孝感城规划管理技术规定Word格式文档下载.docx
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商业服务业设施用地
绿地和广场用地
2城市用地分类与管理
2.1城市用地分类
2.1.1城市用地分类和代号按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)执行。
2.1.2城市建设用地包括居住用地(R)、公共管理与公共服务用地(A)、商业服务业设施用地(B)、工业用地(M)、物流仓储用地(W)、道路与交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地与广场用地(G)等8大类用地。
2.2城市建设用地标准,规划人均城市建设用地标准应符合《城市用地分类与规划建设用地标准》中的规定。
2.3零散用地开发控制
2.3.1零散用地是指面积小于5000m²
、用于住宅开发时难以达到组团规模并独立进行设施配套的城市用地。
2.3.2零散用地不宜单独用于居住用地开发,宜作为公共服务设施和市政公用设施及绿地用地进行建设。
除下列情形外,单个建设项目应满足最小开发单元的要求:
(一)因街区内邻近土地已经建成,规划期内不具备扩大建设可能性的;
(二)因街区内邻近用地实施特殊功能控制(如市政公用、公益设施等),不宜扩大、合并实施的;
(三)被鉴定为D级危险房屋(承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整幢危房),在保证原址、原高度、原建筑面积的前提下进行拆除重建的;
(四)按照批准的总平面规划或修建性详细规划,进行分期实施的;
(五)经规划行政主管部门认定确需进行建设的。
2.3.3零散居住用地应依照相关的规划和技术规定、结合周围地区的设施配套情况确定容积率和建筑密度。
2.4相邻地块联合使用管理
2.4.1同一建设单位取得相邻的两块或多块用地,鼓励统一规划建设,其建设规模不应超过各地块原批准建设规模之和;
若各地块规划用地性质或控制要求不同,应保证各功能建筑面积的比例不变,并应符合相关规划控制要求。
2.4.2相邻用地权属单位经协商达成一致后,地块之间可以统一规划建设,除退让相邻边界的距离外,各地块规划条件未经批准,不得变更。
2.5规划用地混合使用管理
2.5.1规划用地兼容应维护法定规划的强制性内容,严格执行国家和地方相关法规和技术标准,坚持节约集约使用土地和公共利益优先,有利于规划管理的规范化和标准化。
2.5.2各类建设用地的划分应遵循土地使用兼容性的原则,按经批准的控制性详细规划执行。
编制控制性详细规划必须符合附表一相关规定,各类规划用地兼容性要求具体见附表一。
其中:
(一)部分兼容
“部分兼容”是指在地块原规划用地性质上,混合其他单种性质用地的用地规模比例不超过30%,或混合其他两种及两种以上性质用地的用地规模比例之和不超过40%。
表中有单独注释规定的,按其规定执行。
被兼容的功能无法进行用地功能分区的,以上兼容比例按建筑规模计算。
同一街坊内相邻的同性质用地,可合并考虑兼容比例。
(二)完全兼容
“完全兼容”是指在地块原规划用地性质上,混合其他一种或几种性质用地的用地规模比例可达100%。
(三)禁止兼容
“禁止兼容”是指在地块原规划用地性质上不允许混合或转变为其他用地性质。
2.5.3规划用地上建设相应的配套设施,不属于兼容。
配套设施用地(或建筑)应按相关要求执行,主要是指:
(一)居住用地(R)配套建设的公共服务设施(居住小区及小区级以下的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等)建筑面积不超过计容总建筑面积的10%。
(二)工业用地(M)、物流仓储用地(W)、批发市场用地(B12)配套的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%。
(三)公园绿地(G1)、防护绿地(G2)的配套设施应符合公园、绿地等相关设计规范要求。
2.5.4地下空间兼容按以下规定执行:
(一)地下兼容人防工程、交通、市政、商业、公共服务、工业仓储的,应符合本市地下空间开发利用管理、商业设施规划管理和相关专项规划要求。
地下空间禁止兼容住宅、社会福利设施、学校。
(二)按照《孝感市城市绿化管理办法》要求,公园绿地、防护绿地在征得园林部门同意的情况下,可以地下空间复合利用的方式有条件兼容公共汽电车首末站(S41)、社会停车场用地(S42)、开闭所或配电房(U12)、雨水或污水泵站(U21)、垃圾转运站或公厕(U22)等,露出地面的建构筑物应实施立体绿化设计。
位于基本生态控制线内的绿地,按相关法规的项目准入要求执行。
广场用地的规划用地兼容性可参照执行。
2.5.5本条款的应用:
(一)“完全兼容”以及“部分兼容”中“允许”的用地性质,在满足本条款中的相关条件后,可直接应用于规划管理。
(二)“部分兼容”中有“有条件允许”的用地性质,除满足本条款中的相关条件外,还须通过规划论证等进一步明确兼容功能的布局、规模、交通、环境及景观等方面具体要求,才能应用于规划管理。
(三)本条款中未涉及的用地性质,其规划兼容的判断须单独进行规划论证。
(四)进行规划兼容的地块,应予以规范化的明确表达。
在规划论证、规划设计条件中,应按用地或建筑规模递减顺序依次列明地块的用地性质构成,用地代码之间采用“+”连接,并对兼容后各类用地规模或建筑规模予以明确,有其他附加要求的,应在特殊要求中提出。
2.5.6在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上,鼓励公共管理与公共服务用地、交通设施用地、公用设施用地与各类用地的混合使用,提高土地利用效益。
如:
城市道路、铁路和轨道高架部分的下方地面空间,有条件允许兼容绿地、市政设施。
本规定重点鼓励下列类型的混合用地:
(一)在各级城市中心区、商业与公共服务中心区,鼓励二类居住用地与商业用地混合使用,建设融合住宅、商业与配套设施等综合用途的商住混合功能,用地性质表达为二类居住用地+商业设施用地(R2+B1)。
(二)鼓励城市轨道交通用地与商业设施用地、二类居住用地混合使用,立体利用轨道上盖空间,建设商业、办公、旅馆、住宅与配套设施等综合功能体,用地性质表达为城市轨道交通用地+商业设施用地(S2+B1)、城市轨道交通用地+二类居住用地(S2+R2)。
3居住用地
3.1布局准则
3.1.1居住用地应相对集中布局,形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团,规模标准应符合表3.1.1的规定。
表3.1.1居住用地分级控制规模
居住区
小
区
组
团
户数(户)
10000~16000
3000~5000
300~1000
人口(人)
30000~50000
10000~15000
1000~3000
注:
每户按照3.2人计算。
3.1.2居住用地的建筑布置,应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管线埋设、视觉卫生等要求,避免烟、气(味)、尘和噪声等造成的污染和干扰。
对特殊地段要先进行环境影响评价和交通影响评价;
居住建筑的间距应符合本技术规定第9节的规定。
3.1.3酒店式公寓、单身公寓等公寓性质建筑参照居住建筑标准执行。
3.2规划标准
编制居住小区和组团规划时,居住用地人均用地指标及居住用地规划主要技术经济指标应符合《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2016版)的规定要求,且住宅项目容积率不得低于1.0。
3.3居住区、居住小区和居住组团级公共设施的设置准则
3.3.1居住区、居住小区和居住组团级公共设施的设置水平,必须与居住人口规模相适应,综合配套用房面积标准除应当符合《城市居住区规划设计规范》及规划设计条件要求外还应符合下列规定。
3.3.1.1配套商业服务用房的设置与规模按照《城市居住区规划设计规范》公共服务设施控制指标中商业服务控制指标的上限控制。
当规划用地内的居住人口规模介于组团和小区之间或小区和居住区之间时,按照上一级商业服务控制指标的下限控制。
3.3.1.2社区综合服务中心的设置与规模:
城镇社区人口低于5000人的,综合服务中心面积已建社区不低于300平方米,新建社区不低于500平方米;
人口在5000-10000人的,已建社区不低于500平方米,新建社区不低于800平方米;
人口在10000人以上的,已建社区不低于800平方米,新建社区不低于1000平方米。
农村社区根据资源和所辖人口等情况,综合服务中心面积按不低于300平方米的标准配套建设。
鼓励建设社区综合服务中心,其主要包含便民服务大厅、文化活动站、社区卫生服务设施、居家养老服务站等功能。
3.3.1.3新建物业用房(住宅物业,商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单栋商住楼宇,作为独立管理区域的)都应按照《湖北省物业服务和管理条例》的相关规定配置物业管理用房。
新建住宅的,建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房:
(1)不低于总建筑面积千分之二,且最少不低于一百平方米;
(2)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。
业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积不低于二十平方米。
3.3.1.4未成年人活动场所用房的设置与规模:
人口规模在3~5万人以上的居住区按照每千人建筑100~200㎡建设文化活动中心;
人口规模在0.7~1.5万人的居住小区按照每千人建筑20~30㎡建设文化活动站。
3.3.1.5社区卫生服务设施的设置与规模:
原则上按照街道办事处所辖范围或覆盖3~10万常住人口设置1所建筑面积2500㎡的社区卫生服务中心,人口规模在1~1.5万人的居住小区按照每千人建筑20~30㎡建设社区卫生服务站。
3.3.1.6居住区、居住小区和居住组团配套的公共厕所、配电房、垃圾收集与处理设施按照《城市居住区规划设计规范》执行,规划设计条件另有规定的,依照规划设计条件执行。
3.3.1.7居家养老服务设施的设置与规模:
居家养老服务中心原则上每个街道设置一家,社区根据需求和规模大小,因地制宜设置居家养老服务站。
居家养老服务中心(站)建筑面积不低于300平方米,宜设在3层以下,4楼以上应设电梯,并有独立的出入口和消防通道。
3.3.1.8居住区或居住小区级的体育设施设置:
按室内人均建筑面积不低于0.1㎡或室外人均用地不低于0.3㎡配套健身设施。
3.3.2健身设施宜集中布置于交通便利的中心地段,分别形成居住区或居住小区级公共活动中心。
3.3.3零散居住用地参照居住组团配置公共设施的要求进行配套建设。
3.3.4居住区、居住小区和居住组团内教育设施应遵照以下原则建设:
教育设施(中小学、幼儿园)用地的面积、生均占地面积标准应按照孝感市中心城区教育布点专项规划的相关要求执行。
3.3.5居住区、居住小区菜场配置原则:
菜场应结合城市商业网点专项规划和周边居民现状进行设置。
按照服务半径不大于1000米,服务人口1-3万人的标准设置,每处菜场建筑规模宜不小于2000m²
,层数不宜超过2层,宜独立布置,并应配置相应的停车场地和人流集散广场。
4公共管理与公共服务用地
4.1公共管理与公共服务分类分级标准
公共管理与服务设施按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)执行,共分为9类:
(1)行政办公设施;
(2)文化设施;
(3)教育科研设施;
(4)体育设施;
(5)医疗卫生设施;
(6)社会福利设施;
(7)文物古迹设施;
(8)外事设施;
(9)宗教设施。
4.2公共管理与公共服务用地面积宜占城市建设用地面积的10%~25%,人均公共管理与公共服务用地面积不低于5.5㎡/人。
4.3“公共管理与公共服务用地”是指政府控制以保障基础民生需求的服务设施,一般为非营利的公益性设施用地。
4.4“教育科研用地”包括附属于院校和科研事业单位的运动场、食堂、医院、学生宿舍、设计院、实习工厂、仓库、汽车队等用地。
4.5“文物古迹用地”
的内容与《历史文化名城保护规范(GB50357‐2005)
》相衔接。
已作其它用途的文物古迹用地应按其地面实际用途归类。
5工业用地
5.1工业用地规划标准
5.1.1工业用地宜集中成片布局,以利于形成各具特色的工业集中区。
5.1.2老城区的零星工业用地应结合城市规划的实施逐步调整。
5.1.3工业区开发强度应符合国家及省、市相关规定。
5.1.4鼓励工业园区内生活配套设施统一布局,控制园区内企业各自分设生活配套设施。
5.2工业项目规划标准
5.2.1工业项目宜按各自的产业分类进入相应的工业集中区。
5.2.2新建工业项目容积率不宜低于1.0,建筑密度不应低于40%,绿地率不应超过15%,工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%、建筑面积不超过工业项目总建筑面积的15%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
5.2.3工业项目停车场的设置应符合本技术规定第14节的有关规定。
6商业服务业设施用地
6.1商业服务业设施分类分级标准
6.1.1商业服务业设施按照使用功能分为5类:
(1)商业设施;
(2)商务设施;
(3)娱乐康体设施;
(4)公用设施营业网点;
(5)其它服务设施。
6.1.2在办公建筑中,不应在单个办公空间中设置独立卫生间,必须按规范设置公共卫生间。
6.2“商业服务业设施用地”是指主要通过市场配置的服务设施,包括政府独立投资或合资建设的设施(如剧院、音乐厅等)用地。
在市场经济体制下逐步转轨为商业性办公的企业管理机构(如企业总部等)和非事业科研设计机构用地应纳入商务设施用地。
7绿地和广场用地
7.1公园绿地
7.1.1公园绿地包括综合公园、社区公园、专类公园、带状公园、街旁绿地。
7.1.2公园的内部用地比例应根据公园类型和陆地面积确定,并符合《公园设计规范(CJJ48-92)》的相关要求,应严格控制管理用房的建设规模。
7.2防护绿地
7.2.1防护绿地包括卫生隔离带、道路防护绿地、铁路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林、城市组团隔离带。
7.2.2公共活动广场宜选择种植具有地方特色的树种,并宜设计成开放式绿地,植物配置宜疏朗通透。
7.3广场用地单指游憩、纪念、集会和避险为主的广场,交通集散为主的广场应归为“交通枢纽用地”。
7.4各类用地绿地
7.4.1居住用地绿地率:
新区应不小于35%,旧城区应不小于25%。
居住区内公共绿地的总指标,应根据居住人口规模分别达到:
组团不少于0.5㎡/人,小区(含组团)不少于1㎡/人,居住区(含小区与组团)不少于1.5㎡/人,并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。
7.4.2公共管理与公共服务设施用地绿地:
行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地绿地率不低于35%;
文物古迹用地绿地率不低于25%;
其他公共管理与公共服务设施用地绿地率不低于25%。
7.4.3商业服务业设施用地绿地:
其绿地率不低于20%。
7.4.4工业用地绿地:
工业地块绿地率不超过15%。
7.4.5物流仓储用地绿地:
其绿地率不超过15%。
7.4.6公用设施用地绿地:
7.4.7道路附属绿地:
城市快速路不低于30%,主干道不低于20%,次干道不低于15%。
7.4.8海绵城市绿地指标体系:
为了保障每一类建设项目达到相应的低冲击开发目标,引导和约束各建设项目进行低影响开发设施的合理布局,各类建设项目应满足表7.4.8规定的不同类型建设用地规划引导性指标。
表7.4.8不同类型建设用地下沉式绿地率、绿色屋顶率规划引导性指标
用地类型
下沉式绿地率
绿色屋顶率
改造地区
新建地区
≥30%
≥45%
≥20%
公共管理与服务设施用地
≥50%
≥40%
商业服务用地
物流仓储用地
≥35%
——
道路用地
绿地
广场用地
第三章城市设计与建筑控制
公共开放空间
建筑间距及日照控制要求
建筑物的退让控制
建筑物的高度控制
建筑物的景观控制
城市地下空间利用
8公共开放空间
8.1公共开放空间
8.1.1公共开放空间包括城市公共开放空间和用地单位在建设用地范围内开辟的公共开放空间。
8.1.2城市公共开放空间包括公共绿地、城市水体、停车场地和城市广场等。
城市公共开放空间的分布与规模应结合相应层次的城市规划协调确定。
8.2城市广场
8.2.1城市广场应考虑无障碍设计。
8.2.2城市广场的设计应与广场功能及周边环境结合,满足人的活动和空间景观氛围的要求;
广场内应设置电话亭、饮水器、标志牌、垃圾箱、座椅(凳)和灯光照明等设施;
规模较大的广场应设置公厕。
8.2.3以休憩功能为主的城市广场绿化覆盖率不宜小于45%,绿化宜种植乔木。
8.3城市水体
8.3.1应保护岸线的自然形态和生态特点,岸线设计应充分考虑水体的警戒水位、防洪、排涝、景观、安全和绿化。
8.3.2水体沿岸用地应具有开放性、公共性和可达性,应控制沿岸用地的开发强度和机动车道路的建设,保持水体和陆地间良好的景观通透性。
临湖建设应控制望湖视线通廊。
沿30米以上(含30米)城市干道一侧通过建筑规划管理控制逐步实施开敞通透,开敞面原则上不得少于湖泊沿路长度的50%。
其它地段沿湖建筑面宽原则上不得超过项目地块沿湖总长的60%。
沿湖应建设对公众开放的环湖路,任何单位不得修建封闭围墙。
8.3.3充分利用水体,努力控制环境对水体的污染,并在此基础上形成城市生态湿地或公园。
8.3.4针对不同水体的特点,划定核心保护区和建设控制地带。
9建筑间距及日照控制要求
9.1.建筑间距
9.1.1建筑间距应当综合考虑城市空间景观、日照、消防、采光、通风、视觉卫生、节能等要求,并按照下列规定计算:
(一)建筑间距按两栋建筑物外墙外边缘线之间的水平距离计算;
(二)建筑物南北向平行布置的,建筑间距以南侧建筑物的建筑高度为标准计算;
东西向平行布置的,建筑间距以较高建筑物的建筑高度为标准计算;
两栋建筑物平行布置且与正南北向夹角大于60度的,以较高建筑物的建筑高度为标准计算;
(三)建筑物纵墙面外挑阳台、梯平台、走廊及凸出辅助设施部分的累加长度为纵墙面长度二分之一及以上的,其间距以最大外凸部分的垂直投影线计算;
建筑物山墙面有居室门窗、阳台的,按建筑物纵墙面计算建筑间距;
(四)单栋建筑物内包含混合业态的建筑间距应当分别按照不同业态相对应的标准计算。
9.1.2居住建筑南北向平行布置的,建筑间距应当符合下列要求:
(一)建筑高度20米及以下的条式建筑的间距为(附图9-1):
(1)纵墙面之间的间距不少于南侧建筑物建筑高度的1.2倍;
(2)山墙面之间的间距不少于6米;
(3)纵墙面与山墙面的间距不少于14米。
(二)建筑高度20米以上的条式建筑的间距为(附图9-2):
(1)纵墙面之间的间距,20米及以下部分不少于南侧建筑物建筑高度的1.2倍,20米以上部分按不少于所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算,超过55米的,可按照55米确定;
(2)山墙面之间的间距不少于13米;
(3)纵墙面与山墙面之间的间距,南北向不少于24米,东西向不少于20米。
(三)建筑高度20米以上的条式建筑与建筑高度20米及以下条式建筑的间距为(附图9-3):
(1)建筑高度20米以上的建筑物纵墙面与建筑高度20米及以下建筑物纵墙面之间间距,以南侧建筑物建筑高度作为计算标准,分别按照本条第
(一)项第
(1)目或第
(二)项第
(1)目计算;
(2)建筑高度20米以上的建筑物纵墙面与其南侧建筑高度20米及以下建筑物山墙面之间的间距不少于13米,与其他方向建筑高度20米及以下建筑物山墙面之间的间距不少于18米;
(3)建筑高度20米以上的建筑物山墙面与其北侧建筑高度20米及以下的建筑物纵墙面之间的间距不少于24米,与其南侧建筑高度20米及以下建筑物纵墙面之间的间距不少于18米,与其东西方向建筑高度20米及以下建筑物纵墙面之间的间距不少于15米;
(4)建筑高度20米以上的建筑物山墙面与建筑高度20米及以下建筑物山墙面之间的间距不少于13米。
(四)条式居住建筑在南北向投影的重叠面宽度小于12米的,两栋建筑物之间的间距可不少于标准间距的0.8倍(附图9-4)。
条式建筑在南北向投影无重叠面的,最近点距离不少于15米。
(五)塔式居住建筑的间距,按建筑物之间正南北向投影的重叠面计算(附图9-5):
无重叠面的,最近点间距不少于13米;
重叠面小于12米的,建筑间距不少于20米;
重叠面大于12米的,按本条第
(二)项第
(1)目计算。
塔式拼接建筑按照条式建筑计算间距。
(六)塔式建筑与其南北侧条式建筑纵墙面的间距按照条式建筑计算;
塔式建筑与其东西侧的条式建筑纵墙面之间的间距不少于18米;
塔式建筑与条式建筑山墙面之间的间距不少于13米(附图9-6)。
9.1.3非居住建筑之间的间距应当符合下列要求:
(一)建筑高度24米以上的建筑物之间最近点距离不少于18米;
其他情况下,建筑物之间最近点距离不小于13米;
(二)非居住建筑内有居住功能空间的,按照居住建筑计算间距。
9.1.4居住建筑与其南侧非居住建筑的间距,按本规定第9.1.2条的要求确定;
与其北、东、
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