安徽省房地产估价师《制度与政策》房屋征收评估异议处理模拟试题.docx
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安徽省房地产估价师《制度与政策》房屋征收评估异议处理模拟试题
安徽省房地产估价师《制度与政策》:
房屋征收评估异议处理模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、房地产估价的主要难点是。
A:
市场行情变化不定
B:
供需变化引起价格变化
C:
房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握
D:
房地产价格的影响因素影响程度不同
E:
工业用地的监测点评估价格
2、在进行费用估算时,管理费可按项目总投资的估算。
A:
3%~5%
B:
5%~8%
C:
2%~7%
D:
2%~3%
E:
借款合同
3、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当由__确认。
A.房地产行政主管部门
B.房屋拆迁管理部门
C.城市规划行政主管部门
D.房屋登记机构
4、依据《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,。
(2008年试题)
A:
由国家无偿收回
B:
自动续期
C:
应于届满前6个月申请续期
D:
应于届满前1年申请续期
E:
房地产估价机构必须加盖公章
5、判定一宗房地产是否为收益性生房地产,关键是看该房地产。
A:
目前是否有经济收入
B:
过去是否带来了经济收益
C:
是否具有产生经济收益的能力
D:
目前的收入是否大于运营费用
E:
工业用地的监测点评估价格
6、房地产中介服务机构设立的条件中,从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。
A:
30%
B:
40%
C:
50%
D:
60%
E:
执行层的组织协调
7、估价报告有效期应从起计。
A:
估价时点
B:
估价作业期
C:
出具估价报告之日
D:
签订估价委托合同之日
E:
工业用地的监测点评估价格
8、在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做。
A:
净现金流量
B:
现金流入
C:
现金流出
D:
现金流量
E:
借款合同
9、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率,具体适用税率为__5档。
A.0,5%,10%,15%,30%
B.0,5%,10%,15%,20%
C.0,5%,10%,15%,25%
D.5%,10%,15%,20%,30%
10、房地产评估价值对应的日期称作__。
A.估价日期
B.估价时间
C.估价时点
D.估价基准日
11、物业管理企业发生变换时,维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起__内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
A.3日
B.5日
C.10日
D.15日
12、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
A.物业管理合同
B.物业服务合同
C.前期物业服务合同
D.后期物业服务合同
13、是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。
A:
永久荷载
B:
必然荷载
C:
可变荷载
D:
偶然荷载
E:
执行层的组织协调
14、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。
A:
价值
B:
价格
C:
效益
D:
利润
E:
工业用地的监测点评估价格
15、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则,即只能由负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。
A:
省房地产管理部门
B:
市(县)城市管理部门
C:
市(县)规划管理部门
D:
市(县)房地产管理部门
E:
执行层的组织协调
16、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元。
试计算该投资项目的资本金利润率为__。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%
17、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格.通过市场调研,获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示.采用平均发展速度趋势法估计,该宗房地产2008年的价格为。
A:
17580元/㎡
B:
14520元/㎡
C:
11430元/㎡
D:
23700元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
18、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值各为110万元,如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。
A.50万元
B.55万元
C.60万元
D.60万元以上
19、限差公式中,0.02+0.0006S,S为。
A:
测量房产数量
B:
测量工具数量
C:
房产体积
D:
房产面积
E:
执行层的组织协调
20、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A:
50
B:
40
C:
35
D:
30
E:
工业用地的监测点评估价格
21、一个国家的城市规划体系一般不包括__。
A.规划法律体系
B.规划行政体系
C.规划运作体系
D.规划核心体系
22、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
23、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。
A.效益性
B.安全性
C.流动性
D.风险性
24、房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是()。
A.经营成本
B.开发产品成本
C.期间费用
D.开发项目总投资
25、已知整个投资市场的平均收益率为10%,国债的收益率为5%,房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,根据资本资产定价模型,在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。
A.5%
B.7%
C.10%
D.12%
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。
A.人员工资
B.抵押贷款还本付息
C.保险费
D.房产税
2、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用,表述错误的是__。
A.土地补偿费归农村集体组织所有
B.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C.由农村集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D.由其他单位安置的人员,补助费发放给个人
3、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时,可用于__。
A.购买股票
B.购买国债
C.投资房地产
D.投资期货
E.法律、法规规定的有关范围
4、引起真正的房地产自然增值的原因是()。
A.装修改造
B.需求增加
C.通货膨胀
D.改进物业管理
5、2008年8月,Z房地产开发公司通过出让方式,取得了一块住宅建设用地使用权,项目开发总投资2000万元(含500万元土地使用权出让金),如果B房地产开发公司要转让该房地产项目,除土地使用权出让金500万元外,实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。
A:
200
B:
250
C:
400
D:
500
E:
执行层的组织协调
6、在房地产抵押估价中,应扣除的法定优先受偿款不包括__。
A.拖欠的建筑工程材料费
B.拖欠的建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金
7、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼,包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。
为了弥补自有流动资金的不足,该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款,而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。
该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。
试根据上述条件回答下列问题:
(2001年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。
A:
商业信用
B:
银行信用
C:
股票
D:
消费信用
E:
分期付款
8、下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是__。
A.在房地产开发投资中,其经营方式为出售时的投资,为开发过程中的资金投入,其成本应为开发过程中的成本支出
B.以出租为经营方式的房地产开发投资中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本不含建设成本和出租成本
C.以经营为经营方式的房地产开发过程中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本含建设成本和经营成本
D.以出租为经营方式的房地产置业投资中,其主要投资为购买房地产时的资金投入,其成本包含购买成本和出租成本
9、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。
A.1:
500
B.1:
1000
C.1:
2000
D.1:
3000
10、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内,以收租金的形式,将企业__的经营权转让给其他经营者的行为。
A.整体资产或者部分资产
B.整体资产
C.部分资
D.固定资产
11、某份抵押贷款期限20年的估价报告,它的最低保管期限为__年。
A.15
B.20
C.25
D.10
12、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况.当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时,通常需要编制该企业的资产负债表,以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
A:
资产负债率
B:
借款偿还期
C:
投资回收期
D:
流动比率
E:
速动比率
13、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。
A.拆迁范围;拆迁方向
B.拆迁范围;拆迁期限
C.拆迁地址;拆迁方向
D.拆迁地址;拆迁期限
14、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率,据此可以判断为该类商品住宅的需求。
A:
完全无弹性
B:
为单一弹性
C:
富有弹性
D:
缺乏弹性
E:
执行层的组织协调
15、我国现行房地产税包括等。
A:
房产税
B:
城镇土地使用税
C:
土地增值税
D:
农业税
E:
车购税
16、房地产的投资对象包括。
A:
房地产直接投资和房地产间接投资
B:
土地、建成后的物业和在建工程
C:
商品房建设投资和土地开发投资
D:
固定资产投资和流动资产投资
E:
借款合同
17、某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为__。
A.5.00%
B.7.50%
C.18.36%
D.28.85%
18、城市用地分类中,工业用地包括。
A:
工矿企业的生产车间用地
B:
工矿企业的库房用地
C:
工矿企业的生产车间附属设施等用地
D:
工矿企业的库房附属设施等用地
E:
露天矿用地
19、被征用土地所在地的市、县人民政府,在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告,征地补偿安置方案公告的内容应包括__。
A.被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置农业人口的数量
B.土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式
C.安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
D.地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
E.办理征地补偿的期限、地点
20、下列关于全民所有制
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