物业管理企业三年发展规划及经营措施文档格式.docx

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主要分为市场化运营的企业和有开发商背景的企业。

根据《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，截至2017年底，全国11.8万家物业服务企业。

目前，我国物业服务企业主要分为两大类：

一类为独立的市场化运营的物业服务企业，该类企业主要依靠自身专业化、优质的服务水平、口碑及良好的信誉度取胜，基本很少依靠股东获取业务资源，如彩生活、中奥到家、本企业等；

另一类为开发商下属的物业服务企业，该类企业最初作为房地产开发企业附属部门而设立，随着物业服务规模的扩大及盈利能力的改善，这些企业后续也不乏拆分独立上市，如绿城服务、碧桂园服务等。

我国物业服务企业虽通过技术创新提升服务能力，加大市场拓展力度，但行业内仍存在众多企业业务来源依赖于具有开发商背景的兄弟企业。

2018年度百强企业中有开发背景的企业数量占比76.00%，其中不乏百强企业TOP10，部分物业服务企业对开发商存在一定的依赖风险。

（2）物业管理行业集中度加快，规模企业的竞争加剧

2013年至2018年间百强企业市场份额占比从16.28%增加至38.85%，行业集中度进一步提升，百强企业尤其是TOP10企业在管理规模、盈利能力、市场品牌、服务质量及业务布局等方面的竞争更加激烈。

（3）物业管理行业企业规模扩张的核心逐步转向核心城市群

2018年度百强企业53.12%的管理面积位于我国长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群。

（4）多样化竞争趋势明显

在物业管理行业细分市场涌现出一批具有相对竞争优势的特色物业服务企业，创新服务理念、服务模式、服务体系，持续加深各自服务特色和优势。

二、企业发展规划及经营措施

（一）企业发展战略

企业将继续坚持以物业服务为核心，把握物业服务本质，提升物业管理方案创新设计能力，打造“祺服务”核心品牌和“酒店式物业服务”业务特色，通过标准化建设的全面实施，构建多种服务业态的服务标杆项目，不断优化组织变革与经营管理模式的创新，进一步加强品质管理、人才储备，利用信息技术提高效率、简化流程。

同时，继续实施“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略，聚焦优势区域和优势业态，推进前期物业服务项目和更迭类物业服务项目并重、住宅服务项目和非住宅服务项目全面发力的市场拓展策略，实现自身可持续发展。

（二）企业2019-2023年发展规划

1、坚持物业服务核心，提升业主和客户服务体验

企业为中国物业管理协会常务理事单位，多次获得“中国物业服务百强企业”、“中国（酒店式）特色物业服务领先企业”、“中国物业服务百强满意度领先企业”等殊荣。

企业所服务的小区曾多次获得浙江省、河南省、上海市物业管理优秀示范住宅小区（大厦）以及杭州市物业管理优秀示范住宅小区（大厦）等荣誉。

业主和客户的信任和满意是构建物业品牌的基础，企业将始终坚持“酒店式物业服务”特色，围绕业主和客户需求，不断提升物业服务能力。

企业计划通过信息化工具搭建移动互联网管控平台，加大信息中心建设和智慧社区建设力度，增强集中管控能力和内部协同能力，解决物业服务监管时效性问题，强化在管物业内人员安全、车辆安全、消防安全、环境安全，为业主提供更便利、安全、环保的物业服务。

同时，企业拟持续开展百日安全无事故活动、业主恳谈会、年度物业服务技术大比武、“微笑有礼”等主题质量活动，提升业主服务体验，从而增强业主粘性，保障在管物业项目的稳定性。

2、扩大物业服务区域，拓展物业服务布局

企业一直遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略，聚焦优势区域和优势业态，经过多年发展，企业业务已经覆盖浙江、上海、江苏、河南、山东等地区。

目前，企业在浙江尤其是在杭州及台州区域已获得较高的市场份额。

为扩大在全国范围内的影响力和竞争力，企业将持续有计划、有目标地进行长三角及其他区域的市场拓展，在完成目标区域城市的进驻后，企业随后将重点加快优质项目拓展，进而提升城市渗透率。

3、对标国际知名物业企业，提升物业管理方案创新设计能力

我国物业服务市场在进入新世纪后发生了较大变化，从消费者角度看，对生活品质要求的提升，促进了业主对物业价值评价尺度的升级。

更多的业主从单纯追求产品设计、周边环境、建筑质量等物业价值向注重生活质量、精神文明、使用附加值等生活价值及关注房产保值增值与投资收益的资产价值转变。

传统物业管理服务已经无法满足个性化、品质化的客户需求，这要求物业管理企业推出更多专业化、个性化的服务形式和内容，与之对应的物业管理方案设计则起到至关重要的作用。

企业计划借鉴全球知名物业管理五大行（第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际）的物业管理服务模式与经验，引入一批在物业服务需求分析、信息化设计、物资配备、财务规划、用工规划、社区商业方案设计等方面的高端人才，结合企业服务杭州国际博览中心（G20主场馆）等大型项目实践，进行物业管理方案创新设计中心建设，该设计中心将立足于多元化、多业态物业管理方案的创新设计开发，在提升企业项目拓展能力的同时，适度延伸物业服务产业链，形成从项目前期市场调研与定位，项目中期规划与设计，到项目后期推广与运营的全链式服务体系。

4、构建多业态物业服务能力，丰富物业服务产品结构

近年来，企业在保证住宅物业业务稳健发展的同时，不断拓展非住宅物业业务，经过多年经验积累，企业非住宅物业管理业务已取得了良好成果，先后承接杭州国际博览中心（G20主场馆）、湘湖景区-金融小镇、浙医二院（解放路园区、滨江院区）、钱江世纪公园、绍兴迪荡湖景区等一批标志性项目。

未来随着企业主动向社区化和城区化综合运营服务商转型，非住宅物业业务比例会继续增加，物业管理项目将呈现明显的多业态格局，非住宅物业项目涉及的业态差异较大，其市场化、社会化、专业化的程度较住宅物业相对更高，具有规模大、类型广、功能复杂、综合性强等特点，各业态的物业管理服务内容及方案重点均不同，不同业主、商户的服务需求存在差异，未来企业拟通过对客户需求进行深度挖掘、整合，更大范围承接不同业态的物业管理，拓展新的市场领域，完善企业的业态布局。

（三）实施战略与规划面临的主要困难

1、现有资金难以满足企业发展的问题

企业最近三年物业管理规模稳步增长，现金流稳定。

企业虽拥有一定的现金储备，但信息化、智能化、市场拓展、人力建设等需投入的资金量较大，企业自有资金已无法满足企业未来快速发展的需求，企业需拓展融资渠道。

2、高素质人才短缺的问题

企业人员目前整体学历水平不高，虽然企业已计划通过自行培养及逐步引入一定数量的高端人才，但随着未来市场竞争加剧、业务形态多元化，企业在营销人才、管理人才、设备工程师人才等方面将面临一定挑战。

3、房地产市场波动影响企业业务拓展的问题

物业管理行业需求受房地产市场影响较大，如未来整体经济环境发生变化，城市化进程减慢，消费信心下降，导致与房地产市场相关的需求减弱，企业在业务拓展及经营方面将面临较大挑战。

（四）企业为确保实现发展规划拟采取的方法

1、募集资金

如本次首次公开发行股票并在创业板上市顺利完成，将为企业提供充足的资金支持，为实现上述目标提供可靠的保证。

企业将认真组织募集资金投资项目的实施，进一步增强企业的核心竞争力，企业上市后也将进一步提升企业的品牌知名度，促进企业未来发展目标的实现。

2、引进高端人才

制定人才引进、培养、考核、激励完善计划，加快对高端人才特别是具备复合型、创新型人才的引进和培养，进一步提高企业的管理能力和创新能力，保障企业管理层和核心人员的稳定性，以确保企业总体经营目标的实现。

3、大力拓展经营区域

根据市场拓展方案，积极开拓未开发区域、加快全国化业务布局，同时持续加强物业服务质量和效率，建立更有利的品牌优势，提高物业管理方案创新设计能力，提升非住宅类物业服务项目比例，最大限度降低房地产市场波动影响。

（五）发展计划与现有业务的关系

上述业务发展规划是在现有业务基础上，根据行业发展前景和规划，按照企业发展战略的目标和要求制定的。

企业通过上述战略目标的实施，进一步提高企业的持续盈利能力、核心竞争力和后续发展能力，巩固企业在行业的优势地位。

三、物业行业主要市场风险

（一）市场竞争风险

目前我国物业管理行业的集中度较低，行业进入门槛低，物业企业数量众多，物业业主对于物业服务的要求越发专业化、标准化，市场竞争越发激烈。

同时近年来物业管理行业吸引了越来越多的社会关注和资本投入，物业企业登陆资本市场后，通过募集资金提升专业技术及服务质量，利用资本市场并购重组、业务合作及商业模式与品牌输出，加大业务拓展力度，进一步加剧了市场竞争。

公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。

（1）物业管理行业政策风险

我国物业管理行业受到严格的法律、法规及政策的监管，且各地区的监管政策存在着一定的差异，且相关监管政策也可能出现变动。

尤其物业服务费的收费标准受到较高程度的价格控制，如国家发改委于2014年12月出台《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格（2014）2755号），要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。

虽然公司已建立完整的质量管理体系，严格管控公司业务按照国家标准或行业标准执行，但若公司不能很好地应对并适应相关法律、法规及政策的监管，不能根据政策变化情况或各地政策差异作出调整，确保业务开展符合相关法律、法规及政策的要求，则公司的业务状况、财务状况及经营业绩将遭受不利影响。

（2）房地产行业政策风险

最近三年，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。

物业管理与物业配套服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。

因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。

政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。

（二）经营风险

（1）业务地区集中度过高风险

最近三年，公司物业管理服务区域主要集中在华东地区，2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月该地区营业收入占全部营业收入比例分别为86.66%、90.16%、93.33%及94.04%。

其中，华东地区尤以浙江地区占比为主，2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月浙江地区营业收入占全部营业收入比例分别为76.49%、76.66%、81.82%及83.05%。

公司近年来通过酒店式服务的管理理念在业内产生了一定的影响力，同时积极拓展全国市场，但是一旦出现浙江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。

（2）业务外包风险

最近三年，公司将物业管理服务中的非核心业务部分委托于第三方公司。

2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月，第三方公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为32.47%、34.98%、36.47%及39.20%，占比较高。

尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。

（3）成长性风险

公司近几年对业务进行持续拓展，公司提供物业服务的项目数量、面积、收入等指标均保持快速增长趋势。

截至2016年末、2017年末和2018年末，公司在管的物业项目数量分别为212个、254个和302个，2017年末、2018年末较上年末分别增长19.81%和18.90%；

合同管理面积分别为2,192.64万平方米、3,024.93万平方米和3,966.94万平方米，2017年末和2018年末较上年末分别增长37.95%和31.14%；

2016年度、2017年度和2018年度营业收入分别为43,204.64万、55,377.82万元和72,548.00万元，2017年度、2018年度较上年度分别增长28.18%和31.01%。

公司最近三年业务及经营业绩持续增长。

但如果未来房地产行业出现不利变动或业主对物业管理服务需求发生变化，可能对公司的业务开展及经营产生重大不利影响，公司将因此面临经营业绩不能持续增长或下滑的风险。

（4）意外事故风险

在物业管理服务中，公司会由员工或聘请第三方服务提供商对电梯、消防设备、弱电设施、安防设备进行维修及保养。

业主在使用该等设备的过程中可能因为使用不当或设备故障等原因而发生意外，造成业主财产损失，甚至人身损害。

如出现上述意外情况时，即使公司严格根据相关合同提供各项服务，公司仍可能会被相关方提起诉讼或被监管部门调查、处罚，从而影响业务的开展。

如上述情况造成了影响，则公司的品牌将受损，公司的经营业绩及财务状况也将受到不利影响。