某地区基础设施建设项目可行性研究报告.docx
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某地区基础设施建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称:
********南区基础设施建设项目
(二)项目业主:
********市********建设开发有限公司
(三)项目地址:
********市北碚区蔡家岗镇、童家溪镇
(四)项目性质:
新建
(五)项目建设目标、内容及规模
项目建设目标:
通过基础设施建设,完成对********南区范围内的土地整治,便于挂牌出让。
项目建设内容:
蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程;蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程;蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程;以及********南区范围内的土地平整。
项目建设规模:
蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里;蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里;蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里;园区支路6.5公里。
********南区范围内的土地平整2平方公里(除道路外约3000亩)。
(六)项目总投资及资金筹措
1、项目总投资31000万元,其中:
工程费用25750万元,工程建设及其他费用2387万元,基本预备费2251万元,建设期利息612万元。
2、资金筹措方式:
业主自筹资金11000万元,占总投资的35.48%;银行贷款20000万元,占总投资的64.52%。
(七)建设周期:
两年,2009年7月至2011年6月。
二、业主简介
********市********管理委员会,成立时间为2004年。
其性质为北碚区委、区府下设的处级事业单位。
********市********建设开发有限公司为********市********管理委员会的下属公司,其性质为国有独资公司,主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。
是北碚区政府按现代企业体制建立的一个投融资平台。
********市********建设开发有限公司下设办公室、财务处、征地拆迁处、建设管理处、招商服务处、工程处等职能部门。
现有员工35人,其中中级以上技术经济职称占员工总数的40%。
,是一个精良干练的经营团队。
三、研究内容与目的
(一)研究内容
1、研究地区经济发展趋势。
2、研究项目区功能定位。
3、研究项目区土地市场需求。
4、根据地貌条件及土地整治要求,提出基础设施建设方案、建设规模和技术标准。
5、根据建设条件,提出工程实施方案和建设工期安排。
6、根据主要工程数量,估算工程投资。
7、进行经济、财务分析,研究本投资项目的经济合理性,判别建设项目的可行性。
(二)研究目的
通过以上研究,对本项目的建设必要性、可行性、方案合理性、经济可行性、技术可靠性提出综合性的论证报告,供有关决策部门作为开展下一阶段工作的依据,同时也可为银行贷款提供参考。
四、编制依据
(一)《********市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》;
(二)国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)、《国家项目可行性研究指南》;
(三)********市总体规划图(********市规划设计院2005);
(四)********市********分区规划(********市规划设计院2005);
(五)********市********地形图1:
500(********市勘测设计院);
(六)********市人民政府关于北碚区********若干宗规划建设用地的批复;
(七)********市人民政府关于认真做好2007年市级重点项目和重大前期项目有关工作的通知;
(八)北碚区人民政府关于印发《北碚区一团二园三城管委会财务管理实施细则(暂行)》的通知;
(九)业主提供的相关基础资料。
五、简要结论
(一)工程建设符合********市城市总体发展规划,有利于推动********市的城镇化建设进程,是********市推行城乡统筹实验区的有力举措,是北碚区社会经济发展的内在要求,有利于改善地区投资环境、有利于提升项目区地块的价值,项目建设是必要的。
(二)项目区的地理条件优越,建设运营的资源条件能满足要求,工程技术方案可行;经整治后的土地挂牌出让不成问题;项目建设总投资31000万元,造价合理。
(三)财务分析表明:
财务内部收益率22.21%,财务净现值7348万元,投资回收期3.03年(含一年建设期)。
经济效益良好,
(四)社会影响分析表明:
可提高地方财政收入,可提高当地居民的经济收入,可提供就业,社会效益显著。
六、技术经济指标
项目主要技术经济指标见下表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
建设规模
亩
3000
扣除道路管网绿化后
2
项目总投资
万元
31000
(1)
静态投资
万元
30388
(2)
建设期利息
万元
612
3
收入来源
(1)
土地增值收入
万元
40590
计算期内合计
(2)
前期上缴税费返还
万元
14100
4
总成本
万元
33717
计算期内合计
5
利润总额
万元
17966
计算期内合计
6
财务内部收益率
%
22.21
7
资本金内部收益率
%
20.53
8
投资回收期
年
3.03
9
财务净现值
万元
7348
ic=10%
10
借款偿还期
年
2
等额还本付息
11
投资利润率
%
11.58
12
盈亏平衡点
(1)
保本土地出让率
%
65.19
可出让土地
(2)
保本土地出让数量
亩
1961.7
可出让土地
第二章项目背景
一、********概述
********幅员面积75平方公里,规划建设面积48平方公里,规划人口45万。
是《********市城市总体规划》确定的都市发达圈的十一个外围组团之一,其地理位置位于北碚区东南。
距********市中心区35公里,东接江北国际机场,南连北部新区,西靠中梁山,北望北碚,是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。
********作为********市城市北部组团之一、北碚区行政副中心,担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能。
二、********发展优势
独特的区位、优美的环境、便捷的交通、丰富的土地资源,为********的开发建设提供了良好的支撑。
具体说,********的优势主要体现在以下几个方面:
(一)区位优势
********位于********市主城区北部,北碚区的东南部,处于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置。
东临嘉陵江,与渝北区悦来镇隔江相望。
距北碚城区16公里,跨********市中心35公里。
均在30分钟车程以内。
(二)环境优势
********的自然条件十分优越,属于亚热带湿润季风气候,冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨,热量丰富,雨量充沛,冰雪极少,年平均气温18.3度,年降水量1105.4毫米。
********前临嘉陵江流域,有大约30公里长的江岸线;西靠中梁山脉,大约有20公里长的绿色走廊;中部地势平坦、开阔,海拔高度大多在200—300米之间,********地质结构好,无重大滑坡等地质灾害发生,是********市主城区向北拓展的最佳用地空间。
(三)交通优势
********的交通十分便捷,初步形成了快捷的立体交通网络。
水运:
嘉陵江贯穿南北,蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区,3000吨级的轮船可直达港口;距离********最大的货运码头寸滩仅20分钟车程。
铁路运输:
遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西,距离********最大的货运站********东站、龙头寺火车站均仅20分钟车程。
公路:
渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团,国道212从组团经过。
航空:
通过悦来大桥到到江北国家机场仅25分钟车程。
轨道运输:
轻轨1号线、6号支线在组团设立了专门的停靠站点。
(四)土地资源优势
********地域宽阔,幅员面积75平方公里。
工程地质条件稳定,无地质灾害隐患。
目前处于规模建设初期,土地成本较低,土地性价比高,是********主城北扩中难得的一块宝地,极适于项目规划和开发。
三、********功能定位
据《********市都市区城市总体规划》(2004-2020),********是以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业为主的拓展区,是举办国家级和世界级的博览会,体育赛事等的备选用地之一。
北碚区政府根据“********市********总体规划”,将组团的具体定位为:
组团所在北部片区为********城市近期重点拓展区域,主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能,聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业,建设良好的城市人居环境,塑造新********的城市风貌。
其发展方向为“三高”,即高品质的居住和都市休闲区;高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区;高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区,使之成为********市最高档休闲商务新城区和********北部经济高地。
由此可知,组团功能定位以居住为主,预留国家级或世界级体育赛事的发展用地,产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。
可以预见,在不久的将来,********将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。
四、********发展基础
目前,********控制性详细规划的三大分区规划已基本完成,各项城市建设规划及基础设计正在实旋中。
消防、人防、绿化系统、水资源利用规划、市政公用设施(公厕、汽车场、垃圾站等)和社会公共服务设施布点等各专业规划同时进行,组团范围内的测绘与地质灾害评估也已经完成,上述基础工作的稳妥进行为组团的开发建设奠定了坚实基础。
在北碚区政府的牵头下,专门成立了********市********建设开发有限作为组团建设的代理业主。
主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。
同时也是一个按现代企业体制建立的投融资平台。
第三章项目建设的必要性
一、是********市规划建设的需要
********市规划局公布了《********市2020—都市区城市总体规划(2004—2020)纲要》。
该总体规划纲要,将********定位在“五大”片区的第二个片区——即北部片区。
北部片区是嘉陵江以北,中梁山和铜锣山之间(含********)的区域,是城市近期的重点拓展区域,是以中央商务区、北部新区、集装箱港口,铁路客运中心、航空枢纽,大型博览设施和体育设施等为标志,主要承接中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能。
同时,对********的发展建设定位为:
“以居住、大型公共设施用地和以仪器、仪表、机械制造为主的拓展区,举办国家级和世界级的博览会、体育赛事备选用地”等项目。
本项目的建设,将有力推进********市规划建设的步伐。
二、是北碚区经济建设发展的需要
产业是一座城市赖以发展的基础,********通过本项目的基础设施建设,将引进和打造一系列产业:
一是现代服务业。
组团将在北部建立大型体育场馆,使其成为我市举行大型体育赛事的首选之地,从而填补我市无法举行大型体育赛事的空白。
同时,在这一区域部署会展中心、高档酒店、餐饮,使其同时成为举办各种国际会议、展览交易会的首选之地。
二是都市休闲旅游业。
在西南靠江地区,********将建立高尔夫、休闲度假、现代游乐园、游艇俱乐部等设施机构,发展高尚都市休闲旅游业。
三是新型工业。
在********
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