环保科技生态示范城项目投资商业计划书.docx

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环保科技生态示范城项目投资商业计划书

环保科技生态示范城项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目背景

1．项目名称

某某环保科技生态示范城

2．项目建设单位

某某环保科技生态示范城项目建设单位为安徽某某市某某科技有限公司。

安徽某某市某某科技有限公司由香港清华同方股份有限公司（以下简称“同方股份”）全额出资，于2011年1月18日由某某市工商行政管理局核准组建的外商独资企业，注册资本1000.0000万人民币，主要从事以高清液晶数字电视为主的消费类电子产品的研发和销售。

3．项目建设背景

项目是在某某大力发展生态文明城市，力争全国百强环保城市的背景下提出的，同时也符合国家“十二五”规划的发展大流：

节能环保产业成新兴产业发展重点。

同时结合我国面临的资源环境巨大压力，需要提倡一种发展新型高效节能、先进环保、资源循环利用技术和装备，发展节能环保服务业和再制造产业等环保产业的新业态。

在某某自身的发展需要和国家政策的鼓励扶持下，项目的建设意向应运而生。

4．可行性研究报告编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南（试用版）》

（2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知

（3）国家计委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（4）中华人民共和国《工业建筑设计规范》；

（5）中华人民共和国《建筑设计防火规范》

（6）国内现行财税制度；

（7）建设单位公司提供并承诺其真实性的有关资料

二、项目概况

1．项目建设用地

项目选址在某某市位于某某区文昌西路（地块编号以实际为准），用地性质为示范基地，总用地面积约90万平方米左右（以最终实际面积为准）。

该项目地块已完成土地收储、清偿、平整，达到土地挂牌出让标准。

2.项目功能定位、建设内容及建设规模

（1）功能定位及需求

根据待建项目的前期发展规划，某某环保生态科技示范城将建成集科研、展览、示范、应用、和服务为一体的综合性环保产业园区。

项目功能需求如下：

􀂾——生态环保科技展览示范基地；

􀂾——环保联合企业科技产业研究院；

􀂾——生态能源研发及教育展示孵化基地；

􀂾——高智能低碳生活体验区；

􀂾——互联网数据中心（IDC）；

􀂾——配套商业住宅（含不少于30%的员工住宅）。

（2）建设内容与建设规模

某某环保科技示范城项目主要由环保科研区、节能示范区和生活配套区组成，项目总用地面积为900000㎡，建筑面积约740000㎡。

环保科研区用地面积为43200㎡；科研区域规划建设科研办公楼、高校合作研究院、博展中心、信息发布平台及企业科研孵化基地等相应配套的设施。

节能示范区用地面积为43200㎡；示范区域规划建设技术展示大厅、住宅示范区、商贸物流中心、电子商务平台、科技博览中心等相应配套的设施。

生态配套区用地面积为405000㎡，配套商业住宅总建筑面积约63000㎡；生活区规划建设配套住宅、商业及社区服务及相应配套地下设施。

3．建设期限

预计工程建设期限为2年。

4．投资估算和资金筹措

（1）投资估算

某某环保科技示范城项目总投资估算为65亿元，其中各项成本费用的估算详见表1-3。

（2）资金筹措

总投资估算为58803.06万元，建设资金来源于自有资金、银行贷款和销售回款，其中银行贷款约占56.68％，自有资金约占43.32%，符合国家及某某市对开发项目资本金比例的要求。

项目资金筹措方案数据汇总见表1-4。

5．项目经营情况分析与预测

某某环保科技示范城项目经营情况分析与预测见表1-5。

项目营业收入、税金及附加估算详见附表1。

三、主要技术经济指标

由上表可知，基本方案财务内部收益率大于基准收益率8％，财务净现值均大于零，项目具有较强的财务生存能力和偿债能力，项目在财务分析上可行的。

第二章项目建设背景分析

一、项目提出背景

1．国家或行业发展规划

从国家政策方面来说，2010年9月8日,《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》第一次明确提出将“节能环保产业”作为七大战略性新兴产业之一予以明确支持。

2011年3月16日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出把节能环保作为七大战略性新兴产业之首，强调重点发展高效节能、先进环保、资源循环利用关键技术装备、产品和服务，并将在财政、税收、金融等方面给予支持。

预计到2015年，中国节能环保产业总产值将达到GDP的7%-8%，成为新的支柱产业。

从地方政策方面来说，某某市某某区《服务业“十二五”发展规划纲要》服务业发展总体思路：

“十二五”期间，全区服务业以科学发展观为统领，继续深入实施“商贸兴区”战略，紧紧围绕“率先实现基本现代化、共建共享幸福新某某”总体要求和“支撑产业转型、助推城乡统筹、服务民生和谐”三大目标，以打造先进制造业的支撑平台，构建城乡一体化的生活服务平台和提升城市功能的创新平台为导向，着力实施“四三三三”工程，即重点发展现代物流业、专业市场、文化创意产业、科技服务业四类生产性服务业，优化提升现代商贸业、房地产业、旅游度假业三类支柱性服务业，加快推进金融、园区、社区三类配套性服务业，大力培植信息服务业、软件外包服务业和中介服务业三类新兴服务业，全面推动服务业跨越发展，为加快实现产业结构由“二三一”向“三二一”转变奠定坚实基础。

2．项目建设单位及建设原因

从建设单位来说，根据国内产业地产开发的趋势及投资方本身空间上的多向发展情况，目前需要寻求环保领域的产业开发基地。

而某某目前的环保业发展已初见成效，并且在当地政府的大力支持下将进入更新的一个建设平台。

在开发过程中我们认为，在某某投资建设以环保产业为主题的园区建设方案具有一定的可行性，不仅能实现某某的生产性服务业的技术升级，同时可实现投资商与某某市发展的双赢局面。

二、项目建设必要性

1．项目建设是某某市实现产业升级，转变经济发展方式的必由之路

对于地处长三角门户的某某来说，第三产业的升级一直是城市全面发展的瓶颈，因此要充分认识加快资源型城市转型促进可持续发展工作的重要性、紧迫性和艰巨性，抓紧将国家、省、市资源型城市转型相关政策，将其落到实处，务求实效。

本项目拟建设某某环保科技生态示范城的项目，是某某市实现产业升级，转变经济发展方式的必由之路。

2．项目建设是某某市加快生产性服务业发展的迫切需要

某某市发改委制定出台的《某某某某区服务业“十二五”发展规划纲要》，具体明确了研究制定配套的扶持政策：

不断完善区政府有关加快现代服务业发展的政策意见，综合运用规划调控、土地供应、财税扶持、资金引导、人才服务等多种政策手段，加强对服务业重点领域及关键环节的引导和扶持。

可见，生产性服务业项目是某某市重点鼓励外来投资建设的项目。

而环保产业作为生产性服务业的重要组成部分，本项目拟建设某某环保科技生态示范城的项目，符合某某市产业政策要求，是某某市加快生产性服务业发展的迫切需要。

3．项目建设是某某市加快资源型城市转型促进可持续发展的必然选择

近年来，某某区一直资源为依托，以市场为导向，呼应某某市旅游名城的资源开发力度，发展方向相对狭隘，因此要紧紧抓住某某市被列为国家百强环保科技强市的历史机遇，加快推进资源型城市转型，实现某某经济社会可持续发展，加快推进资源型城市转型，是事关某某当前和长远发展的重要战略举措。

本项目拟建设某某环保科技生态示范城的项目是某某市加快资源型城市转型促进可持续发展的的必然选择。

4．行业准入分析

项目是在国家“十二五”大力发展生产性服务业，发展科研环保产业的大环境的政策背景下提出的，同时也顺应了某某市建设生态文明城市的大流，同时也要紧紧抓住某某市被列为国家百强环保科技强市的历史机遇，。

因此，本项目建设某某环保科技生态示范区的规划蓝图，符合国家、江苏省及某某市对现代生产性服务业市场准入的各项规定与要求。

第三章市场分析与建设规模

一．环保产业的发展现状

1．国内环保产业现状

环保产业的发展问题，目前已引起社会各界的广泛关注。

2010年9月8日,《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》第一次明确提出将“节能环保产业”作为七大战略性新兴产业之一予以明确支持。

2011年3月16日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出把节能环保作为七大战略性新兴产业之首，强调重点发展高效节能、先进环保、资源循环利用关键技术装备、产品和服务，并将在财政、税收、金融等方面给予支持。

目前，我国环保产业有９０００多家企业，从业人员１７０多万，年产值达５２０亿元左右，占国民生产总值的０．７％，覆盖环保产品的生产、技术开发、废物利用、生态保护等领域，对我国经济发展和环境保护起到了积极作用。

但是，有关环保专家也清醒地指出，我国的环保产业还是幼稚产业，与世界先进水平相比，差距还相当大，表现在：

一是规模小，开发能力弱。

９０年代以来，随着我国经济增长方式的转变和人民生活水平的提高，环保治理的力度在我国各大中城市以及东部等经济发展较快的地区不断加大，刺激了环保产业的市场需求。

但尽管如此，我国的环保产业还刚刚起步，经济规模偏小，点多分散。

受传统管理体制的影响，一些有实力的国有企业很难调整和介入环保产业。

在全国９０００多家环保产业企事业单位中，固定资产小于１５００万元的小型企业约占９０％左右，大中型企业不足１０％。

同时，小而散的状况也制约了环保产业自身的市场开拓和竞争能力，再加上发达国家的信贷政策，使得我国环保设施建设和许多装备依赖进口。

二是产业结构单调，发展不平衡。

我国环保产业起步较晚，目前的生产力主要集中在环保机械产品以及三废综合利用方面，其他方面的力量比较薄弱；大多数地方尚未建立起环保设施运营市场化机制。

从区域发展上看，环保产业也存在不均衡性。

目前我国的环保企业主要集中在江苏、浙江、山东、辽宁、广东、天津、上海等东部沿海经济较发达的省市；在西部地区环保产业发展还相对滞后。

三是环保产品技术含量低，经济效益不明显。

环保产业技术在世界上被普遍认为是高新技术产业之一，而在我国的环保产品生产、环保技术开发领域里，还有一定差距。

具有高新技术水平的二氧化硫处理设备、工业废气净化装置以及固体废弃物处理装置等设备的技术研究开发上，能力比较薄弱，大多数还依赖于进口；我国主要的环保机械产品只有４％达到当前国际水平，目前主要的３０００多种环保产品中，约有１／５的产品由于可靠性、适应性、产品结构设计上的欠缺而有待淘汰；约有２／５的产品需要改进。

所以技术含量较低，经济效益不明显，使一些环保企业的竞争力受到影响。

四是社会化服务体系不健全。

长期以来，缺少环保产业发展方向的宏观引导，使技术和市场信息传递渠道不畅，导致技术转化的市场化程度低；同时，中介服务机构也不健全，缺乏全方位服务的市场体系，使环保产业的发展处于一种无序状态，以致于找不准突破口，也不能很好地形成优势。

中国环保产业的发展现状说明，要赶上发达国家的水平，还需付出很大的努力，国家“十二五”政策将是节能环保的新起点，将会对我国实现产业升级构建和谐社会，发展现代服务业提供后备政策力量，因此我国环保事业还需要很长一段路要走。

2、某某环保产业现状

自2007年江苏省环境保护厅申请《关于推荐某某经济开发区创建国家生态工业示范园区的请示》获得批准以来，某某经济开发区管委会一直在大力加强生态环境建设，大力发展节能环保产业，同时在全市开展以“绿满某某”为主题的“七大环保行动”。

沿江开发园区调优产业布局、加大环保基础投入，扩大环境容量；城乡环境综合整治美化城市容貌。

为弘扬生态文明，推进公众参与，促进由政府环保、部门环保向全民环保、社会环保的转变。

在按照科学发展和加快转变经济