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17485.9
2
24698.98
3
2724.90
4
371.18
小计
27822.7
宗地编号
土地面积
土地评估单价(元/m2)
——
土地
扬国用(2006)第00001786号
28771.2
3312
9529.0
合计
27014.9
法定优先受偿款
抵押价值
估价师声明4
估价的假设和限制条件5
房地产抵押估价结果报告7
一、估价委托人7
二、估价机构7
三、估价目的7
四、估价对象7
五、估价时点13
六、价值类型13
七、估价依据13
八、估价原则14
九、估价方法15
十、估价结果15
十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析17
十二、房地产变现能力分析18
十三、房地产抵押估价报告使用提示20
十四、估价人员21
十五、估价作业日期21
十六、本评估报告的使用有效期限21
附件22
1.房屋所有权证复印件;
2.国有土地使用证复印件;
3.受托估价方营业执照复印件;
4.受托估价方资格证书复印件;
5房地产估价师资格证书复印件
估价师声明
我们郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5.参与本次估价项目的房地产估价师景云、张晓慧于2010年12月10日对本报告中的估价对象进行了实地查看,但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料,委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。
9.本报告最终解释权为江苏A房地产评估咨询有限公司所有。
景**(签章)注册号:
******
张**(签章)注册号:
二〇一〇年十二月十日
估价的假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
1.本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效,估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形,房地产权属无纠纷,国有出让土地使用权转让、抵押能获得有批准权的人民政府或有关部门的批准为前提,即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。
2.本报告以房屋建筑质量合乎安全标准,可以长期持续使用为假设前提。
二、未经调查确认或无法调查的资料
1.估价师已对估价对象在估价时点的法定优先受偿款进行了尽职调查,若产权人在估价时点尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费,应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣除。
2.本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验,本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
3.本次估价未对委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》相关产权资料进行核实,委托方对产权资料的真实性负责。
因产权资料失实造成估价结果有误的,本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响
1.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
四、本估价报告使用的限制条件
1.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用,未经估价机构书面同意,本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。
2.本报告自提交之日起一年内有效。
本估价报告需在设定的有效期内使用,超过有效期使用,本报告无效。
3.本估价报告需经房地产估价师签名或签章并加盖估价机构公章,并作为一个整体时有效,复印件无效。
4.本估价报告仅为委托方向中国工商银行扬中支行进行抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,运用于其它方向本估价报告无效。
5.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能对房地产抵押价值产生的一定影响,在估价对象状况发生变化或房地产市场价格变化较快时应对估价对象房地产抵押价值进行再评估。
房地产抵押估价结果报告
一、估价委托人
单位名称:
单位地址:
A市**西路18号
法人代表:
徐广福
经营范围:
许可经营项目:
中西餐制售;
住宿;
公共浴室;
卡拉OK厅。
一般经营项目:
代售飞机票、火车票;
日用百货;
工业美术品销售
二、估价机构
估价机构:
江苏A房地产评估咨询有限公司
房产资质等级:
一级资质证号:
建房估证字[2010]085号
土地资质等级:
全国范围内从事土地评估业务
资质证号:
******
***
联系人:
联系地址:
南京市**路188号**大厦9层D座
联系电话:
************.com>
电子信箱E-mail:
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.估价对象范围
估价对象为位于A市开发区**西路18号的商业房地产,房屋总建筑面积为27822.7m2,土地面积为28771.2m2。
2.估价对象状况
房屋所有权证号
所有权人
所有权性质
有限责任公司
房屋座落
开发区**西路18号
建筑结构
层数
建筑面积(m2)
混合
14
(1)估价对象登记状况
根据委托估价方提供的估价对象房屋所有权证和国有土地使用证,估价对象的权属状况如下表所示。
表1房屋登记状况一览表
表2土地登记状况一览表
土地使用权证号
土地使用权人
使用权面积
28771.2m2
地号
0506123
图号
68.00-81.00
地类(用途)
商业服务业
使用权类型
出让
终止日期
(2)他项权利状况
在估价时点,估价对象房地产未设定抵押等他项权利。
3.估价对象实物状况
3.1估价对象实物状况
(1)座落:
A市开发区**西路18号;
(2)建筑面积:
27822.7m2;
(3)总层数/层次:
2号房屋为酒店主楼,共14层,3号房屋为职工宿舍,总层数4层,1号及4号为门卫及配电房,均为1层;
(4)建筑结构:
钢混及混合;
(5)平面布置:
估价对象独立使用,2号楼内置电梯,3号楼内置楼梯连接;
(6)工程质量:
经估价人员现场勘查,确认建筑物结构完好;
(7)建成年代:
2004年,门卫室改建于2006年;
(8)维护、保养、使用情况:
估价对象的主体结构维修保养良好,且外立面及内部均经装修,成色较新,使用状况良好;
(9)临街状况:
估价对象临**西路;
(10)方便程度:
酒店内配备室外停车场;
(11)物业管理:
有物业管理;
(12)装修、设施设备及利用现状:
估价对象为位于A市开发区**西路18号的江苏**大酒店。
江苏**大酒店是是由**集团投资设计建造的四星级,集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店,为A市标志性建筑。
酒店共占地43亩,总建筑面积2.7万平方米,酒店主楼共14层,东西裙楼3-5层,拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不同规格客房间140多(套);
餐饮设施设备齐全,拥有餐位1000多个,2个功能齐全的大型宴会厅,1个大型会议中心,多个豪华包厢及普通包厢,1个可同时容纳400人就餐的中餐厅,1个可同时容纳200人就餐的中餐厅,1个西餐厅;
酒店还拥有完备的会议服务设施,包括2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅,大型会议中心可同时容纳350人会议,为大型的多功能会议室,配备大屏幕投影、活动舞台等;
酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等,是A市目前规模最大、档次最高的接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫,改建于2006年,层高4.1米,外墙铝塑板贴面,室内造型天花,地砖地坪,局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼,为钢混结构,层高3.6米,共14层,其中地下一层,为洗衣房、更衣室、员工食堂、员工娱乐中心及仓库,地上13层,第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。
第2层主体为康乐中心,包括为桑拿中心、足疗洗浴、美发中心、棋牌室、商务中心等,另有部分多功能厅。
第3层为会议及餐饮,包括高级豪华包厢、多功能厅、各规模会议室及一个贵宾厅,第4-13层为客房部。
其中顶层部分为仓库,另还有配套配电房、物业房及员工宿舍楼。
酒店整个主楼大楼外墙贴面砖,西裙楼圆弧造型,钢结构玻璃幕墙。
酒店大堂入口为玻璃幕墙面,地面及墙身铺砌磨光花岗岩、大理石,天花板采用特色吊顶,豪华枝形水晶艺术吊灯。
西餐厅地面铺设高级地砖,内墙贴高档护墙板及艺术贴画,造型石膏板吊顶。
餐厅包厢地面铺斜纹地毯,内墙贴墙纸,装饰艺术画,造型石膏板吊顶,水晶吊灯,大部分餐厅包厢单独配备卫生间。
宴会大厅及多功能会议中心地面铺地毯,内墙贴墙纸,造型石膏板吊顶,水晶吊灯,配活动舞台。
桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地毯,内墙贴墙纸,大部分单独配备卫生间。
客房地面铺地毯,内墙贴墙纸,天花石膏板吊顶。
公共部位地面铺设磨光花岗石,墙身为磨光花岗石、天花板采用特色石膏板吊顶。
洗手间地面铺设防滑地砖、墙身铺设光面瓷砖、防潮天花吊顶。
酒店带有中央空调系统,24小时热供水系统,自动喷淋及烟感报警系统及全方位监控系统。
酒店还配备三部高速客运电梯、一部员工电梯、一部货运电梯及多处安全楼梯,酒店带配设室外数百个停车位。
3号楼为员工宿舍及相关单位办公用房,部分出员工宿舍为内廊式结构,宿舍都为普通粉刷,地砖地坪,室内都带有淋浴室。
4号楼为配电房和物业办公室,层高4.8米,外墙贴面砖,室内普通粉刷,地砖地坪。
⒀房地产照片:
2号楼内部2号楼内部3号楼外观
3号楼内部4号楼外观4号楼内部
3.2估价对象土地状况
座落:
开发区**西路18号;
土地使用权面积:
28771.2m2;
宗地形状:
规则;
宗地四至:
东至道路,南至**西路,西至道路,北至凯旋苑小区。
宗地级别:
A市商业用地四级地;
宗地内基础设施完备程度:
宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”,场地平整“一平”的开发水平。
4.区位状况
4.1.地理位置
估价对象坐落于A市开发区**西路18号,估价对象四至情况为:
4.2.区域概况
估价对象所在区域位于A市开发区。
A市,地处长江三角洲,紧靠上海、南京等大中城市,与镇江、常州、扬州、泰州等名城隔江相望。
全市由长江市航道以南的雷公岛、太平洲、西沙、中心沙四个江岛组成。
周边长120公里,全市总面积332平方公里,其中陆地面积228平方公里。
A市辖17.0个镇,一个开发区,总人口30万。
扬中工业发达,实力雄厚。
现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业,并形成了工程电器、硅橡胶、钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基地。
全市交通便捷,扬中人民自筹资金建造的横跨夹江的扬中长江大桥和沟通苏北的“扬高”汽渡,分别与国家一类开放港口镇江港、高港以及沪宁高速公路、京沪高速公路、宁通一级公路连接成线,扬中二桥直通苏锡常。
委估房地产位于位于**西路,为A市市区和开发区交界处,城市基础设施配套齐全。
4.3.交通条件
委估房地产位于A市开发区**西路18号,**西路红线宽度约为40米,**西路连接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新扬北路、混合型干道扬子中路等多条主次干道,区域内路网密度高,主要道路路面为沥青,道路保养维护较好,总体道路通达状况优。
委估房地产位于A市开发区**西路18号,楼前不远处有公交站台**大酒店站及出租车站台,有多路公交车在此通过,交通便捷。
待估宗地所在区域距A市汽车站较远,对外交通状况较好。
4.3.基础设施状况
估价对象所在区域供水、排水、供电、通讯、道路交通等基础设施完善。
5.商服繁华程度
委估房地产位于扬中开发区与市区交界处,商业繁华度较高,周围以商业、住宅用地为主,沿街两侧为商铺,类型包括餐饮、休闲、住宿,经营种类齐全;
周边有大型的生活小区凯旋苑、聚福园等,附近有扬中最大的华润苏果超市,客流量大,公共服务设施齐全,有中国建设银行扬子分理处、中国工商银行春柳分理处等,商业繁华程度较高;
6.环境条件
6.1自然环境
估价对象所在区域污染治理较好,基本无水、噪音及大气污染,区域环境较优。
6.2区域景观
估价对象所在区域位于开发区,规划协调,区域景观较好。
五、估价时点
根据《房地产抵押估价指导意见》,房地产抵押估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日,故本次以房地产估价师实地查看之日2010年12月8日作为本次评估的估价时点。
六、价值类型
根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》和本次估价的具体要求,本估价报告中的评估价值是指估价对象在现状条件下,用途为商业用房,在估价时点2010年12月8日的房地产抵押价值。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
2.《中华人民共和国土地管理法》;
3.《中华人民共和国担保法》;
4.《中华人民共和国物权法》;
5.《城市房地产抵押管理办法》。
(二)本次估价采用的技术规程
1.中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》;
2.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》。
(三)委托方提供的有关资料
1.《国有土地使用证》复印件;
2.《房屋所有权证》复印件。
(四)估价机构和估价人员搜集掌握的有关资料
1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料;
2.估价人员实地踏看和调查收集的有关估价对象权属、现状利用等方面的资料;
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等一般性原则。
1.独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,公平合理地进行估价。
2.合法原则
应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。
所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定,其权益才能受法律保护,并体现其权益价值。
3.谨慎原则
要求在面临不确定因素的情况下作出判断时,应保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款。
4.最高最佳使用原则
要求以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
所谓最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用,是法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。
5.替代原则
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
6.估价时点原则
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理的价值。
同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格,所以在评估一宗房地产价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。
九、估价方法
本次对估价对象房地产抵押价值进行评估,所采用的技术路线为:
(1)求取完全权利状况下的估价对象市场价值;
(2)估价对象抵押价值=
(1)-估价师知悉的法定优先受偿款。
一般而言,房地产估价方法主要有收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法、成本法等。
不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价值水平,只是各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同,需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况等选择适宜的估价方法。
估价对象为集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店,周边区域基本无类似的转让和出租交易案例,因此不适合采用市场比较法。
假设开发法通常用于待开发土地的估价,而且估价对象为新建酒店,短期改建的可能性不大,因此也不适宜选用假设开发法评估估价对象的价格。
因估价对象属经营收益类房地产,故可采用收益法进行评估。
考虑到估价对象处于A市主城区基准地价覆盖范围内,估价师亦已较全面地掌握了A市主城区房地产开发的成本构成,故又用成本法进行验证。
所谓收益法指预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,其计算公式为:
V--------------房地产价值
a----------------年纯收益
r----------------资本化率
n----------------收益年限
成本法技术路线:
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即:
房地产价格=土地价格+房产重置价格×
成新率
其中房产重置价格的技术路线为:
房产重置价格=前期费用+建安造价+基础设施配套费+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润+销售税费
土地价格采用基准地价系数修正法,具体技术路线:
首先分析基准地价评估基准日与本次土地估价基准日间的地价变化情况,对基准地价进行期日修正;
然后根据其地价内涵中开发程度的差异进行土地开发程度修正,之后分析待估宗地因素条件与所在区域因素条件平均状况的差异,进行区域因素和个别因素修正;
最后进行年期修正和容积率修正得到待估宗地地价。
即:
地价=(基准地价×
K1±
开发程度修正)×
K2×
K3×
(1±
∑K)
式中:
K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──容积率修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
十、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,采用科学的估价方法,在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上,选用了市场比较法和收益法进行了评估,综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元,大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元,其中土地价值9529.0万元,土地使用权单价为3312元/m2)。
十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析
建议房地产抵押估价报告使用者密切关注估价对象抵押价值在未来年限内下跌的风险,目前预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几方面:
房地产的使用和维护情况。
房地产寿命长久,随时间推移,建筑物自然老化、使用磨损等物质损耗,以及人们消费观念的改变、建筑技术的进步、建筑设计的缺陷等功能损耗,将导致建筑物抵押价值的下跌,若维护欠缺,房地产抵押价值下跌将更为显着。
估价对象房屋建成于1998年,根据估价师现场勘查,估价对象的主体结构维修保养良好,且外立面经装修,成色较新,使用状况良好。
但是,若日后使用过程中,维护保养不当,则估价对象价值将减少。
区位因素的改变。
因房地产的位置固定性,其所处区位状况的变化将直接影响其价值。
如房地产所处的自然环境或者人文环境恶化、区域交通拥堵、或者城市规划改变为不利房地产的利用,将导致房地产抵押价值下跌。
房地产市场供求变化情况。
房地产价格水平及其变动,是由房地产的供给和需求共同作用的结果,总体而言,房地产的价格与其需要正相关,与其供给负相关:
供给一定,需求增加,则价格上升,需求减少,则价格下降;
需求一定,供给增加,则价格下降,供给减少,则价格上升。
未来年限内,若房地产市场供给过量或者需求不足,则估价对象的抵押价值存
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