人口与我国房地产业的可持续发展Word格式.docx
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qualityofpopulationshouldbeenhancedtoguaranteetechnologicalinnovation;
andpopulationstructureanditsdistributionshouldbeim-
proved,especiallytheproportionofurbanpopulationandruralpopulation.
Keywords:
population;
realestateindustry;
sustainabledevelopment
房地产业的可持续发展是指既要满足当代人对
房地产业的各种需求,又要合理利用土地资源,保护
生态环境,为后代人的生产生活创造必要的空间发展
条件.【l据统计,到2001年底我国总人口127627万
人,其中城镇人口48064万人,对于如此庞大的城
市人口要解决其住房是非常不容易之事.随着人口
增长,城镇化进程加快,研究人口与房地产业之间的
关系十分必要.人口数量,人口素质,人口结构,人口
分布都将对房地产业的可持续发展产生重大影响.
一
人口数量与房地产业的可持续发展
(一)房地产业与人1:
2的关系
人类不能离开自然界而独立存在.人类所创造
的社会经济与处于人类霸主地位的自然环境之间,存
在着一种互利共生的关系.但是在人类的理性和智
慧还不足以了解和控制自身活动的条件下,人类寻求
生存和发展的活动又使这种互利共生性经常遭到破
坏,导致社会运行经常出现偏颇,如1992年,1993年
的"
房地产热"
就是一个深刻的教训.现代城市是一
个人工生态系统,其与自然生存系统存在或多或少的
矛盾.随着人口城镇化,以及城市现代化的发展,现
代大城市的人口大量集中,人们努力创造城市的繁
荣.追求经济和改善社会生活的目标,这些活动往往
收稿日期.'
2004一o9一l2
作者简介:
郑应亨(1970一),男,四川隆昌人,重庆大学土木工程学院讲师,硕士,主要从事技术经济研究.
26重庆大学(社会科学版)2005年第l1卷第1期
带有过分追求经济利益倾向,忽视社会效益,尤其是
环境效益,从而既破坏了生物多样化平衡,又污染了
生存的环境,对城市中自然生态系统的生存基础和生
命系统造成了极大破坏,这种破坏随着人口的不断增
多而日益严重.
城市房地产业因需要不断满足日益增长的人口
多样化需求而进行建造工厂,商店,办公楼,住宅区,
商务区,影剧院,体育场所,娱乐场所以及各类基础和
配套设施的建设,扩大城市规模,但由于土地在自然
资源属性上的有限性,位置的固定性,土地的差异性
等特点,导致了经济属性上的稀缺性,加大了城市土
地的压力.城市特别是大城市和特大城市,因人口失
控而使人口承载量和环境人口容量等变得不合理,进
而影响城市经济和房地产业的可持续发展.
方面,城市人口的增长能够满足工业,商业等
的发展对劳动力的需求和高度集中的人口以多样的
需求繁荣了城市.但另一方面,人口的急剧增加以及
人口城镇化的加速,对城市房地产经济的发展也会产
生巨大的制约和影响作用.
(二)人口增加对房地产业带来的影响
首先,人口的增加会增大城市的环境压力,从而
加重了城市房地产开发的难度.随着人口城镇化的
加速,城市人口的高度集中,将对城市生态环境形成
巨大压力.具体表现在以下几个方面:
城市用水量递
增,T业和生活污水的排放量增加,水源被破坏污染,
可取水量将不断减少,水质将不断恶化;
城市的大气
质量因受工业,交通,市政,生活等大量的耗能所集中
排放出的各种废气的影响而不断下降,据对全国60
个城市的调查,大气总悬浮微粒日平均浓度超过二级
标准(每立方米300微克)的2.2倍,32个北方城市的
日平均浓度高达860微克,有的城市甚至超过1ooo
微克);
工业废弃物,建筑垃圾,商业垃圾,医院垃圾和
生活垃圾等的数量,会因生活7.1&
lt;
xF的提高,人均消费
质量的提高以及市政建设的发展和社会服务的改善
而不断增加,同时,还会因文化教育的繁荣以及通讯
的发展,科技的进步,旅游的开发而产生纸张垃圾,有
毒垃圾和旅游垃圾;
为满足生产和生活的需要,通过
房地产的开发所建成的各类混凝土建(构)筑物代替
了原来林木覆盖的大地而使城市成为"
热岛"
以及工
厂,工地产生的极大噪音使城市不得安宁;
城市土地
价格会因人口增加对土地需求的扩大而日益高昂,致
使绿地被侵占,造成城市生态系统的支柱林木及绿地
越来越少,自然生态自净功能Et益衰退.以上这些最
终都将导致整个城市环境质量的下降,而环境质量下
降,势必要求在房地产开发过程中,不得不改善环境,
提高环境质量来提升房地产的品质,这必然要增大开
发成本,从而影响房地产业的健康发展.
其次,人口的增加会使人均资源占有量相对不
足,从而加大房地产发展与资源利用的矛盾.与世界
各国相比,我国的自然资源是较为丰富的,但因人口
数量巨大,人均占用量少,资源组合不够理想,资源分
布与生产加工地区错位,优势并不明显.据测算,我
国平均每人占有的土地资源还不到0.87公顷,约为世
界人均占有量的1/4;
耕地面积约0.96亿公顷,人均
占有耕地0.11公顷,仅及世界人均占有量0.37公顷
的30%;
人均森林面积不足世界平均水平的1/6,人均
草原面积不足1/2,人均矿产资源也只有1/2.随着
人口城市化发展,城市规模将不断扩大,城市建设用
地的需求量将增加,这种增长不可避免地带来人均土
地资源的下降.中国民政统计年鉴2002提供的资料
表明,截止2001年底,我国建制城市已达662个,城市
人口总数为48064万人,比1978年的190个城市增加
2.5倍,人口增长了1.8倍._4而建制城市人均建设用
地为101.2平方米J,呈现出城市越大,人均用地越少
的趋势.城市人均建设用地的绝对或相对减少,加剧
了房地产开发与土地资源稀缺的矛盾,在房地产开发
和再开发过程中,对土地的集约利用和对环境的保护
因此将变得更加困难.
其三,人口的增加将会影响人均收入水平的提
高,从而降低社会购买力和消费水平,延缓了住房商
品化进程.社会总体消费水平,就数量来说,受社会
消费资料总量和人口总量的制约,在社会消费总量一
定时,人口总量和消费水平成反比例变化;
在人口总
量一定时,消费资料总量和消费水平成正比例变化.
住房商品作为消费品之一,也必然受该规律的约束.
我国每年有大量的商品住宅竣工,但仍然有许多人住
房困难,其中重要原因是人们普遍感到房价太高,而
且收入水平有限,只能望"
价"
兴叹,无力购买.而按
人口分房的政策,现行的工资形式,货币工资不符实
际(物)工资,不能实现按劳分配住房,更加人为地造
成商品房的有效需求不足,以致于住宅商品化难以推
进,影响了房地产业的发展.统计到2001年,我国人
口达近13亿,1996年至2001年城镇人口增加8000
万人,城镇人口要实现人均居住面积10.3平方米,原
有的城镇人口5年需增加住房2.99亿平方米,新增城
镇人口5年需增加住房8.27亿平方米,两项合计新增
加住宅面积12.26亿平方米,相当于每年需新建增加
2.15亿平方米的住房.这使提高人均住宅面积和改
善住宅质量的任务更为迫切和艰巨.
其四,人口的增加会影响人均投资量的增加,制
约城市房地产开发和再开发,阻碍了房地产业的迅速
发展.人口的过快增长使消费与积累比例失调.随
着城市人口总量的迅速增加,消费需求总量也随之猛
增,这就要求进一步对城市进行开发和再开发,增加
城市的各项基础设施和公共服务设施的容量及功能,
以解决因人口增加带来的城市交通,住房,就业等一
系列的问题.而基础设施和公共服务设施的建设和
改善,需要大量的资金和技术的投入.在国民收入一
郑应亨,等人口与我国房地产业的可持续发展27
定的情况下,每年由于人口增长过快,必须拿出相当
多的一部分用于消费.为此,不得不减少积累.进入
20世纪9o年代以来,我国每年平均新增人口近1500
万,按1996年人均消费额4500元计算,每年约需新
增消费基金675亿元.同时,由于受到固定资产投资
系数影响,要保持原有居民生活水平不致降低,需满
足新增人口投资增长率,而投资增长率一般为人口自
然增长率的3—4倍,才能保证居民生活水平下致下
降.这种随着人口增长而形成的"
资本分散化"
即把
资金分散给了越来越多的人们,使得人均储蓄和人均
投资数量都难以提高,又极大地限制了积累的增加,
影响到对城市开发的投入,从而制约了解房地产的开
发数量和质量.
综上所述,人口数量增加过快所造成的影响不仅
仅使环境的退化,而且还会严重地制约社会经济的发
展,这在房地产经济的发展过程中表现得尤为明显.
房地产业的发展离不开土地,土地是环境的基础因
素,地球上有限的土地只能提供有限的资源,养活有
限的人口.土地的有限性和人口暂时的超过土地的
承载力而盲目的发展,使土地不胜负担,土地资源难
以找到替代资源,人类自身也难以生活下去.房屋是
人类生产和生活的必备条件,其扎基于土地,房地关
系实质是人地关系,房地矛盾根本上是人地矛盾.因
此,要使房地产业实现可持续发展,必须协调好房地
产业与人口的关系.
二,人口素质与房地产业可持续发展
(一)人口素质涵义及评价指标
人的素质反映的是单个人质的规定性,由于人是
社会性动物,具有自然和社会两重性,人又是人类社
会活动的主体,可以从不同角度去把握人的质的规定
性.人口素质与人的素质在反映人的本质内容和内
涵上是一致的,都是指人的身体素质,智力素质和心
理素质(或非智力素质),有些学者认为还应包括作为
思想道德核心内容的人格素质.当然人口素质与人
的素质亦有不同之处,人口素质反映的是人口总体的
质的规定性,因而是宏观范畴,代表一定范围人口总
体平均的素质状况,而人的素质是指个体情况.人口
素质外延通常指人口素质水平,结构和功能.
人口素质是一个动态的概念.人口的素质或潜
能处在不断积累和不断提高的过程中;
人口素质表达
出需要一种转化的途径,从经济角度看,人口的潜能
要转化成现实的生产力,需要在生产要素的配置,流
动中加以转化,变成现实的生产力.人口素质又是一
个综合范畴,其作为潜能本身,以及它的水平,结构和
功能需要与社会经济的发展,包括可持续发展,要不
断耦合,如通过职业培训,使人口的素质与不断变化
的产业结构相适应,再就业工程就是一个典型例子.
对人口素质评价比较复杂.此处仅谈一下劳动
力,因为经济发展劳动力这个资源是很重要的因素,
劳动力作为经济活动人口,其素质高低功能和结构会
直接对可持续发展产业影响.劳动力素质的水平结
构等可以用以下指标予以反映:
其一,反映劳动者身
体素质的指标:
劳动者平均工作年龄.其二,反映劳
动力智力素质的指标:
劳动者文化程度,职业教育功
能与结构,职业再培训时间.其三,反映劳动者非智
力素质指标:
劳动者的工作态度,进取精神.其四,反
映劳动者素质结构的指标:
主要分析劳动力素质结构
与社会经济需求结构的整合,包括劳动者的职业结
构,三个产业中劳动者的构成与文化水平,就业的产
业结构,产业的技术密度等.¨
(二)人口素质对房地产业可持续发展的影响
我国直接或间接参与房地产业的作业人员近
30007]"
其素质的高低直接影响到我国房地产业的可
持续发展问题,其主表现在以下几方面:
第一,人的身体素质对房地产业可持续发展影
响.随着经济的发展,社会的进步,人的三个基本素
质的作用地位有所变化,如果我们粗略地把人类社会
经济发展分为三阶段即第一产业阶段,第二产业阶
段,第三产业阶段,那从身体素质在前两个阶段非常
重要,但在第三个阶段其重要性有所减小.但无论怎
样变化,身体素质是三个素质中最基础的需要,没有
好的身体素质,其他素质也就成了空中楼阁.况且房
地产业我们虽然把它定性为第三产业,实际上和其直
接相关的建筑属于第二产业,其职工中有相当大部分
是属于从事体力和重体力劳动.虽然现在许多工地
逐步在实施机械化,但在施工过程中体力劳动仍是一
个比重相当大的工作.…从目前的建筑工地来看,很多
工地,除少数的管理人员是建筑公司的职工外,绝大
多数都是来自农村的民工,这就充分说明了体力的重
要性.因此,身体素质的好坏,直接影响房地产业的
发展.当然,不是从事体力劳动的房地产职工仍需要
好的身体素质,没有健康的身体,何谈工作效率.
第二,人口的文化程度对房地产业可持续发展的
影响.劳动力资源是可再生的,充分利用它,可以减
少物质资源的消耗,这一方面是利用劳动资源与自然
资源消耗之间的替代效应,应该说,这是比较低层次
的利用资源支持房地产业可持续发展的途径.另一
方面提高劳动力智力素质,更能合理和高效地开发,
节约,配置自然资源,概括地说就是提高劳动生产率.
当代企业的竞争,本质是技术竞争,而技术竞争
的本质是人才竞争.房地产企业进行职工教育和职
工培训,也就是进行智力开发,提高职工的技术素质,
从而提高企业的竞争能力,职工文化素质是提高企业
劳动生产率的可靠保证,主要体现在以下几方面:
职
工的文化水平是影响其完成定额的一个重要因素;
工的工时效率与职工的教育程度成正比;
职工文化水
平提高,掌握某种生产技能和掌握新技术,新工艺,新
设备的时间可缩短;
职工文化水平提高,生产中的技
28重庆大学(社会科学版)2005年第11卷第1期
术,质量事故和材料消耗可降低;
职工文化水平愈高,
开展合理化建议和技术革新项目愈多,创造的价值愈
大.因此提高劳动者的文化素质,增强知识能力,是
保证房地产业可持续发展的动力和智力支持.
第三,人口素质提高,可以降低资源浪费,从而延
续房地产业的发展.科技知识水平的高低,决定对各
种自然资源可能利用的程度和环境保护的可能性.
房地产业在发展过程中,要消费大量的自然资源,比
如土地,木材,同时也要产生大量的生活垃圾,从而影
响环境,进而破坏生态平衡.在很大程度上,以前发
展房地产经济是粗放型的,圈了大量土地,毁灭大量
森林来建设各种各样的豪宅,别墅,这与人们的基本
素质是分不开的.另外,在环境治理方面,由于人们
的环境意识很差,经常会造成许多人为破坏环境,这
也是人口素质低的一个表现.因此只有全面提高人
口素质,降低资源消耗,增强环保意识,才能让房地产
业持续发展.
第四,人口素质将影响人的消费意识,从而影响
房地产业的发展.在中国,人们缺乏超前消费意识,
在购买商品时都十分注意自己的经济承受能力,而在
西方发达国家,超前消费非常明显.如美国一中年妇
女,中年时采用按揭买了一套房子,到去世之前还清
了银行贷款.如果她将钱存起来到能够购买一套房
子再买房,则就没有必要再买了,因为她即将离开人
世,但这位女性则提前几十年住进自己的房子.在当
今中国,一方面有许多房子买不出去,另一方面又有
许多人无房住,然而我们看看银行存款,个人储蓄占
了相当比例,银行有钱贷不出去,这说明了人们的消
费意识存在问题.消费意识与人口的素质也是分不
开的,在许多落后地区甚至连按揭是什么东西都弄不
清楚.大量商品房积累,严重影响投资回收,这样必
将影响房地产业的可持续发展.
三,人口结构,人口变动与房地产业可持续发展
(一)人口结构对房地产~_lk--J-~续发展的意义
人口结构既是人口发展的基础,同时又是社会经
济运行和发展的人口条件.人口结构对社会经济可
持续发展具有重要意义,当然房地产业也不例外.因
为可持续发展指的是社会,经济,人口,资源,环境诸
系统各要素协同并进的整体发展以及人的全面发展,
人口因素具有举足轻重的作用,而人口结构又是人口
中的重要因素,合理的人口结构是实现房地产业可持
续发展的条件之一.因此社会生产力发展,社会经济
条件,房地产业的变化,自始至终都离不开人口结构
的相应调整,发展和变化.人口结构既是当前社会经
济和政策变化的反映,也是决定未来人口发展趋势和
影响社会经济发展(包括房地产业)的重要因素.人
口结构包括年龄结构,城乡结构,性别结构等,它们对
房地产业都将产生重要影响.
(二)人口结构对房地产业.-j-~续发展的影响
人口结构作为人口的重要因素,其优越与否,直
接影响社会经济的发展,从而影响房地产业的发展,
其表现如下:
首先,在就业结构方面,主要是人口经济结构变
动中的就业压力问题.1990年中国劳动年龄人口为
6.81亿人,男性在业率为61.2%,女性为53.O%.在
业人口中,第一产业占72.3%,第二产业占15.3%,第
三产业占12.4%.1995年第一产业人口占52.9%,第
二产业占23.O%,第三产业占24.1%,城镇有剩余劳
动力1500万.据预测,到2004年,中国劳动年龄人
口将增至9亿人,劳动力将长期处于供大于求的局
面,就业压力十分严重.如果这些农村剩余劳动力和
城镇失业人口得不到合理安置,不仅会造成劳动力资
源的浪费,还会影响社会安定,社会经济发展.他们
因无业可从,就没有经济收入可言,那么我们的住房
商品化进程将严重受阻,这必将影响房地产业的可持
续发展.
其次,城乡人口结构,主要人口城市化问题.
1995年中国城镇人口35174万人(总人数121121万
人)比重为29.04%,与世界发达国家的60%~70%
相距很大,而且城镇化水平的地区差异很大,我国的
中部,西部地区城镇化水平就远远低于东部地区.随
着社会经济的发展,中国人口城市化水平在不断提
高,到2001年,中国城镇人口为48O64万人,农村人
口79563万人,其比重分别为37.66%,62.34%o[tO]城
镇化速度加快,这x,-j-房地产业的发展是比较有利的,
给房地产业提供了前所未有的发展机遇.但我们也
应注意到,城镇化速度加快,必将引起土地资源的稀
缺,引起城市住房,交通紧张,环境污染,犯罪率增高
等一系列问题,从而影响整个社会的可持续发展,进
而影响房地产业的可持续发展.
其三,人口性别和年龄结构方面,主要是性别比
可能偏高和人口老龄化问题.长期以来,中国受封建
意识的影响,重男轻女现象在各地区都存在,特别是
在落后地区.这样造成男女比例失调,据统计,到
2001年末,中国人口男性65672万人,女性61955万
人,其比例为106:
100.这意味着一个问题,按中国的
夫一妻制,106个男人中,将有6个找不到对象,无
法组成家庭.我们可以想象,如果不组成家庭,其购
房欲望会大打折扣,这将影响我们房地产业的发展,
当然还会造成一些其他社会影响.另外,人口老龄
化,也是中国现在面临的一大难题.据统计,到2001
年,O—l4岁人口占22.5%,15岁人口占70.4%,
65岁以上人口占7.1%,而且这个65岁以上人口比例
逐年在上升,因为中国平均寿命也是逐年在上升
(1952年人均67.77岁,20OO年人均71.40岁).目
前,中国人口老龄化速度相当快,有可能赶上甚至超
过发达国家老龄化速度最快的日本.人口老龄化将
会给社会带来沉重的经济负担,社会压力,阻碍经济
郑应亨,等人口与我国房地产业的可持续发展29
发展.而且65岁以上这部分人口,一般都有住房,即
使是没有,他们购房的可能性较中间这段人而言小得
多,因此其对房地产业的发展没有多少积极意义.
(三)人口变动对房地产业可持续发展的影响
人口变动不仅受社会,经济因素的影响,还受人
口自身因素的影响,
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