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而那些空头门,必然落得比1997年更惨的下场。
为什么我会关注国际金融与宏观环境呢?
记得某经济学家曾说过:
世界商业文明的最高形态就是金融化;
谁做的做好,谁就是这顶王冠上那颗最璀璨的明珠。
(题外话:
不得不佩服索罗斯!
)
98年是什么情况不去追查,不过本人只知道一点,不管是战场爆发战争,还是商业市场经济竞战,靠的都是钱,而且是海量的金钱,但是钱从哪来?
就目前来看,央妈印钱不可能,因为各行业都在去杠杆,降低产能,或者过程产业产能境外拓展(此部分可自行XX新闻,好多哦);
钱从哪来?
从中国历朝历代来看,吃大户!
(古装电视剧里的相关情节都放烂了,无需吐槽!
最近一年,金融从业者的日子并不好过。
信托、理财、股权投资,都正面临着宏观去杠杆、严监管时代。
金融业在经历了2014年的自由无序、野蛮发展后,也终于迎来了属于自己的“供给侧”改革。
围绕着这一思路,我们能够惊奇的发现,不论中国还是美国,它们在做的事是一样的。
因为中美面临的问题其实是一样的:
1、制造业:
中国要完成制造业升级迭代,美国要恢复制造业、拯救制造业空心化;
2、金融业:
都面临着资金在金融空转;
3、意识形态:
都面临着白左思维泛滥,需要抑制;
在这个总框架下,中美两国都有着自我改革的需求。
而在问题的表现上,也因为国家体制的不同,表现形式不同。
同样是资金空转:
中国的金融载体是房地产,美国的金融载体是股市。
同样是问题爆发:
中国的表现是货币宽松后钱涌入房地产,美国是放水后股市暴涨,转折点是爆发了占领华尔街运动。
简单的说,就是中美两国,都需要一次:
脱虚向实。
金融资本和产业资本
要解决这件事,他们必须做的,就是属于自己的供给侧改革:
为制造业找寻出路,打压金融业,重塑金融和实体的结构关系。
因为一个国家、逐利的资本可分为两类:
金融资本和产业资本。
也就是这钱,是投给金融,还是投给实业。
是去建厂子?
还是去放贷。
在过去几十年,根本不用去想,资本肯定会更多的投向金融,也就是金融资本占大头。
因为:
金融资本可以加杠杆,其收益率会远远高于实体的回报率;
产业资本需要有建设周期,其收益的时间成本高昂;
产业资本带有不确定性,厂子建好了,产品能不能卖出去?
(房子盖好了,能不能卖出去?
所以,每一轮的宏观救火、货币宽松,资本总是毫不犹豫的涌向了金融资本。
这也是推高中国房价、美国股市的核心原因。
因为它们只是资本流向的载体,资本必然会寻找效率最高的通道。
但是同样的,金融资本总归是少数人的,能带来就业的仍是产业资本。
所以我们通俗点讲,过去十年的宏观放水,其成果是被少数金融业享有了。
而大部分基于制造业的人,是苦哈哈的在给金融业打工。
这个问题困扰着中美两国,只是在体现形式和比例上,多或者少的区别。
那么改革,必须要给金融资本和产业资本,重新分一次蛋糕。
脱虚向实
目的很明确:
保护产业资本,打压金融资本。
由于体制和国情不同,其解决的方法也不同。
中国在这方面,就显得非常简单粗暴:
制造业方面:
工业供给侧改革,落后产能出清;
扶持先进制造业,支持海外并购制造业;
金融业方面:
限制房贷,降低房产杠杆,就是降低金融杠杆;
全面打破刚兑,银行、券商、信托不能发保本理财。
取消通道业务和资金池业务;
银行理财+私募基金模式全面停止;
资管新规出台、底层资产直接透明;
目的很明确了,就是不让金融业好日子过,你们原有的高收益、高杠杆、高自由度、高模糊,这些类似旁氏融资的基础,全部给改掉。
资金是有成本的,以前看不上的实体低回报,现在挑挑拣拣,也算是优秀资产,凑活能过。
要是赔本了咋办?
都打破刚兑了,赔了也不需要负责啊,还有啥后顾之忧。
美国也在做积极努力,被劳苦大众推上台的川指导,可谓大师级的。
降税、搞低美元、修围墙,都是有利于制造业的;
最大制造业苹果,都回来。
这个都很好理解,也是去年一年川指导都在做的事,但是在美国,要动华尔街的利益,难上加难。
换句话说,在资本的聚集地股市、期货、债券市场,如何让这些资本吐血,才是最考验技巧的。
不确定性
很显然,川指导抓住了解决问题的核心:
制造不确定性。
金融业是个神奇的行业,你不能有确定性的趋势。
完全多头和完全空头,都会让金融业赚大钱。
唯一让他们赚不到钱的方式,就是宽幅震荡,而能影响金融的,只有政治,所以政治的不确定性才是脱虚向实的核心。
所以我们看到了,川指导的神级操作:
我们要和中国打贸易战,全球惨跌。
过两天就说不打不打,我们是好朋友,全球大涨;
开500亿罚单,股市大跌。
晚上发推特否认,隔夜股市反弹。
刚反弹,就说再来1000亿罚单;
这明显不够,没事批评亚马逊、Facebook,要知道这可是权重股,就跟央媒点明批评中石油一样;
现在又说要打叙利亚,股市大跌,晚上说不打了,股市反弹。
后天又说已经在打了。
政策反复无常,思想前后不一,很多人觉得老川是神经病,其实这恰恰是他想要的结果,只有不确定性才能抑制华尔街的金融资本。
老川没疯掉,华尔街的操盘手先疯一半。
什么对冲基金、价值投资,老川只需要坚持个一年,年底算账,全部是亏损。
你把做实业的架子都搭起来了,总得给我们点甜头吧?
还让我们给金融业打工?
中国又何尝不是呢?
中国的股市,去年年底还是拥抱核心资产,今年一季度开会就都转向独角兽,公募、私募在一波波不确定性下,已经开始怀疑价值观:
这TM到底投那边?
来回几波下来,基本所有产品年终算账都将是亏损的,不是资金不愿意出来吗?
那就等着看吧,看你出来不出来。
营造不确定性,真可谓精准扶贫了:
坚持一两年,让纯投机收益率远低于实体回报。
这就是金融供给侧,这就是脱虚向实。
(来自黄生看经济等)
核心关键名词:
脱虚向实!
纵观万科、恒大、碧桂园等行业标杆在产品标准化、战略合作/集中采购、产业链整合、外部合伙人等供应链上的做法,虽然为中小企业提供了宝贵的可借鉴经验。
对于广大中小企业而言,在行业集中度越来越高的情况之下,从供应链角度发力进行提效率控成本,从而得以在未来的竞争中占有一席之地仅仅是其中一个方面而已。
因为我国政治体制与他国不同,土地所有权始终为国家所有(社会主义与资本主义本质区别),我国房地产市场始终是政策市场,受政策导向影响明显,整合地产产业链,无论是待建或者品牌输出什么的,个人认为都属于狭义产业链,广义产业链,个人认为是国家所提倡的,开发商之转型:
城市配套升级发展服务商。
(恒大旅游集团恒大童世界主题儿童乐园等旅游业态)
之所以有这种认识,主要在于我国政治体制认识与我国政府首要工作目标认知:
社会主义路线坚定不移,为人民服务目的不变的本质主题!
(至于其他政治层面东东不分析、不评论!
为什么说我党是伟大的,首要一点,我党解决了中国历代统治者无法解决的土地矛盾与劳动人民的吃饭问题,不服来辩!
问题来了:
融资渠道越来越紧,地越来越贵。
没有钱,就拿不了地;
地拿太贵了,也很难赚到钱。
如何才能借到便宜的钱,拿到便宜的地?
1、房地产企业的投资与成长,为什么要成长?
因为一百亿是一个生死线,一千亿是发展的起步线,达到一定规模才有全新的视野和平台。
2、不是我,也不是你牛逼,牛逼的是这个时代。
房地产赌的是国运,是政府信用,美国100年的房地产数据证明,房地资产价格始终和GDP的增长成正相关,我是死看多,不看多的话早就忙着转型去了。
3、1998年房改至今,每三到四年一次小周期,在这期间总有企业成长也有企业消亡,如果抓住两次机会,基本上都能站稳脚跟,因此我说大企业不要沾沾自喜,中西部城市化进程没有结束,中小企业也还有机会。
4、2018年,整个三四线的市场在分化。
周期的特征越来越不明显,有的城市刚刚起步,开启上升通道,有的城市已经见顶,有的城市进入衰退期,部分17年比较火的热点三四线城市已经出现了去化乏力。
一二线是长期看好、三四线要抓住窗口,不建议过度下沉,越是末端的资金流量越少、风险越大。
5、2018年财政依然偏积极、维持去年的水平,同时又要减税8000亿、减费3000亿,钱从哪里来?
初步判断2018年土地财政的占比很可能还要增大,三四线会加大土地供应,在上半年资金面整体偏紧的环境中,土地价格出现不确定性。
6、快周转,一是因为钱贵、二是要上规模、三是为了避险,极致快周转、再缩短开盘时间能够增加的权益利润率其实有限,边际效用递减,这个阶段为什么还要求更快,显然是为了避险的需要,因为部分三四线土地市场上半年可能会出现异动。
7、企业成长,一靠积累,二靠负债,三靠股权,没有其他路可以走。
快速积累就要快周转,当年拿地、当年销售、当年再投,在上升通道中要敢于负债加杠杆,在震荡通道中要及时去杠杆增加股权性融资比例,小股操盘,项目总、城市总拿地的同时要想办法找钱,投融一体。
8、战略定了,落地就必须做取舍。
你要关注到现阶段的战略任务是什么?
成本和进度、售价和去化、包括利润和权益要平衡好,不能平衡时要果断围绕战略来取舍。
越是挣钱的项目越要分享股权,才有人愿意陪你同路,你能拿到的利润可能少一点,但现金流量大,在保证股东权益前提下可以用于滚投其他项目。
9、快周转不是快生产,去化不快、快生产没有意义,徒增成本。
当年销供比,这个要关注的,这个比例越高,说明你的产供销、销签回控制水平高,产品跟市场匹配、定价合理、销控得当。
切记,流动性覆盖安全性、安全性大于盈利性。
10、快周转的60字口诀:
好区域,精定位,抓住窗口;
滚动开发,准定价,小步快跑;
少投入,早开盘,快速回正;
缓交房,控节奏,前松后紧;
控存货,调结构,以销定产。
为了保证杠杆乘数,在不同的市场环境中我们要注意股债结合,调节比例。
12、成长型企业有三座大山,股东、家族、老员工。
股份制改造不做,因为股东与公司战略方向甚至操盘思路上的不同会导致战略无法落地、业务无法推进;
家族参与业务过多,导致决策透明度降低、管理效能降低,新的合作伙伴、人才引进困难;
老员工随着企业的发展能岗匹配度降低,如何优化都是面对的现实问题。
这些问题影响企业的发展、但也只能在发展中消化,以投促变。
13、企业在发展初期更多是一些资源性人才,慢慢要向管理性人才、业务性人才转变,在相当长的一段时间内,作为创业者的老板非常重视政府资源、土地资源,金融资源,对于管理规范性的要求往往不是很高,没有强烈的意识,但是这些资源型人才包括老板,往往是体系的破坏者,如何约束他们不至于越界,整个团队要付出艰辛的劳动。
14、很多时候企业不是没钱不拿地,是不拿地才没有钱。
成长,有的是主动性的战略挑战和选择,更多的是被动式成长,因为不发展就死了,杯子太多盖子不够用。
但成长性破产也是常见的,一旦上了新的台阶,必须要、也才有资格谈成长的质量。
15、如果一个地方棚改货币化安置占比太少,这个地方短期内资产价格不会快速上涨,如果一个地方全是货币化安置,也要要考虑那这个钱能不能存得住?
要认真的分析城市的拆迁政策,对目标要深入研究、解读。
16、在三四线做的企业,目前根本不用担心在一二线企业的降维打击。
因为定位不同、战略不一样,企业的基因不一样。
从一二线杀到三四线,短期内干好还是很困难的。
它的产品线规划要调整,它的供应商体系要调整,它的成本管控目标要调整,组织管控、操盘方式要调整,甚至它的团队都要调整,高成本的人到三四线去一是贵、二是不适应。
17、城市深耕、多盘联动的战略就是与巨头抗争的砝码,你是总的规模大,我资源集中、决策路径短,在区域市场我比你占优势,因此无需胆怯,你进来两个盘,我有十个盘,价格拍上去,我所有的库存全部涨价了,必要时让一让,价格回落还可以抄后路。
应该注意的倒反而是灯下黑,因为太熟悉了,所以价值低估。
18、最便宜的钱在哪里,销售回款。
预售节点标准、按揭放款条件、贷款额度、公积金额度这都选择进入城市的注意点,认未签、签未回的销控管理工作要做扎实,融资资金的贷后要有一定的灵活度,避免资金沉淀过多,一是有财务成本、二是有机会成本。
19、我们所做的一切,最后呈现出来就是投资有判断力、产品有竞争力,营销力有凶悍的打法,后续的服务力为产品溢价和品牌提供支撑,所有的后台努力都是为了这四个。
20、管理是为经营服务,战略不先进、管理再精细等于零。
这几年有很多企业管理非常到位,团队和谐、文化先进、流程清晰、成本精细、风险可控,但是企业没有发展,发展是一件痛苦的事,因为毕竟要打破原先的平衡、在新的水平上再平衡,辛苦、不舒服。
上述论点来自上周六(4月14日),地产创新研习社第十期活动,在上海举行,旭辉集团执行董事、副总裁杨欣,中南置地高级副总裁辛琦,华鸿嘉信副总裁卞克,高和资本高级合伙人周以升现场开讲。
以上会议“金句”能看出来,我天朝地产用的都是央妈的钱,如何发展定位战略发展,提高产品竞争力而诱发企业转型,这是我们需要思考的问题。
吐槽槽点:
资源诅咒在三四线城市房地产市场非常普遍,不过这里说的资源说的不是自然资源,而是政治资源。
新一线、新二线、三四线很多开发商刚好在某个时间点,认识了某些关键人物,然后几乎是零门槛做开发,一下赚了几个亿,然后他们的思维就是“路径依赖”,不是去琢磨怎么做产品怎么做营销,他们不是去找市场,而是去找市长。
凡是政治资源丰富的公司,一般疏于内功的修炼,不管是工程管理还是营销管理都很差。
一天到晚跟各式领导喝酒,喝得醉醺醺的,公司没有团队只有团伙,没有狼性只有狗性,裙带现象横行。
有个老板曾经跟我开玩笑说,你看,我们公司是民营国有企业,明明是民营企业,却干得跟国企一样,完全是官场文化、狗性文化。
这种公司一般会造成“人亡政息”的结果,老板跟这一届市长关系很好,但一旦市长调走后,没有了人脉,公司就陷入困境了。
因此,遇到这样的情况,必须踩准领导的任职周期,加快周转,不能拖,拖则生变。
还有一些政治资源丰富的老板,往往做事没有底线,比如拼命去行贿,一旦领导被查,牵扯到了被关进去,马上就树倒猢狲散。
三四线城市资源诅咒也是很重要的一个蠢事。
以为自己有资源,不去修炼内功,过多去依赖政治资源,做事情没有底线,结果给自己的公司造成巨大的风险。
备注:
资源诅咒是一个经济术语,指的是:
丰富的自然资源可能是经济发展的诅咒而不是祝福,大多数自然资源丰富的国家比那些资源稀缺的国家增长的更慢。
这些都值得我们警醒。
罗里吧嗦一大堆,反观起征房产税的其中第五点与我国当前政治、经济、国际局势总结如下:
1、天朝外部总有刁民想害朕,但是天朝杠杆已经很高,不能再靠印钱过日子,所以,我天朝为了保护天朝人民,发起一场外部无硝烟战争,而且持续时间会比较长,对内暂时无金融杠杆来刺激市场,所以融资难,融资渠道紧张。
2018年4月17日晚上六点半,央行宣布:
从2018年4月25日起,下调部分金融机构存款准备金率1个百分点,以置换中期借贷便利,央行负责人表示,操作当日偿还MLF约9000亿元,同时释放增量资金约4000亿元。
(市场运行维稳;
通货贬值持续,挽救外汇市场)
易居研究院智库中心研究总监严跃进称央行此次降准政策,显然和很多市场预期不同,充分证明了当前宏观经济和产业经济发展的特殊性。
其逻辑在于,当前流动性不足的风险开始增加,从银行体系的稳健运作,以及产业经济的成本降低等角度出发,实际上都需要有类似降准的做法。
类似做法自然是在当前资金面持续收紧的情况下,属于“送春风”的效应。
应该说降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加,这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低,所以对于各类银行来说未来在贷款等领域的自有度会上升,同时对于相关产业的支持力度也会加大。
从房地产市场的角度看,当前也开始面临了一些资金面收紧的风险,尤其是银行贷款等方面确实是收紧了。
所以类似的政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。
考虑到近期国家统计局的数据,本身来说是略显悲观,但此次央行降准政策,有助于实现更为宽松的房贷环境。
2、不是企业造就了时代,而是时代造就了企业,外部环境复杂,是企业该反哺天朝的时候了,暴利时代已经过去,如何继续提高人民的生产生活水平与生活方式才是当前国内政治任务(虽然误伤了刚需客,包括我本人在内,但是个人利益服从国家利益,不吐槽,不骂街,不宣泄不满,即便收割了先富起来的人,又能怎么样,和平是主题,只有和平才有安稳饭吃)。
3、“万科加深地铁加物业模式”“TOD模式:
以公共交通为导向的开发(transit-orienteddevelopment,TOD)是规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式”必然是日后勾地主流形式之一,更多的都是各类服务配套与配建。
“基础设施建设引导开发”、“公共交通引导开发”、“服务引导开发”“合理利润等于当地收入水平之限价销售”外加全产业链业态经营,免征房产税、多盘联动,做大做强不是事儿。
4、企业产品类型需要转型与精确的定位,“地段”要素已悄然发生改变(有长租公寓、合租房抄底,盖住宅要是无法匹配相应的生活模式,那就只能呵呵了,因为房租与售价在除一线城市外,倒挂现象个别片区也比较很严重,70年全收租赶不上房屋总售价。
)(反观盈利的特色小镇,能提供全新生活方式的地产产品,哪个在融资渠道差钱?
5、客群精准定位,消费能力精准定位,去化周期精准定位,全盘统筹,多盘互动,对各板块职业经理人的技术专业度与前瞻性要求更高,我们更应当不断学习,来应对现在错综复杂的市场环境,从研究各年龄段,各收入段,各地域人生活习惯、消费习惯差异入手吧,不要再拿着万年不变的布局去套新的发展方向。
6、根据从业经历,各位从业者需要关注我天朝政府如对大陆区域试行国家级政策的三大试行基地:
一是深圳:
各种新套路、新方法的实验基地。
二是上海:
研究各类政策出台后对金融化市场影响。
三是四川:
全国唯一一个GDP正常省份。
深圳试行,全国不一定落地;
上海试行,全国落地得等一段时间;
如果是四川试行,做好准备,迎接改革吧!
其余地区,你就看看热闹就行了,做好相关技术储备及预案就成,一有风吹草动,图么,纸么,改么,尽全力挽回相关金融经济损失即可,无非就是三版方案变六版,提醒老板勾地条件要增加筹码地块要的更大即可(横向拓展产业链,例如:
养老,旅游,文化教育等经营板块);
不行就企业经营拓展,开始进行改革吧,如果还是单纯卖房的话。
7、我国政治体制特殊,其他不讨论,只从市场讲,该买的还会买,不管如何加息还是征什么税;
另一个,不要用资本主义价值观来衡量我国政府的施政纲领,因为没有成功经验去借鉴,另就是覆巢之下安有完卵?
就算搞得一地鸡毛,吃点亏又能怎么地?
现在谁还没套房子住?
限价房,安居工程各种住宅储备都在建设,难道你现在在睡大街吗?
鄙视那种端起碗来吃肉,放下碗就骂娘的货色,中国人的血性和凝聚力哪去了?
回顾5000年中华文明史,中国在历朝历代由于战争死去的人口比全世界人口总和还多,吃口安稳饭比啥都强,知足常乐啊!
没事就看看电影《1942》和《唐山大地震》吧,对自己也是一种启迪,一种升华。
题尾话:
来点曾国藩的鸡汤吧
熬,是不断积淀
熬,不是逆来顺受,不是认命妥协,是在逆境中不断提高自己,积蓄力量。
人生的低谷需要熬,因为境遇不可能更糟了,每进步一点都是希望和力量。
这样去想,熬起来就会舒服一点。
不要抱怨,不要灰心,把人生的困境当成一次历练自己的机会。
李鸿章17岁中秀才,左宗棠14岁参加湘阴县试,名列第一。
而曾国藩天赋奇差,在一次乡试中,甚至被湖南学政当众羞辱,他屡试不第,考了足足七次才成为秀才,可谓命途多舛。
曾国藩是家里的长子长孙,本身就承担着巨大的家族压力,心中况味可想而知。
智力不如别人,就只能一点点熬,进步一点是一点,他时刻检省自己,书本不舍,日课不辍,坚持了几十年。
曾国藩对自己儿子说:
“熬过此关,便可少进。
再进再困,再熬再奋,自有亨通精进之日。
”
困境之中,不要急躁,一步步走,慢慢熬过去,自然可以不断精进!
熬,是忍耐包容
人与人之间的交往,也需要熬。
有人讲过一个小故事,下属结婚,请来退休许久的局长和局长夫人。
席间,新人敬酒,请教两人恩爱几十年的秘诀。
局长说:
忍。
局长夫人说:
一忍再忍。
执子之手,与子偕老。
爱情总是美好的,但是一但到了“柴米油盐酱醋茶”的生活里,哪有不争执的。
忍耐了,宽容了,爱情就美好了;
任性了,记仇了,爱情就悲剧了。
所有的亲密关系都是如此,相互包容,相互忍耐,日子才能慢慢熬下来。
曾国藩和左宗棠是一个例子。
左宗棠聪敏过人,给曾国藩提出了很多好的策略,但是脾气直,看不起人,说话经常让曾国藩下不来台。
曾国藩本人性子慢,谨慎持重,但战争中机会稍纵即逝,曾国藩白白放跑很多机会,时常让左宗棠急得跳脚。
这对两人都是一种煎熬。
但是政事上,还谁也离不开谁,所以两人只能彼此容忍,彼此宽谅。
勺子总会碰上锅沿,面对日常生活里的摩擦,要学会熬过去,而不是激化矛盾,一拍两散。
人无完人,每个人都有自己的优点,也有自己的缺点。
一言不合就拍桌子散伙的人什么事也做不成。
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