机电设备设施的维修保养和运行管理通用范本Word文件下载.docx

机电设备设施的维修保养和运行管理通用范本Word文件下载.docx

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单位：

使用指引：

本管理制度文件可用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。

资料下载后可以进行自定义修改，可按照所需进行删减和使用。

（一）因机电设备的要害部分基本是在机房，机房管理是维修、保养、运行的重点。

本大楼主要电气机房是1600KV配电室。

（二）给排水系统

　　对系统的了解：

　　1．给水系统

　　消防泵房设独立生活水。

由市政管网直接供水至水池，通过生活给水泵组（变频供水）向楼层供水，三层及以下楼层由市政管网直接供水。

　　2．排水系统

　　F1-F14层卫生间粪便、地漏排水经WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1层排入市政排水系统出户。

　　3．雨水系统

　　F14层屋面，分别经雨水口内排至YL-1~6雨水立管，由F1雨水出户管排至室外（或排至室外散水面）。

另B1层坡道雨水排至地库集水池，由潜水泵提升排出。

　　常见维修要点：

　　1．管道漏水修理

　　2．管道堵塞排堵

　　3．水龙头与阀门的维修

　　4．卫生洁具的维修

　　5．电热水器的常见故障及排除

　　6．水泵保养及维修

　　7．压力表的校验

　　8．潜水泵的检查保养

　　9．热交换器的运行与维修

　　10．生活水箱的清洗消毒

　　（三）共用照明系统

　　对系统的了解

　　1．B1车库、设备机房均采用普通日光灯；

水泵房采用防水型灯具；

其它楼层大多采用（隔栅式日光灯）；

部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。

　　2．一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供电，照明支路采用单相两线制，插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护；

事故照明采用双电源末端互投，由专用的配电箱供电。

　　照明控制：

一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制，公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的DDC控制，每层电气竖井内未设电度计量装置。

　　常见维修要点

　　1．电气电路故障：

断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

　　2．绝缘电阻测量及损伤线更换

　　3．配电箱的检查

　　4．照明灯具的维修

　　（四）通风空调系统

　　1．空调处理机组

　　2．风机盘管

　　3．末端控制装置

　　4．分体式空调机

　　5．双温水系统

　　6．加湿装置

　　（五）供暖供冷机组

　　1．夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂吸收式电力冷温水机组，其特点是节能环保。

　　2．运行维护要点：

　　真空度的管理

　　冷剂的净化

　　吸收液的管理

　　冷却水的管理

　　预防及及时处理结晶

　　天然气系统安全管理

　　3．冷却塔

　　冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水，避免对直燃机造成损害。

　　（六）消防设施设备

　　1．本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、B1消防水池、消防水泵机组共同组成。

室外设有消防水结合器。

　　自动喷洒系统

　　气体灭火系统

　　管道阀门

　　电接点压力表

　　（七）垂直交通运输系统

　　1．本楼设有消防梯1台，停层站15/15，

　　客用梯4台，停层站15/15，

　　2．监控管理系统、电梯的运行可以在（中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制）

　　维护要点：

　　1．物业管理者应做的工作：

钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等；

　　2．设备专业维护：

（选择具备资质的分包方，按周期维保，以及建立确定应急处理办法。

）

　　（八）楼宇自控系统

　　1．本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的，因此基本具有：

　　楼宇设备自动化BAS系统

　　消防管理自动化FAS系统

　　安防管理自动化SAS系统

　　（以及通讯自动化CAS系统

　　办公自动化OAS系统）

　　楼宇自控：

消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。

（以及出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡）等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性，对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。

　　楼宇自控系统：

　　监视：

空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况；

水池水位、环境温、湿度、设备压力等；

　　可控制：

部分设备启、停，照明系统的开关等。

　　消防报警系统：

具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。

　　2．运行维护的要点：

结合实际正确使用设备

　　熟悉操作系统和应用软件的构成

　　保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

　　选择可靠的分包方，按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

　　（九）有线电视系统

　　运行维护要点：

按主管部门要求和有关规定管理

　　按设备使用说明书进行维护

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