毕业设计可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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金地集团武汉房地产开发有限公司

1.2编制依据

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.3讨论范围

该项目《可行性研究报告》讨论范围包括：

项目地块周边环境分析、项目投资背景分析、项目建设投资的必要性和经济意义、武汉市及周边城市市场现状调查及市场需求分析、投资项目定位及项目产品的竞争力分析、建筑类型与结构及功能以及分布体系、设施功能配置与动态经营合理性、组织机构及人力资源配置、建设工期及实施进度安排、投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析。

1.4项目单位

金地集团武汉房地产开发有限公司于2003年9月正式成立，注册资本6000万元，是金地集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在武汉（华中）片区的房地产开发业务。

金地武汉公司的成立，标志着金地集团由此全面进入武汉市场。

该公司在武汉的开发项目有金地格林小城和金地国际花园。

1.5项目背景

2009年底，金地集团武汉公司以5.46亿元人民币成功竞得可建总面积约为20万平方米的武昌积玉桥地块，迈出了金地在武汉由郊区向中心城区推进的步伐，表明了其欲在武汉树立良好形象，打造强势品牌的决心。

那么，作为金地在武汉的第二个项目，在这块地上打造起来的金地国际花园项目将会给居住者带来怎样的居住品质呢?

让我们拭目以待。

1.5.1认识积玉桥

武昌积玉桥，是一个地名，和汉口六渡桥一样，是一个“民间”称谓，是一个指向十分宽泛的地区，古往今来，约定俗成，老武汉人和新武汉人，嘴里一说，手里一指，听的人就明白这说的指的在哪儿。

积玉桥在武昌城区的西北，长江一桥和长江二桥之间的一大块三角形地域——西南部有花园山和凤凰山，与蛇山隔空相望；

中部横贯螃蟹甲，一片平原与丘陵错落的之地；

西北部则是长江南岸一条狭长的江滨平地；

东南部躺卧着波涛浩渺的沙湖。

古时的武昌城，并不是如今天这样，坦荡荡、浩汤汤，立于长江南岸，而是沿市区的周边，筑一圈高而厚的城墙，围得如铁桶一般，东南西北，四方八面，九个城门，固若金汤，城内是街市是民居是官衙，城外是田地是郊野是山岭是湖泊。

古城北门名武胜门，原名草埠门，因为城门外沙湖边的春夏秋三季密集丛生的芦苇而得名，后来，不知是否觉得太平民化，改名为“武胜门”，取“都武而昌，得地之胜”的意思，始终不如原来名字来得亲切——出武胜门外，左边长江，右边沙湖，其间，一大片直铺到天边的郊野，就是今天的“积玉桥”。

有山有水有平地有湖泊，地理位置和地形结构，可说是“得天地而独厚”——平地依山势缓坡而下，一边紧靠长江，另一边南向连接沙湖……阳光充沛，视野开阔，空气湿润，风光如画，一块好土！

见图1-1。

图1-1武昌积玉桥

1.5.2隧道改变生活

2004年11月28日，万里长江的第一条全程过江公路隧道正式在武汉动工兴建，该隧道北起汉口大智路口，南街武昌沙湖路。

预计武汉过江隧道将于2009年建成通车。

中心城区由此过江，距离将缩短3.5公里，从过江隧道过江只需不足10分钟。

且不谈隧道对城市发展的巨大贡献，小而论之，于武汉人而言，几分钟车程即可横跨长江，将汉口与武昌真正合二为一，便利性毋庸置疑。

这种便利性，从整个武汉历史来说，都是一个新奇迹。

而金地国际花园与新奇迹有着如此亲密的距离，未来生活之甘美，可想而知。

见图1-2。

图1-2过江隧道

1.5.3地铁改变生活

一期工程北起汉口常青花园，下穿张公堤进入堤内，过红旗渠路后，穿铁路汉丹路线，途经汉口火车站-青年路-航空路-解放大道，过循礼门后，线路以地下方式穿越长江至武昌地区，经和平大道（积玉桥）-武青三干道-洪山广场-中南路-武珞路至光谷广场，线路全长26.8公里，共设21个车站。

地铁改变了人们的时间感、空间感，扩大了人们的活动范围，使时间距离大大缩短。

准时、高效的特点使人们不必再考虑足够的时间预备堵车，而只需要考虑几点几分准时到达地铁站，空间概念中的近在咫尺。

对城市规划者而言，2012地铁二号线是未来城市最重要的客运交通走廊，也是城市国际化与否的指标之一。

对于金地国际花园来说，地铁就是花园主人的私家专列，解放大道商圈、中南商圈、街道口商圈、鲁巷商圈均在轨道沿线，大都会国际生活，轻松抵达。

见图1-3。

图1-3地铁2号线

1.5.4长江掠影

长江两岸，特别是长江一桥到二桥之间，江景资源之丰富远远超出人们的想象。

临江市政道路的完善、江滩公园的落成，在水系资源供给有限的情况下，最大程度的满足了市民纵览临江风光的需要。

一江一湖的资源为积玉桥滨水风景区的发展提供了自然基础，而交通的畅行、景点的建成，则为滨水综合功能区的定位目标提供了现实性的保障。

见图1-4。

图1-4长江掠影

1.5.5沙湖风光

天光云影、草长莺飞的沙湖之滨，几乎涵括了积玉桥中部一整片地区，这一带，和长江江边一样，风雨沧桑，五十年一个轮回。

这一带曾经是重工业区，如今，工厂区逐渐缩小，卫华去和住宅区逐渐扩大。

绿地开发出来了，绿树栽起来了，草泥地填平了，马路延伸的更长更开阔了。

商店林立，学校林立，机关林立，五彩缤纷的住宅林立。

见图1-5。

图1-5沙湖风光

1.6项目建设的必要性

项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。

通过本项目的开发，占据积玉桥区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。

项目的建设符合武汉市对武昌市区建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。

随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。

武汉市政府加大对房地产业的投入。

每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。

形成了二、三级市场联动效应。

武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。

部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。

根据2010年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“积玉桥地区以住宅项目为主，和平大道沿线以商务写字楼为主”。

作为洪山区两大经济支柱“积玉桥区域”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。

随着和平大道区域的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，积玉桥方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。

由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。

类似本项目开发可200000平方米以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。

随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。

而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。

本项目由金地集团武汉房地产开发有限公司提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。

一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。

根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。

项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。

2.项目市场分析与定位（标题后没有标点，各章应分页）

2.1项目市场研究

2.1.1国内近期房地产市场现状及投资环境分析

今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。

从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。

下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。

（1）2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

1）投资增长：

逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。

前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；

其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。

测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。

此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。

2）销售增加：

三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。

前三季度，全国商房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。

其中商品住宅销售面积增长46.4%；

办公楼销售面积增长23.5%；

商业用房销售面积增长30.6%。

商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。

分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。

如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。

1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。

3）价格上涨：

同比涨幅由负转正，环比连续7月上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。

9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；

环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。

分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：

深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；

价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：

石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。

尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

4）资金来源充裕：

国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。

前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。

尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。

前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；

个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。

5）供给回升：

施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。

房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。

施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。

6）国房景气指数持续走高9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。

从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；

本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；

土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；

商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；

房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。

（2）多种因素促进房地产市场逆势上扬。

1）宽松的货币政策是直接原因房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。

今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。

供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；

需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。

在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。

2）通胀预期是间接诱因基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。

如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。

进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞”的局面。

3）消费结构升级是重要基础国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。

2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。

今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。

三、我国房地产市场再次调整的可能性无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。

（3）从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。

实际上，房地产行业也有着类似的循环规律。

1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段。

2）接着价格和成交量会双双下降，即“量价齐跌”阶段。

3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入“量升价低”阶段。

4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。

从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。

（4）根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段。

1）第一阶段（2000-2002年）：

“量升价低”阶段。

表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。

由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。

2）第二阶段（2003-2007年）：

“量价齐升”阶段。

从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；

与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。

3）第三阶段（2008年）：

“量跌价升”阶段。

随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。

2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。

根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。

进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。

可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。

2．房价偏高，调整空间较大衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。

房价收入比总体偏高当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。

联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。

根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：

1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：

1，北京核心区更是达到22：

1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。

价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。

受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。

如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；

反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。

表3数据显示，近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。

价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。

从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；

日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。

反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。

考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。

因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。

（本段内容太多，可分成两段或三段）

（5）2010年房地产市场大幅调整的可能性不大尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。

从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；

但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。

总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。

如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。

1．房地产开发投资增速将在15%左右2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。

首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。

其次，国家降低房地产开发项目资本金（专题论坛）比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。

第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。

第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。

再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。

（6）全国房价大幅下跌的可能性不大随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。

但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。

（7）全国房地产市场风险主要集中在一线城市这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低