房地产安徽池州国际汽车城营销推广方案592房地产策划08年.docx

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房地产安徽池州国际汽车城营销推广方案592房地产策划08年

池州国际汽车城营销推广方案

2008年4月15日

前言：

本案是池州国际汽车城的销售及招商解决方案，池州是位于安徽南部的一个小城市，07年GDP排名安徽省最末，而项目位于池州市新规划的站前区，在2008年国家房地产政策持续从紧的形势下，如何在保证利润的基础上快速去化项目4万平米的商住物业是当前销售的主要目标。

本案的核心指导思想是－共赢，共赢是建立在市场分析、价值体现、利益共享的基础上。

本解决方案的思路基本都源于此。

文中若有不当之处，还请领导斧正。

一、池州市经济及房地产发展概况

（一）经济发展状况

07年池州市GDP为156.6亿元，不考虑通货膨胀因素，同比增长15.1％，为历年增长之最。

人均GDP为11515元，同比增长15.06％。

————以上数据来源于池州市国民经济发展公报

总体来看，池州市经济近年来处于稳步上升的阶段，但与周边城市相比，经济水平仍然落后，07年池州市GDP总量仅相当于合肥的11％、安庆的26％、铜陵的54％。

在2007年安徽省17个市的GDP排名中，排在最后。

但是从经济增长速度来看，仅次于合肥位居前列，

总结：

池州市目前整体经济水平较落后，但是发展潜力巨大。

（二）固定资产投资与房地产投资情况

近年来，池州市固定资产投资和房地产开发投资速度较快，07年全市实现固定资产投资139.85亿元，同比增长53.6％，其中房地产投资13.7亿元，同比增长37％，占固定资产投资比例近10％。

从增长的比例来看，06年固定资产投资和房地产开发投资比例分别为28.7％和22.7％，05年分别为34.5％和13.6％，

————以上数据来源于池州市国民经济公报

总结：

07年是池州市发展最快的一年，尤其是房地产的发展，更是迅速。

08年将是池州市城市规划设计的执行年，站前区众多的商业项目都将于08年底前面世，市场机遇与压力同在。

（三）池州房地产市场发展情况

如下图表，池州市房地产发展处于一个相对稳定上升的状态，07年房地产交易额约为26亿元，与2006年的19亿元相比增长了37％，交易面积约99万㎡，与2006年的94万㎡相比增长了5.3％。

由此可见，06年到07年房地产价格上涨迅速。

07年池州市各类商品房成交均价为2570.54元/㎡,06年各类商品房成交均价为2237.86元/㎡,同比上涨了15％。

08年1—3月份各类商品房交易额为5.1亿元，成交均价为3010.54元/㎡，相比07年增长了17％。

2006年

2007年

2008年1—3月

交易面积

（万㎡）

94

99

17.66

交易额

（亿元）

19

26

5.1

————以上数据来源于池州市房管局

据房管局了解，08年池州市共安排房地产开工面积400万㎡，年底前竣工240万㎡，其中主城区完成房地产施工面积150万平方米，竣工商品房和拆迁安置房面积分别为65万平方米和30万平方米。

总结：

08年池州房地产市场将会供大于求，市场竞争将会进一步激烈。

（四）住宅市场情况

07年池州房地产市场住宅成交面积为40.59万㎡，成交均价为2364.64元/㎡。

08年1—3月份住宅成交面积为8.37万㎡，成交均价2536.67元/㎡，同比增长7％。

08年住宅市场供应将会加大，随着碧桂圆、百牙西路、新城明珠、河滨花园、书香名邸、兴济百苑等项目的陆续开工，预计08年住宅供应量为80万㎡左右。

2006年

2007年

2008年1—3月

住宅交易面积（万㎡）

29.27

40.59

8.73

住宅交易额（亿元）

5.7

9.6

2.2

————以上数据来源于池州市房管局

总结：

08年池州住宅市场产品线丰富,供给严重大于需求，住宅市场竞争将会进一步激烈。

（五）商业发展情况

池州市商业发展相对落后，属于传统的自然的商业发展模式，商业气氛不活跃。

缺乏主导型的大市场和专业市场，07年商业成交面积为2.82万㎡，06年成交2.31万㎡，如下图表所示：

————以上数据来源于池州市房管局

由上表可以看出，近3年来池州市商业交易面积较少，且增长并不明显。

商业价格并不稳定，总体水平上升。

这跟这几年商铺放量较少有关联，08年3月单价达到最高。

从市场供应量来看，08年商业上市量将会远远超过07年，主要是因为站前区的规划及一系列商业项目的启动，增加了商业的供应量。

总结：

从07年商铺成交2.8万方的去化量来看，08年，09年商铺的上市量将会将会是07年的几倍，池州商铺销售的风险增大。

二、池州市汽车市场发展分析

（一）汽车行业需求分析

随着交通的发达，池州市机动车保有量增长迅速，07年全市机动车辆保有量为14.3万辆，增长了18％，其中小型、微型的私家车保有量为7674辆，增长了34％。

由此可见近年来池州私家车增加迅速，强劲的市场需求与落后的行业发展现状形成了鲜明的对比，未来市场对与汽车经销行业的需求将越来越大，这一点对于本项目来说是一个重要的机会。

————以上数据来源于池州市国民经济发展公报

总结：

紧抓汽车专业市场是保证项目成功的先决条件。

（二）池州汽车市场经营情况

⏹无主导聚集”的市场

目前池州汽车销售商家主要分布在杏花村大道和翠微西路一带，另有部分分布在其他路段，但以上两处的汽车经销商家只是松散的分布在这一区域，从经营规模、品牌号召力上都不具备领军区域的实力；同时，齐山大道所在的站前区，目前虽然只有上海大众和奇瑞汽车两家4S店，但从现有物业的单体规模、产品规划、卖场品质和这个区域的土地储备等方面来分析，站前区具备成长为池州汽车销售及修配行业主导区域的潜力

⏹二三线品牌”大行其道

在被调查的12个销售商和16个汽车品牌中，只有上海大众和上海通用算是一线品牌，大多数经销商经销的都是二三线品牌。

汽车品牌经销空白多。

⏹经营用物业“不专业”

商家经营中使用的物业极少是专门为汽车销售设计和建造的，除了上海大众和奇瑞的两家4S店是专门为汽车销售设计和建造的卖场，调研中的其他商家基本是购买或租用普通的门面房进行经营，尽管地段具有一定优势，但缺点非常明显，首先是卖场的面宽进深等尺度无法满足经营需要，经营面积往往得不到保证，大多数商家的卖场只能展示3-5辆样车，别克专卖店甚至只展示了一辆样车；其次是受制于装修和摆放，汽车卖场应具备的展览展示功能无从体现，卖场的气氛得不到烘托；再次是门前屋后缺少停车场地，无法保证应有的销售库存，也弱化了卖场的展览展示作用。

⏹无自主产业链

由于池州市自身汽车行业的缺陷，汽车服务行业对外依赖性较大，尤其是受安庆汽车市场辐射的影响，在售后服务及维修上对其依赖性较强，没有形成自己独立自主的产业服务链。

对比汽车经销市场，汽车服务业的也会随着汽车市场的成熟而逐步壮大，对于专业化、集中化的经营物业需求量也会迅速上升。

（三）结论

池州的汽车经销市场还处于初级水平，需要专业化、规模化、整合的汽车经销市场，项目的上市顺应了市场的需求；

站前区是整个行业的未来发展潜力版块，这一区域将会成长为池州汽车行业商贸圈；

在售汽车的主要是二三线品牌，池州居民对于汽车的购买力还在慢慢释放，未来市场对汽车消费的需求及对品牌种类和汽车服务业的需求会逐渐增大

专业的汽车经营用物业十分匮乏，本地汽车经销商及汽车服务产业对专业物业的需求旺盛。

三、周边项目调研

（一）项目调研情况

本次调研的对象主要以站前区项目为主，重点市商业项目和与本案物业具有重复的项目，具体情况如下：

项目名称

开发商

项目概况

物业种类

开发节点

销售价格

与本案竞争权重

金汇安置小区

池州金汇置业

该项目位于本案斜对面，为安置小区，建筑面积8万方，其中安置房面积6万方，可售面积2万方。

该小区以住宅为主，配有少量的社区商业。

该项目多为拆迁还房，现已交付。

住宅均价：

1700左右

商业均价：

步行街一层售价为5488，临湖南路一层售价4288，二层为2288，其中中间最高价格为4788

1

百汇广场

浙江宝马集团与池州百汇置业

该项目位于本案相邻，占地100亩，建筑面积7.1万方。

该项目以商业为主，业态种类繁多，涵盖商务办公区,精品展示区、汽车配件用品区、五金灯具区、装饰五金建材区、物流仓储区、配套生活百货区

还项目分三期建设，一期建筑面积30000平米，2007年12月开工，2008年5月竣工，于2008年6月开张；二期建筑面积30000平米，于2008年6月开工，年底建成；三期11000平米，为百货休闲娱乐配套区。

一期共推出6栋，售价2700——4200左右，其中沿长江南路商铺均价4200，一、二层连卖。

10

豪丰国际建材装饰城

由阿根廷籍华人叶志一先生投资建设

项目位于高速管委对面，与火车站比邻，项目占地140亩，建筑面积10万多方，总投资1.6亿元人民币。

该项目以建筑装饰材料市场为主要业态，另配套商贸物流、酒店住宿、商务办公和餐饮休闲多种业态等。

项目计划于2008年8月底开工，2009年5月隆重开业。

5000

3

池州碧桂园

碧桂园地产

项目位于站前区西部，北抵齐山平天湖景区，南濒沿江高速公路，东接齐山大道、318国道，西临长江南路，占地2200亩，总建筑面积约250万方。

池州碧桂园的业态丰富，包括了多层、高层、双拼住宅、联体住宅、别墅级洋房、五星级凤凰酒店，学校以及医疗门诊设施等。

此外社区里还规划化了大型的社区商业步行街，涵盖了休闲娱乐、餐饮、便民服务等各类主题品牌店、并有银行、大型超市等。

项目一期805亩已经动工，预计5月上市

未知

2

上海城

安徽齐山房地产开发有限责任公司和安徽升金物流

项目位于豪丰建材城对面与高速管委比邻项目总占地80亩，总投资2亿元以上，总建筑面积14万平方米

该项目业态种类丰富，涵盖了四星级宾馆、商务办公楼、物流信息及配送中心、家庭旅馆、大型超市、休闲广场等综合性商业服务中心。

项目计划将于2009年5月以前全部建成，一期工程近7万平方米，计划于2008年8月前建成。

一期预计5月份推出。

5000

3

徽商城

徽商集团

项目位于站前区汽车站斜对面，总投资4.2亿元，建筑面积45万方。

项目建成后将形成优特农副产品、建材装饰材料（含灯饰、电器）、钢材、瓷器铜饰品、服装日用品、旅游文化用品等专区，辅以现代电子商务，完善的仓储物流，先进的交易方式，形成现代批发商业为主体、零售商业为补充、电子商务为平台的商业服务综合体系。

项目现已动工，预计3年全部建成，1期预计于8月左右推出

未知

3

（二）调研项目总结

⏹在本次调研的项目中，与本案竞争最弱的为金汇安置小区，金汇安置小区以安置房为主，虽含有少量的商铺也只是拆迁还房，很少对外出售。

但该项目在价格上为本项目提供了可以参考的依据。

⏹百汇广场为本案重点竞争对手，不仅位置上的靠近，而且在业态化分上也具有很强的重复性，精品展示区与汽配区与本案直接形成竞争；产品上与本案相比具有一定的优势；该项目先于本案启动，占尽市场先机。

从目前情况来看，形势不利于本案。

⏹碧桂园对本案来说既是威胁同时碧桂也是机会，碧桂圆的推出，分流部分投资客户，且碧桂圆品牌效应明显，可以转移并集中市场注意力，对本案来说，这些都是推广中应注意的；但是碧桂圆的推出为站前区带来了大量的人气，增加了消费者对站前区的投资信心，有利于加快该区域的发展速度。

⏹徽商城、上海城、建材城各有各的主要业态，但在配套方面与本案具有一定的重复性，相互之间存在一定的竞争，尤其对投资客户上，竞争相对会更激烈。

⏹从总体来看，站前区将要推出的商业项目虽各有自己的主营业态，但在配套的业态规划上重复