物业部规章制度大全Word文档格式.docx

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一、安保部主要职责。

二、安保主管岗位职责。

三、安保班长岗位职责。

四、保安员岗位职责。

五、消防主管岗位职责。

六、消防员岗位职责。

一、电子巡检系统规章制度。

二、夜间查岗规章制度。

三、消防安全管理规范。

四、消防安全管理制度。

五、消防安全教育培训制度。

六、消防控制中心规章制度。

七、建筑消防设施和灭火器材维护保养制度。

八、易燃易爆、化学危险物品管理制度。

九、动火、用火管理规章制度。

十、所有消防台帐（工作表格，不包括《防火档案》）为消防安全活动和消防工作记录专用，不得挪作它用。

十一、对讲机使用规章制度。

第三章环境部。

一、环境主管岗位职责。

二、环境班长岗位职责。

三、保洁技工（垃圾清运）岗位职责。

四、保洁技工（机动保洁）岗位职责。

五、保洁员岗位职责。

六、绿化技工岗位职责。

一、环境卫生管理规章制度。

二、工具管理规章制度。

三、安全工作管理规章制度。

第一章工程部

◎主要岗位职责

一、工程部主管岗位职责

1、在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管

理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

2、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

3、组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对商户的服务质量；

4、调配、组织人力、物力，及时完成商户提出的请修要求，为商户提供良好的工作、生活、学习条件；

5、拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；

6、收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；

7、编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

8、员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；

9、编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经物业部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；

10、检查设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；

11、制订系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；

12、处理事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；

13、制订设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

14、组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；

15、完成上级交代的其他工作。

二、领班岗位职责

1、负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好”。

所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；

“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；

“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；

2、以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；

3、负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅；

4负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见。

三、员工岗位职责

1、服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；

2、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；

3、努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让商户满意；

四、值班电工岗位职责

1、值班电工应严格遵守配电室管理制度；

2、负责巡视配电室设备的运行情况；

3、熟悉变配电设备的使用性能及安全操作规程；

4、负责大厦公共设备的非正常工作时间的应急处理；

5、负责变配电设备运行情况的记录及运行记录表的填写；

6、水泵房、空调机房、二氧化碳房巡查；

7、负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯；

8、做好值班记录，负责本区域的卫生清扫；

9、负责管理、交接常用的公用工具；

10、负责管理控制配电室值班电话。

五、空调值班岗位职责

1、熟悉大厦空调主机系统。

及时监测外界和各空调区域的温度，相对温度，并根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机，停机前各记录一次，以后运行每小时记录一次运行情况）；

2、设备开、停机应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌；

3、值班人员必须掌握设备运行的技术状态。

发现问题立即报告领班或主任，发生紧急故障，值班人员负责组织力量及时处理，并报告领班或主管；

4、做好直燃机和机房设备的清洁工作，做到无污渍、无灰尘、无垃圾；

5、值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严格按操作流程操作。

不得擅离职守，如离开值班室，必须通知工程部领班或主任。

规章制度

一、交接班管理制度

1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，如果因为某种原因不能值班，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人；

2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马上报告领班或工程主管，并且说明原因，同时要做好记录，并做好环境卫生工作；

3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。

交接班的准备工作包括：

查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。

交班时，交接班双方人员在值班日志上签字；

4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班；

5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室；

6、下列情况不得进行交接班：

（1）、交接班准备工作未完成时；

（2）、接班人数未能达到规定人数的最低限度时；

（3）、领班或由值班主任指定的替班人未来到时；

（4）、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。

二、安全、防火管理制度

1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好大厦各系统的防火安全保卫工作；

2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场；

3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；

参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主管批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像；

4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改；

5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；

供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主管批准才能打开水池盖；

6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。

施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开；

7、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心；

8、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。

一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。

三、配电室管理制度

1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员禁止进入配电室，特殊情况须经项目经理或工程主任批准后方可进入；

2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作，值班员必须如实做好值班记录；

3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查，做好巡视记录。

用电高峰期应加强巡视，发现问题应及时处理，不能解决的问题要及时上报；

4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必须悬挂标示牌；

5、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。

如确需要，由工程部主管书面同意后进行；

6、严禁违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护；

7、配电室内设备及线路改变必须经工程部主管同意，重大改变应报告公司总经理批准；

8、保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜控制在40度以下；

9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁干净，无杂物，无积水；

10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必须保证有效使用；

11、配电室内应悬挂或备有高低压系统图，二次线路图；

12、配电室内应做好防鼠工作。

四、中央空调及辅助设备机房管理制度

1、中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保机组及辅助设备的正常运行；

2、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作；

3、通过对主机、冷热媒水泵、冷却水泵、冷却塔、燃料供应系统、新风机、变风量机组、风机盘管等的检查、维保，确认设备正常后，方可按正常程序开机；

4、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记；

5、如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知维保单位来人处理；

6、做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况；

7、新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保机组的正常运行；

8、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；

9、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显；

10、设备运行期间每周清洁设备；

设备停用期间每月清洁设备。

保持设备表面无油垢、无灰尘；

11、机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房；

12、设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。

停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。

五、高低压配电设备机房管理制度

1、配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电；

2、配电设备由配电值班电工执行24小时操作、监控、记录。

严禁不合理的超负荷运行；

3、认真执行交接班制度，发现问题及时解决，并详细填写交接班记录；

4、非工作人员进入配电机房，须经分管主管批准后，在值班电工或楼层电工陪同下方可入内，并按规填写人员出入登记表；

5、机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活；

6、机房内按规定配置各类消防灭火器材，并放置明显处；

7、配电机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；

8、不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施；

9、保持配电机房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍；

10、每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。

六、电梯设备机房管理制度

1、电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领导指挥、安排，严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用及运行；

2、开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作；

3、通过专业人员及仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行；

4、电梯维保、检修、检测时应设置明显的维修标识，以示提醒；

5、按规定填写设备运行记录；

6、电梯出现异常应及时采取相应措施，重大问题及时向领导汇报，并及时通知维修单位来人处理；

7、做好电梯设备管理台帐，如实记录电梯使用状况；

8、机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘。

轿箱、层站门、扶梯、招唤每日清洁，保持光亮、洁净；

9、电梯机房应通风良好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行；

10、机房及轿箱内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；

11、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处；

12、电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损；

13、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房；

14、每周组织一次机房、设备、轿箱、扶梯的卫生、安全检查。

七、电话、音响设备机房管理制度

1、播音员、电话转接人员、维修人员必须对工作认真负责，忠于职守，服从领导安排，严格遵守各项管理规章制度，确保程控电话、音响系统的正常工作及相关活动的顺利进行；

2、机房应保持良好的照明，电源线路整齐，设备插头接线整齐、插接合理；

3、机房内应保持环境整洁，通风良好，室温适宜；

4、每日清洁设备及机房，保持设备表面无灰尘、机房清洁无杂物；

5、做好设备使用记录，做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况；

6、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；

7、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处；

8、维修人员应做好设备维保工作，并按规定详细填写维修记录。

9、电脑程控系统必须由专人管理，其他无关人员不得动用程控系统电脑及电脑程序；

10、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房；

11、每周组织一次机房、设备，卫生、安全检查。

工程部突发事件处理程序

一、停电

若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电。

1、外线停电：

（1）、打电话联系供电局小区变电所，询问停电原因，停电时间，何时恢复，并做好记录。

（2）、如果接到电梯被困人员的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照《电梯救困流程》处理，防止危险情况发生。

（3）、打电话通知物业部经理，工程部主管。

（4）、通知客服部及时告知商户。

（5）、将情况及时汇报公司当值最高领导。

（6）、由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。

2、内部故障停电：

（1）、检查停电原因，按《内线故障处理程序》执行；

（2）、通知客服部及时向商户解释；

（3）、如果接到电梯被困人员的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照《电梯救困流程》处理，防止危险情况发生；

（4）、当供电系统紧急故障发生后，领班及时组织人员抢修，并预计修复时间，并通知客服部；

（5）、事故处理完毕后由领班向工程部主管报告事故经过和处理情况；

（6）、由主管以书面的形式写出事故报告，上报物业部及公司领导。

交公司行政部一份，留一份工程部存档；

（7）、做好事故处理过程的工作记录。

二、发生停水、水管爆裂时：

1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场；

2、维修人员到达后,立即关闭水源控制阀,悬挂“管道维修,暂停使用标示牌”；

3、维修人员及时将现场状况用对讲机或电话汇报工程部办公室；

4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写维修单，注明所用材料及情况说明；

5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修；

6、如果有危及到电气设备的，应马上通知配电室立即断开该事故区域电源；

7、修复后维修人员撤去维修告示牌打开供水阀,及时通知客服部告之商户正常使用；

8、事情处理完毕后,由主管写出书面报告,留工程部存档。

三、发生天然气泄漏时：

1、工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,立即赶到现场,关闭泄漏煤气管道控制阀，并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌”。

通知管理部安排人员看护现场，疏散围观人员；

严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸；

2、设置警界线，放置：

“危险！

请勿靠近”的警示牌；

3、值班人员将现场泄漏情况报告工程部；

4、由工程部及时通知物业部，由物业部及时通知受影响的商户；

5、工程部组织人员进行小型故障抢修，遇重大情况立即与天然气公司联系维修，尽快恢复使用；

6、修复后及时通知物业部告知商户可以正常使用；

7、事后由值班主管写出事故报告，留工程部存档。

四、发生火灾：

1、工程部接到火灾报警后，工程部主管要立即赶到消防中心，接受指令；

2、工程部人员立即准备，将重要的文件及备份资料马上转移到安全区域；

3、全体设备维修人员要在现场待命；

4、负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况，发现问题及时处理。

同时，随时准备人力启动消防泵；

5、值班人员不能离开值班室，以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人员；

6、电工领班带领电工在配电值班室待命，随时处理各种突发问题；

根据指挥部和工程部办公室指令切断电源；

保证消防设备和应急照明设备的供电。

第二章安保部

一、安保部岗位职责

1、负责商场各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和总结；

2、对商户的展厅、商品防盗、防火安全负全责；

3每日巡视门窗、玻璃、墙壁、地面、屋面等是否完好、整洁；

4、认真审核装修商户的消防情况，对现场的烟感、喷淋进行检查，必免移位和损坏。

审核装修商户是否装修手续刘全，是否按照规定施工；

5、认真做好无烟商场的管理工作。

巡视时发现动用明火,要检查是否持有动火许可证.如有,则应有专业消防人员在现场实施监护,如无立即制止,并通知到有关部门办理动用明火手续；

6、认真检查各楼层及所有消防器材是否完好；

7、巡视有无烟味、焦糊味等有无酒精等易燃易爆物品泄漏之味；

8、加强商场公共设施的保护，阻止顾客乱写乱画、敲击和损坏，对造成后果的要报部门主管处理；

9、排放好责任区内的车辆，并加强看管，防止被盗；

10、对违禁电梯上货、无人照看小孩上电梯者，要婉言谢绝，保证人员及电梯安全；

11、商品出门一律凭出门证，出门证上要有商管部楼层管理人员签字的手续放可予以放行，无正当手续的扣货后，要及时汇报部门主管处理；

12、夜班保安必须提前十五分钟上岗，与白班进行交接班时，以书面记录情况作为处理问题的衣据，并详细检查各大门锁，填写好交接班记录；

13、展厅如有在晚上装修的，要派专门人员在现场实施监护，对进出人员应检查有无出入证，对没有出入证的一律逐出场外。

防止展厅货品的丢失；

14、夜班每隔30—40分钟，必须全面对商场进行检查，并填写各楼层巡视表。

检查商家电源是否关闭，有无气味和烟头等不安全隐患；

15、坚持全天对营业区消防巡回巡视检查，每小时巡视检查次数不得少于一次，同时配合做好治安防范工作，夜班须对商场和单位外围进行消防巡查1—2次；

16、严格按照巡场六要素及巡场规范做好商场巡场工作，消防员可单独或在安全部安全员的配合下进行消防检查和巡场；

17、巡场过程中不得任意离开商场，在班前和班中不得饮酒，任何时间不得在禁烟场所吸烟；

18、在巡视、检查、值班等工作中对发现的火灾隐患、治安隐患、发生的安全事故等必须追查到底，并形成书面材料上报。

同时在应急处理过程中必须及时上