙方同意按甲方所认可的设计图和详细说明，并以良好及恰当的装修工艺对承租场所进行装修。

乙方不应作出任何有损于该大楼原建筑特别是结构、承重、外观、公共部位等的改建、分隔、装修。

除非得到甲方及有关部门的书面同意外，乙方不得改变已被批准的设计图和详细说明。

乙方装修结束后须通知甲方及有关部门对装修承租场所进行检查。

经甲方检查符合设计标准及经有关部门发出验收合格的证明后，乙方方可在承租场所正式开业。

乙方应在物业管理处封存一把该承租场所的锁匙，以便在出现紧急情况时，物业管理处的管理者可进入该承租场所，一旦乙方更换该承租场所的锁匙时，应及时更换封存的锁匙。

5.4.乙方在完成上述装修后，如以后需要对承租场所进行装修分隔、修建、改建或安装设备等，仍须参照上述规定，在事先取得甲方书面同意及有关手续办理完毕后方可进行。

5.5.甲方或甲方指定的物业管理机构有权对乙方的上述装修、分隔、修建、改建或安装设备等行为进行规范管理，包括对乙方施工人员的进出、运输材料等事宜的管理，乙方应当服从。

鉴于该大楼各承租人入住时间不同，为保证先入伙的承租户的工作环境，装修时段由甲方或物业管理公司具体规定，特殊情况由乙方及装修商再行申请。

乙方应以符合本合同和有关物业管理规定的方式进行施工，非经甲方同意，不得以楼面公用通道和承租范围外区域作为堆放建材或工具之用。

6.维护及维修

6.1.租赁期限内，甲方应定期对该大楼及附属设施进行维护、保养，并保持该大楼外观及内部公共场所的整洁。

6.2.甲方对该房屋的维修责任限于房屋的原有结构、未经乙方改动的供电线路及公共部分。

甲方应在发现该房屋或其附属设施损坏后或接到乙方通知后的24小时内对属于其维修责任的部分进行维修。

6.3.乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，保持该房屋及其内部的可租用及良好状态。

在该房屋遭受到毁损，或该房屋发生火警或意外，或该房屋内的水管通道、电线、装置、附属物或其他设施出现损坏或缺陷时，乙方应及时以口头及书面方式通知甲方或物业管理公司。

6.4.任何由乙方或其职员或访客的故意、过失或使用不当造成该房屋或其附属设施或该大楼的其他部位发生损坏或故障的，或对甲方或第三方造成其他损失的，乙方应负责立即修复并予以经济赔偿，该等赔偿包括但不限于任何修理、维修费用，以及对任何其他人士进行赔偿所发生的一切开支和费用（包括律师费用）。

乙方在接到甲方督促通知三日内拒不维修的，甲方可代为维修，实际发生的费用加上20%的管理费由乙方承担。

6.5.如果甲方在该房屋内安装了空调或任何重要的设备或机器，乙方须小心合理地维护，不能有任何有碍于修理的覆盖封闭及装修。

6.6.除本合同约定外，乙方另需增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后方可进行。

乙方增设的附属设施和设备的维护和维修由乙方负责。

7.物业管理及相关事宜

7.1.该大楼由甲方实施物业管理，甲方也可授权有资质的物业管理公司对大楼进行具体的物业管理。

7.2.乙方应严格遵守甲方或物业管理公司为物业的管理和运营不时制定和修订的各项规章制度，该等规章制度将被视为本合同不可分割的组成部分。

7.3.甲方或物业管理公司保留可随时制订、修改、采用或替换任何其认为经营和维持该大楼作为一流综合研发和办公楼所必要的一切管理规则和规章制度的权利。

但应提前30天书面通知乙方。

8.入内工作检查

8.1.乙方同意甲方或物业管理公司因对建筑物的保养、环卫、防盗、防灾、救护或其他管理上的或应维修相邻租户的需要而进入乙方所承租的部位。

一般情况下，甲方应在24小时前与乙方商定进入事项。

8.2.若遇紧急情况，甲方或物业管理公司有权在无事先通知的情况下进入该房屋且无须承担因强行进入该房屋而致之损害。

8.3.如遇上述情况，乙方应对甲方或物业管理公司工作给予支持和合作。

甲方或物业管理公司应尽量减少对乙方的影响。

9.相邻关系

9.1.乙方不得做出或放任任何可能对甲方或相邻住户造成滋扰或干扰的行为。

9.2.乙方应根据甲方和/或有关政府部门的要求，遵守相关环境法和安全标准、条例等。

乙方应采取适当措施防止违反环境法，并自行承担费用按照甲方和/或有关政府部门的要求减少空气、噪声、水或其他污染。

如因乙方原因（包括运作、小型生产、机械设备等）或不作为引起相邻租户的投诉，即使噪声或其他污染未超过国家强制性标准，只要甲方判断确对相邻住户造成实质性干扰，甲方有权要求乙方暂停该房屋内的运作，限期整改通过后再恢复运作。

如整改后仍不能达到要求，甲方有权解除按第13.2条解除租赁关系且不承担任何违约责任。

9.3.若乙方与相邻租户产生纠纷，甲方仅负有协调之义务。

在甲方协调无效后乙方将直接向相邻租户交涉或诉讼，并且乙方承诺不在任何情况下将甲方列为被告或第三人。

9.4.由于乙方原因而导致的相邻住户之间的纠纷，相邻住户向其提起诉讼且将甲方并列为被告或第三人的，甲方有权向乙方追索包括但不限于律师费用、诉讼成本等，该项索赔甲方有权从乙方的保证金中扣除。

10.保险

10.1.乙方不得允许他人进行任何可能导致该房屋及该大楼的保险全部或部分失效或造成保险费增加的活动。

由于乙方违反本合同规定而使甲方重新投保或保险费增加时，甲方须支付或额外支付的保险费及其他有关开支须由乙方承担并及时偿还甲方。

10.2.乙方承诺为其在该大楼的雇员、财产（包括但不限于办公用品、电脑、车辆、贵重资料等）进行人身或财产的投保，并投保相应的第三人责任险（如有）。

10.3.在甲方提出合理要求时，乙方向甲方提供和出示该等保险的保单及所有支付保险金的证明。

11.转租、分租和出售

11.1.除非获得甲方的事先书面同意，乙方不得转让、分租、转租、出借该房屋或其任何权益予任何其他第三人（下称“受转租人”）。

11.2.若甲方决定给予乙方上述书面同意，则乙方须以受转租人同意遵守、履行本合同项下的全部条款、条件，在受转租人违反本合同条款或大楼规章制度时对受转租人行为承担连带责任。

为便于甲方或大楼物业管理公司的管理，乙方应将其与受转租人之间的租赁合同提交甲方备案。

11.3.甲方有权在租赁期内的任何时候出售该房屋、该大楼或该大楼的任何部分，但甲方应确保受让人同意按照本合同条款和条件履行业主的义务。

11.4.除甲方单独出售该房屋外，如甲方对该大楼全部或部分房屋出售，则乙方不得仅仅对该房屋部分主张优先购买权。

12.租赁房屋的归还

12.1.租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项、将房屋恢复至交付时原状（自然损耗除外）且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。

甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务。

12.2.乙方对该房屋作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并承担一切的费用。

如经甲方批准，乙方也可保留房屋的有关装修或设施，但乙方不应要求甲方承担任何补偿费用。

12.3.若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离。

12.4.若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，逾期三十日（包括法定节假日）甲方同时有权视乙方留存于房屋内之任何物品（包括但不限于办公用品和设备）为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物（如有），无需其他方到场证明也无需保留处理记录，处理所得归甲方所有，乙方同意不向甲方提出任何索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。

12.5.在合同解除或终止后，乙方不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿。

13.违约责任

13.1.如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、设施费和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费、电话费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。

逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照条款13.2追究乙方责任。

13.2.以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际移交日的租金，同时，乙方仍应向甲方偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日：

13.2.1.未足额支付任何一期租金、设施费和物业管理费或其他费用超过15日的；

13.2.2.乙方违反本合同条款（包括本合同内的条款及甲方制定的有关规章制度中的条款），并且在接到甲方的书面改正通知后15日仍然未能改正的；

13.2.3.乙方面临财务危机或将面临清算或营业执照被吊销；

13.2.4.乙方在该房屋内的任何资产遭查封或扣押；

13.2.5.乙方擅自转租或分租房屋；

13.2.6.乙方以该房屋从事违法行为；

13.2.7.未经甲方事先同意，将超重、易燃、易爆、易腐蚀或任何危险物品带进或存放于承租场所内；

13.2.8.在承租场所内留宿、煮食饲养动物或做出其他与承租场所之用途不符的行为；

13.2.9.其他本合同规定视为严重违约情形的。

13.3.鉴于租金、设施费、物业管理费、乙方承担的电话费、水费、电费等应付款项均为房屋租赁、管理及大楼运行之所需，故乙方在逾期交付上述任何项款项时，甲方均有权中断对乙方承租房屋的电力供应和（或）中断电话通讯，直到乙方付清全部租金及费用为止，由此而可能致乙方的一切经济损失均由乙方自行承担；

重新接驳电和（或）电话之一切费用概由乙方负责。

13.4.乙方单方面提前终止租赁的，甲方有权没收乙方交纳的全部保证金，乙方仍有义务支付至实际移交之日为止的租金及水电等公共设施费用。

13.5.乙方就其所有的雇员、代理人、承包商、受邀者、顾客或访