物业管理投标策划书Word下载.docx

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第三章物业管理投标重点及对接管物业的经营方式

第一节物业管理投标过程中的重点、难点分析

第二节物业公司经营的特点、特色、理念

第四章物业管理的财务分析和评价

第一节物业管理资金筹措渠道策略

第二节物业管理成本分析

第三节物业管理收入来源、收费标准和收缴策略

第四节物业管理盈利性分析和策略

第五节物业管理效益分析

第五章物业管理的投标策略

【附：

御景别墅花园物业管理投标书】

御景别墅花园于2002年开发营建，位于广州市番禺区南郊，规划占地面积223986㎡，规划建筑面积53546㎡，总建筑面积168693㎡，其中绿地面积69780㎡，道路面积100660㎡，容积率0.753%，绿地率31.25%，现有户数1051户，总人口4204人，入住率达98%。

由享誉国内外的广东御景房地产开发有限公司投资兴建，属于商住小区。

小区整体布局自然合理，配套设施完善，有高低压配电房、水泵、发电机组、空调机组、网球场、游泳池等。

发展商十分重视居民的生活品质，关心健康生活的每一细微之处。

花园提供了符合国家一级标准的管道直饮水；

室内铺贴仿古地砖；

门窗采用隔热、防辐射的“维卡”双层中空玻璃门窗等。

为了解决家长的后顾之忧，经过人民政府的批准，花园成立了御景幼儿园，本着“服务社区、服务家长、一切为了孩子”的办园宗旨，特别开设了全日制班、晚托班和寒暑假留园班等。

倡导营造全新健康生活方式的御景别墅花园已经成为二十一世纪的新理想家园，这将是一个心情盛开的地方！

御景别墅花园物业构一览表：

内容

指标

单位

规划用地面积

223，986

㎡

建筑占地面积

53，546

总建筑面积

168，693

别墅

130，909

洋房

29，354.6

会所

8400

绿地面积

69，780

道路面积

100，660

建筑密度

24.0

容积率

0.753

绿地率

31.2

户数

1051

户

总人口

4204

人

栋数

26

栋

595

1

电房

4

广州的社区物业管理无论是覆盖面、行业规模还是市场化程度，均走在全国前列。

目前，广州市物业管理项目3022个，管理规模1.1亿平方米，享受物业管理服务的人口超过222万。

无论从物业管理的覆盖面、行业规模还是市场化程度均走在全国前列。

市国土房管局物业管理处处长文静表示，广州通过制定物业管理服务标准，明确规定了社区卫生保洁服务的各项硬性指标，如卫生清扫率、垃圾清运率等，将卫生保洁服务的质量作为物业服务分级收费的主要依据，还结合考评激励物业管理公司做好环卫绿化工作。

至今，广州市获得全国物业管理示范小区有54个，广东省物业管理示范小区97个，广州市物业管理示范小区205个。

目前广州市已审定资质的物业管理公司共有712家，从业人员近5万人，物业管理覆盖率52％，涉及小区、大厦、医院等物管设施近3000个，享受物管服务人口超过222万人。

物业管理是房地产管理的必然趋势。

大量的实践证明，物业管理的好坏，直接影响到城市管理水平和社会、经济、环境等各个方面，已构成了城市管理的一个重要组成部分。

大力发展广州物业管理业，对加强城市建设和管理，促进广州城市面貌“一年一小变，三年一中变，2010年一大变”，巩固和发展广州中心城市的地位，改善人们生活居住环境，培育经济增长点，都具有十分重要的意义。

第一，从发展房地产业的角度看。

物业管理提供的是房屋售后服务，通过提供细致的专业管理和服务，为业主创造出整洁、安全、方便的生活工作环境，这种管理方式是与房地产综合开发的生产方式相适应的，促进了房地产开发、经营、服务的有机结合，有利于房地产业运行体系的确立和完善。

第二，从财富积累的角度看。

物业管理公司不仅为物业内部提供清洁服务，还负责物业周边园林绿化的管理，这些良好的物业管理不仅能延长物业的使用寿命，提高物业的使用人士学能改善业主的生活工作环境，无意中也是在积累财富。

如果缺乏良好的物业管理常常导致物业内部设施运行不良，加速物业管理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成社会财富的巨大浪费。

第三，从经营效果的角度看。

首先，良好的物业管理能增强社会信任感和投资者的信心，建立发展商在公众中的良好形象，加强其在房地产市场中的竞争力，加快再开发速度，形成良好循环，其次，完善的物业管理能使物业始终保持良好的运行状态，不断地适应社会、经济发展的潮流对建筑物使用功能的要求，使物业易于出租或出售，并保持一个较高的价格水平。

良好的物业管理将会成为楼房销售的一大“卖点”。

第四，从社会稳定的角度来看。

物业管理也是城市社会治安及消防安全的组成部分，各住宅小区和商业大厦的保安、消防工作，有效地扼制犯罪活动和火灾隐患的发生，使城市的安全状况得到显著改善。

此外，良好的物业管理能充分发挥物业设施的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽，形成互助、互谅的社会风气，促进家庭、经济、社会、环境的协调发展。

第五，从城市发展的角度来看。

随着城市建设的飞速发展，大量的住宅小区和商业大厦的建成，点缀美化着市容市貌，成为城市不可或缺的重要组成部分，如广州世界贸易中心大厦、中信广场、广东国际大厦标志性建筑的形象，已直接影响到城市的总体形象，而物业管理这种社会化、专业化和企业化的经营新体制，在城市建设与发展中的地位和作用日益突出，这对于改善城市的发展环境和城市容貌的保养，提高物业的使用价值，发挥着越来越显著的作用。

物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。

物业管理公司作为以市场为经济杠杆的经营管理独立企业，需要在政府的支持下，在开发商、业主的配合下，管理者、经营者不断创新，积极探索，寻求适合本地区物业发展的管理制度，这是做好地区房地产健康发展的重要内容。

国家、地方和企业，这是物业管理发展血肉相连的三个环节，只要每一个环节自身保持稳定的发展、积极的创新，完成各自的职责，而相互之间又能保持良好、透明的沟通与联接，整个行业才会发展和进步。

物业管理市场的现状：

◎具备了规模庞大的市场基础：

我国拥有数以亿计的物业基础，而且随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，整个物业管理的市场需求是巨大的。

初步估计，目前在管物业面积应该突破100亿平方米。

物业管理庞大的市场基础为物业管理的市场化奠定了基础。

◎卖方市场主体已基本形成：

目前我国物业管理公司已逾2万家，虽然数目众多，良莠不齐，但其中一部分物业管理公司经过市场洗礼，其管理品质已达到了一定程度的提高，品牌效应已经逐步凸现出来，具有抢占市场的能力，其行为将推动物业管理的市场化进程。

物业管理卖方市场的主体已基本形成，并具有一定的实力。

◎买方市场主体缺位：

从物业管理的发展来看，物业管理最终的买方主体应是业主委员会。

但是目前业主委员会的运作存在着诸多的问题，如业主委员会成立困难，缺乏相应的资金支持，业主委员会成员素质低下，并不能真正代表全体业主的心愿，业主委员会违规操作经常发生，等等。

这使得业主委员会在物业管理市场中的买方市场主体地位经常缺位，物业管理的市场化缺乏最基本的形成要素，物业管理的市场化难以得到实质性的推进。

◎自建自管仍处于主导地位，市场化正在启动：

目前，我国物业管理招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业管理市场仍处于自建自管的状态，管理规模较小，专业化能力较低，企业经济效益普遍低下。

物业管理的招投标还存在诸多的问题，物业管理的市场化程度并不高。

但目前物业管理的发展己显示出，物业管理的招投标数目在急剧增加，物业管理的市场化正在启动，并有一触即发的发展趋势。

◎专业化程度不高：

由于物业管理企业规模普遍过小，因此，物业管理实施专业化就比较困难。

此外，目前市场上物业管理的专业化公司也不太成熟，如物业管理安全管理方面的专业公司就很少或没有，清洁公司虽然很多，但由于人员工资过低，人员流动过快，也影响了物业管理的服务质量。

这些因素制约了物业管理专业化的实施。

◎全国型的品牌格局没有形成：

物业管理由于没有进行充分的竞争，导致目前物业管理公司多而杂、小而全。

除个别城市外，全国型的物业管理公司的品牌格局并没有形成，大的品牌物业管理公司占据主要物管市场的局势也没有形成。

这种状况为未来物业管理市场的重新洗牌提供了良好的条件。

◎地区间发展不平衡：

中国物业管理在经济发达地区和不发达地区差异很大，经济落后地区的物业管理水平明显滞后，经济发达地区则相对规范和成熟。

一般来说，南方地区的物业管理水平高于北方地区，沿海城市的物业管理水平高于内地城市，这种发展态势形成了中国物业管理市场发展格局的不平衡。

物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。

全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。

初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。

各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界。

二十一世纪是服务经济的时代，是市场竞争的时代，是法制社会的时代。

二十一世纪的物业管理必将在改善人居环境，提高生活品质，缔造新的生活方式，促进社会文明，加快城市化进程等方面发挥更大的作用。

物业管理的产品是服务。

物业管理运作的核心内容就是服务实施和实现的过程。

“服务”，按照美国营销学会的定义是：

“可被区分界定，主要为不可感知，却可使欲望获得满足的活动，而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。

生产服务时可能会或不会需要利用实物，而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题”。

可见，服务的生产过程与消费过程是同步的，服务具有“无形性”、“差异性”、“不可分离性”和“不可贮藏性”等特点，把握眼前、实现服务是“细节的艺术”，是一个彰显文化品位活动的过程。

物业管理服务不仅具备服务所有的特征，而且由于物业管理行业的特殊性，物业管理服务操作具有更高的要求。

对服务内容、服务能力、服务品质、服务形象、服务特色等服务内涵的不同理解、把握和实施，使得不同物业管理企业呈现出了高低优劣不等的服务水平。

物业管理服务操作由此成为众多物业管理企业争创品牌的核心竞争点，物业管理竞争也因此进入了更新的领域和更高的境界。

广州市番禺中海物业管理有限公司经过逾十年的建设和发展，已成为具有中海管理特色的国内知名大型专业物业管理企业。

该公司的业务范围包括：

别墅住宅管理、“TOWNHOUSE”联排住宅管理、多层住宅管理、高层住宅管理、商场管理、写字楼管理、商铺租赁、前期物业管理顾问服务等。

目前，公司在管理面积116.17多万平方米，管理楼宇330栋。

该公司一直以来坚持“美丽、整洁、有序”的管理理念，经过多年的实践，及与国内外著名物业管理公司的经验交流，不断完善服务体系，积累了丰富而具有实操性的管理经验，并赢得了社会各界的认同，历年来多次获殊荣：

*1995年被国家建设部评为首批全国城市物业管理优秀示范住宅小区；

*1995年被评为广东省城市物业管理优秀住宅小区；

*1995年被评为广州市物业管理优秀住宅小区；

*1996年荣获广州市物业管理先进企业称号；

*1996年被评为广州市安全文明小区；

*1997年被评为广州地区绿化先进住宅小区；

*1998年被建设部授权使用2000年小康住宅示范小区标志；

*1998年被评为广东省物业管理收费改革试点；

*1999年国家建设部授予“美林居”为全国首批小康住宅示范小区物业管理优秀奖；

*2000年被选为国家建设部首届中国物业管理协会常务理事单位；

*2001年被国家建设部评为全国首批智能化示范小区；

*2002年被评为“广东省社区文化明盘”；

*2002年获国家建设部颁发物业管理企业贰级资质证书；

*2003年11月8日获ISO9001：

2000质量管理体系认证。

与中海物业相比，宜居的核心竞争力就是以“创新”、“整合”、“速度”为精髓的宜居社区文化.宜居的核心竞争力表现在三个方面：

产品的创新能力，产业化的生产能力和强大的资源整合能力。

宜居为每一位职员创造公平发展的机会，并鼓励职员不断进步。

对每一位职员的劳动和付出，宜居永怀感激。

鼓励每一个职员都能够发挥自己的主观能动性，创适性的进行工作。

我们强调宜居的每个职员、每个部门以及每个分公司都应该在围绕宜居“公转”的同时，进行有效的“自转”，通过这种永续、和谐的“自转”与“公转”，不断加强宜居的团队力量。

宜居充满自信，敢于直面市场、客户、竞争对手和我们自己的挑战。

我们鼓励职员大胆尝试，将各种积极的想法付诸实施。

宜居坚信：

挑战就是机遇，创新才能发展，创新是宜居不断发展的原动力。

执行是宜居社区文化的核心，是实现宜居战略的基础和条件，是评判职员工作态度和工作结果的重要尺度。

宜居致力于创建积极的竞争机制。

我们认为，超越自己永远比超越别人更有意义，只有不断超越自己，宜居才能长久发展。

宜居是这样一个企业：

年轻、充满朝气、思维活跃、善于学习、积极进取；

职员之间彼此信任，注重个人学习、注重团队交流、注重相互配合、注重共同进步。

学习型团队让宜居永远前行。

宜居认为：

成功源于对细节的精益求精。

细节保证过程，过程成就精品。

另外，与中海物业相比宜居还具有自身的九大优势：

　　1、拥有敏锐的市场触觉、实施目标与时间管理；

2、广博的专业技术知识、丰富的物业管理经验；

　　3、采取走动式管理方针、勇于创新的开拓精神；

4、拥有坚定不移的信念、发挥团队的协作精神；

　　5、制定完善的管理体系、高效率整体运作模式；

6、透明稳健的财务状况、极具竞争力收费标准；

　　7、良好的沟通交流水平、热忱积极的工作态度；

8、制定紧急的应变措施、完美的员工激励机制；

　　9、培养员工积极人生观，真、情、诚、信、礼原则。

管理公司是“竞争时代”的主角，每一个管理公司都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战，我司应对激烈竞争的策略就是：

（1）勤练内功，塑造品牌。

物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。

管理公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。

（2）精打细算，勤俭管“家”。

物业管理花的是业主的钱，管理公司会不会理财成了业主评判管理公司好差的重要标准。

管理公司要赢得业主们满意，就应用最少的钱办最好的事情。

多花钱的管理，水平虽高，业主也难接受，正如一些业主拒绝香港的管理公司一样。

管理规范，服务优质，善于理财勤俭管“家”的公司在公平竞争中最具有优势。

（3）以人为本，注重育才。

物业管理投入的不是资本，而是人才及经验。

管理公司的实力不是资本的实力，而是人才的实力。

有一支素质同，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是管理公司生存与发展的根本条件，也是管理公司参与竞争，志在必取的信心所在。

管理公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。

通过以上分析，宜居中标的可能性在80%以上，可以对该项目投标。

一、物业管理过程中的工作流程

（一）收楼的操作流程

1）确认业主身份需带备之有关资料。

若业主不能亲临收楼可委托代理人，代理人除必须携带收楼通知书、购房合同及有关发票收据外，还必须出具业主的授权书（律师签证）、业主身份证明文件原件、代理人的身份证明文件。

2）由业主填写《商品房移交接收书》及签署《前期物业管理协议》，《小区管理公约》，一式二份，一份交留业主，一份归存业主档案。

3）由业主签收《商品住宅质量保证书》、《商品房使用说明书》、《物业使用守则》、《房屋装饰装修管理规定》等有关资料和房屋全套锁匙（锁匙数量须于《锁钥签收簿》内注明）。

4）业主填写《住户卡申请表》申领“业主卡”，若需要租用摩托车/小汽车车位的同时填写《车位租用协议》。

5）交纳业主（住户）卡工本费10元，及室内/室外摩托车/小汽车车位月租（由驻前台收费文员收取）。

6）由业主签署《业主委托农业银行代缴费用委托书》。

7）通知业主/业主委托人到现场验楼，验楼完毕后，业主/业主委托人填写《保修项目登记表》，并由业主确认。

管理处在填写《工作单》后归存业主档案。

8）将以上有关资料分类整理，然后装入文件盒并作准确清晰的标识存档。

（二）购房入户手续办理流程

1）业主到管理处领取并填写《入户申请表》；

2）将《入户申请表》、相关的证件及证明

文件原件送物业公司复核，并开具相关证明和填发《入户指标卡》；

3）凭物业公司开具的《证明》到沙湾财政所及计生部门交付增容费及加具审批意见；

4）将《入户申请表》、增容费发票、计生证明及入户需提交的相关资料、《入户指标卡》送到沙湾公安分局审批；

5）沙湾公安分局对入户人的资料审核后送番禺区公安局审批；

6）入户审批后，沙湾公安分局通知业主领取《准迁证》，业主凭《准迁证》到原户籍所在地办理户口迁出手续；

7）业主凭户口迁出回执及有关资料到沙湾公安分局、居委会、计生部门办理入户手续。

（三）装修申请办理标准操作流程

1、范围：

1）毛坯房装修申请；

2）整体装修完成之后的局部个性化改动（二次装修）。

2、申请人的资格：

业主本人凭身份证明办理装修申请。

3、申报程序：

1）业主亲临客户服务中心填写申请表；

2）提供相关图纸或示意图，并在图纸上签名确认；

3）按照申请表内容逐项填写清楚并签名确认；

4）工作人员检查以上程序无误后，在申请表上签名确认；

5）交部门主管审批；

6）交保安部管家部给出意见；

7）交总经理助理审批；

8）交总经理审批；

9）通知申请人前来领取《施工许可证》。

4、许可证发放程序：

1）根据批复的装修内容填写施工许可证；

2）请业主交纳装修按证金（洋房、商铺1500元/户，别墅3000元/户）；

3）交纳施工许可证工本费10元/张；

4）复印两份施工许可证，一份交保安部，一份交区域物业助理；

5）请业主凭施工许可证办理施工人员出入证件；

6）将施工许可证张贴于入户门上；

7）按照装修内容正常装修。

5、装修期间的控制程序：

1）由相关区域物业助理负责监督本区域内的装修单元；

2）监督内容包括：

①装修内容；

②建筑垃圾的清运；

③装修时间；

④公共部位的占用。

3）每天对监督情况进行登记，并报上级；

6、验收退款程序：

1）业主装修完毕之后电话通知客户服务中心人员前去验收；

2）有区域物业助理前去验收，验收内容：

Ⅰ装修内容；

Ⅱ房屋外观；

Ⅲ建筑垃圾的清运和余材的处理；

Ⅳ防水处理。

3）验收合格在装修按金收据反面签字确认（如属于毛坯房装修，在一个月之后需要再次进行渗漏验收）；

4）业主凭押金收据及加有物业助理确认的合格验收意见到客户服务中心退款。

（四）当今时代，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系，加速了资金、技术、商品和人才的国际流动。

世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨，产业结构正向高增值型与知识集约型转变。

我国的物管行业要顺应潮流，尽快适应这种产业结构的变化，以现代高科技为基础，知识、技术密集，结合国家和各物管企业的具体情况对国内外先进的物业管理经验和方法加以消化和吸收，使物业管理工作逐步同国际接轨，以适应市场竞争激烈的要求。

大力推行现代物业管理，积极学习和推广应用先进的管理理论和经验，达到国际先进水平。

对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是：

①环境管理。

要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。

②卫生绿化管理。

定时对小区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒；

加强小区绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破坏行为。

③治安管理。

成立保卫处，负责小区内的治安巡逻与防范，确保住户财产安全。

④市政设施管理。

即市政道路、下水管道、窨井与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。

⑤便利服务。

为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需服务。

二、投标洽谈物业管理业务

1、早期介入：

在房屋竣工验收之前，运用物业管理经验，从好管和好用的角度，就设计、规划以及设备设施配置等方面向开发商提出合理化建议，降低建筑成本，合理利用资源。

2、营销推广：

宜居物业将以良好的企业形象，一流的物业管理品牌，全面提升房地产开发的售后服务质量，促进房地产的销售。

3、接管验收：

物业公司将本着对业主和开发商负责任的态度，代表业主对房屋及配套设备设施作全面的接管验收，及时发现问题，配合开发商督促施工单位整改，最终令业主满意、开发商满意，达到“双赢”。