南京熙南里1912上海新天地成都宽窄巷案例对比Word文档下载推荐.docx

南京熙南里1912上海新天地成都宽窄巷案例对比Word文档下载推荐.docx

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第一条街区，国际品牌购物街区，以世界一线品牌旗舰店的形式为主，沿此线设置高端商务酒店和董事官邸；

第二条街区，定义为中国品牌街；

第三条街区，从目前的熙南里街区向西延伸，与第一条和第二条街区形成典型的回路空间。

江南72坊即由这些非营利的博物“坊”和营利的主题坊以及商业街上的品牌店共同构成，这三类元素分散地穿插在三条街上，分散在整个项目的地块中。

游人来一次并不能全部看完所有的“72坊”，而是一个可多次游玩的历史文化空间。

江南72坊是集可亲水，可游览，可留驻，可寻访，可居住，可休闲，可购物，可美食，可赏玩，可休憩，可审美，可娱乐，可学习，可体验的十四可空间。

在建筑形态上，江南72坊有的是古建筑的博物馆式坊，有的是前店后厂或下店上场的经营性坊。

2、项目可行性分析

该项目为南京著名旅游景点，以民国建筑风格分布于中山南路及升州路沿线。

项目既占甘熙故居为核心的熙南里历史文化街区的高雅古典氛围，又享历史文化一条街——中山南路的如潮人气，出即繁华，退则幽静，具有良好的整体优势及发展前景。

该项目建成后，将成为南京市乃至江苏省文化产业的又一个优良的文化产业孵化器，不仅对于弘扬江南士族文化、民间文化起到助推作用，还能催生更多更新的文化业态，拓展和延长文化产业链条，拉动产业园向规模化、专业化方向发展，实现创意成果——工业产品——商品的转化，迅速形成规模性产业，形成以文化创意为主的产业链，产生带动与聚集效应。

3、景观设计

“江南七十二坊”街巷景观力图成为最顶级的街区景观文化组群，刷新世界级知名街区景观的新名录，创造属于“江南七十二坊”也属于全世界人民心目中共同的“最美街巷”和对于城市景观最高的集体记忆。

4、经济与社会效益分析

（1）该项目本身可通过销售工艺品、旅游纪念品、提供演出会场和展销会场、销售文化创意产品等方式获取收益。

（2）项目的良好运作将会带动周边区域的开发与建设。

（3）通过项目带动其相关产业的发展，如住宿、娱乐、文化创意产品、其他旅游景点等。

项目的盈利方式主要为文化产品、创意产品及文化服务的销售收入，以年接待人次50万，人均消费300元，利润率20%计，年利润约3000万元。

（二）南京1912

1、建筑结构及特点

（1）外立面的形象与设计

围绕总统府的“南京1912”的设计风格也与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。

浓郁特色的民国建筑，时尚的酒吧，通过对外立面的形象与设计相结合，都使“南京1912”的建筑风格有着别具一格的特色。

（2）建筑特点

青灰色的墙体是南京1912最具特色的标志性建筑及色系；

红色墙体是南京1912最原始的建筑及色系，原滋原味，起到点睛之笔；

无论尖形屋顶还是弧形的门窗，都有着中西文化的合璧；

建筑物之间用透明玻璃廊桥相互连接，充分体现了历史与现代相结合的特点；

玻璃、钢构、青灰砖及红砖都是南京1912的主要建筑材料。

（3）外立面广告位

（4）夜景灯光设计

南京1912位置所处在南京总统府旁边，属于“静区”，晚上周边比较黑暗，灯光的作用就是指引人流。

夜晚比较安静，要吸引人流，灯光的设计一定要闪耀和通透，并展现出建筑物夜晚的完美形态。

2、外部空间环境的营造

（1）外部景观（绿化）

南京1912的外景绿化主要是以自然长成的大树和人工种植的灌木以及藤类植物作为陪衬，密度较高，自然景观和建筑景观融为一体，相互衬托；

现代社会的紧张的工作、快生活节奏，使人门更加向往空气清新、流水潺潺、植物青葱的大自然；

现代都市的建筑与自然景观融为一体，营造一个完美、舒心、休闲的购物环境。

建筑之间也用绿色植物牵连起来，形成一道风景线

百年老树----时代与时俱进的标志

道路两旁的灯柱上也爬满绿色植物

（2）外部休闲空间（桌椅、路灯）

为了突出和体现整个商业区的休闲气氛，南京1912对于外部休闲空间的营造充分利用了桌椅和路灯的布置，满足人们在繁华都市也能寻求一种宁静舒适的环境，享受忙碌工作之后带来的安谧和轻松，夜晚的灯光设计有浪漫和温馨，也有激情。

酒吧区----体现的是现代都市的激情

休闲区----体现的是现代都市的浪漫

餐饮区----体现的是现代都市的温馨

主动线的边侧都是供游人休息的座椅，放在临近大道的路边，也起到了引导路人进来的作用。

繁华的都市中也有一处闹中取静的休息场所

3、动线及分析

从图上分析，整个商业体是“L”型，其动线成井字或着田字型双动线，主动线围绕整个建筑群外部，次动线围绕整个建筑群内部，简单明了。

项目本身的体量和规模较小（其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房），没有复杂性可言。

南京1912由17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平”4个街心广场组成，占地3万多平方米的一期工程的建筑面积仅为2.3万平方米，其中5幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。

这片青灰色与砖红色相间的建筑群（色系风格以青灰色为主），风格古朴精巧，错落有致地呈Ｌ形环绕“总统府”，南京1912的建筑和外观设计充分体现了民国时期的特点，也结合了现代时尚元素。

它是一个中西合璧、时尚互融、文化精彩的休闲消费场所，集餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性时尚休闲街区。

4、总结

（1）优势

a.特色鲜明。

借助总统府景点和自身民国风情概念，形成独特商业风格。

b.定位高档。

以酒吧、餐饮和娱乐为典型业态的高尚商业区。

c.连锁效应。

1912的品牌概念突出，在无锡和扬州均有项目，可扩大品牌影响力。

（2）劣势

a.高租金与经营收益的背离

从2004年年底开街至今，共有68个商家先后进入1912，现在正常营业的仅40家左右，约有20余家商铺已转让或倒闭，占总量30%。

南京1912租金高昂，为周边同类商铺租金的2--4倍，使商圈商铺经营成本较高。

一方面由于租金成本较高；

另一方面由于商圈位置略显偏僻，未能与新街口有效衔接；

再者商圈缺乏地铁等交通工具有力支持，以及缺少足够消费客群基础，再加上商家自身经营问题。

导致该商圈商家整体经营状况不甚理想，转让和调整的现象频繁发生。

b.业态配比结构的不断重组

当前，酒吧是南京1912的主力业态，比重达50%左右。

该业态配比直接导致的是项目的夜生活氛围浓厚，而白天则较为冷清。

按照规划，未来业态配比酒吧占40%，餐饮、休闲娱乐各占30%。

旨在与增加白天的消费人群，盘活人气。

该配比使得业态较为平衡，便于稳定项目的消费群，也利于项目的长远发展。

c.周边商务氛围较淡,项目面对的中高端消费群基础薄弱。

（3）借鉴优势

独具特色的建筑形态，舒适的休闲环境。

（三）上海新天地

1、规划定位

新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。

与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。

上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建筑奖”。

独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。

便利的交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。

新天地如今已成为时尚的代名词：

她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。

上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。

通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。

（1）新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发的不同阶段，逐渐深化而最终确定的，这一深化的过程经历了三个阶段：

a.第一阶段：

综合性时尚场所

第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是做成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。

这一目标的参照物是衡山路，衡山路以特色著称，但是由很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者。

对比之下，投资商瑞安集团认为新天地应该有一个明确的吸引力。

这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。

b.第二阶段：

都市旅游景点

瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一个平面的MALL。

但是SHOPPINGMALL不同SHOPPINGCENTER，不但要求综合，更要求有明确的主题定位和独特的魅力。

石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。

瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。

c.第三阶段：

顺应潮流与国际接轨

上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。

石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。

这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。

到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。

层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，最终脱颖而出。

层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。

（2）营造足够的消费支撑

上海新天地的档次定位自然是高端的，这一定位是和项目本身所处的地段区域紧密相关的，而不仅仅是凭借石库门的历史底蕴盲目身价。

a.立足成熟商圈高起点

上海新天地选址于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。

淮海路是上海高档消费的成熟商业区，聚集了众多时尚商家，吸引了上海乃至全国各地来此观光购物的时尚人士，消费力量强大。

而新天地以国际知名度的、以时尚文化为主题的小区性购物中心，在这样的环境中无疑如鱼得水般吸纳了上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。

b.兴建高档住宅做支撑

新天地不仅靠淮海路上巨大的人流量支撑消费，同时也将会有一批高质量的住宅支撑。

新天地项目仅是太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔将开发高档物业“翠湖天地”，入住的绝对是高层次业主。

即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，新天地也能有足够的购买力支撑。

c、给“文物”注入生命

早在一九九七年，瑞安集团就提出一个石库门建筑改造的新理念：

改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。

依据这一理念开发的新天地为占地三万平方米，建筑面积六万平方米的石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦，令游人仿佛进入时光隧道，回到二十世纪二十年代。

而每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……

门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，产生了穿越时空之感。

而精彩纷呈的街头表演、新意叠出的时尚活动，则为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。

正是这种特立独行的崭新理念改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。

新天地成功了，在今天，它已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。

2、商业业态

上海历史受过很多不同国家的文化影响，新天地希望能真正体现老上海的历史原貌，营造出一个国际化的气氛。

因此在租户的选择方面以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等。

（1）业态比例

在招商阶段，新天地做了众多深入调查，精心挑选对新天地感兴趣的潜在目标商户，进行深入了解，调查他们的经营情况、出品和服务。

对于餐饮商家，有关负责人还会亲自去试菜，质量符合要求才会开始具体谈开展业务的相关事宜。

新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。

要求租户与新天地有相近的思维，结合有创意和特色的服务。

很多商家在初期并不完全了解新天地的设计概念，为此，瑞安特地在建筑工地修建了一个样板房，组织租户参观，了解设计理念，以逐渐磨合到理念一致或接近。

这被认为是新天地市场推广中的重要步骤。

（2）布局：

源自历史、围绕理念、强化特色

新天地分为南里和北里两个部分。

南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。

北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。

在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。

新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会会址所在，辟为步行街。

高标准严要求挑选出来的实力组合，有机得分布在新天地的南北两里。

两部分的业态招商都顾及到了国际交流和聚会的主题，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。

在现有的98家租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。

品种丰富多样，消费者选择余地大，可以有效的抓住目标客户群的消费兴趣。

对应都市旅游文化景点的主题，艺术文化类的商业业态所占比例也不小，恰当比例的业态组合保证了主题得到最大化的实现。

超前的经营搭配，使得上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其它城市的时尚消费群。

a、北里业态组合

北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充分展现了新天地的国际元素。

新天地北里广场四周邻接精致典雅的名品店及餐厅酒吧。

石库门老房子与时尚的装潢相结合，诠释着新天地“新旧交融、中西合璧”的经典理念，使北里广场成为众多媒体的焦点。

同时，青砖铺垫出的北里广场还成为品牌设计师争相展现自我的舞台——北里广场占地250平方米，适合做时尚演出、主题展览等活动。

b、南里业态组合

南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。

南里中庭位于广场上的购物中心的一层内。

宽敞明亮的空间，简约淡雅的布局，配有良好的背景音响及空调设施。

中庭占地面积625平方米，可容纳700人左右。

适合做大型时尚演出、产品展示、主题展览、新闻发布等。

南里部分除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和极具品位的休闲娱乐热点。

3、商业规划亮点

（1）88新天地酒店式服务公寓

位于新天地南广场，公寓处处是有风暴的窗口，一边看石库门老房子，一边看现代摩天大楼，一高一低，新旧对话；

一边看时尚的动感天地，一边看幽静的翠湖绿地，一动一静，相得益彰。

拥有53套豪华住房，有5种不同房型提供长期或短期住宿。

其设计装潢秉承了新天地“新旧对比、中西结合”的理念，室内放置了仿古装饰及现代的陈设，房间的布局融合了中国传统风格和异国情调，铺陈的帷幔织物和现代风格的仿古家具同样凸显著新旧对比。

各房间均设有宽带插座、开放式厨房及设施完备的浴室。

“88新天地”为住客提供相当于五星级酒店的24小时服务，包括送餐服务、房间清理、秘书服务、洗烫/干洗、送行李服务、信使服务、邮寄服务及报纸预订，三楼的咖啡厅每天供应自助早餐。

同时，“88新天地”备有豪华房车提供机场接送服务。

（2）怀旧的“屋里厢”

新天地的石库门“屋里厢”展示馆制造了一个缅怀老上海，追寻历史回忆的地方。

它由一幢建于二十世纪二十年代的石库门老房子保留、改造而成。

整个展示馆占地面积367.2平方米，建筑面积为513.9平方米，按照二十年代里弄单元一户住户为模式建成，主要展示房间七间，分别是客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房、灶厨间，以一个石库门家庭的故事，贯穿参观始终。

不仅展示了上海独特的石库门建筑文化，重现了当年上海人的生活空间和生活方式，也介绍了上海新天地项目的理念和改造开发过程。

展示房的所有陈列实物，无论是炉灶、小孩的课本，还是口红、烟缸，全是二、三十年代石库门弄堂里所存留的旧时实物。

通过分别在各展示点的多媒体、效果音响馆内投影机，可以感受到二、三十年代上海中产阶级人家的石库门生活，无论走进哪间房间，逼真形象仿佛还原历史。

（3）上海UME新天地国际影城

位于新天地南里购物中心，占地10000平方米。

影院除播放电影以外，还拥有配套视像和音频会议系统，适合举办各类大型会议、培训公开课程、记者招待会、颁奖仪式等活动。

影城提供会场布置配套服务，根据客户要求变化组合场地。

提供专业技术人员现场服务，以及各种会议套餐。

（4）太平桥公园

毗邻新天地广场的太平桥公园占地四万四千平方米，拥有上海市中心最大的人工湖。

园内树木成荫，绿草青青。

湖面碧波荡漾，沿岸空气清新。

绿地北侧的湖滨路，沿人工湖划出一条优美曲线，将公园与外界自然融合，成为市中心一处独特的悠闲去处。

（5）丰富的线下主题推广活动

中外结合，既有昆曲鉴赏，也有明星跨年演唱会，运用元旦、情人节、万圣节等西方节日，开展节日营销。

4、整体特色

（1）深厚的历史感：

在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没有削弱这种风情。

设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。

（2）西方特色基础：

该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。

（3）明星文化效应：

这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”等。

（4）石库门博物馆：

通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海逝去的时光。

博物馆也通过图片。

录相了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。

5、总结

（1）商业模式：

商业先行，打造知名度

瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值。

瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离。

真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功。

（2）成功因素

◆上海经济的持续增长：

香港贸易发展局03年3月总结的报告说，上海和香港的生产总值（GDP）在过去十年的基础上保持增长，到2015年上海的总额会超过香港，2020年上海的人均GDP也会超过香港。

◆选址时，周边有高档居住区作为购买力、消费能力的支撑。

◆欧美建筑存在的基础。

◆危旧房改造（历史价值很高的石库门建筑区）。

◆把握了石库门这一海派文化的精髓。

◆建筑文化的保留与传承。

◆现代化的内部设施。

◆知名品牌的大量引入、优秀的主题店面。

◆全新的体验型商业形式：

流行、休闲、时尚、艺术等概念的诠释。

◆持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、有活力的形象。

◆采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使经营寓于文化中，所以得到上海本地人的认可。

◆与城市背景、生活消费习惯紧密相连。

◆以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。

与外滩、城隍庙、玉佛寺、豫园、上海老街、东方明珠电视塔、人民广场、金贸大厦、上海博物馆等并列成为旅行社的固定推介景点和外地人到上海的必到之处。

◆管理者与经营者相分离的经营模式：

开发商没有将建筑出售，而是留在自己的手里统一管理。

物业所有者同时也是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。

（注，此做法可以变通的做法是，将物业出售给各个分散的业主，但是需要有合同保证业主需将物业委托给开发商统一经营，以利于发展方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。

（四）成都宽窄巷

1、项目分析

（1）总体布局

宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。

另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。

步行街长约400米，宽巷子宽度以6～7米居多，